Можно ли аннулировать долю несовершеннолетнего в квартире

Вывод несовершеннолетнего ребенка из собственников жильяна

На данный момент имеем квартиру 63м2, в долевой собственности четверо: я, муж и двое несовершеннолетних детей. Хотим улучшить жилищные условия, вступив в долевое строительство. Опека, естественно, не разрешит сейчас продать квартиру, т.к. дом будет сдаваться только в следующем году. А вступить в долевое не могу, т.к. большую часть стоимости новой квартиры перекрывает стоимость моей нынешней, и брать ипотеку имею возможность только на остаток. Есть возможность предоставить каждому ребенку часть квартир бабушек. Подскажите более рациональную схему дальнейших моих действий. Продать(подарить) и далее. Бабушки настаивают, чтобы потом детки были выведены из собственников их квартир.

Ответы юристов ( 8 )

Добрый день! Чтобы потом вывести детей из долей, которые подарили бабушки, вам опять необходимо будет согласие опеки, пока дети несовершеннолетние.

Дарение в вашем случае лучший вариант, т.к. данная сделка между близкими родственниками налогом не облагается. В принципе, опека потом должна дать добро, главное, чтобы в новой квартире метры меньше не были, иначе посчитают ухудшение и не дадут согласие на сделку.

  • 10,0 рейтинг
  • 4753 отзыва эксперт

Бабушки настаивают, чтобы потом детки были выведены из собственников их квартир.
Юлия

Как вариант это возможно — обменять текущие доли несовершеннолетних детей на доли в квартирах бабушек. Опека на такую сделку должна дать согласие, так как права ребенка в данном случае не нарушаются (главное, чтобы новое жилье по площади не проигрывало старому жилью).

Затем уже когда долевое будет сдано и Вы оформите на него собственность, то сможете обменять доли в квартирах бабушек на доли в новом жилье. Опять таки в данном случае дети ничего не потеряют, поэтому органы опеки должны будут дать согласие на сделку. Проблем быть не должно.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Добрый день! Есть несколько вариантов, все зависит от того, какое разрешение Вам даст опека:

1. Как Вы и хотите выделить доли в квартирах бабушек (либо оформить одну из квартир бабушки на детей) путем договора дарения, налога не будет, так как бабушки и внуки являются близкими родственниками. После завершения строительства, Вы может обратно продать доли бабушкам (бабушке) с одновременным дарением долей детям в новой квартире.

2. Также опека может дать разрешение продать квартиру с одновременным приобретением на имя детей долей в строящемся доме, например в течении 3 месяцев после введения его в эксплуатацию (регистрации Вашего права на квартиру).

С уважением, Урванцев Евгений.

Думаю, что в Росреестре не будут вникать, является ли они бабушкой и внуком. Ну а как вариант, возможна продажа долей хорошим знакомым (неблизким родственникам), которые после продадут бабушкам.

В Росреестре вникать не будут, а вот в опеке (чье согласие на сделку является обязательным) — будут
Горюнов Евгений

Так в разрешении на продажу не указывают кому конкретно будет отчужден объект недвижимости, доли которого принадлежат несовершеннолетним. Указывается, что разрешается отчуждение с одновременным дарением (покупкой) на имя несовершеннолетних определенного объекта (долей) недвижимости.

Опека просто не выдаст такое разрешение
Горюнов Евгений

Так почему это не даст? Никаких ограничений нет.

  • 7,1 рейтинг
  • 7764 отзыва эксперт

Бабушки настаивают, чтобы потом детки были выведены из собственников их квартир.
Юлия

Выделить доли в квартире бабушек возможно, но только с их согласия.

Согласно ст.37 ГК РФ 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Вы можете в данном случае вместо выделения долей положить сумму стоимости долей на счета детей. В таком случае должны дать разрешение на продажу квартиры.

Рекомендую сначала обсудить все возможные варианты с опекой, чтобы в дальнейшем не получить запрета на оформление приобретенного по долевому строительству жилья взамен долей в квартирах бабушек

Подскажите более рациональную схему дальнейших моих действий. Продать(подарить) и далее…
Юлия

Абсолютно не соглашусь с коллегами по поводу возможности заключения договора мены между бабушками и детьми, так как такая сделка будет противоречить закону

Статья 60. Имущественные права ребенка
3. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, даже если вы оформите договор дарения от бабушек внукам, то подарить долю обратно вы уже не сможете, так же не сможете и продать долю детей бабушкам.

