Купля дачного участка

Какие дачи опасно покупать: предупреждают специалисты кадастровой палаты

Собираемся покупать участок с домом (дача). Подскажите на что обращать внимание, какие есть подводные камни.

Но покупать загородную недвижимость нужно с большой осторожностью, чтобы, как говорят на FORUMHOUSE, «не кусать локти». По легкомыслию можно купить дачу, к которой прилагается целый набор ограничений, штрафов и обстоятельств, несовместимых со счастливой загородной жизнью. Такая неосторожность может привести даже к полной утрате права собственности.

Содержание:

  • Какие моменты нужно учитывать при покупке дачи
  • Можно ли покупать дачу по доверенности и по садовой книжке
  • Почему при покупке дачи рисков больше, чем при покупке квартиры

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра сформулировали правила, которые сделают сделки с загородной недвижимостью безопасными.

1. Покупать дачу только у собственника

Это даже не «во-первых», это – «в главных». Дачу, как и любую недвижимость надо покупать только у собственника.

Право на дом и землю подтверждает только один из двух следующих документов:

  • свидетельство о праве собственности
  • (или выписка из ЕГРН)

С юридической точки зрения эти документы имеют равную ценность, просто до 2016 года право собственности подтверждалось свидетельством, а позже – выпиской из ЕГРН.

Cвидетельства уже не выдаются, их заменили выписки из ЕГРН.

2. Не доверять и проверять

Нужно получить как можно больше информации об объекте, который выбран для покупки. Каким бы безупречно честным человеком не казался продавец, ОБЯЗАТЕЛЬНО надо перепроверить то, что он рассказывает и самому заказать выписку из ЕГРН (закон позволяет запросить выписку о вообще любом объекте недвижимости).

Таким образом, можно избежать главной опасности – купить недвижимость, которая уже была кому-то продана. Продавец может предоставить покупателю выписку из ЕГРН, которая была получена до того, как он продал ее третьему лицу. Нужно постараться получить максимально актуальные сведения, чем ближе выписка к дате сделки, тем лучше.

3. Получить согласие супруга (супруги)

Не следует покупать дачу, если на руках нет нотариально заверенного согласия супруга или супруги ее владельца или владелицы. Вообще, нужно активно интересоваться семейным положением продавца. Если он в разводе последние три года, то непременно нужно узнать, не закреплено ли за бывшим супругом (или супругой) право собственности на объект.

4. Насторожиться, увидев доверенность

Эту схему, когда продавец представляет собственника по доверенности, просто обожают мошенники. Поэтому: бдительность, бдительность и бдительность. Были случаи, когда даже не мошенник, а честный посредник только после такой проверки узнавал, что доверенность потеряла силу.

5. Игнорировать книжку садовода

У меня только книжка садовода. Можно же переписать членскую книжку на нового «покупателя», который на этот участок сам оформит приватизацию?

В приведенном выше вопросе нашего пользователя описана распространенная, к сожалению, ситуация, когда вместо свидетельства или выписки из ЕГРН продавец пытается подсунуть книжку садовода. Покупатель должен сразу же отказаться от такой сделки.

Книжка садовода не является правоустанавливающим документом и не подтверждает право собственности на объект.

Покупатель может переписать книжку на себя, но это не сделает его законным владельцем купленной дачи.

У соседей нет законных прав на участок, поэтому они не могут его оформить. Предыдущий хозяин не имел прав его продавать.

6. Учитывать дачную специфику

Дачная недвижимость имеет свою специфику, и свои подводные камни. Во многих отношениях удачно купить дачу гораздо сложнее, чем квартиру. Обязательно нужно проверить, не наложены ли на участок ограничения.

Серьезные ограничения на строительство на участке накладывает соседство с:

  • водоохранными зонами;
  • санитарно-защитными зонами;
  • промышленными зонами;
  • прибрежными зонами;
  • железными и автомобильными дорогами;
  • ЛЭП;
  • объектами культуры.

Купил участок под ИЖС. Заказал проект дома. Параллельно получил ГПЗУ. Получил проект современного дома с плоской кровлей, цокольным и двумя этажами. Подал документы на получение РнС. Начал готовиться к стройке, вырыли котлован. В получении РнС отказали по причине, что земля находится в границах природно-исторического ландшафта и требуется согласование с Департаментом культурного наследия Москвы.

Я, по моим тогдашним меркам, тщательно подходил к выбору участка. Больше десятка в четырех местах пересмотрел: деньги карман жгли и надо было начинать строиться. В итоге «подошел» – получил соседство зернотока.

Тем, кто планирует покупать не просто дачный участок, а дачный участок с домом, эксперты советуют заказывать в ЕГРН отдельную выписку на участок, и отдельную – на дом. Много полезной информации можно получить посредством бесплатных сервисов Росреестра:

  • «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн»
  • «Публичная кадастровая карта».​

7. Сверять заявленное и фактическое расположение объектов

Несоответствие фактического расположения объектов заявленному в документах – самая распространенная проблема при покупке дачного участка; такое встречается сплошь и рядом. Постройки на участке расположены с нарушением строительных норм, забор поставлен там, где ему стоять нельзя вообще никак и другие моменты, чреватые как минимум скандалами, а то и судебными разбирательствами с соседями.

Как этого избежать – пригласить кадастрового инженера и осмотреть участок вместе с ним. Получив информацию о существующих или возможных проблемах, покупатель сможет спокойно взвесить все «за» и «против» и решить, нужна ли ему эта головная боль.

8. Учитывать ВРИ

Если вид разрешенного использования участка – ИЖС, то можно смело строить на нем дом с фундаментом и любыми коммуникациями. Если участок на землях сельхозназначения и он предназначен «для ведения личного подсобного хозяйства», жилой дом, построенный на нем, считается самостроем – стоит ли его покупать, большой вопрос.

Участок, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территорий и вовсе источник непрерывных проблем. На таком запрещено вообще всякое строительство, нельзя копать колодцы и разводить костры.

Выводы

Купить хорошую дачу сложно, особенно, если приобретать не просто участок, а с домом. Но, если следовать вышеприведенным советам, все риски можно свести к минимуму. Такая сделка с недвижимостью будет безопасной.

А со временем большинство владельцев дачи начинает все сильнее дрейфовать в сторону загородной жизни, и многие окончательно перебираются из города. И тогда становятся важными незначительные прежде обстоятельства: есть ли неподалеку магазин, в котором можно купить что-то, кроме жвачки и колы, какова ситуация с поликлиникой, расчищают ли зимой дороги.

Поэтому важно обращать внимание не только на юридические моменты, а и на вот эти тоже:

  • Какая публика живет вокруг.
  • Какие сети (электричество, вода), как эксплуатируются. Если планируются, то сколько потребуется денег.
  • Транспортная схема.
  • Ликвидность недвижимости в данном районе.
  • Тип грунтов (намаетесь на пучинистых грунтах с высоким УГВ в случае, если займетесь какой-либо стройкой или ремонтом дома).
  • Сам дом (осмотр со специалистом).

На FORUMHOUSE можно обсудить все вопросы, касающиеся оформления имущественных прав на загородную недвижимость, прояснить все неясности, связанные с регистрацией прав на землях ЛПХ и ИЖС. Узнайте, что изменилось в дачной жизни в новом сезоне (налоги, штрафы, взносы) и почему сотни тысяч загородных домов в России могут оказаться вне закона.

