Может ли государство отнять арендованную квартиру из-за смерти арендатора

Права арендатора квартиры после смерти собственника

Еще на этапе выбора квартиры для съема необходимо понимать, что предоставить свою квартиру в аренду имеет право только ее владелец. Никакие родственники, друзья или знакомые такого права не имеют. Важно понимать, что если человек считается хозяином жилой площади по договору социального найма, то фактическим владельцем является государство или муниципалитет и хозяин не имеет права ее сдавать.

Если в квартире, в которой квартиросъемщик хочет проживать, прописаны и другие лица, то при составлении договора аренды стоит собрать их подписи и письменное согласие на предоставление квартиры в аренду.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то такое же разрешение потребуется получить от органов опеки.

В случае каких-либо проблем эти бумаги существенно упростят жизнь нанимателю.

Такое же разрешение следует получить и в том случае, если жилье поделено между несколькими собственниками, и арендуется лишь его часть.

Такие согласия со стороны владельцев квартиры должны быть нотариально заверены.

Чтобы найм жилого помещения был оформлен по правилам, необходимо оформить договор. Скачать бланк можно в интернете. Заполняется он от руки и подписывается всеми сторонами сделки. Заверение в нотариальной конторе не требуется, но и не воспрещается. В случае каких-либо споров нотариально заверенный договор не будет иметь никаких преимуществ по сравнению с обычным.

В договоре одним из главных пунктов должен быть арендный срок. Если его нет, то договор считается условно-бессрочным и расторгнуть его может как арендодатель, так и квартирант, уведомив вторую сторону заранее.

Что делать, если арендодатель умер

В случае, когда наступила смерть арендодателя, договор найма жилого помещения не считается аннулированным. Наем также действителен и продолжает иметь свою силу. Но второй стороной становится наследник имущества.

Права, ответственность и обязанности по наследству аренды имущества переходят наследнику по закону или по завещанию сразу же и не требуют каких-либо переоформленных документов. Это четко прописано в Гражданском Кодексе РФ в статье 1152 части 4.

Но стоит отметить, что наследник не имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, так как право на наследование квартиры не предоставляет ему таковой возможности.

По закону будущий арендодатель сможет начать переоформлять документы на собственность только по истечению полугода после смерти владельца квартиры. В таком случае перед арендатором встает вопрос, куда и как вносить плату за съем квартиры. Лучше всего делать это на депозит нотариуса. Также арендодатель может осуществлять платежи наследнику. Последний хоть и не может предоставить документально право владения, но имеет его с момента наследования, то есть с момента смерти владельца жилой площади. Но важно все выплаты заверять документально в виде расписок с указанием даты и суммы.

Существуют прецеденты, когда будущий собственник желает расторжения договора и хочет выселять жильцов. Попытаться сделать это он может только в судебном порядке. Но, как правило, суд в очень редких случаях выносит свое решение в пользу наследника. Особенно это касается тех случаев, когда арендатор своевременно вносит платежи. Так что даже если наследник обнаглел и хочет выгнать квартиросъемщика из квартиры, то это вряд ли у него получится сделать законно.

Иногда бывают ситуации, что владелец квартиры, неожиданно ушедший из жизни, не имеет родственников и не составил завещания. В таком случае квартира и все остальное имущество считается выморочным и переходит во владение государству. Но даже в такой ситуации у арендатора договор продолжается и прекращение его возможно по истечению срока, а также по соглашению всех сторон договора.

В результате можно сделать вывод, что независимо от того, кто наследует имущество, в случае смерти владельца квартиры у квартиросъемщика не происходит никаких изменений.

Наследование аренды земельного участка после смерти арендатора

Наследование – это способ определить судьбу вещей после кончины их владельца. Родственникам могут достаться также права, например, на возмездное пользование участком земли. Не все граждане понимают, как распоряжаться арендуемым имуществом после смерти арендатора.

Наследование права аренды земельного участка

В статье 1112 ГК РФ описывается, что входит в наследство. Среди вещей и других предметов указаны имущественные права. Поэтому возможность пользоваться участком по договору на возмездной основе передаётся наследникам.

В статье 617 ГК РФ отдельно указано, что стороны в договоре аренды недвижимости могут меняться по причине смерти одного из участников сделки. Данный факт не может быть основанием расторжения договора. В этом случае все права и обязанности умершего переходят по наследству.

Из указанного есть 2 исключения:

  • ранее оформленное соглашение было обусловлено личными отношениями владельца земли и арендатора;
  • в тексте договора есть условие о том, что права по нему не передаются наследникам.

Пожизненная аренда земли

В законодательстве РФ не регламентирована пожизненная аренда земли.

Недвижимость, принадлежащая муниципальным или федеральным органам власти, не может быть предоставлена в пожизненное пользование.

До введения в силу нового ЗК РФ государственные участки могли предоставляться в пожизненное наследуемое владение. Такое право может передаваться наследникам без ограничений.

Если аренда длится только до момента смерти гражданина, пользующегося участком, соответствующее право не наследуется. Подобные условия могут быть включены в договор о возмездном пользовании, заключённый между частными лицами.

Когда возможно унаследование права на аренду

Арендные отношения продолжаются после смерти арендодателя при соблюдении нескольких условий:

  • в договоре не указана смерть одной из сторон в качестве основания для прекращения действия соглашения;
  • гражданин надлежащим образом оформил документы для получения наследства (свидетельство от нотариуса или судебное решение);
  • период аренды не истёк;
  • в законе не установлено ограничений на пользование землёй (например, иностранный гражданин не может получить в аренду сельскохозяйственные земли).

