Капитальный ремонт: взносы на счет регионального оператора

Кто решает, как и куда жильцы платят взносы за капремонт?

Я живу в Московской области, в Красногорске. Летом 2015 года мы всем домом выбрали для обслуживания новую УК. В платежках, которые она нам выставляла, кроме услуг ЖКХ были взносы за капремонт дома, которые поступали на отдельный счет. Все было понятно, все были довольны.

Но с января 2018 от УК внезапно стали приходить только расчеты за ЖКХ. Я удивилась, но значения не придала. Спустя 3 месяца пришла платежка за взнос по капремонту за квартал. Оплачивать ее надо было не на личный счет, а через МосОблЕИРЦ. В интернете я нашла информацию, что теперь взносами по капремонту будет заниматься не УК, а МосОблЕИРЦ.

Первый раз я заплатила по платежке и не задумалась. Потом нашла во Вконтакте группу нашего района. Там было много обсуждений того, что «эти взносы необязательные», «нас не имеют права принудить платить тем, на кого мы не соглашались» и все в таком духе. Платить дальше по новым приходящим платежкам я перестала, но зародились сомнения в ситуации в целом.

Объясните, кто решает, как и куда жильцы платят взносы? Могут ли власти Красногорска принудить платить на определенный счет по умолчанию? Должен ли быть договор согласия о перечислениях или это нормально, что вот так тихо сменили агента по взносам? Есть ли какие-нибудь штрафы за несвоевременную оплату? И что можно вообще сделать в этой ситуации? Как правильно поступить?

Сразу скажу: взносы лучше заплатить, иначе придется платить не только их, но и штрафы. Подробности о финансировании капремонта сейчас расскажу.

Кто финансирует капремонт

Все собственники квартир должны ежемесячно делать взносы на капремонт. Эта обязанность появляется с момента приобретения права собственности.

Взносы поступают в специальный фонд, из которого финансируется капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Кроме фонда он финансируется еще из иных не запрещенных законом источников — например, за счет субсидий, предоставляемых субъектом Российской Федерации.

Подробнее о том, как устроен этот фонд, мы писали в отдельной статье.

Минимальный размер взноса устанавливает субъект РФ в нормативном правовом акте. Так, в Перми взнос за 1 кв. м — 9 Р , а в Архангельской области — 7,91 Р . Собственники помещений могут решить, что размер надо увеличить, если, например, они хотят что-то отремонтировать вне общего графика или накопить на крупный ремонт общего имущества быстрее.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирают собственники помещений в многоквартирном доме: они могут перечислять взносы на специальный счет или на счет регионального оператора.

Если собственники выбирают первый вариант, они должны на общем собрании определить:

  1. Размер взносов — не меньше установленного минимального размера в их регионе.
  2. Владельца специального счета — например, ТСЖ или жилищный кооператив.
  3. Кредитную организацию — банк, в котором откроют специальный счет.

Если собственники не провели общее собрание и не приняли на нем решение, что открывают специальный счет для взносов, счета выставляет региональный оператор.

Выбрать способ собственники помещений должны в определенный срок: не менее чем в течение трех месяцев и не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы, в которую включен их дом. Точный срок устанавливает орган государственной власти субъекта РФ, составляющий региональную программу.

Где найти своего регионального оператора

Региональный оператор — специализированная некоммерческая организация, которую создает субъект РФ в виде фонда. Оператор обеспечивает капремонт общего имущества в многоквартирных домах.

Полный список региональных операторов есть на сайте «Реформа ЖКХ». Чтобы найти своего, откройте вкладку «Капитальный ремонт» → раздел «Куда обращаться».

Если платите не на специальный счет, а региональному оператору, он сам управляет выделенным для вашего дома счетом, выставляет счета к оплате, ведет контроль и учет платежей.

Вы можете следить за поступлением взносов и узнавать сроки ремонта. Как правило, эти сведения есть на порталах государственных и муниципальных услуг и на сайтах региональных операторов капремонта.

