Можно ли зачесть долг ИП по договору долевого участия в строительстве

Можно ли зачесть долг ИП по договору долевого участия в строительстве

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Организация применяет общую систему налогообложения, не является застройщиком и подрядчиком. В организации есть договоры долевого участия (далее – ДДУ), отражены на счете 58. Планируется уступка прав требования физическому лицу по ДДУ. Денежные средства от физического лица не поступят, он передает взамен договор участия в строительстве другого дома, заключенный с ЖСК и не подлежащий регистрации в Росреестре. У организации есть подобные договоры с ЖСК, которые отражаются по счету 76. Каким способом отразить в бухгалтерском и налоговом учете данную операцию?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В бухгалтерском учете организации при уступке права требования вносятся записи о выбытии актива. Принимаемое обязательство учитывается тем же способом, что использован организацией для аналогичных существующих объектов учета.
При уступке организацией – участником долевого строительства имущественных прав физическому лицу налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога, и расходами на приобретение прав.
Налоговая база для целей исчисления налога на прибыль рассчитывается как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права.

Обоснование позиции:

Бухгалтерский учёт

Бухгалтерский учет – это формирование документированной систематизированной информации об объектах учета, и составление на ее основе бухгалтерской (финансовой) отчетности (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ “О бухгалтерском учете”, далее – Закон N 402-ФЗ). Объектами бухгалтерского учета экономического субъекта являются:
1) факты хозяйственной жизни;
2) активы;
3) обязательства;
4) источники финансирования его деятельности;
5) доходы;
6) расходы;
7) иные объекты в случае, если это установлено федеральными стандартами (ст. 5 Закона N 402-ФЗ).

1. Уступка прав требования по ДДУ

Как определено ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Часть 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Сделки по передаче прав требований регулируются главой 24 “Перемена лиц в обязательстве” ГК РФ.
Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о наличии и движении финансовых вложений предназначен счет 58 “Финансовые вложения”.
Доход, полученный от уступки права требования, в случае, когда это не является предметом деятельности организации, учитывается ею в составе прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99 “Доходы организации”, п. 34 ПБУ 19/02 “Учет финансовых вложений”, далее – ПБУ 19/02).
Таким образом, уступка права требования по договору долевого участия другому лицу в бухгалтерском учете организации отражается записями:
Дебет 62, субсчет “Расчеты по уступке права требования” Кредит 91, субсчет “Прочие доходы”
– отражен доход по договору уступки права требования другому лицу;
Дебет 91, субсчет “Прочие расходы” Кредит 68, субсчет “НДС”
– начислен НДС (с суммы разницы между стоимостью передаваемого права требования и стоимостью приобретенного имущественного права (п. 3 ст. 155 НК РФ));
Дебет 91, субсчет “Прочие расходы” Кредит 58, субсчет “Права участника долевого строительства”
– списана сумма расходов, связанная с приобретением уступаемых имущественных прав (п.п. 25, 26 ПБУ 19/02);

2. Приобретение прав по договору участия в строительстве другого дома, заключенному с ЖСК

Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом (далее также – ЖСК) признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, объединяющими имущественные паевые взносы его членов, и отнесены к некоммерческим корпоративным организациям (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ, ст. 123.1, п. 1 ст. 123.2 ГК РФ). В соответствии с ч. 3 ст. 110 ЖК РФ члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива, пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (ст. 125 ЖК РФ).
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме только в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 2 ч. 3 ст. 123.1, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ).
В п. 9 Информации Минфина России от 24.12.2015 N ПЗ-1/2015 “Об особенностях формирования бухгалтерской (финансовой) отчетности некоммерческих организаций” разъясняется, что в ЖСК по группе статей “Дебиторская задолженность” отражается задолженность членов кооператива, имеющих право на паенакопления, при передаче членам кооператива имущества, предназначенного для предоставления во владение и пользование его членам (квартира, иное помещение). При этом возникновение дебиторской задолженности в ЖСК обусловлено обязательствами члена кооператива по выплате паевого взноса либо по возврату предоставленного ему во владение и пользование имущества в случае невыплаты паевого взноса либо по иным основаниям, предусмотренным уставом кооператива.
С учетом п. 10 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, и п.п. 5, 6 и 7 ПБУ 1/2008 “Учетная политика организации” полагаем, что переданное физическим лицом имущественное право лицу, его приобретшему (Вашей организации), следует отражать в том же порядке, что и ранее учтенные по подобным договорам с ЖСК – с использованием открываемого к счету 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” субсчета.
В таком случае в бухгалтерском учете будут сделаны проводки:
Дебет 76, субсчет “Расчеты с ЖСК” Кредит 76, субсчет “Расчеты с физлицом по договору уступки права (требования)”
– отражено право (требование), вытекающее из договора участия в ЖСК, и задолженность перед физлицом, передавшим пай;
Дебет 76, субсчет “Расчеты с физлицом по договору уступки права (требования)” Кредит 62
– зачтена (погашена) задолженность физического лица по оплате прав требований по договору долевого участия исходя из величины переданного пая.