Посмотрите видео, которое рассказывает про реконструкцию старого дачного дома.


Как купить дачу без посредников пошаговая инструкция

Expert Последние изменения: февраль, 2020 Покупка 0 28,218 Время чтения: 4 мин.

Решив приобрести дачу, человеку нужно обратить внимание на несколько моментов. Часто покупателя обманывают мошенники и продают дом без документов. Как купить дачу и не попасться на удочку таких людей? Сегодня мы рассмотрим, на что нужно обращать внимание при покупке имущества и какие документы должен передать вам продавец дачи.

Поиск подходящего варианта

Прежде, чем начать искать недвижимость, человеку нужно определиться с некоторыми моментами.

Как часто он будет жить на даче? Будет ли он там жить в холодный период времени? Нужна ли ему прописка? Как он будит добираться до города? От ответов на эти вопросы будет зависать, где и какой дом вам нужен.

При покупке дачи, человеку нужно заострить особое внимание на такие факторы:

  • Насколько далеко дача от вашей квартиры или от населенного пункта. Продумайте, как вы будите туда добираться.
  • Ознакомьтесь с участком земли и оцените, как будет смотреться ваша новая постройка на этом участке. Проанализируйте расстояние земельного участка от соседей и проезжей улицы, так как потом могут возникнуть проблемы.
  • Посмотрите есть ли в доме коммуникация и в каком она состоянии. Так как если ее нет или она плохая, на ее ремонт может уйти много времени и средств.
  • Если вы хотите прописаться в доме, тогда детально изучите все документы, так как сделать это с недействительными бумагами очень сложно.
  • Оцените состояние дома. В этом вам могут помочь обычные строители.
  • Оцените экологию территории и возможные природные явления. Узнайте, нет ли в этой местности весенних наводнения и т.п.

Это самые важные моменты, на которые нужно обращать внимание. Сейчас мы разберем пошагово процедуру покупки дачи.

Сбор документов

Многие россияне не хотят заниматься решением этого вопроса, поэтому прибегают к услугам риелтора. Так как за его услугу нужно платить, некоторые граждане хотят знать, как купить дачу без посредников. В этом им поможет наша инструкция.

В первую очередь, проверьте есть ли все необходимые бумаги. Этот момент очень важен, так как если их нет, тогда вам придется делать их самостоятельно и платить за это большую сумму. Вовремя заметив недостающие документы, вы можете попросить хозяина их сделать.

Например, продавец может предоставить садовую книжку, как правоустанавливающий документ, но это неправильно. Чтобы знать, какие конкретно в вашем случае необходимы документы, можно проконсультироваться с юристом, заполнив форму в конце этой статьи. Консультация бесплатна.

При покупке дачи вам понадобятся такие документы:

  • Кадастровый паспорт дома и участка.
  • Свидетельство о праве собственности на дом и участок.
  • Нотариально заверенная доверенность, если заключает сделку доверенное лицо.
  • Письменное согласие второго супруга на покупку дачи.
  • Паспорт покупателя и продавца.

Если все документы будут правильно составлены, тогда ваша сделка с продавцом будет успешной и юридически защищенной. Давайте познакомимся с каждым этим документом.

Правоустанавливающий документ на землю

В свидетельстве обратите внимание на разрешенный вид использования земли и его назначение. Учитывая Земельный кодекс, все земли делятся на такие категории, земли:

  1. Водного фонда.
  2. Запаса
  3. Сельскохозяйственного назначения.
  4. Лесного фонда.
  5. Для промышленной деятельности.
  6. Населенных пунктов.
  7. На которых, охраняются особые объекты.

Дачу можно использовать только для дачного строительства или садоводства.

Кадастровый паспорт

Этот документ выдается в государственном кадастре недвижимости, благодаря которому, можно проводить разные операции с земельным участком. В кадастровом паспорте указывают такую информацию:

  1. ФИО правообладателя.
  2. Кадастровый номер.
  3. Адрес.
  4. Вид собственности.
  5. Стоимость участка.
  6. Площадь.
  7. Вид использования.
  8. Назначение земли.

Также там указан план участка. Если на земле есть постройка, тогда на нее должны быть документы.

Этот документ обязателен для заключения сделки, если его нет, тогда нужно его сделать. На это может уйти до шести месяцев.

Проверьте, соответствуют ли данные в документе реальности. В этом вам может помочь специалист из геодезической организации. Уточните в земельном комитете, согласны ли соседи с установленными границами.

Правоустанавливающий документ на дом

Часто бывает так, что дом, который находится на земельном участке, не оформлен. Конечно, пройти эту процедуру можно самостоятельно благодаря дачной амнистии, которую продлили до 2020 года, однако на это уйдет много времени.
Мало того, не все строения можно оформить по упрощенной форме. В таком случае, хозяину придется получить разрешение на строительство и акт ввода постройки в эксплуатацию. Это очень хлопотные процедуры, поэтому либо пусть продавец сам решит этот вопрос, либо договоритесь с ним снизить цену.

Также обращайте внимание на регистрацию других построек на участке. Если их возвели после регистрации дома, тогда их зарегистрировать можно только в судебном порядке.

Другие документы

Еще нужно иметь на руках кадастровый и технический паспорт дома. Их выдают в Бюро технической инвентаризации. На их изготовление может уйти целый месяц.
Также нужна справка об отсутствии задолженности перед садоводческим товариществом. Сюда можно отнести задолженность по оплате коммунальных услуг. Новому хозяину нужно узнать у этого общества, какие дополнительные платежи он будет платить.

Межевание земли

Важно, чтобы земельный участок прошел межевание. Без проведения этой процедуры хозяину не выдадут документ на право собственности.

Покупать землю можно только при наличии свидетельства о праве на собственность. Они могут быть розового и синего цвета. В 93 Федеральном законе о дачной амнистии говориться,

что если у человека есть кадастровый паспорт, тогда межевание земли проводить не обязательно.

Однако процедура межевания имеет свои плюсы:

  • Согласно документам, земельный участок может быть больше, нежели это есть на самом деле. Межевание поможет исправить недоразумение.
  • Если соседи начнут нарушать ваши границы, вы сможете быстро отстоять свои права.

Межевание защищает человека от будущих проблем.

Передача денег за имущество

После того, как вы заключили договор купли-продажи, вам нужно передать деньги продавцу за приобретенную дачу.

Деньги можно передать из рук в руки, через банковский счет или через аккредитив. Некоторые специально берут кредит, чтобы расплатиться за покупку – это тоже нужно обсудить с продавцом.

Приватизация дачи

Чтобы получить право на собственность, нужно пойти с прежним хозяином в ФСГР кадастра и картографии. Этот территориальный орган на протяжении месяца регистрирует договор купли-продажи и право собственности. При регистрации, уполномоченное лицо проверяет все документы. Если проблем с документами нет, тогда он выдает зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности новому хозяину.

