Надлежащее уведомление сособственника о продаже доли по действующему законодательству

Надлежащее уведомление сособственника о продаже доли по действующему законодательству

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 30 сентября 2014 г. по делу N 33-5685/2014 (ключевые темы: участники долевой собственности – общая долевая собственность – продажа доли – уведомление – перевод прав и обязанностей)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 30 сентября 2014 г. по делу N 33-5685/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего Прокаевой Е.Д.,

судей Сайтбурхановой Р.Х., Коваленко А.И.,

при секретаре Бобылевой Л.А.,

рассмотрела 30 сентября 2014 года в открытом судебном заседании в г. Оренбурге дело по апелляционной жалобе Печеркиной А.С. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 14 июля 2014 года по иску Печеркиной А.С. к Травкину А.С. о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., объяснения ответчика Травкина А.С. и его представителя Цинберга И.М. действующего по устному ходатайству ответчика, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

Печеркина А.С. обратилась в суд с данным иском, указав, что является собственником доли в праве общей долевой собственности на квартиру (адрес). В (дата) года ей стало известно, что в (дата) году второй собственник ФИО8 и Травкин А.С. заключили договор купли-продажи доли данной квартиры. При этом до заключения договора ФИО8 не уведомила ее о предстоящей продаже, в результате чего она была лишена права преимущественной покупки.

Просила суд признать ее преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли, заключенному между ФИО8 и Травкиным А.С..

В судебном заседании Печеркина А.С. не присутствовала, о месте и времени рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.

Представитель истицы Сухочев А.В., действующий на основании доверенности от (дата)., требования искового заявления поддержал.

Ответчик Травкин А.С. также не принимал участия в судебном заседании, о месте и времени его рассмотрения был извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Ермаков П.С., действующий на основании доверенности от (дата)., исковые требования не признал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, о месте и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 14 июля 2014 года в удовлетворении исковых требований Печеркиной А.С. отказано.

Не согласившись с решением суда, Печеркина А.С. в апелляционной жалобе просит его отменить по мотивам незаконности и необоснованности.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Судом первой инстанции установлено и усматривается из материалов дела, что квартира (адрес) ранее принадлежала на праве общей долевой собственности Печеркиной А.С. в размере *** доли и ФИО8 в размере *** доли.

По договору купли-продажи от (дата) ФИО8 продала, а Травкин А.С. купил *** долю в указанной квартире за *** рублей. Право собственности Травкина А.С. на *** долю в праве собственности на указанную квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра по Оренбургской области (дата), о чем в ЕГРП внесена запись регистрации N

Обращаясь в суд с исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя по вышеуказанному договору купли-продажи доли, Печеркина А.С. ссылается на то обстоятельство, что она не была уведомлена надлежащим образом о предстоящей продажи доли в праве собственности на квартиру.

В силу ч. 2 ст. 250 ГК Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции исходил из того, что требуемые условия для продажи доли в праве собственности посторонним лицам продавцом были соблюдены, поскольку извещения продавцом были направлены в письменной форме, посредством связи, позволяющей установить факт его вручения по всем известным для продавца адресам места нахождения другого участника долевой собственности, в том числе по месту его жительства. В извещении указана цена, за которую продавец доли намерен продать ее, договор купли-продажи заключен не ранее, чем через месяц со дня извещения остальных сособственников о намерении продать долю.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами судебного акта, так как они подтверждаются представленными в материалы дела телеграммами в адрес истца, из содержания которых следует, что ФИО8 уведомляет Печеркину А.С. о продаже *** доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру по цене *** рублей.

Данные телеграммы были направлены по последним известным адресам места жительства истицы: (адрес) и (адрес). Из уведомлений о невручении телеграмм усматривается, что по первому адресу адресат выбыл и в в/ч не значится, по второму – квартира закрыта, адресат по извещению не является. Из пояснений ФИО8 следует, что это единственные доступные сведения о месте нахождения Печеркиной А.С. на тот момент.

Учитывая, что ФИО8 были предприняты все необходимые по закону меры для извещения истца о предстоящей продаже долевого имущества, а законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе, не возлагается, что в уведомлении указана стоимость доли, по которой продавец намерен ее продать, что спорный договор заключен через месяц после извещения участников общей долевой собственности о продаже доли, судебная коллегия полагает, что предусмотренные ст. 250 ГК Российской Федерации обязанности продавцом исполнены, и не усматривает нарушений права Печеркиной А.С. преимущественного покупки доли в квартире.

Доводы апелляционной жалобы Печеркиной А.С. о неверном указании ее отчества в телеграммах не свидетельствуют о ненадлежащем исполнении продавцом своей обязанности по уведомлению участника долевой собственности о продаже доли, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, хотя в них имеется ошибка в написании одной буквы отчества истца, однако остальные данные, в том числе фамилия, имя, место жительства, содержащиеся в телеграммах, указаны правильно.

Не опровергают выводы судебного решения и доводы жалобы о том, что уведомления не содержат иных условий договора купли-продажи, как то: сведений о проживающих в квартире лицах, условий о порядке расчета, поскольку нормы ст. 250 ГК Российской Федерации предусматривают обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Указанные ФИО8 в извещении условия сделки, в том числе цена, позволяют заключить договор купли-продажи доли, а сам оспариваемый договор не содержит в себе условий отличающихся от обычно сложившихся условий купли-продажи аналогичного имущества. То обстоятельство, что указанная в уведомлениях цена доли в *** рублей не совпадает с ценой, указанной в договоре купли-продажи *** рублей не влечет нарушение преимущественного права истца, соответственно не является основанием для удовлетворения иска, поскольку по смыслу закона продавец доли не вправе произвести ее отчуждение за цену, существенно меньшую той цены, по которой было предложено выкупить долю остальным участникам долевой собственности. При этом суд правильно исходил из того, что указанное ограничение накладывается на продавца в целях исключения возможных злоупотреблений с его стороны по отношению к остальным сособственникам. Вместе с тем продавец и покупатель имущества вправе определить по взаимному соглашению стоимость данного имущества, в том числе большую, чем указано в уведомлении сособственников, поскольку в данном случае их право преимущественной покупки не нарушается.

Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований Печеркиной А.С., суд первой инстанции сослался на пропуск истцом предусмотренного законом трехмесячного срока для обращения в суд за защитой своего права, так как о совершенной сделке Печеркина А.С. была осведомлена и имела возможность узнать не позднее (дата) года.

При этом, судом дана надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. 67 ГПК Российской Федерации представленным доказательствам, в том числе, показаниям свидетеля ФИО11, ФИО8, пояснявшим, что в (дата) года истица приходила в спорную квартиру, где Травкин А.С. показывал ей документы о праве собственности, ответу на запрос ОАО ” ***”, из которого усматривается, что в (дата) года Печеркина А.С. приезжала в г. Оренбург.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они соответствуют установленным обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права, регулирующего спорные правоотношения.

Так, согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку настоящий иск Печеркиной Е.А. заявлен по истечении установленного законом срока для его предъявления, об этом заявлено стороной ответчика в ходе судебного разбирательства, ходатайств о восстановлении срока истцом не заявлено, судом правильно отказано в удовлетворении исковых требований, в связи с пропуском срока на обращение в суд за защитой своего права.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, направлены на иную оценку представленных доказательств, не содержат ссылок на обстоятельства, которые нуждаются в дополнительной проверке.

С учетом изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 14 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Печеркиной А.С. – без удовлетворения.

Надлежащее уведомление сособственника о продаже доли по действующему законодательству

Библиографическая ссылка на статью:
Седова А.С. Извещение участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу: новеллы правового регулирования // Гуманитарные научные исследования. 2018. № 10 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2018/10/25255 (дата обращения: 27.03.2019).

Преимущественное право покупки является одним из старейших институтов гражданского права – отдельные упоминания о нём можно встретить уже в древнеримском законодательстве [1, с. 42]. Широкое распространение оно получило и в действующем российском гражданском праве. Можно выделить более десятка объектов гражданских прав, на которых распространяется преимущественное право покупки. Это не только недвижимое имущество, движимые вещи, но и иные объекты – акции в акционерных обществах, паи в производственном и потребительском кооперативах, интеллектуальные права и т.д. Однако наиболее распространённым видом использования возможности преимущественного права покупки выступает именно покупка доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Вопросы регулирования сделок по отчуждению долей в жилом помещении представляются также актуальными в свете проблемы «квартирного рейдерства» – скупки по заниженным ценам долей в недвижимости, что ведёт к существенному нарушению прав сособственников такого жилья. Стоит согласиться с Н.Б. Малявиной, которая в своей статье обращает внимание на то, что на сегодняшний момент, несмотря на многолетнюю историю существования рейдерских захватов в области жилой недвижимости, правового противодействия им, полностью разрешить данную проблему пока не удаётся. Это связано во многом с тем, что некоторые схемы, используемые рейдерами, всё ещё остаются в рамках правового поля [2, с. 19].

Так, например, весьма распространённым остаётся захват посредством приобретения доли в праве общей собственности на жилое помещение – путём приобретения права проживания в таком помещении. Создавая помехи для нормального проживания остальным сособственникам, рейдеры фактически вынуждают со временем продать им доли по сниженным – по сравнению с рыночными – ценам. Приобретя все доли на жилое помещение, рейдер продаёт объект недвижимости третьему лицу, получив значительную прибыль между покупкой долей и такой продажей [3, с. 100]. Таким образом, нарушаются не только права сособственников жилого помещения, но и отраслевой принцип добросовестности. Для предотвращения покупки доли посторонним недобросовестным субъектом в действующем гражданском законодательстве предусмотрена возможность преимущественной покупки сособственниками долей на жилое помещение. Общие правила такой покупки предусмотрены статьёй 250 Гражданского кодекса РФ [4].

Читайте также:  Оформление наследства при отказе нотариуса выдать свидетельство о праве на наследство

Одним из важнейших элементов реализации данного института является предусмотренная п.2 рассматриваемой статьи обязанность продавца доли в письменной форме извещать остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В случае если в течение месяца участники долевой собственности, которым было направлено такое извещение, не изъявят своё желание приобрести долю, либо откажутся от покупки, то продавец получает право продать долю в жилом помещении постороннему лицу. Если после производства такой сделки будет установлен факт нарушения преимущественного права сособственников, участники долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателей (п.3 статьи 250 ГК РФ).

Отметим, правила покупки преимущественной покупки предусмотрены и в жилищным законодательствое – в случаях, когда объектом общей долевой собственности является комната в коммунальной квартире (п.6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ [5]).

Несмотря на достаточно подробно урегулированный гражданским законодательством порядок защиты прав участников общей долевой собственности на недвижимость, в 2016 году в действующем Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [6] в новой редакции была изложена норма п.1 статьи 42, в соответствии с которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (в том числе и на жилые помещения) подлежат обязательному нотариальному удостоверению [7]. Как представляется, введение нотариуса как дополнительного гаранта законности производимых сделок с недвижимостью поспособствует дополнительному обеспечению прав участников общей долевой собственности,.