НДС

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. В целях налогообложения операции по уступке (переуступке) прав требования, в том числе по договору участия в долевом строительстве, следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав (письма Минфина России от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 28.02.2013 N 03-07-11/5926, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, от 06.07.2011 N 16-15/065628@, постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10).
Таким образом, операции по уступке (переуступке) прав требования по договору участия в долевом строительстве являются самостоятельным объектом обложения НДС (смотрите также письмо Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26, постановление ФАС Уральского округа от 25.09.2012 N Ф09-7710/12 по делу N А50-24814/2011). При этом в отношении указанных операций положения пп. 1 п. 2 ст. 146, ст. 149, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26, дополнительно смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2008 N 08АП-3342/2008).
В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Сумма НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118, предусмотренной п. 4 ст. 164 НК РФ (письма Минфина России от 04.06.2015 N 03-07-14/32284, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 01.02.2012 N 03-07-11/26, УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092).
Согласно п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном, в частности, п. 3 ст. 155 НК РФ, момент определения налоговой базы по НДС определяется как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником.
То есть налоговая база по НДС определяется: на дату государственной регистрации договора уступки (последующей уступки) права требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве (смотрите также постановления ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 N А65-11398/2008, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 N 11АП-14178/11) или на дату зачета сторонами взаимных требований.
В письме Минфина России от 18.02.2011 N 03-04-05/10-103 специалисты финансового ведомства указали, что паи членов потребительского кооператива относятся к имущественным правам. Само по себе поступление от физического лица имущественного права – пая – не является операцией, учитываемой в целях исчисления НДС (ст. 143, пп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ).

Налог на прибыль организаций

Согласно ст. 41 НК доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки (в той мере, в какой такую выгоду можно оценить) и определяемая для организаций в соответствии с главой 25 НК РФ.
В силу ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме. При определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные в соответствии с НК РФ налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров (работ, услуг, имущественных прав) (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Как уже сказано выше, права требования, в том числе по договору участия в долевом строительстве, для целей налогообложения следует рассматривать в качестве имущественных прав, в связи с чем денежные средства, полученные при их уступке, являются выручкой от реализации имущественных прав (смотрите, например, письма Минфина России от 22.07.2016 N 03-11-11/43086, от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83).
Таким образом, доход от реализации имущественных прав при уступке требования физическому лицу учитывается в целях налогообложения прибыли.
Средства, полученные от реализации прав требования по договору участия в долевом строительстве, включаются в состав доходов (выручки от реализации имущественных прав) при формировании налоговой базы в размере фактически полученных сумм, а не в виде положительной разницы между стоимостью данных прав и расходами, понесенными в связи с их приобретением по договорам долевого участия в строительстве (смотрите определение ВАС РФ от 27.01.2012 N ВАС-15173/11, постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10).
Доход от реализации имущественных прав организация вправе уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией, если иное не предусмотрено п. 10 ст. 309.1 или п. 2.2 ст. 277 НК РФ (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
В случае уступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, от 20.03.2006 N 19-11/21523). Если цена приобретения имущественного права с учетом связанных с его реализацией расходов окажется выше цены, по которой данное право реализуется физическому лицу, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения, на основании п. 2 ст. 268 НК РФ.