Порядок оформления

Потенциальные наследники обязаны обратиться к нотариусу, который работает по месту проживания гражданина. Для этого потребуется:

  • заявление;
  • свидетельство о смерти или решение суда о признании арендатора безвестно отсутствующим;
  • документы, подтверждающие родство;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • завещание, если таковое имеется.

Желательно также представить копию договора аренды или указать в заявлении, что умерший гражданин имел право пользоваться земельным участком. Дополнительно можно представить выписку из ЕГРН, где будет указано обременение недвижимости в виде аренды.

Нотариус принимает заявления от всех заинтересованных лиц. Через полгода юрист выдаёт свидетельства, подтверждающие право на наследство. В документе должно быть прямо указано, что его держатель получает право на аренду конкретного земельного участка.

Переход права аренды земельного участка по наследству

Непосредственный переход права аренды осуществляется при подписании дополнительного соглашения к договору. Гражданин направляет заявление в администрацию населённого пункта или другому собственнику.

В обращении следует подробно указать, что титульный арендатор скончался, а заявитель получил право на аренду. Указанные факты предполагают изменение условий договора в части сведений об одной из сторон.

В дополнительном соглашении описывается, что стороны заключили его из-за смерти арендатора на основании выданного свидетельства о праве на наследство. В отношении иных положений действуют нормы основного договора.

Если собственник отказывается внести изменение в договор, то наследник может обращаться в суд. При положительном решении собственник будет обязан заключить с наследником дополнительное соглашение.

Далее, гражданин обращается в отделение Росреестра в округе, где находится участок. Договор аренды регистрируется, в базе данных указывается, что наследник получил право аренды недвижимости.

Образец договора аренды земли

Текст документа должен содержать следующую информацию:

  • реквизиты: название, дату оформления, номер;
  • сведения о владельце земли и арендодателе: наименование организации/Ф.И.О., место нахождения/проживания, дату рождения и реквизиты паспорта (для граждан);
  • предмет договора: описание участка, его местоположения, целей использования;
  • срок действия контракта;
  • стоимость аренды и порядок расчётов;
  • права и обязанности сторон;
  • меры ответственности;
  • порядок изменения условий соглашения и его расторжения;
  • иные положения;
  • подписи сторон, их адреса и банковские реквизиты.

Скачать шаблон договора можно здесь. ⇐

Нюансы и возможные проблемы

Если гражданин желает получить возможность пользоваться участком, он обязан осуществлять за ним уход до момента распределения наследства. Следует использовать землю по назначению, выплачивать сумму, причитающуюся собственнику по договору.

В противном случае владелец может инициировать процедуру расторжения договора, не дожидаясь, пока порядок наследования будет определён нотариусом. Если сторона сделки систематически нарушает её условия, то владелец может потребовать расторжения соглашения.

Граждане редко оформляют завещания. Во многих случаях использование арендованного участка несколькими наследниками сложно осуществить в натуре. Например, земля предоставлена для ведения садового хозяйства – родственники не могут определиться, как использовать участок, в каком порядке вносить плату за водоснабжение и электроэнергию.

В этом случае целесообразно провести оценку права аренды и передать его 1 наследнику, который выплатит деньги другим родственникам умершего в порядке компенсации.

Судебная практика

Большинство споров касаются случаев, когда граждане не обращаются к нотариусу за оформлением свидетельств о наследстве. Тогда важно установить, что родственники пользовались участком, будто сами его арендовали: обрабатывали землю, следили за чистотой, перечисляли плату владельцу. Приведённые действия свидетельствуют о том, что граждане фактически приняли наследство.

Судебная практика показывает, что важнейшее значение имеет соблюдение условий договора аренды. Если арендатор использует землю не по назначению, не платит по собственнику деньги за пользование, то сделка может быть расторгнута. Родственник, который сам не может заниматься землепользованием, должен инициировать у нотариуса заключение договора доверительного управления на период, пока не будет наследник.

Одно из оснований отказа в передаче права аренды по наследству – заключение договора обусловлено личными качествами. Об этом может свидетельствовать низкий уровень взимаемой платы из-за предоставляемых льгот.

Судебные разбирательства завершаются относительно быстро. Муниципальные власти не возражают против наследования, так как основная цель их работы – контроль за использованием участков по назначению.

Договоры с частными собственниками обычно предусматривают возможность расторжения соглашения по уведомлению. Поэтому владельцы не тратят время и средства на суды, а направляют письма новым арендаторам о желании прекратить отношения.

Судебная практика наследование права аренды лесного хозяйства

Как правило, лесные участки передаются в пользование для осуществления коммерческой деятельности. Арендаторами выступают коммерческие организации и ИП.

Если право было получено ИП, то наследование участка вполне возможно. В такой ситуации ведения лесного хозяйства относится к коммерческой деятельности. Наследование связано с личностью конкретного человека, поэтому по закону имущество распределяется между родственниками.

Право аренды участка леса может перейти к родственнику, если он тоже является предпринимателем. Так считает Т.К. Крайнова, нотариус Кемеровского нотариального округа. Такое же мнение у юристов на сайте правовед.ру. Специалисты указывают, что в ЛК РФ и других нормативных актах нет прямого запрета на передачу земли, предоставленной ИП, по наследству.

Из-за пробелов в законодательстве нотариусы не хотят выдавать свидетельства о наследстве с указанием права аренды участка леса, отправляя заявителей в суд для разрешения споров. Если местное министерство лесного хозяйства не представит возражений, то требования истца будут удовлетворены.