В Вашем случае необходимо заключать ДДУ в который включать и детей, как участников данного ДДУ, при этих условиях опека врядли сможет отказать в разрешении на продажу долей детей в нынешней квартире.

2. Купить (принять в дар) у бабушки долю в квартире;
Ахмадиев Вагиз

5. Получить разрешение местной администрации на продажу (обмен) доли ребенка в квартире бабушки с условием оформления прав собственности ребенку в Вашей новой квартире;
Ахмадиев Вагиз

6. В росреестре зарегистрировать переход право собственности от ребенка к бабушке (при продаже, обмене или дарении).
Ахмадиев Вагиз

Вагиз, возмездные сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками запрещены

Думаю, что в Росреестре не будут вникать,
Урванцев Евгений

В Росреестре вникать не будут, а вот в опеке (чье согласие на сделку является обязательным) — будут

Так в разрешении на продажу не указывают кому конкретно будет отчужден объект недвижимости, доли которого принадлежат несовершеннолетним.
Урванцев Евгений

Опека просто не выдаст такое разрешение

Для продажи долей квартиры, оформленных на несовершеннолетних детей, Вам необходимо получить разрешение отдела опеки.
Отдел опеки даст такое разрешение только при условии приобретения на имя детей другого имущества. Если в данным момент выделить долю в другом имуществе не представляется возможным (то есть, Вы не можете оформить квартиру в собственность в настоящее время, так как дом еще не сдан в эксплуатацию), то Вы имеете право получить в отделе опеке разрешение на продажу долей детей с условием зачисления денежных средств от продажи их долей на их лицевой счет в банке.

Денежные средства от продажи своей доли и доли мужа вы можете вложить в долевое строительство, а денежными средствами детей можно будет распорядится также с согласия органов опеки, для осуществления покупки квартиры в будущем (например, для осуществления последних взносов за нее), при условии оформления данной квартиры в долевую собственность детей.

Что касается размера долей детей, то отдел опеки исходит из стоимости покупаемого и продаваемого жилья, согласно их рыночной оценки. То есть, если покупаемое жилье дороже продаваемого, то и доли детей могут быть прежние (то есть 1/4. И наоборот, если покупаемое жилье дешевле продаваемого, доли детей необходимо будет увеличить (то есть необходимо будет приобрести на их имя по 1/3 доле).

Для получения разрешения отдела опеки на продажу вашей квартиры можно также оформить на имя детей доли другого жилья, например, бабушка может подарить долю своей квартиры внуку. Но «вывод» из состава собственников бабушкиной квартиры несовершеннолетних практически невозможен, так как возмездные сделки между несовершеннолетними и близкими родственниками запрещены, и подарить от имени малолетних обратно долю бабушке вы не сможете.

Договор дарения следует заключать только после одобрения отдела опеки.

Доля ребенка в квартире

Мария Разумовская

Ребенок (до 18 лет) не может дарить свои доли, равно как и целую квартиру. Он может только продать с разрешения органов опеки. Продажа долей ребенка близким родственникам также незаконна. Обратитесь к грамотному специалисту, он может выстроить некоторую схему. Но лучше продавать бабушкину квартиру одновременно с выделением доли ребенка в родительской квартире через дарение.

Ну,подарить от имени ребенка Вы не сможете..Точно так же как и продать бабушке,ибо дарение от имени несовершеннолетнего запрещено,как впрочем и купля-продажа между близкими родственниками.Вы можете продать долю ребенка третьему лицу в пользу бабушки.Тогда она станет единственным собственником с разными долями и не попадет под налогообложение. Но палка тут о двух концах.Могут начислить налог на полученное ею имущество.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Подарить долю принадлежащею несовершеннолетнему невозможно в принципе, органы опеки не дадут на это разрешение. Возможна только возмездная сделка с соблюдением имущественных и неимущественных интересов ребенка. Варианта всего два. Или взамен продаваемой доли Вы покупаете ребенку что-то взамен или денежные средства вырученные от продажи доли будут внесены на его расчетный счет. Во всех вариантах вопрос отчуждения имущества решают законные представители ребенка, которые должны дать письменное согласие на совершение сделки и которым необходимо получить разрешение от органов опеки. В принципе вообще не понятно зачем была проведена первая сделка ведь по сути от чего старались уйти к тому в результате и пришли.

На момент проведения первой сделки ещё не было новой квартиры родителей, где можно было бы выделить ему долю. Была только бабушкина квартира – в ней и выделили.