Читайте также:  Приписка ребёнка и очередь на улучшение жилищных условий

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
– Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве;
– Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;
– Энциклопедия решений. Доходы от реализации имущественных прав в целях налогообложения прибыли;
– Энциклопедия решений. Расходы при реализации имущественных прав (в целях налогообложения прибыли);
– Энциклопедия решений. Договор цессии;
– Энциклопедия решений. Цена уступаемого права (требования) по договору цессии.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

18 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Может ли цена ДДУ быть оплачена работами или услугами?

Автор: Шевяков Роман вкл. 03 марта 2013 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 9931

Наша организация желает выступить подрядчиком по монтажу коммуникаций в строящемся доме. Заказчик предлагает заключить договор участия в долевом строительстве и рассчитаться за выполненные работы квартирами. Возможно ли это?

Консультация юриста сайта “ДОЛЬЩИК”:

В силу ч. 1 ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену.

Если общие положения о договоре, регулируемые Гражданским кодексом РФ и допускают неопределенность в понимании термина «цена», то ст. 5 закона № 214-ФЗ совершенно ясно определяет ее как «размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства».

Таким образом, цена договора участия в долевом строительстве (долевой взнос) может быть оплачена исключительно денежными средствами. Необходимо отметить, что в ряде случаев немногочисленная судебная практика позволяет все же оплачивать цену договора участия в долевом строительстве услугами или работами, однако, это скорее, исключение из правила.

В связи с этим существует два варианта оформления сложившихся у Вас с застройщиком договоренностей относительно передачи квартир.

1) Наряду с заключением договора подряда, предусматривающего обязанность Заказчика оплатить вам денежную сумму за выполненные работы, Вы можете заключить договор участия в долевом строительстве, предусматривающий, в свою очередь, Ваше денежное обязательство по оплате цены договора участия в долевом строительстве застройщику. Впоследствии, после регистрации договора участия в долевом строительстве и наступлении обязательства по оплате его цены и наступления встречной обязанности заказчика по оплате за выполненные работы, Вы можете прекратить денежные требования зачетом. В силу ст. 410 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Допустимость в рассматриваемых отношениях такой формы оплаты, как зачет встречного однородного требования подтверждается и судебной практикой (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 апреля 2009 г. по делу № А60-26516/2008-С5).

2) В случае, если Ваша организация желает приобрести квартиру для проживания своих работников или для иных целей, не связанных с уступкой права требования квартиры физическим лицам, для оформления отношений с заказчиком Вы можете использовать модель инвестиционных отношений. В силу ст. 1 закона № 214-ФЗ, его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Таким образом, Вы вправе заключить инвестиционный договор, предусмотрев его условиями как выполнение работ, так и встречное предоставление в виде квартиры. Вместе с тем, указанная статья вводит ограничения на распоряжение правом требования квартиры, основанном на инвестиционных отношениях: передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов не допускается. При этом регистрация такого инвестиционного договора не требуется, а права и гарантии, сходные с предусмотренными законом № 214-ФЗ для участников долевого строительства Вы, как инвестор, можете описать в инвестиционном договоре.

Возможен ли взаимозачет в качестве оплаты по ДДУ?

Как следует из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Положения статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ закрепляют, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Таким образом, общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрета на прекращение частично или полностью обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречного однородного требования.
Не содержит прямого запрета на прекращение частично или полностью обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречного однородного требования и 214-ФЗ.
Следовательно, оплату по договору участия в долевом строительстве возможно произвести посредством зачета встречных однородных требований. При этом неважно, вытекает ли предъявляемое к зачету требование из того же обязательства по договору долевого строительства или из другого (например, по договору подряда), главное условие – встречность и однородность обязательства и выраженная воля на проведение зачета хотя бы одной из сторон.
Эта позиция подтверждается и судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.11.2017 №Ф05-15642/2017 по делу №А40-251137/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 13.02.2018 №305-ЭС17-22328 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления), Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.12.2017 №Ф01-5283/2017, №Ф01-5797/2017 по делу №А79-11967/2016, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 №20АП-5751/2017 по делу №А23-101/2017, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 №19АП-4822/17 по делу №А35-4114/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2018 по делу №33-5098/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.01.2018 по делу №33-2773/2018, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.06.2017 по делу №33-5342/2017, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.04.2017 №Ф04-6476/2016 по делу №А46-8844/2015, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 06.06.2017 по делу №33-5073/2017, Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2013 №Ф09-529/13 по делу №А50-7177/2012.
Вместе с тем, 214-ФЗ допускает случай запрета на проведение зачета.
В части 7 статьи 9 214-ФЗ закреплено, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом о долевом строительстве или договором, не допускается.
Таким образом, допускается прекращение обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречных однородных требований, за исключением случаев, когда законом или договором прямо установлена недопустимость зачета.