Страховка имущества

Каждому владельцу следует решить вопрос о необходимости застраховать собственность от несчастных случаев. Это предостережет вас от непредвиденных ситуаций и сохранит ваши средства. Сумма страховки зависит от материала, из которого построено здание, поэтому на это тоже нужно обратить внимание при покупке дачи.
Оформить страховку можно в любой компании, которая имеет хорошую репутацию. Чтобы выбрать подходящие для себя условия, не спешите связывать с первой попавшей организацией. Ознакомьтесь с условиями разных компаний и посоветуйтесь с опытным специалистом.

Купля дачного участка

Покупка дачи – задачка посложнее, чем покупка городской квартиры. У квартиры довольно ограниченный комплект основных потребительских свойств: площадь, число комнат, этаж, адрес и как производная от него – транспортное сообщение. Вопрос цены опускаем. У дачи же или загородного дома – это площадь и размер участка, его расположение (в низине или на высоком месте), наличие насаждений, тип почвы, состояние ограждения, наличие коммуникаций и коммунальных услуг (элементарный вывоз мусора может быть проблемой), окружающая местность (лес, озеро, река и т. д.). Так же и с домом на участке: важны материал стен, кровля, система отопления и водоснабжения, наличие канализации в доме, перспектива достройки новых помещений.

Читайте также:  Продажа земельного участка без построек

Выбирать следует по совокупности всех этих качеств и исходя из толщины кошелька. Когда решение о покупке принято, с чего начать?

Шаг 1. Ищем, подбираем

Для начала стоит определиться, хотите ли вы жить за городом круглый год или отдыхать тут только летом? Как планируете добираться: на личном ли транспорте, на общественном? А может, вам нужна «прописка»? Ответив на эти вопросы, можно приступать к поиску вариантов. Вот некоторые советы, которые помогут выбрать домик с участком.

Посчитать километры. Проанализируйте плюсы и минусы различных подмосковных трасс. Ориентируйтесь, в первую очередь, на расположение вашей городской квартиры, учитывайте пробки, которые обязательно придется преодолевать как при выезде из города, так и при въезде.

Если решили ездить с дачи на работу, то лучше поискать участки в близлежащих подмосковных городах и поселках с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. В некоторые садовые товарищества добраться на общественном транспорте практически невозможно, а до ближайшей автобусной остановки – 2-3 километра по лесу. Зимой во многих СНТ снег не убирается, и проехать до своего участка на машине будет непросто. При этом нужно помнить: чем ближе к Москве, тем дороже выйдет дача.

Как на уроках геометрии. Обратите внимание на участок. Часто встречаются земельные наделы вытянутой формы, которые когда-то нарезали «под картошку». Участок в 6 соток может иметь ширину 6 метров и длину 100 метров. При строительстве на участке необходимо соблюдать архитектурные и пожарные нормы. Согласно СНиП минимальное расстояние от дома до границы участка со стороны улицы должно быть не менее 5 метров, от соседнего участка – не менее 3 метров, расстояние от хозяйственных построек до границ сопредельных участков и улиц от 1 до 5 метров – в зависимости от назначения. Вот и подумайте, что можно будет построить на понравившемся куске земли?

При покупке необходимо обратить внимание на соответствие фактической площади участка площади, указанной в документах (уточняется при межевании геодезическими измерениями).

Ориентируемся на местности. Выбирая участок, необходимо оценить его место расположения, солнцеворот, близость поверхностных и грунтовых вод, соседство с промышленными объектами. Бывает, что дача стоит на склоне, и весной через участок идет основной сток воды. А если рядом озеро или пруд, может и затопить. Некоторые садовые товарищества располагаются вблизи линий электропередачи, на берегах загрязненных речушек или, того хуже, около скоростных шоссе или железнодорожных путей. В таком случае о чистом воздухе и тишине придется забыть.

Коммуникации. Их наличие – один из главных ценообразующих факторов. В идеальном варианте в доме должно быть все: свет, газ, вода и канализация. Но бывает, что свет подают только в определенные часы, водопровод – «летний», газ, что называется, в перспективе или газификация будет стоить немалых денег, а канализация и вовсе отсутствует. Расспросите соседей о реальном положении дел или обратитесь в правление СНТ.

Состояние дома. Выбирая дом, подробно расспросите хозяев, как он построен и из каких материалов. Чтобы правильно определить его состояние, пригласите специалиста по строительной части. Собственник никогда не расскажет про конструктивные недостатки строения.

«Прописка». Сегодня многих привлекает перспектива регистрации в дачном поселке. Однако сделать это сложно, даже имея на то все основания. Если для вас это важно, то изучая документы на землю, обратите внимание на назначение земель и на разрешенный вид ее использования. Важное условие: ваш садовый участок должен находиться в пределах населенного пункта.

Шаг 2. Изучаем документы

Если дача вам понравилась, ознакомьтесь со всеми необходимыми документами. Для начала необходимо удостовериться в их наличии. Бывают случаи, когда дачу пытаются продать по «садовой книжке», которая не является правоустанавливающим документом. Она лишь подтверждает членство в садовом товариществе. Как правило, собственник отдает такую дачу гораздо ниже рыночной цены. Процесс оформления документов настолько хлопотный и затратный, что люди даже готовы потерять в деньгах, лишь бы не ходить по инстанциям. С какими трудностями может столкнуться покупатель, оформляя документы, предугадать трудно.

О садовой книжке

Покупать дачу по садовой книжке нельзя. Если и будет возможность оформить такой участок в собственность, то только за деньги. Бесплатно можно получить в собственность лишь те земельные участки, которые выделены, но оформлены до введения в действие нового Земельного кодекса (октябрь 2001 года). Соответственно, если участок не в собственности продавца, у него нет и правоустанавливающих документов, не будет и документов, свидетельствующих о передаче денежных средств. В результате купли-продажи как таковой не произойдет.

Попытки продать земельный участок по садовой книжке случаются часто. Как правило, это происходит с пустыми землями, собственники которых не хотят заниматься оформлением документов. Это может быть связано с недостатками таких земель, о которых знает только владелец.

Если у вас нет документов на землю, в случае строительства здесь или еще каких-то событий, вас с этой земли. просто попросят. Не имея права на земельный участок, невозможно зарегистрировать и строения на участке. Об этом говорят и новые поправки к Гражданскому кодексу.

Межевание

На этапе первоначального оформления проводится межевание и подписывается согласование по границам с соседями, а также подтверждается площадь участка.

Эта процедура хлопотная, но очень важная. Если собственность вновь образуемая – человек только приобретает участок – то без межевания не обойтись. Сделать межевание, получить правоустанавливающие документы и зарегистрировать право – это три больших этапа скрупулезной работы.

У некоторых граждан право собственности на участок подтверждено правом собственности на землю. Сейчас встречаются очень старые свидетельства синего цвета, которые выдавались еще Комитетом по земельным ресурсам. Более поздние – розовые – их выдавал Земельный комитет. И те, которые выдавала ФРС (Федеральная регистрационная служба). Продавать земельные участки можно, имея на руках одно из указанных свидетельств.

Федеральный закон 93-ФЗ, так называемая «дачная амнистия», внес изменения в 122 закон «О регистрации сделок с недвижимостью» и разрешил регистрировать право собственности без межевания, но при наличии кадастрового паспорта. И все-таки, надо иметь в виду, что:

1. Если участок отмежеван, то урегулировать споры с соседями не придется. Границу можно в любое время восстановить, даже если ее сдвинут в результате строительных работ.