Так, например, зачастую сделки с долями оформлялись посредством договоров дарения или займа, где залогом выступала доля на жилое помещение – что приводило к обходу использования сособственником права преимущественной покупки. Кроме того, на практике встречаются расхождения в цене сделки – в извещении сособственникам может подаваться заведомо более высокая цена по сравнению с реальной ценой сделки [8, с. 65].

Теперь же к обязанностям нотариуса относится проверка обоснованности предполагаемой сделки с долей – он может отказать в удостоверении того же договора дарения, если обнаружит признаки притворности такого соглашения, наличие в нём признаков договора купли-продажи. Отказ нотариуса от удостоверения сделки может быть оспорен в судебном порядке, где уже сам суд определит характер предполагаемого отчуждения. Как отмечают представители Федеральной нотариальной палаты, нарушители, преследуя противоправные цели при совершении сделки, редко обращаются в суд, поэтому участие нотариуса резко сократит количество неправомерных отчуждений долей [9].

Важнейшим достижением в установлении нотариального участия в отчуждении долей жилых помещений является установление требований к извещению о намерении продать долю постороннему лицу. Общей нормой статьи 250 ГК РФ предусмотрены только общие требования к содержанию извещений – цена сделки, а также «другие условия», на которых продавец собирается произвести продажу доли. Вопросы извещения сособственников урегулированы Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (Письмо ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3) [10].

Наряду с необходимостью отразить в извещении участников долевой собственности цену и объект продажи (т.е. характеристику самой доли, в отношении которой предполагается продажа), в зависимости от особенностей осуществления права собственности по отношению к конкретному объекту недвижимости. В Рекомендациях приведён лишь примерный список наиболее распространённых: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Кроме того, Методические рекомендации указывают на надлежащий способ направления такого извещения. Пунктом 2.3. указывается, что «допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы» – с отсылкой на законодательство о нотариате [11] предусматривается возможность не только почтового отправления, но и направления извещения через нотариуса. При этом общие положения гражданского законодательства указывают только на то, что юридически значимое сообщение считается доставленным, если оно поступило на адрес адресата, но вручения либо ознакомления не произошло по обстоятельствам, зависящим от него. В свою очередь, неполучение извещения по не зависящим от адресата причинам не является основанием для признания его доставленным.

В качестве примера из судебной практики можно привести Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 № 5-КГ14-136: извещение было направлено сособственнику не заказным, а обычным письмом; по вине работников отделения почтовой связи не было доставлено, однако по идентификатору на сайту было отмечено как доставленное, что и послужило для признания его доставленным в первой инстанции. Однако Верховный Суд решение отменил, мотивировав это тем, что «судами первой и апелляционной инстанций приведенные выше положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации истолкованы как обязывающие продавца доли в общей долевой собственности лишь совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий» [12].

Установление обязанности именно известить, а не совершить действия по извещению выступает важной гарантией защиты прав сособственников жилого помещения, объективно не знающих всех сторон предполагаемой сделки.

Кроме того, нотариальное законодательство в этих же целях предусматривает дополнительные требования к документальным подтверждениям отправки извещения о продаже доли постороннему лицу. Так, пункт 2.5. Методических рекомендаций указывает на возможные способы бесспорного подтверждения направления извещения о предполагаемой продаже доли постороннему лицу:

– свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

– выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно

При этом опись вложения таким доказательством не является, поскольку содержание извещения сособственников в описи не отражается (пункт 2.6. Рекомендаций). Как представляется, подобное правило необходимо закрепить на законодательном уровне – поскольку положения Рекомендаций направлены, прежде всего, нотариусам, проверяющим правомерность сделки по отчуждению.

Стоит также отметить норму пункта 4.1. статьи 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Однако это правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Поэтому нами предлагается дополнить Гражданский кодекс нормой, регламентирующей бесспорное подтверждение направления. Такое дополнение может быть произведено отдельным указанием на недостаточность описи вложения в статье 250 ГК РФ, и (или) описанием способов такого подтверждения в нормах о юридически значимых сообщениях – отдельной статьёй 165.2 «Направление юридически значимого сообщения», а также указанием на способы подтверждения направления (опись вложения как общее правило, и иные дополнительные способы – в случаях, установленных федеральным законом) в статье 165.1 ГК РФ «Юридически значимые сообщения». Данные положения должны способствовать более эффективной защите прав всех участников общей долевой собственности на объекты недвижимости, правомерности совершаемых сделок.

Уведомление о продаже доли недвижимости

Ведущая передачи «Советы нотариуса» Светлана Веселова беседует с нотариусом Санкт-Петербурга Алексеем Викторовичем Комаровым.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Светлана: Здравствуйте, Алексей Викторович!

Алексей: Здравствуйте!

Светлана: Скажите, пожалуйста, какой порядок уведомления сособственников установлен в Гражданском кодексе?

Алексей: Во-первых, уведомлять нужно только в том случае, если продается доля в недвижимости. Если продается целиком недвижимость, то, естественно, никакого уведомления совершать не нужно.

Вообще, было бы весьма весело, если бы при продаже квартиры нужно было бы уведомить всех остальных сособственников квартир в доме о том, что ты собираешься свою квартиру продавать.

Потому что они, как люди, которые в этом доме тоже недвижимость имеют, можно было бы гипотетически пофантазировать, имеют право преимущественной покупки.

Нет, конечно. Целый объект недвижимости, зарегистрированный в реестре права в виде изолированного какого-то помещения (это либо комната, либо квартира), в этом случае, отказы от остальных сособственников получать не нужно.

Но у нас, в Санкт-Петербурге, при приобретении доли в квартире, за собственником регистрируется именно доля в праве собственности на квартиру, поэтому в этом случае, при продаже практически во всех случаях, нужно уведомлять сособственников, даже если фактически продается комната, которой пользуется продавец (в свое время, который был покупателем). В этом случае, уведомлять нужно.