74.1 ЛК РФ не допускается изменение договоров аренды, заключённых по итогам торгов. Если ИП получил право аренды на аукционе, то после его смерти соглашение будет аннулировано.

Наследники должны вовремя обратиться к нотариусу с заявлением о желании принять имущество умершего гражданина. До распределения прав между родственниками землепользователи должны следить за участком, вносить арендную плату, предусмотренную договором.

Северный дачник – Новости, Каталог, Консультации

Смерть арендодателя

Договор аренды с последующим выкупом: какие права у арендатора в случае смерти арендодателя до окончания срока договора, при наличии у последнего наследников?

Отвечает генеральный директор в «Конструктор документов FreshDoc.ru» Николай Пацков:

В ГК РФ говорится, что наниматель арендует имущество у арендатора на определенный срок и за определенную плату. То есть на время действия договора он может владеть и пользоваться нанятым имуществом. Впрочем, если арендодатель не имеет возражений, то договор автоматически пролонгируется, а срок владения увеличивается.

Читайте также:  Взыскание задолженности за коммунальные услуги с пенсионных накоплений должника

Но иногда случается так, что собственник умирает и встает вопрос о действии договора — будет ли он продолжаться? В законе фиксируется, что даже в случае смерти арендодателя и перехода права собственности по наследству действие договора аренды не отменяется. Таким образом, вместе с переходом права на наследуемое имущество к наследнику перейдут и обязанности по аренде, прописанные в договоре. Эти обязанности переходят сразу после смерти арендодателя и не зависят от сроков переоформления документов на имущество. У арендатора также остается право на выкуп арендованного имущества на условиях, которые были указаны в договоре. При этом наследник не имеет права расторгать договор в одностороннем порядке, так как переход права собственности не дает таких оснований.

Иногда переоформление собственности может занять довольно большой срок, достаточный для того, чтобы были пропущены несколько платежей, и перед нанимателем может встать вопрос: кому или куда вносить плату за аренду? В этих случаях имеет смысл внести причитающиеся деньги в депозит нотариуса.

Если новый собственник хочет прекратить действие договора (выселить, к примеру, если это аренда квартиры или дома), то он должен обратиться в суд. Но шансов на решение в его пользу мало. Особенно если арендатор своевременно выполняет свои договорные обязанности. В этом случае наследнику лучше дождаться окончания срока аренды и поднимать вопрос о расторжении договора

Отвечает генеральный директор юридической компании «Дельта консалтинг» Сергей Крылов:

Права остаются те же самые, что и при жизни арендодателя. При его уходе из жизни возникает универсальное правопреемство, что означает появление наследников, которые в течение шести месяцев вступают в свои законные права наследования. Если арендодателем являлось физическое лицо, то, соответственно, правопреемником становится одно или несколько физических лиц – это родственники. Если речь идет о юридическом лице, то, как правило, при универсальном правопреемстве при принятии наследства те, кто вошли в него, получают долю от бизнеса или забирают весь бизнес. А отношения продолжаются так же, как и ранее. Для арендатора ничего по сути не меняется. Если так случилось, что наследников нет, то такое имущество у нас по закону называется выморочным, оно уходит в пользу государства. В данном случае право собственности на объект будет закреплено за государством, отношения останутся те же самые, поменяется лишь собственник.

Если резюмировать данный вопрос, то, как бы ни сложилась ситуация со смертью арендодателя и наследниками, для самого арендатора ничего не меняется.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества позволяет заключать ст. 624 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), но только если это предусмотрено законом или договором аренды. То есть возможность выкупа арендуемого имущества арендатором должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоре.

В судебной практике существуют два подхода к вопросу о том, какие нормы ГК РФ подлежат применению к отношениям сторон по договору аренды с возможностью выкупа арендованного имущества. Некоторые суды считают, что к такому договору применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют его форму. Соответственно, все остальные нормы права, которыми регламентируется договор, относятся к договору аренды. По общему правилу (часть 1 ст. 617 ГК РФ) переход права собственности . на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Закон не устанавливает разницы в применении указанной нормы в зависимости от основания перехода права собственности к другому лицу. Таким образом, в случае наследования имущества (в том числе и недвижимого), наследник (новый собственник и арендатор) становится на место наследодателя (старого собственника и арендатора) и договор аренды продолжает исполняться. В соответствии с ч. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя. Таким образом, наследник становится арендодателем и обретает право на получение от арендатора арендных платежей сразу после смерти наследодателя, хоть и не может никоим образом это подтвердить документально. Арендатор, соответственно, сохраняет право на выкуп арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.

Второй подход состоит в том, что к договору аренды с правом выкупа арендуемого имущества подлежат применению все нормы о договоре купли-продажи, а не только положения о форме договора. В этом случае суды, опять же, имеют две позиции. Первая состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества представляет собой договор аренды и одновременно предварительный договор купли-продажи. Поскольку права и обязанности по предварительному договору купли-продажи также переходят по наследству, в данном случае наследник становится на место наследодателя не только в вопросах аренды, но и в вопросах последующей продажи имущества арендатору.

оответственно, право арендатора на выкуп арендуемого имущества сохраняется. Вторая позиция состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества это смешанный договор, содержащий как элементы договора аренды, так и элементы договора купли-продажи. В соответствии с этой позицией, если право арендатора на аренду имущества сохраняется, то право арендатора на последующий выкуп имущества не сохраняется, поскольку сторона договора скончалась, право собственности арендодателя в момент его смерти перешло к наследнику и уже никоим образом к арендатору в соответствии с договором аренды перейти не может.