2. Площадь земельного участка, приобретаемая без межевания, может отличаться от площади участка, которая есть на самом деле. Если отличается в большую сторону, то покупателю повезло. А если земли будет меньше? Он покупает 6 соток, а на деле оказывается 5,67. В результате человек получает точные размеры своего участка: длину и ширину. Можно правильно произвести разметку и поставить дом, соблюдая пожарные, архитектурные нормы и СанПиН.

Таким образом, покупатель может вызвать геодезиста, а может и оставить все как есть. Все риски, связанные с этим, покупатель берет на себя. Даже если покупатель не готов к процедуре межевания, то мы все равно советуем вызвать геодезиста, чтобы он дал хотя бы относительно точные размеры участка.

Документы, необходимые для заключения сделки:
– свидетельства на право собственности на землю и постройки;
– кадастровые паспорта участка и дома (при наличии современного свидетельства о гос. регистрации права, кадастровые паспорта хранятся в органах регистрации в электронном виде и для проведения сделки не требуются);
– согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, паспорта сторон;
– доверенность, если интересы представляет доверенное лицо.

Наличие и правильное оформление документов послужат гарантией юридической чистоты сделки.

Особенно важные документы рассмотрим подробнее:

Свидетельство на право собственности на землю

Изучая документ, нужно обращать внимание на:
– назначение земель;
– разрешенный вид использования.

По назначению, согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли. Это земли:
– сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т. п.);
– населенных пунктов (городов, деревень, сел т. д.);
– промышленности, энергетики, транспорта, связи и т. д.
– особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);
– лесного фонда;
– водного фонда;
– запаса.

Садовые и дачные товарищества могут располагаться только на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

Разрешенные виды использования земель:
– сельскохозяйственное производство;
– личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок);
– садоводство или огородничество;
– дачное строительство;
– крестьянско-фермерское хозяйство;
– индивидуальное жилищное строительство.

Для дачи разрешенный вид использования земли – это садоводство (огородничество) или дачное строительство. Здесь имеются принципиальные отличия, связанные с разрешением на строительство жилого дома и «пропиской». Так, земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем. На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества также можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно построить жилье, но регистрация разрешена только на землях населенных пунктов.

Кадастровый паспорт участка

Кадастровый паспорт земельного участка – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости, служит для государственной регистрации прав собственности и проведения операций с землей. На первом листе указывается кадастровый номер, правообладатель, вид собственности, адрес, назначение земель, вид использования, наличие обременений и сервитутов, площадь и кадастровая стоимость участка. На втором листе нарисован план с привязкой к сторонам горизонта. Если на плане есть строения, то при сделке необходимо будет предъявить на них документы в регистрационную палату. Все постройки, указанные на плане, должны быть зарегистрированы и иметь свидетельства – независимо от того, что это за строения: дом, бытовка или баня. Если кадастрового паспорта нет, то на сделку выйти невозможно. Оформление нового паспорта может занять до 6 месяцев.

Внимание! Не нужно путать кадастровый паспорт с кадастровым планом, который раньше выдавался как приложение к свидетельствам старого образца.

Одно из основных предназначений кадастрового паспорта – показать границы участка. Лично убедитесь, соответствуют ли сведения в кадастровом плане тому, что вы видите на участке. Для этого необходимо вызвать специалиста из геодезической организации, который замеряет участок, определит местоположение крайних точек и их привязку на местности. В земельном комитете нужно уточнить, согласованы ли границы участка с соседями.

Свидетельство на право собственности на строения

Нередки случаи, когда земля оформлена, а дом нет. Можно купить такой объект, но дом придется оформлять самостоятельно. Это не проблема, пока действует №93-ФЗ, так называемая «дачная амнистия» (до 2015 г.). Если дом нельзя оформить «под дачную амнистию», то придется получать разрешение на строительство и последующий акт ввода объекта в эксплуатацию. А это долго и хлопотно.

Необходимо обращать внимание на наличие незарегистрированных строений и изменений в основном строении. Если они сделаны после регистрации дома, то узаконивать такие изменения, скорее всего, придется в суде.

Технический и кадастровый паспорта дома

Оформляются они в Бюро технической инвентаризации. По времени это может занять от недели до месяца.

Справка об отсутствии задолженности перед СНТ

Становясь членом СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества), собственник обязан оплачивать «коммунальные» платежи: свет, газ и воду. Кроме того, существуют членские взносы, оплата услуг охраны и многое другое – у каждого садового товарищества эти поборы свои. Поэтому лучше заранее познакомиться с председателем СНТ, чтобы знать, какие обязательные платежи вас ожидают в будущем. Председатель также выдаст справку о наличии задолженности прошлого хозяина дачи. Требуйте погашения этой задолженности продавцом, иначе его долг перейдет на вас.

Шаг 3. Передача денежных средств за жилой объект

Когда все юридические формальности пройдены и настает пора вносить денежные средства за объект недвижимости, покупатель и продавец должны договориться о том, какая цена будет стоять в договоре купли-продажи, и зафиксировать эту договоренность. От этого зависит налогообложение продавца налогом на доходы физических лиц по сделке. Далее необходимо договориться и о способе передачи денег. Их несколько: наличными из рук в руки, наличными через депозитарную ячейку, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив.

Шаг 4. Оформление права собственности

Процедура стандартна. Вместе с продавцом необходимо обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (в просторечии – регистрационную службу) по месту нахождения недвижимого имущества. Обычно в течение месяца должны зарегистрировать право собственности и договор купли-продажи. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в регистрации, то в назначенный день покупатель получит на руки: зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности.

Шаг 5. Страхование рисков

Кроме титульного страхования сделки, рекомендуем застраховать и саму дачу. В большинстве случаев достаточно стандартной страховки, которая обычно покрывает риски пожара, противоправных действий третьих лиц, повреждения водой и стихийных бедствий. Кроме того, этот список может быть дополнен: это – взрыв бытового газа, наезд транспортных средств и падение летательных аппаратов, удар молнии, терроризм. Также имеет смысл застраховать свою гражданскую ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц – это поможет избежать расходов на возмещение ущерба соседям, например, в случае, если начавшийся у вас пожар перекинется на соседний участок. Стоимость страховки напрямую зависит от того, из каких материалов построен дом. Средняя стоимость страхового имущественного полиса для деревянных домов составляет порядка 0,4-0,8% страховой суммы и 0,2-0,6% – для кирпичных строений. При этом базовый тариф может быть увеличен процентов на пятнадцать, если дача расположена в неблагоприятном с точки зрения вероятности страховых случаев районе. К пожароопасным относят Шатурский, Егорьевский, Орехово-Зуевский, Ногинский и Луховицкий районы.

Как оформить сделку купли-продажи дачного участка?

Продажа дачного участка — непростая задача, как может показаться на первый взгляд. Необходимо не только правильно подготовить сделку: оформить договор, собрать необходимые документы, но и пройти регистрацию в Росреестре. На каждом этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Мы знаем, какие нюансы необходимо учесть при купле-продажи дачного участка и расскажем, как их преодолеть.

Читайте также:  Куда нужно обратиться, чтобы оформить землю в собственность

Что нужно для продажи дачного участка?