Читайте также:  Привлечение к ответственности за снятие двери в сносимом доме

Передача квартир в счет оплаты выполненных работ

Вопрос: Организация-подрядчик выполнила и сдала заказчику-застройщику общестроительные работы при возведении комплекса многоквартирных домов. В счет погашения задолженности по договору подряда заказчик предлагает передать несколько квартир в одном из строящихся жилых домов. Насколько законна такая операция и как ее оформить? Какие налоговые последствия возникнут у подрядчика?

а) заключить с заказчиком-застройщиком договор участия в долевом строительстве;

б) осуществить зачет встречных однородных требований.

Поскольку многоквартирный дом, квартиры в котором предлагает заказчик, недостроен, в соответствии со ст. 219 ГК РФ у заказчика-застройщика еще не возникло право собственности ни на здание в целом, ни на отдельные квартиры. Поэтому и распоряжаться квартирами как таковыми невозможно. Однако заказчик вправе заключить с подрядчиком договор участия в долевом строительстве.

По данному договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ 1).

При заключении договора необходимо согласовать:

–конкретные объекты долевого строительства (квартиры), подлежащие передаче подрядчику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

–срок передачи застройщиком квартир подрядчику;

–цену договора и порядок ее уплаты;

–гарантийный срок на объект долевого строительства.

Перечисленные условия являются существенными для этого вида договоров, то есть условиями, отсутствие которых ведет к признанию договора незаключенным (п. 4, 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ ).

Применительно к рассматриваемой ситуации наиболее важным является условие о цене договора и порядке ее уплаты. Согласно п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ она может быть уплачена как единовременно, так и путем внесения платежей в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае если цена договора участия в долевом строительстве равна или, по крайней мере, сопоставима по размеру с задолженностью заказчика-застройщика перед подрядчиком за выполненные работы, целесообразно предусмотреть ее единовременное внесение. Если цена квартир значительно превышает сумму задолженности и возможность единовременной уплаты сверх зачитываемой суммы у подрядчика отсутствует, то в договоре лучше установить обязанность внесения первого платежа в сумме, соответствующей размеру задолженности заказчика-застройщика. Необходимость такого условия связана с проведением зачета встречных однородных требований.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Буквальное толкование приведенной нормы позволяет назвать следующие критерии, без которых провести зачет встречных однородных требований невозможно:

–наличие встречных однородных требований;

–срок исполнения требований наступил.

В противном случае зачет невозможен, поскольку противоречит закону и самой правовой природе названного способа прекращения исполнения обязательств. В рассматриваемой ситуации зачет встречных требований допускается после того, как у заказчика-застройщика возникнет обязательство по оплате подрядчику выполненных работ в соответствии с условиями заключенного договора подряда, а у подрядчика – обязательство по уплате заказчику цены договора участия в долевом строительстве.

Обратите внимание : в силу п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, обязательства подрядчика по названному договору, в том числе и обязательство по уплате заказчику-застройщику цены квартир, возникает только после того, как договор участия в долевом строительстве пройдет государственную регистрацию в органах Росрегистрации (ст. 25.1 Закона № 122-ФЗ 2 ).

Несмотря на то, что ГК РФ разрешает проведение зачета по заявлению одной из сторон, по нашему мнению, целесообразно оформить зачет двусторонним соглашением, в котором указаны характер встречных требований, их размер и основания возникновения. В случае если размеры встречных требований не совпадают, в нем нужно отразить и оставшийся непогашенным после зачета размер задолженности одной из сторон, а также срок и порядок ее погашения.