Представляется, что правильными будут обе позиции в зависимости от того – как сформулировано условие о выкупе арендованного имущества. Если условие сформулировано в соответствие с ч. 1 ст. 624 ГК РФ как утверждение, что арендуемое имущество по истечении договора аренда переходит в собственность арендатора, то применяется второй подход и в случае смерти арендодателя арендатор утрачивает право на выкуп арендуемого имущества. А если условие в договоре аренды сформулировано в соответствии с ч. 2 ст. 624 ГК РФ – как право арендатора на последующий выкуп арендуемого имущества, то в случае смерти арендодателя по такому договору арендатор сохраняет как права арендатора на владение и пользование имуществом на условиях его аренды, так и право на последующий выкуп арендуемого имущества.

Отвечает юрист компании «Оценка Консультации Аудит» Елена Афанасьева:

Согласно п. 1 ст. 617 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации «Сохранение договора аренда в силе при изменении сторон» – Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В договоре аренды с последующим выкупом необходимо прописать все существенные условия договора согласно действующему российскому законодательству, а также предусмотреть и прописать в договоре порядок последующей оплаты и переход права собственности в случае смерти арендодателя, чтобы у наследника в последующем не было оснований на обжалование данного договора в судебном порядке.

Оплату необходимо предусмотреть в связи с тем, что наследник вступит в наследство по истечении шести месяцев со дня смерти арендодателя (ст. 1154 ГК РФ ч. 3), а также в связи с тем, что наследник может быть признан недостойным наследником, а не оплата в установленные сроки арендных платежей (выкупной цены) может послужить основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. В договоре, в данном случае, лучше прописать, что оплата осуществляется единовременным платежом наследнику за весь период вступления его в наследство и получения свидетельства о праве на наследство (если это недвижимое имущество — также свидетельства о государственной регистрации права).

В любом случае, после вступления в наследство у наследника/наследников (а в последующем собственника имущества) остается право на обжалование договора аренды с последующим выкупом в судебном порядке если он/они не будут согласны с условиями заключенного арендодателем договора.

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Правом арендатора будет возможность пользоваться имуществом по договору аренды, а арендодателем по такому договору будет другое лицо (новый собственник имущества), который может предоставить право выкупить имущество. Но до получения наследниками свидетельства о праве на наследство может возникнуть проблема уплаты арендной платы. В таком случае, у арендатора есть несколько вариантов, а именно: 1) перевести денежные средства на карту арендодателя, если счет не закрыт и 2) перечислить денежные средства на депозит нотариуса, у которого открыто наследственное дело.

Что делать арендодателю, если умер арендатор с долгами?

Наследники вправе принять наследство исключительно целиком и единовременно. Это означает, что наследники могут получить не только имущество умершего, но и права, обязанности, долги, оставшиеся после смерти наследодателя. Если наследники хотят избежать выплат долгов за умершего, единственный надежный способ – отказаться от наследства.

Наследование прав и обязанностей арендатора

Наследники получают в порядке принятия наследства не только имущество, но и иные права и обязанности наследодателя. Наследство – не всегда только доход, но иногда есть и расходная часть.

Например, долги наследодателя переходят по наследству. Причем, происходит это независимо от способа принятия имущества:

  • по завещанию. Если наследодатель самостоятельно распределил имущество между теми, кого пожелал сделать наследником;
  • по закону. Когда завещания составлено не было, наследуют только родственники умершего.

Если наследодатель при жизни выступал в качестве арендатора и заключил договор аренды, право аренды переходит по наследству наравне со многими другими правами. Такой порядок закреплен в ГК РФ.

Именно поэтому наследники могут принять не только имущество, но и право на замену одной стороны договора – арендатора с наследодателя на наследника.

Закон допускает лишь одно исключение в этом правиле. Если договор аренды неразрывно связан с личностью арендатора, то арендодатель может расторгнуть его после смерти первого и отказать наследникам.

Во всех иных случаях наследники могут получить возможность заменить умершего арендатора. Если же умерший имел задолженности, в том числе и по аренде, все наследники, принявшие имущество, поделят их и обязуются возместить арендодателю.

Таким образом, права и обязанности арендатора переходят по наследству. При этом сохраняется право наследников принять или отказаться от них. Однако не стоит забывать, что отказываться придется от всего наследства, а не только от той части, которая связана с договором аренды.

Что делать арендодателю, если умер арендатор с долгами?

Часто бывает так, что арендатор не погашает плату за аренду вовремя, и образуется задолженность перед арендодателем. Что же делать арендодателю, если такая задолженность образовалась, а арендатор внезапно скончался?

Если арендатор имел задолженность перед арендодателем и умер, не успев выплатить ее, у арендодателя есть несколько вариантов действий:

  • отыскать наследников, желающих вступить в наследство. Если кто-либо примет наследство арендатора, то и долги перейдут к наследнику, в том числе и по аренде;
  • если наследники отказались от принятия наследства умершего, то, следовательно, и долги его наследовать некому. Отсюда, скорее всего, взыскать долг по аренде будет уже не с кого. Арендодателю придется списать его.

Отказать безосновательно арендодатель не может и расторгнуть договор в том числе. Наследник, выступивший в качестве нового арендатора, автоматически берет на себя обязательство по выплате долга перед арендодателем, если он – единственный. Если таковых несколько, долг делится согласно стоимости принятого имущества.