Первое и важное правило при продаже дачного участка — наличие правоустанавливающих документов на него. Если надел поставлен на кадастровый учет и внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), то количество хлопот заметно сокращается. В противном случае, необходимо оформить дачный участок в собственность. Лишь тогда можно заключать договор купли-продажи.

Чтобы сделка считалась законной, нужно пройти четыре этапа:

  1. поставить дачный участок на кадастровый учет;
  2. зарегистрировать надел в собственность;
  3. заключить договор купли-продажи (соглашение, порядок взаиморасчетов, акт приема-передачи земельного участка);
  4. зарегистрировать переход права собственности;
  5. получить выписку ЕГРН.

Первые два пункта необходимо выполнить, если вы до сих пор не оформили землю в собственность. Сначала нужно поставить дачный участок на кадастровый учет. Для этого нужно вызвать кадастрового инженера, который проведет межевание, составит план и подготовит бумаги на оформление участка в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Поставили участок на кадастровый учет — можно регистрировать право собственности в Росреестре и получать выписку ЕГРН.

Дачный участок должен быть внесен в ЕГРН, иначе его нельзя продать.

Закон о продаже дачного участка

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 549-557). Он устанавливает правила:

  • продажи земельного надела;
  • составления самого соглашения (форма, предмет, цена);
  • регистрации права собственности;
  • передачу дачного участка покупателю.

Переход права собственности прописан в ст. 218 ГК РФ.

Стоит обратить внимание и на закон о дачной амнистии, который позволяет в упрощенном порядке оформить дачный участок в собственность, — Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ.

«Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2020 года.

Порядок оформления сделки

Итак, у вас на руках имеется свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок (выписка ЕГРН) и документ, подтверждающий основания приобретения надела. Теперь можно заключать договор продажи. Оформить его можно самостоятельно или обратиться к юристу. Второй вариант предпочтительней — специалист учтет все нюансы вашей ситуации. После заключения договора, останется только подать документы в регистрирующий орган и оформить переход права собственности.

Где оформить продажу дачного участка?

Регистрирует сделку только Росреестр. Без регистрации она не будет признана законной, поскольку договор купли-продажи не является подтверждением права собственности, а только его основанием.

Подать документы на регистрацию можно лично или через интернет. В первом случае нужно посетить местное отделение Росреестра (по адресу регистрации дачного участка) или МФЦ. Если от вашего имени действует другой человек, он должен подтвердить свои полномочия нотариальной доверенностью. Во втором — подать документы в электронном виде через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра.

Заявление на регистрацию дачного участка можно подать как лично, так и через интернет.

Документы для регистрации сделки купли-продажи дачного участка

Для осуществления сделки в Росреестр нужно подать:

  • заявление;
  • паспорт (как продавца, так и покупателя);
  • письменное согласие супруга на продажу дачного участка (если продавец состоит в браке);
  • выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права;
  • кадастровый паспорт на надел;
  • план межевания;
  • договор купли-продажи и акт приема-передачи;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Оплатить госпошлину лучше сразу, поскольку заявку рассмотрят только после платежа. Регистрация перехода права собственности займет 7 рабочих дней, если документы подавали в МФЦ — 9 рабочих дней.

В указанный сотрудником Росреестра день нужно получить выписку ЕГРН, произвести взаиморасчеты между сторонами и передать дачный участок по акту (если это не было сделано ранее).

Госпошлина за регистрацию земельного участка — 350 руб.

Договор купли-продажи дачного участка

Особое внимание нужно уделить оформлению договора купли-продажи дачного участка. Чем больше подробностей вы укажите, тем лучше. Также ГК РФ требует включить в текст существенные условия, без которых договор считается незаключенным — четкое описание предмета и цена. Внимательно заполняйте все разделы, особенно реквизиты сторон и сведения об объекте недвижимости. Регистрировать договор не нужно, как и заверять у нотариуса.

Договор заполняется в трех экземплярах: один передается покупателю, второй — продавцу, а третий — в Росреестр.

Акт приема-передачи

Многие продавцы и покупатели не оформляют акт приема-передачи после подписания договора. И зря. По своей сути, акт — простой документ, который подтверждает переход дачного участка от продавца к покупателю. Но он имеет значимую юридическую силу. В случае оспаривания одной из сторон сделки факта продажи, акт может сыграть ключевую роль в споре.

Взаиморасчеты

Подписать договор купли-продажи — это еще полдела. Покупатель также обязан оплатить покупку. Цена определяется договором. Способов оплаты несколько: наличным или безналичным расчетом, в рассрочку. Об этом стороны также договариваются заранее. Но чтобы избежать мошенничества, рекомендуем проводить взаиморасчеты через банк.

Берете оплату за дачный участок наличными — попросите расписку.

Налогооблажение

Любая недвижимость облагается налогом, в том числе и дачный участок:

Вид налогаКогда уплачивать?
Земельный налогУплачивает собственник надела с момента регистрации права собственности
Налог на имуществоУплачивается, если на дачном участке находится жилая постройка
Налог на доходыУплачивает бывший собственник после продажи дачного участка (исходя из суммы, которая была получена за продажу)

Отметим один нюанс. Новый собственник может получить налоговый вычет по НДФЛ, если дачного участка предназначен для ИЖС или на нем расположен жилой дом.

Уплата земельного налога — обязанность собственника.

Возможные проблемы

Какую бы вы недвижимость не покупали: землю, квартиру или гараж, необходимо самостоятельно проверить информацию об объекте. Дачный участок — не исключение. Сведения о нем можно получить из Выписки ЕГРН — запросить ее может любой желающий. Вы узнаете кадастровый номер, дату регистрации, категорию земель, площадь участка, вид собственности, наличие зарегистрированных строений и обременений.

Также необходимо попросить продавца предоставить квитанции, которые подтвердят отсутствие долгов. Сделать это он обязан по первому требованию.

Узнать о дачном участке можно из выписки ЕГРН.

Еще один момент, на котором стоит заострить внимание — вид собственности. Если дачный участок находится в долевой собственности, то купить его целиком можно только при наличии письменного согласия всех совладельцев. При этом договор купли-продажи придется заверять у нотариуса.

Если продавец состоит в браке, он обязан предоставить письменное согласие супруга на продажу дачного участка. Даже если собственником указан только один человек, такое согласие получить необходимо. Учитывайте эти моменты при заключении договора купли-продажи, и сделка пройдет гладко.

Как продать дачу быстро и выгодно: пошаговая инструкция

Как продать дачу быстро и выгодно: пошаговая инструкция

Если собираетесь продавать дачу, у вас есть два пути: заняться продажей самостоятельно или поручить ее риэлтору. Риэлтор возьмет процент за свои услуги, но сделает все быстро, качественно, с гарантиями финансовой безопасности. Самостоятельная продажа займет больше времени, но позволит сэкономить средства. Сегодня расскажем, как продать дачу самому без посредников — пошаговая инструкция поможет не сделать ошибок и повысить стоимость недвижимости.

Выберите удачное время

Оцените, когда лучше продавать дачу — дело в том, что сезон влияет на стоимость недвижимости. Дачи обычно используются только летом, поэтому и цены на них меняются в зависимости от времени года.