Мария, как я поняла, Вы сейчас хотите продать квартиру, в которой, на данный момент, собственниками являются:
1/2 владеет ребенок по договору Дарения от бабушки ( она имеет право подарить внуку) и
1/2 -та самая бабушка.
Раньше эта квартира принадлежала только бабушке, поэтому Вы и называете ее “бабушкина квартира”.

Сделка с такими документами индивидуальная в своем роде. Надо получить разрешение от ООП для продажи данной квартиры с учетом многих факторов. Наймите специалиста,

Поправьте меня, если я ошибаюсь: “многие факторы”, о которых Вы пишите – это, чтобы жилая площадь в новой квартире не была меньше, чем в старой? Всё в пределах Санкт-Петербурга, оба родителя согласны, бабушка – тоже, полноценная дружная семья, никто не собирается ущемлять интересы ребенка.

Вы все правильно поняли.

Мария, в Вашем случае на вопрос “Как лучше это сделать?”, однозначного ответа не возможно дать. Сделки, где участниками являются несовершеннолетние, где необходимо согласование ООП, они всегда несут индивидуальный подход и не стандартные решения. Однозначно, необходимо привлечение специалиста.

Читайте также:  Наследование дома по завещанию

Чтобы не платить налогов вариантов всего два!
1.Продать сразу от имени бабушки и ребенка за 1 млн руб.
2.Близкий родственник бабушки купит у внука в пользу бабушки его долю. если квартира бабушки по стоимости дорогая,то мало кто из покупателей согласится на занижение,ибо в настоящее время активно обсуждается тема получения дохода покупателем при покупке по заниженной цене и все большее количество покупателей не желает покупать объекты ниже кадастровой стоимости. Если выберете второй вариант- звоните,составим Вам договор и поможем переоформить долю.

Органы опеки не разрешат сделку, при которой ребенку должны выделить долю по договору дарения в родительской квартире взамен отчуждаемой доли в квартире бабушки.

Почему? Ребенок же не может купить долю у родителей.

Анна,все зависит от органов опеки.В принципе,родители могу продать в своей квартире долю бабушке ребенка а та обменять полученную долю на долю ребенка в собственной квартире.Только прри этом в договоре должно быть указано,что сделка – безвозмездна.В этом случае ее зарегистрируют,поскольку закон запрещает только возмездные сделки между ребенком и близкими родственниками.

Мария,обьясните,а ЗАЧЕМ заранее ребенка выводить из числа собственников?У нас что,покупатели стали бояться квартир с детьми-собственниками?Или у клиентов лишнее время и деньги есть на дополнительные сделки?Лучше сделайте ЗАРАНЕЕ разрешение ООиП на продажу(оно бессрочное) и нехай оно лежит и ждет своего часа.Найдется покупатель-вот и продавайте ему с уже готовым разрешением и одновременно отдаривайте долю ребенку в родительской квартире.
С налогами похуже ситуация,доля ребенка в собственности менее 3 лет,даже если каким-то мудреным путем(сразу бабушке нельзя-придется оформлять через промежуточное третье лицо,причем не родственника) переоформить на бабушке,то все равно доля будет меньше 3 лет.А в связи с новым Письмом Минфина(читайте мой сегодняшний вопрос Опять налоги)-даже бабушка (а тем более уж все остальные) попадает на налог с 1/2.Оптимизация-либо ценник всей квартиры показывать не более 2 млн(чтобы на 1/2 попадал 1 млн),либо показываем рынок,но на внука в ДКП кидаем 1 млн,на бабушку-все остальное.

Галина Пушкарева-не несите вздор.Договор мены по нашему законодательству-договор ВОЗМЕЗДНЫЙ,и если в таком договоре написать то,что вы советуете,он,пардон,сразу станет ничтожным.
Изучите,плиз главу 31 ГК РФ,можете начать со ст 567 пункт 2

Анна,а с какого перепугу опека не разрешит?Я месяц назад точно такое разрешение получила(да и раньше случалось-и без проблем).Кстати,ситуация,как у автора вопроса.Разрешение получили заранее и сидим-ждем покупателя

Я не несу вздор.Безвозмездность у нас определяется отсутствием получения дохода! Могу Вас, Жанна , ознакомить с решением суда по которому мена была определена как безвозмездная сделка и имущество, полученное по ней признано не совместной собственностью!

О как! Галина, можно мне, плиз, это решение? Очень интересно, а как же правила купли-продажи, кот применимы к мене?