Действия арендодателя в случае смерти арендатора с долгами следующие:

    1. Выяснить, есть ли наследники, принимающие наследство умершего и попытаться мирно решить вопрос с долгом. В случае их согласия, на этом этапе все может закончиться. Наследники погасят долг, проблема будет решена.
    2. Если наследники не соглашаются с предъявляемыми требованиями, арендодателю лучше как можно скорее заявить о своем праве на возмещение долга в суд. В результате будут установлены наследники, если таковые есть, на них будет возложена обязанность выплаты долгов.
    3. Если наследников, принявших имущество умершего нет, долг придется списать, так как взыскивать его не с кого.
Читайте также:  Квартира признана непригодной для проживания

Таким образом, право аренды переходит по наследству вместе с другими правами, обязанностями, а также имуществом умершего. Долги по аренде умершего наследодателя–арендатора также наследуются его преемниками. Если же никого, принявшего наследство, нет, арендодателю не остается ничего иного, как списать долг.

Ваши права, когда снимаете квартиру

Когда вы снимаете квартиру, то получаете не только квадратные метры и расходы, но и права. Если знать их и использовать, можно сэкономить деньги, добиться выгодных условий и не потерять жилье в неподходящий момент.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Переслать через вотсап

Сохраните эти карточки на телефон, чтобы вас не обманули с документами и деньгами. Будете знать, что ответить наймодателю и как себя защитить.

Право заключить письменный договор

Как это работает. Когда один человек снимает у другого квартиру, они заключают между собой договор найма. А стороны называются нанимателем и наймодателем. Иногда договор называют арендой, но формально это все-таки наем, для которого есть отдельные статьи в гражданском кодексе.

Договор найма жилого помещения должен быть письменным. Только тогда он имеет силу. То есть тот, кто сдает квартиру, и тот, кто ее снимает, должны составить документ и вместе его подписать. Можно, конечно, попробовать признать заключение договора даже без письменной формы, но это лишние проблемы, расходы и суды. Свидетели тут не помогут. При этом доказать факт договора не значит доказать, на каких условиях он был заключен. Поэтому всегда подписывайте хотя бы стандартный договор со всеми существенными условиями. И обязательно его читайте.

Наймодатель может сказать: «Я не хочу заключать договор, потому что это налоги». Объясните ему, что сам факт подписания договора не привлекает к наймодателю налоговую службу. А факт получения им дохода налоговики смогут при желании доказать и без договора. То есть договор и налоги не связаны.

Договор вам нужен для защиты прав, а не для жалоб в налоговую. О самом факте подписания налоговая узнать не может, но без договора вас будет легко обмануть и даже выставить из квартиры.

Право въехать в свободную и пригодную для жизни квартиру

Как это работает. Квартиру должны сдать в нормальном состоянии, чтобы там можно было жить. Дом должен быть без трещин на стенах, с работающим отоплением и водопроводом. В квартире или комнате не должно быть посторонних, если это не предусмотрено договором, и лишних предметов — например хозяйской мебели, если вы не просили.

Наниматель может без проблем пользоваться не только квартирой, но и общим имуществом: лестницами, лифтом, двором, балконом, пандусами. Сосед не может сказать вам: «Вы не собственник, не ходите тут у нас по двору». Если сняли квартиру и платите за нее деньги, можете ходить, а досужим соседям напомните про статью 673 ГК РФ.

Право на проверку квартиры и опись имущества

Как это работает. Иногда квартиру предлагают снять не глядя. Или просто говорят: «Вот тут мебель, можете ею пользоваться или выкинуть». А потом выясняется, что в квартире нет унитаза, не открываются окна, а за старую и вроде бы ненужную мебель вдруг требуют компенсацию из-за повреждений.

Чтобы такого не было, квартиру нужно осмотреть до подписания договора. А при составлении документа сделать опись, что конкретно и в каком состоянии там находится. Например, если квартиру сдают с мебелью, то вы снимаете квартиру и арендуете эту мебель. Если есть опись, вам обещали, что будет кухонный гарнитур и стиральная машина, а потом хозяин квартиры их забирает, можно требовать компенсацию. Или пусть оставляет технику, потому что у вас такой договор.

Опись пригодится, когда будете выезжать из квартиры. Чтобы потом не оказалось, что вы снимали пустое жилье, а от вас требуют компенсацию за мебель и технику, которых вы никогда не видели. Или вам дали попользоваться старым диваном, а говорят, что он был новым.

Право получать документы на каждый платеж

Как это работает. Тот, кто снимает квартиру, должен за нее платить. Если наниматель не платит, с него можно потребовать эти деньги, а через какое-то время выселить. Чтобы доказать платежи, нужны документы. Поэтому, когда вы отдаете деньги наличными или переводите их на карту, нужно брать подтверждение, что это не возврат долга и не подарок, а платеж за квартиру за конкретный месяц.

Для расчетов между физическими лицами обычно используется расписка. Если собственник зарегистрировался как самозанятый, он может отправить чек по смс или на электронную почту прямо с телефона.

Вообще-то каждый платеж за квартиру — это доход собственника и повод для налогов. Из-за этого нанимателям не дают документы, а при переводах просят ничего не писать в назначении платежа. Но если собственник написал вам расписку или получил деньги на карту, вопросы с налогами он решает сам. Факт передачи расписки нанимателю ничего не значит.