Условия соглашения о зачете могут быть следующими:

«1. По состоянию на __ __ 2007 г. заказчик-застройщик (Сторона 1) имеет обязательство по уплате подрядчику (Стороне 2)
выполненных работ по Договору подряда от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.

2. По состоянию на __ __ 2007 г. Сторона 2 имеет обязательство по уплате Стороне 1 цены Договора участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.

3. Стороны договариваются о проведении зачета встречных однородных требований Стороны 2 к Стороне 1 (пункт 1 Соглашения) и Стороны 1 к Стороне 2 (пункт 2 Соглашения) на сумму _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.».

Далее, в зависимости от того, совпадают ли размеры зачитываемых требований, следует указать:

а) в случае когда размеры зачитываемых требований совпадают:

«4. С момента вступления в силу настоящего Соглашения обязательства Сторон, поименованные в пунктах 1 и 2 Соглашения, прекращаются полностью»;

б) в случае когда размеры зачитываемых требований не совпадают:

«4. С момента вступления в силу настоящего Соглашения обязательства Сторон, поименованные в пунктах 1 и 2 Соглашения, прекращаются в части обязательств по оплате денежных средств в сумме, указанной в пункте 3 Соглашения.

5. С момента вступления в силу настоящего Соглашения Сторона 2 имеет обязательство по уплате Стороне 1 цены Договора участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб. (сумма разницы первоначального размера обязательства Стороны 2 (пункт 1) и размера зачтенных встречных требований (пункт 3)).

Обязательство Стороны 2, указанное в настоящем пункте Соглашения, подлежит исполнению в порядке, установленном Договором участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ (могут быть согласованы сроки и порядок исполнения обязательства, отличающиеся от определенных Договором долевого участия в строительстве) ».

Налогообложение операций по договору подряда у организации-подрядчика производится в общеустановленном порядке. При этом необходимо учесть особый порядок уплаты НДС при осуществлении зачета встречных однородных требований. Так, в соответствии с п. 4 ст. 168 НК РФ подрядчик платежным поручением должен перечислить заказчику-застройщику денежные средства в сумме НДС, предъявленной им по договору участия в долевом строительстве.

1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Можно ли зачесть долг ИП по договору долевого участия в строительстве

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Квартира в новостройке, приобретенная в результате участия в долевом строительстве, стоит намного дешевле рыночной стоимости готового жилья. Однако и на недорогое жилье деньги есть не у всех. Одни в этом случае берут ипотечный кредит, другие занимают деньги у родственников, есть также категория граждан, за которых деньги вносят другие лица. В качестве инвестора может выступать как частное лицо, так и организация, например, работодатель дольщика. Оплата ДДУ третьим лицом не противоречит законодательству, застройщик обязан ее принять и зачесть на счет дольщика, с которым у него заключен договор. Как производится оплата, и не существует ли каких-либо рисков для дольщика в том случае, если деньги по ДДУ за него вносит кто-то другой?

Договорные отношения, при которых оплата за услугу, работу или поставку товара производится третьим лицом, не принимающим участия в сделке, на практике встречаются достаточно часто. Подобные сделки регулируются 313 статьей ГК РФ, согласно которой должник, в данном случае дольщик, вправе переложить оплату на иное лицо, а кредитор, он же застройщик, обязан ее принять.

214 ФЗ не запрещает оплачивать строительство объекта вместо дольщика другим лицам, физическим или юридическим. При этом участник может не спрашивать согласие застройщика на финансирование проекта 3 лицом, он может это сделать на свое усмотрение. Однако здесь нужно отметить, что оплата подобным образом возможна при условии, что ДДУ не содержит положений, запрещающих исполнение обязательств участника строительства другими лицами. Если такое условие присутствует в договоре, необходимо получить согласие застройщика. В противном случае он имеет основания не принять оплату.

В законе нет четких указаний, как следует оформлять возложение обязательств по оплате на третье лицо. Но существует сложившаяся практика оформления подобных сделок. Если финансирование строительства объекта будет производить организация, то на ее имя необходимо составить письмо с просьбой произвести оплату по ДДУ.