Если планируете продавать дачу не сейчас, а в будущем, сможете самостоятельно оценить динамику цен. Найдите 5–10 объявлений о продаже примерно одинаковых дач и запомните или запишите их стоимость, либо найдите среднюю цену и запомните ее. Каждый сезон смотрите, как меняется цена: так сможете найти самое удачное время для продажи, когда стоимость недвижимости выше.

Если нет времени или желания следить за рынком недвижимости, используйте советы, как быстро и выгодно продать дачу . Риэлторы отмечают, что самое удачное время для продажи — лето: время, когда все отдыхают, в том числе и на дачных участках. Зимой стоимость недвижимости снижается примерно на 10–15%, в редких случаях — на 20–25%. Если захотите продать дачу по «летней» стоимости в зимний период, скорее всего, не сможете привлечь потенциальных покупателей.

Соберите документы

Собирать документы для продажи дачного участка лучше заранее, чтобы можно было быстро оформить сделку купли-продажи и передать право собственности покупателю. Вам понадобится целый пакет документов:

📁 Выписка из ЕГРН. Ее можно заказать онлайн на сайте Росреестра , взять лично в Росреестре или ближайшем МФЦ. Стоимость зависит от формы документа и способа подачи заявки. Выписка «убивает» сразу двух зайцев: во-первых, показывает покупателю, что вы действительно являетесь собственником недвижимости, во-вторых, доказывает, что на недвижимости нет никаких ограничений и арестов. Лучше заказать две выписки — отдельно на земельный участок и на саму дачу.

📁 Справка об отсутствии задолженностей. Согласно действующему законодательству, продавец не имеет права передавать право собственности на недвижимость с долгами. Поэтому нужно погасить все задолженности перед тем, как выставлять дачу на продажу, а потом взять справку об отсутствии задолженности в садово-дачном товариществе. Ее обычно выдают в день обращения.

📁 Технические документы. Вы должны будете передать покупателю проект газификации и подведения других коммуникаций, а также технический план и кадастровый паспорт на недвижимость. Технический план здания можно сделать в БТИ, но процесс может затянуться до 2–3 месяцев: лучше обращаться за документами заранее. Кадастровый паспорт оформляют в Росреестре. Если земля или дом не поставлены на учет, нужно обязательно сделать это.

📁 Дополнительные документы. Если вы покупали дачу вместе с супругом, нужно получить от него разрешение на продажу и нотариально заверить его, потому что недвижимость считается совместно нажитым имуществом. Если на дачу оформлена долевая собственность, нужно также получить согласие всех собственников недвижимости. А если один из владельцев несовершеннолетний, надо будет получить согласие органов опеки на продажу.

Оформление документов всегда может затянуться на большее время, чем вы рассчитывали. Именно поэтому лучше заняться сбором бумаг заранее.

Если у вас не оформлено право собственности на недвижимость, сделку не одобрят. В Росреестре нужно будет обязательно предоставить свидетельство старого образца, выписку из ЕГРН или другие доказательства того, что вы являетесь владельцем объекта. Поэтому если дача была выдана в безвозмездное пользование или получена в наследство без оформления, приватизируйте ее.

Продать приватизированную дачу выгоднее. Конечно, можно продать и незарегистрированный объект, но придется сильно снизить цену, потому что покупатель будет рисковать.

Подготовьте участок и дачу

Многие риэлторы рекомендуют, как выгодно продать садовый участок — подготовить его к просмотру. Опрятные, привлекательные объекты недвижимости всегда ценятся выше по сравнению с теми, за которыми не ухаживали.

Чтобы повысить ценность объекта в глазах потенциальных покупателей:

🔹 уберите старую мебель, поломанную бытовую технику и другой хлам из кладовой, из комнат, с участка — например, вывезите их на свалку;

🔹 приберитесь на участке: покосите траву, уберите спиленные деревья, сложите аккуратно садовый инвентарь или другие предметы;

🔹 сделайте косметический ремонт — например, поклейте новые обои, покрасьте забор, поправьте калитку, установите плинтуса;

🔹 проверьте кровлю — осмотрите ее, устраните зазоры, если они есть, сделайте так, чтобы крыша не текла;

🔹 отремонтируйте коммуникации — почините проводку и систему водоснабжения, проверьте работоспособность газового оборудования;

🔹 уделите время хозяйственным постройкам на участке: приберитесь в них или сделайте косметический ремонт.

Чем лучше будет выглядеть недвижимость, тем дороже сможете ее продать. На рынке выше всего ценятся объекты, которые не требуют вложений — если сможете предложить покупателям такой, можно будет назначить выгодную цену.

Определите стоимость

Если не знаете, как оценить дачу для продажи , можете использовать три способа:

💰 обратиться к оценщику — ему нужно будет заплатить, но он выдаст официальное заключение — покажите его покупателям, чтобы доказать, что цена оправдана;

💰 использовать онлайн-калькуляторы — они обычно считают стоимость с погрешностями, но могут просто задать верное направление для дальнейших подсчетов;

💰 оценить стоимость самостоятельно — изучить рынок, посмотреть, сколько стоят аналогичные объекты, и поставить среднюю стоимость по рынку.

Учтите, что на стоимость влияет множество разных факторов. Например, площадь самой дачи и ее состояние, год постройки и материал стен, наличие отопления, инфраструктура поселка, удаленность от города и другие параметры. Поэтому оценивать недвижимость лучше с привязкой к вашему региону и населенному пункту: посмотрите, за сколько продают дачи соседи по товариществу, и сможете назначить адекватную стоимость.

Привлеките покупателей

Как быстро продать дачный участок ? Рассказать о нем как можно большему количеству потенциальных покупателей и сделать это так, чтобы они заинтересовались предложением.

Используйте разные способы информирования:

🗣 расскажите знакомым и друзьям, что собираетесь продавать недвижимость;

🗣 напишите на воротах «продается»;

🗣 подайте объявление на популярные сайты, например, на «Домофонд» и «Авито».

Чтобы объявление выглядело привлекательным и приносило потенциальных покупателей, следуйте простым правилам:

🔸 сфотографируйте дом и участок с разных ракурсов, изнутри и снаружи: покажите людям товар «лицом»;

🔸 укажите главные характеристики недвижимости — наличие отопления и коммуникаций, жилую площадь, площадь участка;

🔸 подробно опишите преимущества — например, хорошую теплоизоляцию, большое количество плодовых деревьев на участке, развитую инфраструктуру поселка.

Прежде чем подать объявление о продаже , перечитайте его и сравните с предложениями других продавцов. Чем подробнее будет описана недвижимость, тем лучше: те, кто не захочет покупать объект по каким-либо причинам, не будут тратить ваше время.

Если у объекта есть серьезные недостатки — например, нет скважины для добычи воды — лучше рассказать об этом сразу. Иначе придется тратить много времени на телефонные звонки или показы.

Покажите дачу покупателям

Будьте готовы отвечать на телефонные звонки, общаться с потенциальными покупателями и подстраиваться под них — например, показывать дачу в удобное для них время. Во время просмотра акцентируйте внимание на преимуществах объекта, но не забывайте указывать на недостатки: если они вскроются позже, покупатель может потребовать назад часть средств или оспорить сделку.

Если у объекта есть много мелких или крупных недостатков, готовьтесь к торгу. Часто покупатели просят снизить стоимость ввиду того, что им придется тратить средства на устранение проблем. Можете сразу установить цену в объявлении с учетом торгов, чтобы конечная сумма была комфортной для вас.