Если оператор сменился

В вашем случае региональный оператор — Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Московской области — с 1 января 2018 года передал полномочия по начислению, сбору и обработке взносов единому платежному агенту — МособлЕИРЦ.

Действительно, до этой даты счета собственникам выставляли управляющие компании. Но с января 2018 года порядок оплаты взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов в Московской области изменился. Теперь формирует и выставляет такие платежные документы МособлЕИРЦ.

Фонд капитального ремонта Московской области разместил информацию о смене организации, которая выставляет счета на оплату, в интернете. Вы пишете, что сами ее видели. Скорее всего, в местных СМИ такая информация тоже была, поэтому говорить о смене втихую нельзя. Оператор вас предупредил, что платежи теперь будут приниматься по-другому. Платежки, сформированные МособлЕИРЦ, законны, и их надо оплачивать.

Что будет, если не платить

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт прямо предусмотрена нормами жилищного кодекса.

Если не платить, региональный оператор может обратиться в суд и взыскать не только начисленную сумму, но и пеню за неисполнение обязательства по оплате вовремя. Например, житель Владимира больше трех лет не платил взносы, и суд по заявлению фонда вынес приказ, по которому взыскал с должника 22 тысячи рублей долга и 4 тысячи пени.

Пени считают как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Размер ставки берется тот, что действует на день фактической уплаты. Отсчет начинается с тридцать первого дня, следующего за датой, когда нужно было совершить платеж, по день фактической уплаты.

Поэтому, если у вас уже накопилась задолженность, постарайтесь ее погасить. Чем раньше вы это сделаете, тем меньше штрафов в итоге начислят.

Мы уже разбирали, что такое капремонт и как за него не переплатить. Вы можете найти для себя что-то полезное в этой статье.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Региональный оператор или специальный счёт капремонта — сравнение, что лучше?

Сравнение способов формирования фонда капитального ремонта

Жилищное законодательство предусматривает два способа формирования фонда капитального ремонта:

  1. накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счёте одного многоквартирного дома;
  2. перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счёт регионального оператора капитального ремонта (централизованная система капитального ремонта, так называемый общий котел).

Региональный оператор

Региональный оператор – специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Он создается в каждом регионе России (их количество может быть больше одного) в организационно-правовой форме некоммерческой организации — фонда.

Региональный оператор принимает на себя обязанность по обеспечению реализации капитального ремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счёт средств, собираемых на счёте регионального фонда капитального ремонта. При таком способе формирования средств на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов могут использоваться средства взносов собственников помещений одних домов на проводимый ремонт в других домах. В этом и заключается суть котлового способа накопления средств на капитальный ремонт.

Надеемся, вам будут полезна и интересна информация на нашем сайте. Однако мы знаем, что в юридической сфере каждый случай индивидуален, а информация в статьях не носит более общий характер. Чтобы узнать, как вам решить именно вашу проблему вы можете получить бесплатную консультацию высококвалифицированного юриста, который поможет вам разобраться в особенностях вашей ситуации.

Для этого вы можете воспользоваться формой вопроса внизу страницы или использовать чат с юристом в правом нижнем углу экрана.

Кроме того, вы можете позвонить по одному из наших номеров бесплатной консультации:

Мы будем рады, если наш сайт и наши специалисты вам помогут.

Региональный оператор выставляет собственникам платежные документы на уплату взносов или поручает это право на основании договора иным организациям, выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативным правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование).

Субъект РФ несет субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на регионального оператора обязанностей по капитальному ремонту перед собственниками помещений многоквартирного дома.

Контроль за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, деятельностью регионального оператора возложен на органы государственной жилищной инспекции.

Спецсчёт капитального ремонта

При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте собственники на ОСС должны принять решение:

  1. о прекращении формирования ФКР на счёте регионального оператора и дате прекращения;
  2. формировании ФКР на спецсчёте;
  3. выборе владельца спецсчёта;
  4. выборе кредитной организации, в которой будет открыт спецсчёт;
  5. размере ежемесячного взноса на КР;
  6. сроке, в течение которого владелец спецсчёта обязан его открыть;
  7. лице, уполномоченном на представление платежных документов;
  8. порядке представления платежных документов;
  9. размере расходов на представление платежных документов и об условиях оплаты этих услуг.