Вы- родитель ребенка, перепишите его куда-то, да продайте доли за него. Что тут все пугают органами опеки. пусть идут лесом.

Мария,обьясните,а ЗАЧЕМ заранее ребенка выводить из числа собственников?У нас что,покупатели стали бояться квартир с детьми-собственниками?Или у клиентов лишнее время и деньги есть на дополнительные сделки?Лучше сделайте ЗАРАНЕЕ разрешение ООиП на продажу(оно бессрочное) и нехай оно лежит и ждет своего часа.Найдется покупатель-вот и продавайте ему с уже готовым разрешением и одновременно отдаривайте долю ребенку в родительской квартире.
С налогами похуже ситуация,доля ребенка в собственности менее 3 лет,даже если каким-то мудреным путем(сразу бабушке нельзя-придется оформлять через промежуточное третье лицо,причем не родственника) переоформить на бабушке,то все равно доля будет меньше 3 лет.А в связи с новым Письмом Минфина(читайте мой сегодняшний вопрос Опять налоги)-даже бабушка (а тем более уж все остальные) попадает на налог с 1/2.Оптимизация-либо ценник всей квартиры показывать не более 2 млн(чтобы на 1/2 попадал 1 млн),либо показываем рынок,но на внука в ДКП кидаем 1 млн,на бабушку-все остальное.

ПОЛНОСТЬЮ ПРАВИЛЬНО МАДАМ.
Никаких ограничений при продаже доли собственности родителем несовершеннолетнего не существует.
Единственное что предусмотрено законом – запрещено лишение места жительства (право собственности не при чем).

Дарственная на квартиру несовершеннолетнему: плюсы и минусы

Процедура оформления договора дарения детям.

Процедура оформления дарения в пользу ребенка имеет существенные особенности в сравнении с оформлением дарения в отношении других субъектов. Вполне очевидно, что такие особенности связаны с представлением и защитой интересов и прав несовершеннолетнего ребенка.

Так, если сделка не требует нотариального удостоверения, а предмет дарения — госрегистрации, то в оформлении может участвовать сам ребенок, а если требуется — его представитель.

Заключение

Договор дарения являет собой письменное или устное соглашение между сторонами, по которой даритель берет на себя обязательства по безвозмездной передаче в пользу одаряемого каких-либо имущественных благ, принадлежащих ему на праве собственности.

Договор дарения в большинстве случае заключается устно, однако в случаях дарения недвижимости, его нотариального оформления, обещания дарения и дарения юр. лицом, подарка стоимостью более 3 тыс. рублей обязательно письменное оформление.

Доля в квартире

Жилая недвижимость, собственником которой является лицо, не достигшее 18 лет, является исключительно его имуществом. Родители не могут претендовать или распоряжаться ею. На любые действия с такой недвижимостью должно быть разрешение органов опеки и попечительства. Это относится и к случаям, когда несовершеннолетний имеет долю жилой площади.

Органы опеки и попечительства могут дать согласие на сделку только лишь в интересах ребенка (например, увеличение площадь).

Оплата стоимости и налогов

При оформлении процедуры дарения получатель дара обязан оплатить налог 13% от оценочной стоимости имущества. Как правило, уплатой налога занимаются попечители ребенка.

ВАЖНО! В случае, если сделка совершается ближайшими родственниками, уплата налога не требуется.

Сроки оформления

Как правило, выдача нового свидетельства занимает от 7 до 9 дней. Срок зависит от органа, в который были поданы документы. При оформлении сделки через МФЦ срок исполнения составляет 9 дней. При этом следует учесть время на сбор документов и проверку органов опеки (2 недели).

Как быстро оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка

Вопрос, можно ли на несовершеннолетнего ребенка оформить дарственную, чаще всего волнует родителей, опекунов, других родственников, которые стремятся обеспечить его жильем.

Определенные особенности этого процесса есть и прежде, чем оформлять дарственную, их следует узнать: суть заключения сделки с ребенком, когда он сможет пользоваться собственной недвижимостью и многие другие вопросы.

Специфика дарственной, оформляемой на ребенка

Каждый родитель стремится дать своему ребенку лучшее. Не удивительно, что в определенный момент, когда возникает возможность, родные стараются обеспечить его жилплощадью. Для исключения притязаний стремятся задокументировать это. Оптимальное решение, как считают многие, это оформление договора дарения.