И на практике возникают определенные сложности. Почему? Потому что закон отчасти очень широко толкует вопрос с уведомлениями.

Указано о том, что обязан уведомить. Как обязан уведомить, каким способом нужно уведомлять? Можно ли телеграммой или нельзя, можно ли самостоятельно уведомить в случае продажи собственником указанной доли без помощи, например, нотариусов или нельзя, или нужно обязательно к нотариусу идти, а что писать в уведомлении? Если смотреть грубо только на статью 250 ГК РФ, то она только частичные ответы на эти вопросы дает, и поле толкования у этой статьи, оно очень большое.

Уведомление о продаже доли.

О продаже доли в квартире без согласия других собственников читайте тут.

Это, на самом деле, мне кажется, пробел достаточно большой в законодательстве. В вопросах, связанных со сделками, как говорят юристы «си-ту-си», то есть потребитель и другой потребитель, там, где бизнес-агент не вовлечен, нужно давать максимально четкое, максимально понятную конструкцию для толкования.

Например, только через нотариуса или заказным письмом с уведомлением можно самостоятельно отправить и т. д. А здесь огромное поле. Приходят агенты, приходят собственники и говорят: «Слушайте, нотариусу тут не хочется платить за уведомления. Мы вот хотели бы сами. А как мы можем сами? Потому что долю продаем, а доля подлежит обязательному нотариальному оформлению, а вдруг нотариус не примет…». В общем, тут очень много дискуссий.

Светлана: Все-таки, какие допустимые формы уведомлений существуют?

Алексей: Да, любые допустимые, понимаете, в чем дело: закон не ограничивает нас в выборе способа уведомления. Хотите курьером уведомлять – теоретически можно и курьером уведомить, хотите уведомлять DHL – уведомляйте DHL.

Хотите уведомлять Почтой России? Уведомляйте Почтой России. Хотите уведомлять с помощью нотариуса? Уведомляйте с помощью нотариуса.

Светлана: Вот, например, вы как нотариус, примете такое уведомление заказным письмом?

Алексей: Я, как нотариус, не буду принимать. Если человек отправляет (собственник доли) заказным письмом даже с вручением, даже с описью вложений, но уведомляет самостоятельно, я, скорее всего, буду отказывать в удостоверении сделки.

Хотя вот сейчас мне в голову мысль пришла, связанная с тем, что если покупатель сам согласен с такой формой уведомления, то почему, собственно, нужно отказывать?

Мне кажется, что если стороны пришли к соглашению (продавец и покупатель), и это выражено в договоре о том, что продавец будет самостоятельно уведомлять сособственников путем направления письма заказного с уведомлением, и они готовы самостоятельно взять все возможные последствия риска перевода права собственности другого участника долевой собственности на себя (это как санкция, своего рода, за ненадлежащее уведомление), то, собственно, пусть берут. А что теперь я могу сделать? Мне кажется, что вообще в таких случаях, нужно допускать.

У меня несколько было таких сделок, когда приходили граждане и говорили, что сами уведомляли с помощью почты. Есть покупатель у нас на эту долю. Вы будете эту сделку проводить? Я говорю, давайте с покупателем пообщаемся.

После того, как мы общаемся с покупателем и я объясняю, что в случае, если будет спор судебный, то опереться ему будет не на что, потому что никто из почты не придет и не скажет, что было уведомление.

Никто из почты не придет и не скажет, что в действительности отправлялось именно то заявление, предложение, про которое говорит человек, который продает долю, в случае если, например, собственник другой доли (соучастник такой собственности долевой) скажет: «Вы знаете, я получил, но там лист был чистый бумаги», и будет демонстрировать в суде лист чистой бумаги, который мне отправили.

Больше ничего не было в конверте. Я знать не знал, что там продается объект недвижимости и, вообще, о чем было это письмо.

Тогда, соответственно, что суд должен делать? Суд должен привлечь Почту России и сказать: «Почта России, вы что, вообще, отправляли?».

Почта России будет глуха и нема, Почта России никогда в суд не выйдет. Поэтому, собственно говоря, будет истолковано в пользу белого листа. Такие нарушения будут. Такой участник (сособственник) будет иметь право на возможность перевода прав собственности на себя.

Если это устраивает покупателя, то, наверное, можно это все в договоре отразить, и такую сделку удостоверить. Но я очень сомневаюсь, что покупатель на это согласится.

Единственным способом, проверенным практикой, остается уведомление с помощью нотариуса. Нотариуса вызовут, нотариус скажет: «Да, я отправлял». Далее скажет: «Да, я вкладывал именно в этот конверт, именно уведомление сособственников, именно на таких условиях».

Читайте также:  Раздел счетов в подаренной квартире

И оснований не верить нотариусу в суде никаких не будет, во всяком случае, никто пока под сомнение ни разу не ставил этот вопрос.

Поэтому я рекомендую отправлять с помощью нотариуса. Если уж совсем не хочется идти к нотариусу, обращаться по каким-то причинам, хочется сэкономить 1500-2000 рублей за уведомление сособственника, то тогда отправляйте телеграмму почтой России.

Попробуем таким образом. Пока практики судебной нет ни по телеграммам, ни по самостоятельному отправлению, потому что в основном в Петербурге только через нотариуса у нас все посылают.

Светлана: Почему вы считаете, что телеграмма — более уместное, скажем так, уведомление, чем заказное письмо?

Алексей: С телеграммой все понятно. В каком смысле, все понятно? Почта вам выдаст заверенную копию отправленной телеграммы. Там будет все понятно.