Далее принятое решение необходимо реализовать.

Решение об изменении способа формирования фонда в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения нужно направить региональному оператору.

Решение об изменении способа формирования ФКР в пользу спецсчёта вступит в силу через один год после уведомления регионального оператора. При этом законом субъекта РФ может быть установлен меньший срок вступления в силу решения о смене способа формирования ФКР в пользу спецсчёта.

Однако принятое решение не удастся реализовать, в том случае, если:

  • на проведение КР предоставлены и не возвращены кредит, заем;
  • имеется подлежащая за счёт средств фонда КР задолженность по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному ремонту в МКД.

Изменить способ формирования фонда можно будет только после того, как задолженность будет погашена.

Региональный оператор обязан перечислить накопленные собственниками в МКД денежные средства на спецсчёт в течение пяти дней после вступления в силу соответствующего решения собрания.

Контроль за формированием фонда капитального ремонта осуществляется органами жилищной инспекции.

Основанием для проверки может послужить обращение:

  1. регионального оператора;
  2. любого из собственников помещений в МКД;
  3. организации, осуществляющей управление МКД (УО, ТСЖ, кооператива).

Владельцем специального счёта для формирования фонда капремонта МКД может быть:

  1. ТСЖ, ЖК, ЖСК, осуществляющие управление МКД;
  2. Организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления;
  3. Региональный оператор.

Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в МКД в открытии на свое имя специального счёта.

Права на денежные средства со спецсчёта, предназначенного для перечисления средств на проведение КР, принадлежат собственникам в МКД.

У регионального оператора, УО, ТСЖ, кооператива нет полномочий в отношении денежных средств, размещенных на специальном счёте, владельцем которого они являются.

Совершение любых операций со спецсчётом осуществляется только при наличии соответствующего протокола общего собрания собственников.

Кредитная организация в которой открыт счёт должна осуществлять деятельность по открытию и ведению спецсчетов на территории соответствующего субъекта РФ (в случае если владельцем счёта собственники в МКД определили регионального оператора).

Если собственники не приняли решение о выборе российской кредитной организации в установленный срок, а также в случае неполучения копии протокола ОСС по данному вопросу, владелец спецсчёта самостоятельно определяет такую организацию и в течение 15 дней открывает спецсчёт с уведомлением собственников и органов ГЖН об открытии спецсчёта, в том числе в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ.

Банк не вправе отказать в заключении договора на открытие и ведение спецсчёта в случае, если собственники в МКД определили данную кредитную организацию для открытия спецсчёта.

Контроль за соответствием банка установленным требованиям обязан осуществлять владелец спецсчёта.

По спецсчёту могут совершаться операции по начислению процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора спецсчёта.

Решение об оплате комиссии банку за открытие и обслуживание спецсчёта принимается общим собранием. Договором банковского счёта могут быть предусмотрены источники уплаты комиссионных вознаграждений:

  • средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный;
  • начисленные банком проценты за пользование денежными средствами;
  • оплата услуг банка с другого счёта клиента.

При открытии спецсчёта необходимо предоставить банк:

  1. протокол ОСС, содержащий решения о выборе способа формирования фонда; размере взноса в части превышения над установленным минимальным размером; минимальном размере фонда в части превышения его размера над установленным законом субъекта РФ минимальным размером; выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта и совершение операций с денежными средствами, находящимися на спецсчёте;
  2. свидетельство о государственной регистрации юридического лица – владельца спецсчёта;
  3. свидетельство о постановке данного юридического лица на учет в налоговом органе.

Общее собрание собственников МКД обязано выбрать нового владельца спецсчёта или принять решение об изменении способа формирования ФКР в следующих случаях:

  • принятие решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца спецсчёта;
  • признание владельца спецсчёта банкротом;
  • прекращение УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК (владельца спецсчёта) управления МКД на основании решения ОСС;
  • прекращение деятельности по управлению МКД в случаях, предусмотренных законодательством или на основании решения суда.