Составьте договор купли-продажи

Когда решили продать участок в СНТ , нашли покупателя и договорились с ним об условиях, можете приступить к составлению ДКП — договора купли-продажи.

Перед оформлением ДКП можно составить предварительный договор или соглашение о задатке — например, если вам нужно оформить некоторые недостающие документы. В предварительных договорах обычно указывают условия будущей сделки: в какой срок ее совершат, какая сумма будет фигурировать в ДКП, какие права и обязанности есть у обеих сторон.

Читайте также:  Последствия признания права собственности на недострой

Сразу составляйте ДКП в трех экземплярах. Один останется у вас, другой вы отдадите продавцу, третий передадите в Росреестр. В самом документе обязательно укажите:

📝 дату, время, место его подписания;

📝 данные обеих сторон — фамилии, имена, отчества, паспортные данные покупателя и продавца;

📝 информацию о земельном участке и даче — точный адрес, кадастровые номера, технические характеристики и другие данные;

📝 стоимость участка и дома, способ и сроки передачи денег;

📝 права и обязанности сторон;

📝 согласие других собственников на продажу — например, если объект в совместной или долевой собственности;

📝 подписи продавца и покупателя.

Стандартный образец ДКП можно найти в интернете.

Договор купли-продажи обычно составляют на один объект, то есть отдельно на земельный участок и отдельно на дачу. Но можно объединить оба договора: тогда нужно отдельно охарактеризовать каждый объект, и на каждый объект назначить свою стоимость. Например, если продаете дачу за 3 500 000 ₽, указать в ДКП отдельно стоимость участка — 1 000 000 ₽ — и строения — 2 500 000 ₽.

ДКП совершается в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса. Но его можно заверить нотариально — тогда специалист проверит документ на ошибки и заверить его, то есть фактически покупатель уже не сможет отказаться от сделки просто так.

Примите оплату

Покупатель может передать деньги по трем сценариям:

💵 до подписания ДКП — в этом случае покупатель рискует, поэтому немногие соглашаются на этот способ передачи средств;

💵 после подписания ДКП и регистрации его в Росреестре — в этом случаете рискуете уже вы, потому что покупатель может просто не передать деньги в назначенное время, и придется оспаривать его право собственности через суд;

💵 после подписания ДКП, но до его регистрации в Росреестре: оптимальное решение, которое снижает риски и для продавца, и для покупателя.

Например, можно подписать договор и прийти в Росреестр для передачи права собственности, и получить деньги перед тем, как зайти в кабинет.

В любом случае можете написать покупателю расписку о получении денежных средств. Она снизит уровень риска для покупателя, потому что расписка в случае споров докажет факт получения денег от него. Если напишете расписку, человек будет больше доверять вам.

Передавать деньги можно разными способами: наличными, переводом на банковскую карту или расчетный счет в определенном банке. Способ расчета прописывают заранее в ДКП: например, если покупатель хочет перечислить средства на счет, укажите в договоре дату перечисления и реквизиты для перевода.

Передайте право собственности

Как оформить продажу дачи окончательно? Отправить покупателя в Росреестр для получения права собственности на землю и недвижимость. Можете пойти вместе с ним — возможно, сотрудники Росреестра потребуют личного присутствия продавца либо дополнительные документы, которые могут находиться у вас.

Покупатель может обратиться в Росреестр лично, если структура ведет прием граждан, или через МФЦ. Ему понадобится ваша выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт и технические документы на землю и дачу, два экземпляра договора купли-продажи. Также покупатель оплачивает государственную пошлину в размере 2 000 ₽. Сотрудник Росреестра или МФЦ принимает документы и выдает расписку, в которой указана дата подготовки выписки из ЕГРН. В течение 7–10 дней в ЕГРН внесут запись о смене собственника, и право собственности перейдет к покупателю.

Если сотрудник Росреестра откажет в регистрации по какой-то причине — например, из-за ошибки в договоре купли-продажи, вам придется снова встретиться с покупателем для устранения проблем. Поэтому не спешите удалять его номер или уезжать после получения денег: дождитесь, когда покупатель получит выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на землю.

Оплатите налог

Купля-продажа дачного участка несет прибыль продавцу. Согласно НК РФ, любой доход облагается налогом в размере 13%. Если не заплатить его, вам могут выписать штраф: тогда придется оплачивать не только сам налог, но и штраф. А если вы не являетесь резидентом РФ, то есть не имеете гражданства и большую часть времени проживаете за границей, размер налога достигает 30%.

Есть нюанс. Люди, которые владеют землей и дачей больше 5 лет, освобождаются от уплаты налогов. Также налоги можно не платить, если вы владеете недвижимостью 3 года и она получена:

🔹 в рамках приватизации от государства;

🔹 по договору дарения от близких родственников — супругов, детей и родителей;

🔹 в качестве наследства;

🔹 по соглашению о пожизненном содержании при иждивении.

Если ваша ситуация попадает под перечисленные выше, налог можно не платить. Кроме того, налог не платят, если вы раньше покупали дачу, а ее стоимость при продаже меньше или равна той, по которой вы ее купили. Но декларацию в этом случае подать нужно, просто вас освободят от уплаты налога.

Нужно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в ФНС не позднее 30 апреля года, следующего за продажей. То есть если вы продали дачу 31 декабря 2017 года, а ваш друг — 1 января 2017 года, можете оба подать декларации до 30 апреля 2018 года. Заплатить по декларации нужно не позднее 15 июля, иначе ФНС применит штраф или пени.

В самостоятельной продаже дачи нет ничего сложного: можно обойтись без помощи посредников. Главное — оформить все необходимые документы и четко следовать инструкции, которую мы предоставили выше. А если сомневаетесь или не хотите тратить время на сделку, обратитесь к профессионалам.

Покупка дачного участка: пошаговый алгоритм действий, необходимые документы, нюансы и особенности процедуры

Купля-продажа дачных участков юридически является разновидностью купли-продажи земли с той особенностью, что здесь объектом сделки может выступать выступает не только сама земля, но и находящиеся на ней строения (дача и прилегающие постройки).

Специфика таких сделок состоит в том, что дачные участки нередко являются имуществом, принадлежащим по праву пользования особым формам объединения собственников — садоводческим товариществам, тогда стороной продавца выступает государство.

Имеет свои особенности и покупка участков у единоличных собственников.

  • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Законодательство

30 глава Гражданского кодекса описывает регламент совершения сделок купли-продажи, правила оформления договора и необходимые для этого документы.

Особое внимание стоит обратить на статью 551 ГК, устанавливающую обязательную государственную регистрацию таких сделок, а также на статью 552 ГК, устанавливающую переход права на владение землей при продаже расположенного на ней здания.

Немаловажна и статья 556 ГК, устанавливающая обязательность составления передаточного акта.

Актуальны и положения Гражданского кодекса о сделках (9 глава) и договорах (27-29 гл.)

Выбор участка

Дачный участок для покупки выбирается по ряду основных критериев:

  • Цена, в том числе и затраты на содержание участка;
  • Наличие у продавца всех документов, обеспечивающих законность будущей сделки;
  • Удобство эксплуатации, сюда можно отнести такие параметры, как размеры участка, наличие коммуникаций, тип почвы, рельеф местности, состояние экологии, расстояние от города, благоприятность района (в том числе криминогенная обстановка) и т.д.