Важно! Малолетние лица (не достигшие 14 лет) не могут самостоятельно подписывать договора, принимать участие в сделках. За них это делает родитель, опекун. Несовершеннолетние (с 14 до 18 лет) сами подписывают договор с согласия родителей.

Как уберечься от рисков при оформлении дарственной

По сути, с заключением договора дарения связано 2 существенных риска:

  1. Прежний собственник лишается своих прав на жилье, и все операции с квартирой могут производить только родители нового владельца и только с разрешения органов опеки.
  2. Сделка относится к категории безвозмездных, поэтому в ряде случаев заинтересованные стороны могут обратиться в суд, чтобы признать ее недействительной.

В первом случае риски связаны с дополнительными процедурами, затягиванием и усложнением будущих сделок. К тому же органы опеки могут отказать в осуществлении операции, если сочтут, что в результате бытовые условия, уровень жизни ребенка ухудшатся (например, переезд из города в сельскую местность).

Во втором случае риски более серьезные. Если на квартиру есть и другие претенденты, они могут подать в суд, чтобы признать договор дарения недействительным (например, на основании того, что даритель не мог до конца осознавать свои действия). Поэтому если сделку осуществляет пожилой человек, предпочтительно заверить ее у нотариуса – тогда оспорить действительность договора будет крайне затруднительно.

Возраст одаряемого и другие нюансы договора дарения

Дарственная подразумевает, что одариваемый ребенок после получения полной дееспособности в 18 лет сможет распоряжаться полученным имуществом. Чтобы стать дееспособным с 16 лет, молодой человек может пройти процедуру эмансипации. До этого момента для совершения сделок с подаренной недвижимостью требуется согласие органов опеки.

Возможна ли отмена дарственной на ребенка?

Договор дарения в пользу несовершеннолетнего человека можно аннулировать или расторгнуть при определенных условиях. Для этого необходимо обращаться в суд, имея серьезные основания, такие как:

  1. нарушения при оформлении сделки;
  2. ненадлежащее отношение одаряемого лица к полученному имуществу;
  3. ухудшение условий жизни дарителя, например, тяжелая болезнь, недееспособность, потеря источника доходов и т.д.;
  4. покушение на участников сделки с целью захвата собственности.

Если на суде будет представлена доказательная база, сделка дарения беспрепятственно расторгается. Возврат имущества возможен в ситуациях, когда даритель переживает одариваемое лицо. Если не предусмотреть данное условие в договоре, после смерти молодого человека имущество перейдет во владение законных представителей.

Одаряемый ребенок вправе аннулировать договор дарения, но в таком случае ему или его родителям придется покрыть издержки процедуры оформления договора.

Требуемые документы

Какие бумаги собирают участники:

· паспорта сторон – самого дарителя, присутствующего опекуна/попечителя/родителя, одаряемого (когда ему 14 или более лет);

· лицензия нотариуса (если он присутствует);

· доверенность – если вместо участника присутствует доверенное лицо;

· согласие собственников – супруга, когда объект сделки собственность семьи, других владельцев (если долевая);

· правоустанавливающие документы дарителя;

· свидетельство пары о браке – если родителей двое и они женаты;

· квитанция оплаченной госпошлины.

Список стандартный, может измениться, смотря какая ситуация.

Стоимость, расходы

При заключении договора дарения на цельный объект недвижимости нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если даритель отчуждает часть квартиры, то потребуется участие нотариуса. Размер сбора составляет 0,5% от стоимости помещения. Минимальная ставка – 300 руб. Максимальный размер госпошлины установлен на уровне 20 тыс.

Нотариальные услуги оплачиваются отдельно. Средняя ставка по областям составляет 5 тыс. руб. В областных городах сумма, может быть, иной.

Дополнительной статьей расходов является государственная регистрация права собственности. За переоформление части квартиры в многоквартирном доме выгодополучателю предстоит заплатить 200 руб. Чтобы зарегистрировать цельный объект нужно заплатить 2 тыс. руб.

Платить ли подоходный налог при оформлении договора дарения доли квартиры? Ответ на вопрос зависит от наличия/отсутствия родства между сторонами соглашения.

Можно ли убрать ребёнка из собственников?, Ребёнок в доле

Сообщений: 1 368
Из: Москва-Чебоксары

Ситуация:
1. Однокомнатная квартира приватизированна на жену и дочку по 1/2.
2. Хочу эту продать и купить двушку.
3. Следовательно, для этого ребёнок естественно будет так же в доле в новой квартире.