В письме нужно указать:

  • данные компании, которой поручается исполнить обязательство (полное наименование, реквизиты);
  • размер платежа;
  • в какой срок должна быть произведена оплата;
  • реквизиты компании-застройщика для перечисления денег;
  • сведения о дольщике (ФИО, адрес), за которого вносятся деньги;
  • в назначении платежа указываются данные ДДУ, по которому производится оплата (номер, дата заключения).

Рекомендуется также направить письмо застройщику о том, что исполнение своих обязательств по договору дольщик возлагает на третье лицо. В нем необходимо указать данные организации, которая будет производить платеж, а также просьбу принять исполнение. Письмо направляется в строительную компанию аналогичным образом.

Данный способ оплаты по договору нельзя назвать полностью безопасным, определенные риски при этом присутствуют. Дольщику нужно учесть, что вся ответственность за неисполнение обязательств по ДДУ несет только он, но никак не компания, которой он поручил произвести оплату. Если деньги не будут перечислены, ответственность за это ложится на участника, поэтому в его интересах позаботиться о том, чтобы были соблюдены все формальности.

В судебной практике известны случаи, когда при отсутствии таких доказательств компания, перечислившая оплату, впоследствии через суд взыскивала деньги с получателя платежа за незаконное обогащение. При этом пострадает и сам дольщик, для которого в подобной ситуации существует опасность оказаться в должниках, и тогда он будет вынужден самостоятельно выплачивать свой долг. Кроме того, застройщик может выставить участнику требование уплатить неустойку за просрочку оплаты, которую ему также придется заплатить.

Читайте также:  Оплата 13% налога с продажи комнат

Если оплату за участника производит частное лицо, то также необходимо иметь документ, являющийся основанием для внесения платежа. Таким документом может послужить отправленное по всем правилам письмо-просьба о внесении денег или доверенность, заверенная нотариусом. Эти документы пригодятся дольщику для обоснования произведенной оплаты при судебном разбирательстве дела, если застройщик заявит о не поступлении денег на его счет.

По налоговому законодательству при оформлении собственности на квартиру гражданам положены льготы. Государство возвращает определенную сумму платежа. Данный вычет могут получить один раз за всю жизнь плательщики подоходного 13% налога. Максимальная сумма вычета, на которую можно рассчитывать – 260 тысяч рублей.

При внесении платы по договору другим лицом дольщики могут лишиться этой льготы, поскольку она полагается только тогда, когда граждане самостоятельно из своих средств оплачивают купленное жилье. Вычет не полагается гражданам, приобретающим недвижимость за счет средств других лиц, в том числе своего работодателя, другой организации или частного лица. Однако здесь существует оговорка: если дольщик сможет представить подтверждение, что перечисленные деньги на самом деле принадлежат ему, вычет будет произведен.

Как видно, оплата по договору другим лицом может обернуться для дольщика весьма неприятными последствиями. Поэтому к данной сделке нужно подходить со всей серьезностью и четко следовать приведенной схеме оформления документов. Чтобы избежать возможных осложнений, желательно привлечь к делу опытного юриста.

Общество защиты прав дольщиков много лет работает в долевом строительстве и знает все нюансы проведения подобных сделок. Обратившись в нашу организацию, вы сможете свести на нет все свои риски участия в долевом проекте. Для связи с нами зайдите в раздел «Контакты».

Имеется не оплаченный полностью ДДУ и нарушены сроки сдачи объекта. Могу я требовать уплату неустойки за просрочку?

Здравствуйте! Имеется не оплаченный полностью ДДУ и нарушены сроки сдачи объекта. Могу я требовать уплату неустойки за просрочку? А так как за просрочку сумма составила в размере неуплаты по договору ДДУ возможно зачесть неуплату по договору в счет оплаты неустойки?

Следует отметить что Застройщик не требовал оплаты до окончания строительства.

В адрес Застройщика направлена претензия с предложением зачесть неуплату по договору ДДУ в счет оплаты неустойки. Ответ в течении 10 дней не получен.

На данный момент строительство объекта завершено, квартира передана по передаточному акту.

Подскажите мои дальнейшие действия в данной ситуации?