Важно учесть соотношение площади, отведенной под дом (или уже занятой им), и общей площади участка.

Оно варьируется от 1/4 до 1/10 в зависимости от того, планируется ли возведение дополнительных построек.

Одной из главных юридических характеристик участка является его принадлежность по праву собственности или по праву пользования. Во втором случае он не является полноценным владением гражданина, что осложняет процедуру его приобретения.

Самостоятельная оценка всех факторов может отнимать много сил и времени. Для их экономии можно воспользоваться услугами агентств по недвижимости, но за их работу приходится платить относительно большую сумму, к тому же есть вероятность найма недобросовестных риелторов, которые пользуются неосведомленностью покупателя в тех или иных вопросах и предлагают ему некачественный товар.

Необходимые документы

Основной пакет документов предоставляется со стороны продавца, он должен доказывать, что имущество официально находится в его владении.

К числу подтверждающих документов можно отнести:

  • Свидетельство о регистрации права на владение;
  • Кадастровый паспорт и кадастровый план участка;
  • Технические документы на дачный дом и его кадастровый паспорт;
  • Справки, подтверждающие отсутствие обременений и долговых обязательств.

При изучении документов стоит обратить внимание на несколько моментов:

Графа собственника. Важно, чтобы в ней был прописан только один человек, то есть продавец. Если собственниками являются несколько человек, то и решение о продаже принимается только коллективно.

Назначение земли, прописываемое в кадастровом паспорте и в документах, подтверждающих право собственности.

Всего есть два вида назначений, при которых разрешено строить дачные дома: сельскохозяйственные участки и земли населенных пунктов.

Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам не является необходимым условием законности сделки, но обязательства по выплате таких долгов в большинстве случаев закреплены за участком, а не за конкретным человеком, поэтому они автоматически перекладываются на нового владельца.

Проверить подлинность документов позволяет выписка из Росреестра. Заказать ее можно как через интернет, так в региональном отделении организации. Для получения выписки необходимо указать кадастровые данные недвижимости и личные данные владельца. В течение 7 календарных дней будет выдан документ, подтверждающий или опровергающий наличие права собственности на участок.

Если участок находится в СНТ, то его нельзя считать личной собственностью гражданина, он принадлежит муниципалитету и товариществу как юридическому лицу, а гражданин имеет лишь право на его целевое использование.

По этой причине продажа участка по садовой книжке (документ, подтверждающий членство в СНТ) юридически продажей не является — передается лишь членство в товариществе и право пользования землей, в то время как право собственности остается за государством.

Приватизация может совершаться стороной продавца, после чего он сможет полноценно распоряжаться участком. Приватизацию может совершить и покупатель после переоформления права пользования землей и получения членства в товариществе.

Первый вариант более выгоден, так как изначальные пользователи земли, как правило, имеют право на льготную приватизацию.

Для покупки участка в СНТ необходимо собрать следующие документы:

  • Садовая книжка;
  • Паспорт гражданина;
  • Справка из СНТ, подтверждающая право владения;
  • Кадастровый паспорт;
  • Документы на дом;
  • Данные о государственной оценке стоимости участка;
  • Письменное разрешение муниципальных органов на приватизацию.

Порядок действий

После сбора и проверки всех документов можно перейти к составлению договора купли-продажи.

К его существенным пунктам относятся:

  • Предмет. Нужно подробно описать участок, его адрес, вид использования, кадастровый номер, перечень находящихся строений и их характеристики.
  • Цена. Нужно указать точную сумму покупки, принцип ее формирования, способ расчета между сторонами.
  • Права и обязанности сторон.
  • Также в договоре подтверждается отсутствие обременений и притязаний третьих лиц на землю.
  • Дата вступления договора в силу.
  • Подписи сторон, дата составления.

Заполненный договор с прилагаемыми к нему документами необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Для регистрации необходимо составить заявление, в котором указываются данные о договоре и реквизиты сторон. К заявлению прикладываются все необходимые документы, затем уплачивается госпошлина (2000 рублей для физических лиц), по истечении срока регистрации Росреестром выдается выписка, подтверждающая успешное завершение данной процедуры.

Переход земли в собственность покупателя завершается составлением передаточного акта, что является обязательной процедурой при купле-продаже дачных участков. Данный акт содержит в себе данные об участке, а также подтверждение отсутствия претензий сторон к его состоянию и к произведению выплат.

Один из экземпляров документа передается в Росреестр.

Только после получения письменного разрешения можно переходить к дальнейшим действиям.

Для получения разрешения в уполномоченные органы подается письменное заявление с указанием личных данных и характеристик участка. К заявлению прикладываются копии учредительных документов товарищества, а также справки, подтверждающие членство гражданина в СНТ и наличие права пользования землей.

Если цена участка при покупке у единоличного собственника произвольно устанавливается гражданами, то выкуп земли у администрации имеет ограничение в цене — она не должна быть больше кадастровой стоимости. Если ее величина неизвестна, то требуется проведение официальной оценки.

После получения разрешения и проведения оценки составляется договор купли-продажи в соответствии с изложенным выше алгоритмом, проводится регистрация в Росреестре и составляется передаточный акт.

Стоит отметить, что наличие СНТ в районе еще не означает принадлежности участков государству.

Граждане могут объединяться в товарищества, являясь индивидуальными собственниками. Это делается для упрощения ведения хозяйственной деятельности. В таких случаях покупка участка проходит по алгоритму, стандартному для сделок с индивидуальными собственниками.

Собственник, состоящий в СНТ, имеет как садовую книжку, так и правоустанавливающие документы на участок.

Прежде всего, при покупке земли под ИЖС необходимо правильно выбрать участок.

Испытываете проблемы с жильем? Узнайте, возможно вы имеете право проживать в помещениях маневренного фонда. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Здесь подробно описано, что такое ЖСК, в чем его плюсы и минусы.

Нюансы и возможные проблемы

Документы на дом необходимо изучать так же тщательно, как и документы на землю.

Покупка членства в СНТ хоть и не является противозаконной сделкой, но не имеет официального статуса, так как переход права собственности не регистрируется в Росреестре, а земля продолжает принадлежать государству. Оспорить такую сделку можно в течение 10 лет после ее совершения, и суд будет на стороне оспаривающей стороны. Поэтому приватизацию лучше проводить сразу после получения прав членства в СНТ, не стоит откладывать эту процедуру.

Нередко земли в составах СНТ не поставлены на кадастровый учет, что делает невозможной их покупку до внесения в кадастровые списки. Постановка на учет может осложняться тем, что между участками не проведено строгих границ, тогда потребуется проведение межевания.

Владение многими дачными участками не оформлено должным образом из-за того, что они принадлежат людям еще с советских времен, и правильное переоформление документов в соответствии с современными законодательными нормами не было произведено.

Налоговые обязательства со стороны покупателя при совершении сделки не предусмотрены, но за владение приобретенной собственностью он обязан вносить земельный налог в общем порядке. Размер земельного налога на дачные участки устанавливается муниципалитетом, но не может превышать 0,3 % от кадастровой стоимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Ссылка на основную публикацию