Светлана: Там будут указаны все условия?

Алексей: Да, она заверена. В этом случае, мы не говорим о чем-то, что вложено в конверт, и что, как правило, вкратце написано: «Уведомление сособственников». Точка. Ну т. е. какое уведомление? О чем? А здесь абсолютно заверенная работником почты.

Текст телеграммы заверен, что именно это и отправлялось. Там, допустим, было вручено (т. е. доставлено) или не было доставлено и т. д. Все это имеет хотя бы какое-то документальное подтверждение. Поэтому либо телеграмма, либо через нотариуса.

Светлана: Когда считается такое уведомление доставленным или не доставленным?

Алексей: С момента его доставки адресату. Как только пришел почтальон, позвонил в квартиру, в квартире никого не оказалось, например, по причине того, что никого дома не было, он извещение кладет в почтовый ящик о том, что есть на имя адресата какая-то корреспонденция, и уходит.

С того момента, как он в ящик положил извещение, считается, что оно доставлено, и с этого момента идет месяц, когда нужно подождать и после этого заключать сделку и продавать другому лицу, если не согласен адресат с тем, чтобы купить по условиям, указанным в уведомлении.

Светлана: На какой адрес необходимо отправлять?

Алексей: На адрес места постоянной регистрации.

Светлана: А если не зарегистрирован по каким-то причинам?

Алексей: На адрес по месту нахождения имущества.

Светлана: Что должно быть указано в самом уведомлении?

Алексей: Вообще, если уведомление отправляете самостоятельно, то лучше вообще все указывать. Необходимо, естественно, указать предмет (то есть что продается, объект недвижимости должен быть указан), цена должна быть указана, вообще, все существенные условия договора, который вы в дальнейшем собирались заключить.

Будет ли рассрочка, не будет рассрочки, т. е. согласны вы с какой-то рассрочкой или не согласны. Есть ли лица, которые сохраняют право.

Есть ли договор найма, который заключен? Все необходимо указать. Все важные моменты будущей сделки. И это все необходимо письменным образом оформить.

Светлана: Хорошо, Алексей Викторович! Спасибо большое!

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что будет являться надлежащим исполнением обязанности продавца по уведомлению другого собственника о продаже своей доли в случае его уклонения от получения корреспонденции?

По существу заданного вопроса сообщаем следующее.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей с соблюдением правил, установленных статьей 250 ГК РФ, то есть с предварительным извещением остальных участников долевой собственности и при отказе их от покупки продаваемой доли.

В силу Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.02.2009 г. № 95-О-О закрепление оспариваемыми нормами порядка распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, направлено на защиту прав и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При этом, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресату (участнику долевой собственности) соответствующего сообщения (извещения).

Аналогичная позиция изложена в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации (См.: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь – июль 2014 года, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.09.2014 г., Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 г. № 9-КГ14-7, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2014 г. № 56-КГ13-12, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2014 г. № 67-КГ13-14).

Извещение о намерении продать свою долю продавцом должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника (См.: Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2013 г. № 5-КГ13-109).

Сообщение (извещение, уведомление) не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

Указанная правовая позиция подтверждается и судебной практикой.

Так, согласно Определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015г. № 5-КГ14-136 бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Согласно ч. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о государственной регистрации прав), п. 10 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных приказом Минюста РФ от 25 марта 2003 года № 70 (далее по тексту – Приказ Минюста РФ № 70) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К сожалению, действующее гражданское законодательство не регламентирует способы вручения уведомления, оповещения участников долевой собственности о времени, месте и дате сделки, не разъясняет, как поступить в ситуации, когда другого участника невозможно найти и соответственно уведомить о своем намерении продать долю.

На практике существует несколько способов уведомления (извещения) участника долевой собственности о продаже доли в квартире. При этом варианты передачи уведомления могут быть разными.

Выделим наиболее распространенные из них.

1. Вручить уведомление (извещение) о продаже лично (нарочно), получив подпись получателя с расшифровкой и проставлением даты на копии своего экземпляра уведомления или, при отказе в этой подписи, заручиться подписями двух свидетелей. Отсутствие ответа в течение месяца расценивается как отказ от выкупа доли квартиры. Однако на практике этот способ встречается достаточно редко.

2. Отправить телеграмму с уведомлением о вручении участнику долевой собственности, в которой будут отражены условия продажи доли.

3. Уведомить участника долевой собственности через нотариуса.

В этом случае, продавец подписывает составленное нотариусом уведомление и заявление на имя нотариуса с просьбой передать другому сособственнику свое уведомление. Нотариус отправляет со своего адреса и от своего имени заказное письмо с уведомлением о вручении почтой другому участнику долевой собственности с текстом подписанного продавцом документа.

С момента вручения письма адресату отсчитывается один месяц. Если участник долевой собственности не обратиться к нотариусу в указанный срок, то последний выдает продавцу свидетельство, в котором указано, что другой участник долевой собственности уведомлен о предстоящей продаже доли на определенных условиях должным образом путем передачи уведомления продавца.

В случае, когда участник долевой собственности по каким-либо причинам не получил письмо (не открыл почтальону дверь, не сходил за письмом на почту, выбыл с указанного места жительства) и оно вернулось обратно, нотариус тоже выдает свидетельство, но с другой формулировкой, в котором указано, что продавец предпринял необходимые действия по извещению другого собственника о намерении продать долю в квартире.

При этом, на практике некоторые нотариусы отказываются выдавать свидетельство в случае невручения письма адресату, мотивируя это тем, что законодательством о нотариате выдача такого свидетельства не предусмотрена.

4. Направить уведомление о продаже доли в квартире самостоятельно, посредством заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении.