Налоговая не может увидеть расписку и ничего не узнает о переводах автоматически. Успокойте собственника и настаивайте на том, чтобы у вас были подтверждения оплаты. Без документов потом ничего не докажете. Например, если с вами захотят внезапно расторгнуть договор, хотя вы всегда платите вовремя, то с расписками не смогут, а без них — запросто.

Право на временную регистрацию

Как это работает. Если вы снимаете квартиру в другом регионе, не там, где прописаны, и находитесь на новом месте больше 90 дней, нужно оформить временную регистрацию. Если собственник квартиры сдает ее чужим людям и они живут там больше 90 дней, он должен их зарегистрировать. То есть обязанность оформлять временную регистрацию есть и у того, кто снимает, и у того, кто сдает квартиру. За нарушение этого требования обоих могут оштрафовать.

Временная регистрация нужна, чтобы ходить в поликлинику, устроиться на работу, записать ребенка в детский сад, получать пособия и подавать заявления по месту фактического проживания.

Требовать временную регистрацию не стоит: многие владельцы квартир не понимают, как она работает, и боятся, что вы обзаведетесь пропиской и продадите их квартиру. Или что потом вас будет сложно выселить. Лучше всего попросить о регистрации со ссылкой на закон. Хотя бы на короткий срок — на три месяца. Это быстро и бесплатно. Объясните, зачем это нужно, как это защитит от штрафов и почему ничем не грозит праву собственности на квартиру.

Право на проверку долгов за коммунальные услуги

Как это работает. По умолчанию за коммунальные услуги платит тот, кто снимает квартиру. В договоре может быть написать другое, например что вы не платите за коммунальные услуги или что они входят в общую сумму. Но в любом случае еще до подписания договора и первого платежа нужно убедиться, что по этой квартире нет задолженности.

Долг за коммуналку — это повод потребовать с вас больше денег или отключить вам свет. Поэтому лучше делать так:

  1. До оплаты первого месяца попросите квитанции или справку, что на этот день нет задолженности.
  2. Зафиксируйте показания счетчиков. Проверьте, что они поверены, а то придется платить по нормативам.
  3. Укажите в договоре, что собственник подтверждает, что долгов за услуги ЖКХ нет и за любые долги до даты вселения в квартиру вы не отвечаете.
  4. Предусмотрите ответственность, если вам вдруг отключат свет за то, что собственник не платит, хотя вы отдаете деньги вовремя.

Право зафиксировать сумму платежей за квартиру

Как это работает. Цена — это обязательное условие в договоре найма квартиры. Вы живете в чужой квартире и платите за это ту сумму, о которой договорились. По умолчанию нужно платить каждый месяц, но можно придумать другую периодичность, главное все записать в договоре.

Кроме суммы за каждый месяц в договоре можно указать, как часто собственник может ее повышать. Например, максимум раз в год и только на 10%. Или что сумма вообще не повышается в одностороннем порядке, только по согласию. Если ничего не написать про изменение платежей, то увеличить их по своему желанию владелец квартиры не сможет: гражданский кодекс это прямо запрещает.

Если у вас именно такой договор, а собственник через месяц требует еще 3000 рублей сверху, вы не обязаны доплачивать. И выселить он вас из-за этого не сможет.

Право вселять своих детей без разрешения

Как это работает. В договоре найма квартиры наниматель — это один человек. Но с ним может жить кто-то еще, например супруг или друзья. Для этого нужно разрешение владельца жилья. Но для вселения детей такое разрешение не нужно, а в договоре их можно не упоминать.

Вы просто снимаете квартиру и въезжаете туда с детьми. Условие о норме жилья на них тоже не распространяется. Еще детям можно сделать временную регистрацию, если она у вас есть в этой квартире, и тоже без согласия собственника. Это на случай, если для садика, поликлиники или в пенсионном фонде требуют документы о месте проживания, а у ребенка регистрация в другом регионе.

Право делать текущий ремонт, но не делать капитальный

Как это работает. Все, что касается ремонта во время проживания и при выезде из квартиры, нужно описать в договоре. Чтобы потом не получилось, что вы должны переклеить обои и поменять ламинат, хотя не договаривались и прожили полгода.

Если ничего не написать в договоре, то по умолчанию текущий ремонт обязан делать тот, кто снимает квартиру, а капитальный — собственник. Сносить стены, менять окна и расширять проемы без согласия владельца квартиры нельзя.

Право продлить договор в первую очередь

Как это работает. Если договор найма заключен на срок больше года и он заканчивается, наниматель получает преимущество для его продления на тех же условиях. Или на других условиях, если хозяин квартиры предупредил об изменении за три месяца. Но преимущество все равно у того, кто снимает квартиру прямо сейчас, а не у других людей.

Если долгосрочный договор закончился, а никто ничего не сделал, считается, что он продлен на тот же срок и на тех же условиях. И выселить квартиросъемщика будет не так уж просто: только через суд или по веским причинам.

Но хозяин жилья может пойти на хитрость, если хочет сдать квартиру другим людям. Тогда он не предложит продлить договор, а скажет, что вообще передумал сдавать квартиру. Извините, мол, ваше преимущественное право уважаю, но больше не сдаю. А потом вы узнаете, что он все-таки сдал эту квартиру кому-то еще. По закону прежний наниматель имеет право признать новый договор недействительным или потребовать компенсацию за то, что с ним отказались продлить договор и попросили съехать.