Но с этого года многие банки перестают давать ипотечный кредит где собственником будет выступать ребёнок.
(только что был в Волжской ипотечной корпорации, там чётко сказали, что кредит на таких условиях с ребёнком уже не дадут).

Читайте также:  Какие мы имеем права на получение квартиры в связи со сносом ветхого дома

Вопрос: можно ли как то убрать ребёнка (6 лет) из собственников? (подарить, или что-нить такое . )

p.s. В соседней ветке про недвижимость, много писали, что нельзя забрать квартиру купленную по иппотеке, если в собственниках есть ребёнок. вот банки и перестраховываются, как я понимаю.

Сообщений: 7 096
Из: СЗР

без согласия органа опеки ( который на это согласие не даст) нельзя. Можно только при условии если покупаете равноценное жилье ребенку.

Сообщение отредактировал Advokat – Jan 29 2008, 18:43

мой сайт отвечу на вопросы в области юриспруденции

Сообщений: 1 368
Из: Москва-Чебоксары

С органом опеки решится наверное просто, по любому доля ребёнка в новом месте будет больше чем имеется сейчас.

А можно придумать что-нить с обменом доли например.
У родителей есть 3-х комнатная, пока неприватизированная. Можно как то долю ребёнка в однокомнатной поменять на равную или даже большую в трёхкомнатной?

Может есть какие нить другие варианты.

Сообщений: 7 096
Из: СЗР

С органом опеки решится наверное просто, по любому доля ребёнка в новом месте будет больше чем имеется сейчас.

А можно придумать что-нить с обменом доли например.
У родителей есть 3-х комнатная, пока неприватизированная. Можно как то долю ребёнка в однокомнатной поменять на равную или даже большую в трёхкомнатной?

Может есть какие нить другие варианты.

можно попробовать сделать мену жилья, то есть доля ребенка меняется на долю его бабушки или дедушки, но для этого надо будет сначала родителям приватизировать квартиру.

Сообщение отредактировал Advokat – Jan 29 2008, 18:53

мой сайт отвечу на вопросы в области юриспруденции

Сообщений: 1 368
Из: Москва-Чебоксары

так, интересно.
Значит, если квартиру родителей приватизировать например на меня и родителей, то потом можно будет провести мену моей доли в 3-шке на долю дочки в 1-шке? А затем продать старую и купить новую квартиру вообще без участия ребёнка?

Сообщений: 7 096
Из: СЗР

на мену тоже потребуется согласие органа опеки.

мой сайт отвечу на вопросы в области юриспруденции

Сообщений: 28 084
Из: у жительства нет мест

чего-то там в Волжской корпорации мудрят, в банки обращались?

Сообщений: 1 368
Из: Москва-Чебоксары

Волжская и ссылается на банки. что это мол они не дают.
Сам в банк пока не обращался.

Сообщений: 28 084
Из: у жительства нет мест

Попробуй обратититься напрямую в различные банки, а потом будешь знать точно.

Во-вторых, орган опеки будет исходить не из размера доли, а приходящейся на долю ребенка площади. Так вот в приоьретаемой квартире эта доли может быть гораздо меньше 1/2 доли – н-р 1/4 по квадратуре. Щас только что в декабре такое разрешение получил ( в калининской райадминстрации) – у ребнка была 1/2 доля в комнате, а станет 1/4 в двушке.

Сообщение отредактировал adv – Jan 29 2008, 20:42

Подарил и передумал: как не опоздать? Оспаривание и отмена договора дарения доли в квартире

Подарили роскошный подарок — недвижимость, и…поняли, что поторопились. Можно ли дать подарку «обратный ход»? С точки зрения закона процедура предстоит более чем сложная.

Особенно если подарено было человеком в здравом рассудке. Шанс на успех призрачный, но все же есть. Итак, как отменить договор дарения доли в квартире?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О сделке дарения доли квартиры между супругами читайте в нашей статье. Образец договора дарения доли квартиры мужу или жене вы можете скачать тут.

Возможно ли?

Можно ли отменить договор дарения доли квартиры? Или как вернуть часть имущества при дарении?

Теоретически можно. Практически — только при наличии очевидного нарушения закона (ст. 578).

Дарение — это добровольный акт передачи той или иной вещи (в данном случае — доли квартиры) в другие руки, равно как и всех сопутствующих прав.