Следует отметить, что зачастую участник долевой собственности уклоняется от получения уведомления о продаже или скрывается от продавца.

Ранее (до 01.09.2013 г.) продавцу следовало выяснять действительный адрес регистрации сособственника по месту жительства или его фактическое место проживания путем подачи заявления о розыске в полицию, а также иные специализированные адресные учреждения.

В настоящее время в гражданское законодательство внесены поправки, позволяющие бороться с уклонением от получения юридически значимых сообщений.

В соответствии с частью 1 статьи 165.1 ГК РФ (введена Федеральным законом от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ и действует с 01.09.2013 г.) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При этом, согласно действующему гражданскому законодательству и сложившейся судебной практике, возврат почтовой корреспонденции, содержащей уведомление о продаже доли, по причине истечения срока хранения является надлежащим доказательством направления указанного уведомления.

Таким образом, надлежащим исполнением обязанности по извещению (уведомлению) участника долевой собственности о продаже доли в квартире будет считаться направление продавцом самостоятельно либо через нотариуса указанного извещения (уведомления) с указанием цены и других условий заказанным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения по месту жительства (регистрации) или последнему известному месту жительства, а также возвращение указанного письма отделением почтовой связи с отметкой «истек срок хранения» в случае уклонения участника долевой собственности от получения уведомления (извещения), при условии соблюдения правил почтовой доставки корреспонденции.

Уведомление о продаже доли в квартире в общей долевой собственности

Человек, владеющий не целым жилым помещением, а только его долей, оказывается связан правоотношениями с другими сособственниками. При желании продать свою часть недвижимости дольщик должен будет обратиться к остальным хозяевам квартиры. Такое обращение имеет форму специального письменного уведомления, в котором описываются основные условия будущей сделки. Как же составляется данный документ, и для чего именно он требуется?

Для чего необходимо извещать другого собственника

Извещение другого собственника – это не простая формальность. Благодаря отправке такого уведомления человек не только оповещает совладельца о грядущей продаже, но и предлагает ему выкупить долю в первоочередном порядке.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сособственники имеют преимущественное право приобретения доли, выставляемой на продажу. Это положение принципиально важно, – Продавец не может сразу же предложить свою часть недвижимости посторонним лицам, если до этого он в установленном порядке не предложил объект содольщикам.

Данное правило применимо только к тем ситуациям, когда группа людей владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности. Если же речь идет, например, про продажу квартиры, находящейся в индивидуальной собственности и закрепленной только за 1 человеком, процесс возмездного отчуждения не предполагает извещения никаких других лиц. Не нужно составлять уведомление и в том случае, если все дольщики решают реализовать принадлежащую им квартиру целиком, вместе, по общему договору.

Впоследствии каждый из супругов сможет совершать самостоятельные имущественные сделки именно со своей долей. При любом возмездном отчуждении своей доли собственнику сначала понадобится соблюсти преимущественное право приобретения, которым обладает его партнер (если по документам именно он указывается 2-ым сособственником).

Как написать уведомление о продаже доли в квартире: форма и содержание

Закон устанавливает два основных требования, которые должны быть учтены при составлении уведомления, – это письменная форма и указание всех существенных условий сделки.

Несмотря на то, что извещение не имеет государственного образца, в юридической практике уже успели выработаться свои универсальные стандарты для документов подобного типа. Так, в уведомление рекомендуется включить следующие пункты:

  • ФИО и адрес проживания/регистрации адресата (сособственника, которого необходимо уведомить);
  • ФИО, адрес проживания/регистрации и контактный телефон отправителя (Продавца);
  • дата и место составления (например, г. Москва);
  • описание предмета сделки (… доля в праве общей долевой собственности на квартиру № … , расположенную по адресу …);
  • предложение об использовании преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ;
  • цена доли (цифрами и прописью);
  • указание лица, которое несет расходы;
  • просьба о направлении Адресатом либо письменного согласия на приобретение доли, либо письменного отказа от приобретения;
  • упоминание того, что в случае неполучения ответа указанная недвижимость будет выставлена на продажу для 3-их лиц ровно через 30 дней;
  • дата составления и подпись Продавца.
Читайте также:  Долг по услугам ЖКХ в доме-новостройке

В тексте извещения может содержаться и другая информация, если она раскрывает принципиально важные условия сделки (например, возможность оплаты в рассрочку, отложенным платежом и пр.). Если выяснится, что в уведомлении для сособственников Продавец специально изменил или «подкорректировал» те или иные положения (например, завысил цену, чтобы сделка показалась содольщику невыгодной), это будет считаться правонарушением.

На оспаривание сделки совладельцам отводится 90 дней с момента ее заключения. Если суд удовлетворит требования истца, именно на него будут перенесены права и обязанности Покупателя доли.

Как вручить уведомление содольщикам

Извещение о продаже доли, содержащее и предложение о ее преимущественном приобретении, нужно не только написать, но и правильно вручить другим сособственникам. Здесь сложность заключается в том, что Продавцу понадобится обязательно обезопасить себя с юридической точки зрения. Впоследствии содольщики могут заявить, что никакие извещения им не приходили в принципе, а, значит, сделку по продаже доли можно и нужно признать недействительной. Чтобы такого не произошло, Продавцу потребуется:

  • выбрать правильный способ передачи уведомлений;
  • сохранить документальные подтверждения написания и отправки уведомлений.

Почтовое отправление

Один из самых распространенных способов передачи уведомления – это отправка телеграммой с уведомлением о вручении или ценным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении.