С краткосрочными договорами по умолчанию это не работает. Но такое условие можно прописать в договоре по желанию. А еще оно сработает, если в договоре вообще нет срока: тогда он автоматически долгосрочный и заключен на пять лет. Преимущественное право на продление сохраняется.

Право жить в квартире до конца договора, даже если ее продали или отдали в залог

Как это работает. Если хозяин квартиры решил ее продать или подарить, это не означает автоматического расторжения договора найма. Новые владельцы не могут прийти и выселить вас только потому, что теперь право собственности у них. У вас есть свое право — его гарантирует гражданский кодекс. Новый собственник квартиры автоматически становится вашим наймодателем и сдает вам жилье на тех же условиях. Вселиться в эту квартиру собственник не сможет, в ней будет жить тот, кто ее снял у прежнего владельца.

Читайте также:  Приватизация жилья после переселения из сносимого дома

Если покупателя не предупредили, что квартира сдается, он честно за нее заплатил и даже взял ипотеку, вас это не касается. Можно договориться, но выселить вас не имеют права.

Новый собственник будет разбираться с прежним владельцем квартиры. Например, он может потребовать от него вернуть деньги, так как на квартире есть обременение в виде договора найма и жильцов. Или дождется окончания договора и не продлит его и всех выселит. Но сама по себе продажа квартиры при правильно составленном договоре найма — это не ваши проблемы.

Право расторгнуть договор и выехать из квартиры

Как это работает. У нанимателя есть право расторгнуть договор в любое время. Но нужно предупредить за три месяца или в тот срок, что указан в договоре. Даже если со стороны хозяина квартиры нет нарушений, вы все равно можете съехать, когда захотите. Например, договор заключили на год, а через полгода взяли ипотеку и стало понятно, что проживете в съемной квартире еще месяц. Как раз такой срок для предупреждения и указан в договоре. Можно съезжать, и никто вас не заставит платить до конца года.

У нанимателя есть право расторгать договор без суда и по любым причинам. Главное тут — предупредить, чтобы не потерять деньги. А вот у владельца квартиры такого права нет.

Право не съезжать по первому требованию собственника и даже при просрочке платежа

Как это работает. Вы можете съехать из квартиры просто потому, что нашли вариант выгоднее или купили свою, а вот собственник не может расторгнуть договор только потому, что захотел. Если квартиросъемщик ничего не нарушает и платит вовремя, он может жить в квартире, пока не закончится договор.

И даже если есть просрочка платежа, это все равно не повод расторгнуть с вами договор. Собственнику нужно подождать, пока просрочка составит два месяца для договора до года и шесть месяцев для длительных договоров. Месяцы могут идти не подряд. А потом все равно придется расторгать договор через суд.

Если хозяин квартиры внезапно пришел и говорит съезжать или платить больше, а у вас в договоре запрет на повышение платы и вы ничего не нарушили, живите себе дальше. Это право гарантировано вам законом.

Право забрать обеспечительный платеж при выезде из квартиры или зачесть его за последний месяц

Как это работает. В договоре найма квартиры может быть условие об обеспечительном платеже. Это нормально. Так собственник страхует себя от порчи имущества, внезапного ремонта по вине квартиросъемщиков или выезда из квартиры без предупреждения.

Обеспечительный платеж, или, как его еще называют, залог, — это страховка от нарушений, а не деньги, которые хозяин квартиры в любом случае оставит себе. Если при выезде никаких нарушений нет — мебель в порядке, у отделки естественный износ, платили вовремя, договор закончился по плану, — нет оснований не отдавать вам этот залог. Его должны вернуть полностью или зачесть в счет оплаты последнего месяца.

В договоре может быть другое условие, например что этот платеж остается у собственника как компенсация за ремонт после вашего выезда, но тогда вы заранее должны прочитать это, согласиться и подписать. Или не соглашаться и изменить договор до того, как отдадите деньги. Но если такого условия нет, работают нормы гражданского кодекса. И ваше право — забрать платеж, если вы ничего не нарушили и не должны компенсировать.

Право на возмещение убытков

Как это работает. Если кто угодно причинил вам ущерб, он должен его возместить. Убытки могут появиться в том числе из-за владельца квартиры, который вам ее сдает. Например, в квартире может прорвать батарею и вода испортит вашу мебель — это убытки, за которые нужно спрашивать с наймодателя. Или хозяин квартиры внезапно сменит замки и не пустит вас забрать вещи — это тоже убытки. Когда он без предупреждения расторгает договор или отказывается продлевать его с вами и вы платите риелтору за поиск нового жилья — это тоже убытки.

Скорее всего, за эти деньги придется судиться. Но это ваше право, и при грамотно оформленных документах шанс выиграть есть.

Вопрос-ответ: смерть арендодателя, как избежать неустойки?

Вопрос:

В случае смерти арендодателя как избежать неустойки? Наш арендодатель погиб, мы переводили на его счет плату за аренду, даже после его смерти, но сейчас идет процесс вступления в наследство и у нас нет возможность производить оплату, нет точных реквизитов. Как перестраховать себя, что бы избежать уплаты неустойки, когда наследнику перейдут права собственности? Может соглашение заключить какое то с будущим арендодателем? Какие есть варианты решения данной ситуации?

Ответ:

Что изменилось после смерти арендодателя

Со смертью арендодателя договор аренды не прекращает своего действия . Для вас это:

  • является гарантией, что вашу организацию не выкинут на улицу только на том основании, что арендодатель умер;
  • означает, что вы и дальше должны оплачивать аренду в установленные договором сроки.

Обязательно нужно взять копию свидетельства о праве на наследство, которое предъявит новый арендодатель.