Обязательное условие для этого — хозяин должен быть психически вменяем и отдавать отчет своим действиям. И если на момент подписания договора он именно таким и являлся, а новый собственник не совершал ничего противозаконного, шансы на успех приближаются к нулю.

Гражданский кодекс РФ Статья 578. Отмена дарения

    Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

  • Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
  • По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
  • В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
  • В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
  • Кто имеет право:

    наследники дарившего (если после его смерти им показалось, что родственник покинул мир не просто так и новый собственник приложил к этому руку);

  • иное заинтересованное лицо.
  • Договор дарения части квартиры: как оспорить его?

    Способы

    Сделку можно отменить по воле дарителя (или второй стороны) мирным путем — пока не оформлены права нового собственника, доля в квартире принадлежит первому хозяину.

    И если владелец не явится в Регистрационную палату с получателем и пакетом документов, то ничего и не изменится.

    Потому одна из сторон может попросту отказаться от ранее заявленных обязательств и остановить процедуру. На начальной стадии передачи доли закон не запрещает передумать.

    О расторжении дарственной по соглашению сторон или через суд читайте нашу статью.

    Как это будет происходить?

    Сперва нужно убедиться, что отмена действительно возможна. То есть, для нее есть весомые основания. Заявление в духе «я передумал» принято во внимание не будет.

    Также не учитываются необоснованные обиды прежнего владельца квадратных метров — например, ему не понравилось, что получатель продал свою часть. Запрещать новому собственнику совершать юридические действия с жилплощадью инициатор иска не вправе.

    Далее следует обязательно найти адвоката и посоветоваться с защитником по сути проблемы. Без него, полагаясь только на свои силы, за дело лучше не браться.

    Если у судьи возникнет хотя бы малейшее сомнение в правоте заявителя, ему откажут. Забегая вперед, стоит сказать, что судьи вообще с крайней настороженностью относятся к такого рода делам и неохотно удовлетворяют иски.

    Даритель может выступить с этой инициативой, если:

      получатель имущества совершил в отношении его или его близких умышленное преступление;

    получатель недостойным образом обращается с подарком;

    новый собственник умер прежде дарителя;

  • оказалось, что сделка так ударила по карману, что материальное положение передавшего катастрофически ухудшилось.
  • О том, при каких условиях сделка дарения квартиры признается недействительной, читайте в нашей статье.

    Доказательства

    Как расторгнуть договор? Это может произойти, если заинтересованное лицо докажет, что:

      собственник был невменяем, передавая часть имущества;

    сделка заключалась под давлением, угрозами или в результате заблуждения;

    нарушен закон о банкротстве;

    получатель вообще не имел право принимать часть имущества в силу своего служебного статуса;

    сделка была мнимой (например, под нее маскировали куплю-продажу);

    не было получено согласия попечительского совета, хотя в сделке задействованы интересы несовершеннолетних;

  • договор содержит противоречащие закону пункты, например — предусматривающие некую отдачу от получателя.
  • Как отменить сделку? Инициатор подает иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества. Количество экземпляров — исходя из числа участников разбирательства. Иск обязательно содержит:

      наименование судебного органа;

    кто судится, паспортная информация;

    какая жилплощадь получена в подарок, когда, кем и от кого;

    требование отменить;

    почему вы этого хотите?

    ссылки на действующие нормы;

    список прилагаемых документов;

    Понятно, что одного заявления мало — нужно чем-то подкрепить свои слова.

    Устные заверения суд не услышит. В качестве доказательства могут пойти:

      заключение почерковедческой экспертизы;

    показания свидетелей, в том числе экспертов, также нотариуса;

    показания членов семьи дарителя и тех, кто может свидетельствовать о его состоянии на момент заключения договора — например, социальный работник или сиделка.

    материалы детективного расследования;

    медицинское заключение, другие справки;

  • переписка, фото- и видеоматериалы.
  • Сколько будет рассматриваться дело — зависит от обстоятельств. Если неправомочность подарка будет все-таки установлена, получателя обяжут вернуть подарок в натуре. Если на тот момент он был уже продан, сделка отменяется.

    Оспаривание подарка — гораздо более трудное дело, чем может показаться поначалу. Здесь, как нигде, важно не переоценить свои силы. Потому нужно обязательно обратиться к адвокату, помощь которого увеличит ваши шансы на успех.

    Как отозвать дарственную на долю в квартире и о том, в каких случаях можно отменить договор дарения, вы можете узнать из видео:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    +7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

    Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством, прописанными в объекте, недвижимости возможна. Но на сделку нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. В статье расскажем, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.

    Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

    Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

    • с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
    • с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
    • до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

    В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

    Читайте также:  Переселение очередников из сносимого дома

    Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году включает в себя обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства. Без него сделку могут признать незаконной и аннулировать. Чтобы получить разрешение на продажу, нужно подать в органы опеки и попечительства заявление. Сотрудники органов опеки и попечительства могут всячески проверять сделку, например, беседовать с ребенком и родителями, опекунами, изучать документы на приобретаемую недвижимость, запрашивать другие бумаги, осматривать жилье.

    Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

    Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

    • долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
    • собственником квартиры;
    • своевременную регистрацию в новой квартире;

    деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

    Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь. А у Васи и родителей две квартиры, в каждой из которых — по ⅓ доли. При продаже одной квартиры родители могут просто положить деньги на расчетный счет Васи, потому что у него фактически остается жилье.

    Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет — сделка с дополнительными ограничениям. Органы опеки и попечительства могут запретить ее, если:

    • Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому нужно согласие родителей на продажу квартиры несовершеннолетнего или его доли.
    • Новое жилье хуже предыдущего. Например, если после продажи квартиры ребенка переселят в жилье меньшей площади, без ремонта или в аварийном состоянии.
    • Права ребенка ущемлены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника ему не выделят долю в новом жилье.
    • Ребенок не прописан в новом жилье. По закону, ребенка нельзя выписать «в никуда» — выписка ребенка из квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства. Это особенно актуально для тех, кто продает жилье с несовершеннолетними прописанными лицами.
    • Покупаемое жилье недостроено. Если строительство завершено менее, чем на 70%, органы опеки и попечительства откажут в выдаче разрешения. Указанный процент актуален для Тюмени, в регионах значение может отличаться.
    • В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных коммуникаций или их части, органы опеки и попечительства откажут в разрешении. К удобствам относятся горячая и холодная вода, электричество.
    • Ребенок — наследник, не вступивший в права. При продаже недвижимости, наследником которой по завещанию является несовершеннолетний, нужно сначала вступить в право наследования и оформить собственность на ребенка.
    • Доля в новом жилье меньше. Если родители решили купить меньшее по площади жилье и выделить такую же долю, как и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их выделить большую долю. По закону, метраж собственности ребенка не может уменьшаться.

    Например: Родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет 30 м². Следом они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю, равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.

    Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

    В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

    • Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
    • Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

    В каких случаях возможно отступление от норм права

    Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

    • Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
    • Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
    • Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
    • Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

    Важно! У сотрудников органов опеки и попечительства нет четкого регламента действий, которого они обязаны неукоснительно придерживаться. В каждом случае рассматриваются все нюансы сделки, и опека действует в интересах ребенка. Если органы опеки и попечительства заподозрят, что вы пытаетесь «прикрыться» одной из вышеперечисленных ситуаций для получения личной выгоды, сделка затянется или вовсе не будет разрешена.

    Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее

    Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

    • несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
    • ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
    • несовершеннолетний прописан в квартире;
    • ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

    У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

    Как продать квартиру, если собственником всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок

    Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

    • если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
    • если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

    Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

    Шаг 1. Соберите документы

    Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:

    • Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
    • Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
    • Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
    • Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
    • Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
    • Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
    • Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
    • Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.

    Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.

    Внимание! В опеку предоставляют документы не только на отчуждаемое имущество, но и на приобретаемое. Попросите у продавца предоставить вам кадастровый паспорт и выписку из Росреестра, подтверждающую его право собственности. Данные этих документов понадобятся для составления заявления.

    Шаг 2. Напишите заявление в органы опеки и попечительства

    Придите в местное отделение органов опеки и попечительства, либо в одно из отделений многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и напишите заявление на получение разрешения на продажу квартиры. Вам предоставят образец. В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:

    Общая и жилая площадь отчуждаемой и приобретаемой недвижимости.

    Данные собственников отчуждаемого жилья — несовершеннолетнего, и приобретаемого — продавца.

    • Точный адрес обеих квартир.
    • Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности указанных лиц на обе квартиры.
    • Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
    • Дата и подпись заявителей — законных представителей.

    Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

    Госпошлину за подачу заявления платить не нужно. Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Отказ органа опеки и попечительства должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ могут быть оспорены в судебном порядке. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта РФ. Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до востребования. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести только пока действует разрешение. Если в течение указанного срока продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру придется пройти заново.

    Ссылка на основную публикацию