Такой метод оказывается для Продавца довольно удобным, ведь ему не приходится «бегать» за сособственником. Одновременно с этим у него на руках остаются реальные подтверждения соблюдения преимущественного права покупки (чеки и квитанции об отправке, выдаваемые почтовым отделением). Однако, с другой стороны, Продавец все равно оказывается не застрахован от судебного разбирательства с совладельцем, якобы не получившим уведомление.

Продавцу, желающему сделать все возможное для оповещения совладельца, рекомендуется выяснить адрес его фактического проживания, чтобы направить телеграмму или ценное письмо именно туда. С этим может помочь полиция, прокуратура или центральное адресное бюро. При обращении в эти инстанции Продавцу следует сохранить копию своего заявления/запроса, чтобы при необходимости предоставить все эти материалы в суде.

Однако в реальной судебной практике складывается более неоднозначная ситуация: так, некоторые инстанции удовлетворяют иски непроинформированных сособственников. Приводится следующее объяснение таких решений: Продавец якобы не может подтвердить факт получения содольщиком уведомления о продаже. Следовательно, последний не имел возможности воспользоваться своим преимущественным правом.

Передача из рук в руки

Если все сособственники проживают вместе или недалеко друг от друга, уведомления можно раздать при личной встрече. Однако в этом случае Продавцу понадобится заранее подготовить для каждого извещения по второму экземпляру. На этих дубликатах совладельцам нужно будет проставить:

  • свои ФИО (полностью, без сокращений);
  • подписи;
  • дату принятия и ознакомления с документом.

В реальной жизни этот способ передачи уведомлений применяется нечасто – сособственники могут проживать далеко друг от друга, находиться в непростых отношениях и пр.

Передача через нотариуса

Окончательная цена будет зависеть от того, какое количество содольщиков необходимо уведомить. Если Продавец не знает точного адреса совладельца, то извещение понадобится разослать по нескольким разным адресам – тогда и стоимость окажется выше. И все же за положенную плату специалист:

  • самостоятельно подготовит уведомления на основе имеющихся у него бланков;
  • от своего имени разошлет адресатам заказные письма с описью содержимого и уведомлением о вручении;
  • попросит совладельцев своевременно известить его о намерениях в отношении продаваемой собственности.

По прошествии 30 дней нотариус может выдать Продавцу 1 из следующих документов:

  1. Свидетельство о передаче заявления. Оно выдается в том случае, если письмо было доставлено до адресата.
  2. Свидетельство о непередаче заявления. Оно выдается в том случае, если письмо было отправлено, но по какой-либо причине так и не попало в руки адресата. При этом в данном документе указывается, что Продавец предпринял все необходимые меры в попытке уведомить совладельца о продаже доли.

Срок действия уведомления

Само уведомление о продаже не имеет срока действия или давности – главное, чтобы в нем содержались актуальные данные об условиях сделки, объекте отчуждения, его владельце и адресате. Тогда письмо можно будет направить сособственникам в любой момент времени.

На то, чтобы принять решение в отношении продаваемой доли, совладельцы будут иметь только 30 дней с момента получения уведомлений. Далее ситуация будет развиваться, исходя из их намерений:

Если все содольщики ответят письменными отказами раньше, то Продавец сразу же сможет начать поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних лиц.

Если ответ от 1 или нескольких содольщиков не поступит в течение месяца, то Продавец автоматически получит разрешение на проведение сделки с 3-ими лицами.

Если содольщик согласится использовать преимущественное право приобретения доли, Продавцу понадобится заключить с ним договор купли-продажи. При наличии нескольких таких сособственников допустимо выбрать любого из них.

Нужен ли нотариус для заверения уведомления

Уведомление о продаже доли не требует нотариального заверения. Достаточно простого письма, составленного с учетом действующих стандартов и рекомендаций. Однако Продавец может обратиться к процедуре заверения, если желает максимально обезопасить и себя, и всю сделку по возмездному отчуждению.

Чтобы нотариус заверил все извещения и подтвердил факт их получения другими сособственниками, последним понадобится лично присутствовать в кабинете и проставить на документах свои подписи. Здесь же могут быть одновременно составлены письменные отказы и проведена сделка по купле-продаже – например, если 1 из содольщиков согласится использовать преимущественное право приобретения, или если Продавец приведет в кабинет нотариуса заинтересованного Покупателя из числа 3-х лиц. В этом случае сторонам понадобится иметь на руках полный комплект документов.

В случае, если передача уведомлений осуществляется через нотариуса, заверение уведомлений происходит «автоматически». Вот почему этот способ считается самым надежным из всех вышеупомянутых способов.

Нужно ли просить у содольщиков разрешения на продажу

Ответ в данном случае однозначен – нет, никакого разрешения на отчуждение своей доли Продавцу просить не нужно.

Необходимо понимать, что личным имуществом человек может распоряжаться самостоятельно. Даже если он связан правоотношениями с другими содольщиками, единственное, что ему потребуется сделать – это правильно соблюсти преимущественное право покупки. Любое предупреждение или даже запрет на продажу, поступивший от недовольного сособственника, следует оставить без внимания.

Уведомление о продаже доли несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица

В случае, когда отчуждаемая доля принадлежит опекаемому лицу, уведомление будет составляться с учетом некоторых особенностей. Речь идет про следующие нюансы:

  1. Если Продавцом выступает ребенок старше 14 лет, он отправляет извещение самостоятельно, указывая при этом, что он действует с разрешения своих законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов или попечителей).
  2. Если продаваемая доля принадлежат ребенку младше 14 лет, недееспособному или ограниченно дееспособному лицу, то уведомление за него отправляют его законные представители.

Образец уведомления, письма о продаже доли в квартире другому собственнику

В качестве образца уведомления может использоваться следующий документ, составленный Продавцом в связи с отчуждением ¼ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как правильно уведомить совладельца-гражданина о продаже доли в праве на квартиру?