Только после получения упомянутого свидетельства наследник сможет перерегистрировать недвижимость на себя.

Когда будет выдано “наследственное” свидетельство, арендодатель в вашем договоре аренды поменяется автоматически. Для этого даже не потребуется дополнительное соглашение. Однако иногда налоговые инспекторы советуют его составить .

Вариант 2. Руководство предлагает по-прежнему перечислять деньги на банковский счет арендодателя

Физически так можно делать, если банковский счет умершего арендодателя не закрыт. Деньги на этом счете впоследствии перейдут к наследникам.

(+) Плюс у такого подхода только один: вы можете своевременно перечислять арендную плату на счет, указанный в договоре.

Минусов будет больше.

(-) Когда вы перечисляете деньги на банковский счет умершего человека, то неясно, кто именно является получателем денег. А отсюда следуют и неясности в налогообложении:

  • можно ли учесть уплаченные деньги в расходах (к примеру, если речь идет о кассовом методе учета доходов и расходов);
  • надо ли удерживать НДФЛ с сумм арендной платы. Логичнее было бы не удерживать, ведь если не ясен налогоплательщик, то и налога попросту нет. Но имейте в виду: если к вам придут с проверкой налоговики, у них может быть иная точка зрения на сей счет.

(-) Возникнут сложности с НДС, если умерший арендодатель был предпринимателем на общем режиме налогообложения, при условии, что ваша организация (предприниматель) сама является плательщиком этого налога. Согласно договору вы по-прежнему должны платить за аренду вместе с НДС. Хотя уже понятно, что уплаченный налог вряд ли можно будет принять к вычету, ведь счета-фактуры нет.

В связи с этим логичнее было бы платить за аренду без НДС. Так потери будут меньше: максимум, что сможет потребовать от вас впоследствии полноправный наследник, – это доплатить сумму по договору и выплатить связанную с просрочкой неустойку. Причем сказать, что он будет стопроцентно прав, нельзя. Как нельзя и предсказать, какую позицию займет суд.

Но даже если вы и будете вынуждены доплатить что-либо наследнику, к тому моменту уже будет ясно, что именно вы платите. Это будет:

(или) НДС – если сам наследник окажется плательщиком этого налога (к примеру, он тоже будет предпринимателем на общем режиме). В этом случае взамен вы получите от него счет-фактуру на все суммы арендной платы “неопределенного” периода. И сможете принять этот налог к вычету;

(или) недостающая часть арендной платы, которую вы сможете учесть в налоговых расходах.

Как видим, идеальным такой вариант не назовешь. Не рекомендуют его и специалисты Минфина.

Из авторитетных источников

Стельмах Н.Н., советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

“Если арендатор получил письменное сообщение о смерти арендодателя или каким-либо иным способом узнал об этом, ему не стоит перечислять арендную плату на счет умершего”.

В случае смерти арендодателя – физического лица самый предпочтительный вариант – “притормозить” внесение арендной платы до тех пор, пока наследники официально не вступят в свои права и не подтвердят это документально.

  1. Взыскание неустойки с арендатора.

Описанная ситуация рассмотрена в следующей консультации эксперта:

Арендатор вправе внести сумму арендной платы на депозит нотариуса, уплатив ему 0,5% от суммы.

Обоснование: По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ( ст. 606 Гражданского кодекса РФ). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды ( п. 1 ст. 617 ГК РФ). Поэтому освобождать помещение до истечения срока аренды нет основания.

При наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства ( п. 1 ст. 1110 ГК РФ). В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности ( ст. 1112 ГК РФ). Днем открытия наследства является день смерти гражданина ( п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия и независимо от момента государственной регистрации права наследника на имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации ( п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Таким образом, наследник становится собственником с момента смерти наследодателя и именно перед ним у арендатора будет обязательство по уплате арендной платы ( ст. 312 , п. 1 ст. 614 ГК РФ). Поскольку арендная плата, которую арендатор должен выплатить за пользование имуществом после смерти предпринимателя, не входит в состав наследуемого имущества, перечислять ее на счет умершего предпринимателя нет оснований. Тем более что до вступления в наследство арендатор не может заведомо знать, кто из наследников станет собственником арендуемого имущества и будет вправе потребовать внесения арендной платы.

В данном случае арендатор может подождать, когда наследники вступят в наследство, и выплатить сумму арендной платы тому наследнику или наследникам, которые станут собственниками арендуемого имущества ( ст. 1112 , п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Если новый собственник (собственники) не является предпринимателем, арендатор должен будет удержать из выплачиваемой арендной платы НДФЛ и перечислить в бюджет ( п. 1 ст. 210 , п. 1 ст. 226 Налогового кодекса РФ).

Кроме того, арендатор вправе вносить сумму арендной платы до вступления в наследство на депозит нотариуса по месту исполнения обязательства ( ст. 316 , пп. 3 п. 1 ст. 327 ГК РФ, ст. 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)). В этом случае арендатор не будет являться налоговым агентом по НДФЛ в отношении внесенных сумм. Однако следует отметить, что за принятие нотариусом на депозит денежных сумм взимается плата в размере 0,5% от принятой денежной суммы, но не менее 20 руб. и не более 20 000 руб. ( пп. 20 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, ст. 22 , пп. 8 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Возможно, Вам будет интересна следующая информация:

Обзор подготовлен специалистами Л инии Консультирования ГК “Земля-СЕРВИС”

Ссылка на основную публикацию