Возможно ли положительное решение суда?

Спасибо! качество оказанных услуг на должном уровне.

31 Мая 2017 08:48

Ответы юристов ( 5 )

  • 7,0 рейтинг
  • 4631 отзыв

Могу я требовать уплату неустойки за просрочку?
Андрей

Да, у вас есть право требовать уплаты неустойки. И как правило суды удовлетворяют такие иски, но минус в том, что могут снизить размер неустойки.

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

А так как за просрочку сумма составила в размере неуплаты по договору ДДУ возможно зачесть неуплату по договору в счет оплаты неустойки?
Андрей

Либо по договоренности сторон, либо уже в рамках исполнительного производства можете просить произвести взаимозачет

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «Об исполнительном производстве»

Статья 88.1. Порядок зачета встречных однородных требований
1. По заявлению взыскателя или должника либо по собственной инициативе судебный пристав-исполнитель производит зачет встречных однородных требований, подтвержденных исполнительными документами о взыскании денежных средств, на основании которых возбуждены исполнительные производства, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

2. О зачете встречных однородных требований судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем.
3. Копия постановления, указанного в части 2 настоящей статьи, направляется сторонам исполнительного производства.

  • 10,0 рейтинг
  • 9539 отзывов эксперт

Подскажите мои дальнейшие действия в данной ситуации?
Андрей

Здравствуйте. Поскольку Вы направляли претензию и на нее не было ответа, то теперь можно обращаться в суд с соответствующим требованием.

Возможно ли положительное решение суда?
Андрей

Положительное решение вполне возможно.

А так как за просрочку сумма составила в размере неуплаты по договору ДДУ возможно зачесть неуплату по договору в счет оплаты неустойки?
Андрей

Зачет может быть произведен после получения решения суда путем направления ответчику соответствующего заявления (ст.410 ГК РФ)

ГК РФ Статья 410. Прекращение обязательства зачетом
Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Такое заявление есть смысл направить до передачи исполнительного листа на принудительное исполнение.

  • 10,0 рейтинг
  • 7588 отзывов эксперт

Имеется не оплаченный полностью ДДУ и нарушены сроки сдачи объекта. Могу я требовать уплату неустойки за просрочку?
Андрей

Андрей, добрый день! Да, можете, нарушение сроков передачи квартиры, предусмотренных договором является установленным законом основанием для предъявления к застройщику требований о выплате неустойки

ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

неполная уплата застройщику имела бы значение если бы речь шла об уплате неустойки при расторжении договора ввиду виновности застройщика в нарушении его условий в случаях, предусмотренных ч.1, 1.1. ст. 9 214-ФЗ, соот. на неуплаченные суммы при возврате не начислялась бы неустойка. Ну и если неполная уплата застройщику нарушает график определенный договором у застройщика было бы право требовать встречную неустойкув результате чего вы бы произвели взаимозачет, например

А так как за просрочку сумма составила в размере неуплаты по договору ДДУ возможно зачесть неуплату по договору в счет оплаты неустойки?

Возможно по соглашению сторон. У вас встречные обязательства и ВС РФ дал разъяснения по вопросу их исполнения

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2016 г. N 54
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
ПРИМЕНЕНИЯ ОБЩИХ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ И ИХ ИСПОЛНЕНИИ

57. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).
Сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).
58.Согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Однако такое право соответствующей стороны может быть установлено законом или договором (пункт 4 статьи 328 ГК РФ). Вместе с тем кредитор не лишен возможности требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, в соответствии с условиями обязательства (статьи 15, 393, 396 ГК РФ).
Кроме того, в случае спора о размере встречного исполнения истца, если суд установит, что неисполнение с его стороны носило незначительный характер, суд вправе удовлетворить иск об исполнении ответчиком обязательства в натуре, определив объем подлежащего истцом исполнения.
59. Если иное не установлено законом, в случае, когда должник не может исполнить своего обязательства до того, как кредитор совершит действия, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающие из обычаев или существа обязательства, применению подлежат положения статей 405, 406 ГК РФ. Правила статьи 328 ГК РФ в таком случае применению не подлежат.

Ссылка на основную публикацию