В силу ст.250 Гражданского кодекса РФ, в случае продажи доли в праве совладельцы объекта недвижимости имеют право преимущественной покупки доли. При отсутствии сообщения о согласии на покупку доли в течение одного месяца со дня получения извещения о продаже доли, собственник доли имеет право продать ее другим лицам. На практике нередки случаи, когда совладельцы в судебном порядке добиваются перевода прав покупателя доли в недвижимом имуществе. Чтобы избежать подобной ситуации, если вы собираетесь продавать свою долю в праве собственности, необходимо надлежащим образом уведомить совладельцев о покупке доли.

В случае, если собственников несколько, известить о продаже доле должен каждый продавец каждого собственника. Например, если всего собственников пять, два из которых продают свои доли, то каждый из двух должен известить о продаже остальных четырех собственников.

В извещении необходимо указать адрес объекта недвижимости, размер продаваемой доли, цена доли.

Основная проблема при извещении совладельца о продаже доли – выбор оптимального способа надлежащей передачи извещения о продаже доли. Существуют следующие способы передачи извещения:

1. Передача извещения почтовым отправлением.

Как правило, извещение о продаже доли направляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, поскольку уведомление о вручении будет служить подтверждением получения совладельцем извещения, а опись – подтверждением направления именно извещения. Важно, что на уведомлении о вручении указана дата получения совладельцем извещения, от которой и будет отсчитываться месячный срок, по прошествии которого можно продавать долю.

Однако в случае отправки извещения вышеуказанным способом, велик риск того, что адресат не получит письмо в силу каких-либо обстоятельств (фактически не проживает по данному адресу, находится в длительной командировке, отпуске, на лечении, либо просто не ходит почту за письмами, не проверяет почтовый ящик).

Верховный суд РФ в Определении от 24.02.2015 N 5-КГ14-136 указал, что «закон не возлагает на продавца обязанности по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других собственников о предстоящей продаже». Другими словами, продавец должен сделать всё возможное, чтобы совладельцы получили извещение о продаже доли.

Однако, Московский областной суд в своем определении (данные обезличены), удовлетворяя требование о переводе права покупки доли в квартире, указал, что в случае, если извещение получено не адресатом, а иным лицом, то извещение не может быть признано надлежащим. По общему правилу, сотрудники почтовых отделений должны отдавать заказное письмо лично в руки, однако, часто письма (после недолгих уговоров) отдают родственникам. Обезопасить себя от подобного развития событий – невозможно, данный риск необходимо учитывать при выборе способа извещения.

Согласно ст.165.1 ГК РФ, 1. уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Кроме того, Верховный суд РФ выделяет следующие требования к надлежащему уведомлению:

1) извещение о продаже доли должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника (Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2013 N 5-КГ13-109);

2)извещение не является доставленным, если оно не было вручено по независящим от адресата обстоятельствам (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136).

Так, в Апелляционном определении Московского городского суда от 26.05.2016 по делу N 33-10935/2016 по делу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, суд отказал в удовлетворении требований, сочтя извещение о продаже доли, вернувшееся отправителю в связи с истечением срока хранения – надлежащим уведомлением.

Резюме: правильный порядок действий:

1. Установить адрес фактического проживания совладельца (обратиться в ФМС за справкой о месте регистрации гражданина, по возможности – получить информацию от родственников (знакомых, соседей) совладельца о его фактическом месте проживания).

2. Направить извещение ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

3. Если письмо получено адресатом, месяц до продажи доли отсчитывать от даты вручения, указанной на уведомлении. Если же письмо не было вручено совладельцу, вернулось к отправителю с отметкой «истек срок хранения», продавать долю не раньше, чем через месяц после его возвращения.

2. Передача извещения лично в руки.

В случае личной передачи извещения, получатель должен предоставить расписку в получении извещения с датой получения, подписью, расшифровкой подписи. Указанная расписка, согласно сложившейся судебной практике, является доказательством надлежащего извещения. Оспаривание подобного извещения может происходить только путем признания его подложным.

3. Передача извещения через нотариуса.

В этом случае, нотариус самостоятельно составляет извещение, а отправитель его подписывает. Далее, нотариус отправляет извещение от своего имени заказным письмом с уведомлением о вручении совладельцами.

Если адресат получил уведомление, но не обратиться к нотариусу в течение месяца с момента вручения, то нотариус выдает свидетельство о надлежащем извещении совладельца о продаже доли в праве.

Если же совладелец не получил извещение, нотариус выдает свидетельство о том, что собственник доли предпринял все необходимые действия для извещения совладельца о продаже доли.

Данный способ уведомления представляется наиболее разумным, однако, на практике, некоторые нотариусы не выдают свидетельство в случае невручения письма адресату, поскольку законодательством выдача указанного свидетельства не предусмотрена.

Сложившаяся в Москве и Московской области судебная практика (например, дело № N 33-24594) также подтверждает, что в случае отправки через нотариуса уведомления о намерении продать долю в праве, извещение считается направленным надлежащим образом если адресат не получил указанное уведомление.

1. Если есть возможность, передайте извещение о продаже доли лично в руки адресату, получив от него на копии извещения отметку о получении извещения, с датой, подписью, расшифровкой.

2. Если по каким-либо причинам передача лично в руки не возможна, отправьте два экземпляра извещения: один – через нотариуса, другой – самостоятельно в соответствии с рекомендациями выше.

3. При выборе нотариуса, через которого будет направляться извещение, узнайте, выдает ли он справку о надлежащем извещении при невручении письма адресату.

Ссылка на основную публикацию