При смене владельца спецсчёта договор сохраняется в силе. При этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу. Прежний владелец спецсчёта в течение трех дней с даты принятия решения о выборе нового владельца обязан передать, а новый владелец спецсчёта обязан принять документы, связанные с открытием и ведением спецсчёта, в том числе:

  1. договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт спецсчёт;
  2. документы, представляемые в органы ГЖН;
  3. договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счёт средств, поступающих на спецсчёт;
  4. иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца спецсчёта.
Читайте также:  Есть ли смысл оформлять в собственность недострой

По специальному счёту могут совершаться следующие операции:

  1. списание денежных средств, связанное с расчётами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по КР и расчётами за иные услуги и (или) работы, указанные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ;
  2. списание денежных средств в счёт погашения кредитов, займов, полученных на оплату данных услуг и (или) работ, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;
  3. в случае смены спецсчёта перечисление денежных средств, находящихся на нем, на другой спецсчёт и зачисление на него списанных денежных средств на основании решения собственников в МКД;
  4. в случае изменения способа формирования ФКР перечисление денежных средств на счёт регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников в МКД;
  5. списание денежных средств во исполнение вступившего в законную силу решения суда;
  6. списание ошибочно зачисленных на спецсчёт денежных средств, связанное с ошибкой плательщика либо кредитной организации, при представлении владельцем спецсчёта заявления на возврат денежных средств, а также документа, подтверждающего оплату;
  7. зачисление взносов на КР, пеней за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;
  8. зачисление средств финансовой поддержки за счёт средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ, местного бюджета;
  9. начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора спецсчёта;
  10. перечисление денежных средств, находящихся на данном спецсчёте, в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка под МКД;
  11. размещение денежных средств (части денежных средств) на специальном депозите и их зачисление со спецсчёта на специальный депозит, возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на спецсчёт;
  12. иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств в соответствии с ЖК РФ.

Указанный перечень является исчерпывающим.

Специальный депозит

Средства капитального ремонта на спецсчёте могут приносить доход. Специальный депозит не считается дополнительным фондом или вкладом, отдельным от спецсчёта.

Разместить средства фонда капремонта на специальном депозите можно при условии, что:

  1. фонд капремонта формируется на спецсчёте;
  2. разместить можно только временно свободные средства ФКР.

Для размещения средств на специальном депозите владелец спецсчёта заключает договор специального депозита.

Специальный депозит открывают на определенный срок, под конкретную сумму, на которую банк начисляет проценты, образующие доход.

Законом не запрещено заключать договор специального депозита и спецсчёта в разных банках.

Решение о размещении средств на специальном депозите вправе принять только общее собрание.

Повестка дня ОСС должна включать вопросы:

  1. о размещении временно свободных средств ФКР, формируемого на специальном депозите, с целью заключения договора специального депозита владельцем спецсчёта;
  2. выборе банка для открытия специального депозита;
  3. выборе лица, которое будет определять условия размещения временно свободных средств ФКР на специальном депозите (сумма, срок размещения, тип депозита).

За решение должны проголосовать союбственники, обладающие не менее 2/3 голосов

Для заключения договора специального депозита в банк необходимо представить:

  1. протокол с решением соответствующих вопросов;
  2. свидетельство о госрегистрации и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица.

Банк может затребовать дополнительные документы в соответствии с законодательством.

Все операции по депозиту проводятся только через спецсчёт.

Договор специального счёта может быть расторгнут по заявлению владельца спецсчёта при:

  1. наличии оформленного протоколом решения ОСС об изменении способа формирования ФКР, о замене владельца спецсчёта или кредитной организации;
  2. условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному кредиту на проведение КР в этой кредитной организации.

Кто и как выставляет квитанции для оплаты взносов на капремонт

Управляющие организации и ТСЖ как владельцы специальных счетов по формированию фондов капитального ремонта домов не всегда знают, обязательно ли выставлять отдельный платёжный документ по этому виду услуг или взносы можно включить в единый счёт за ЖКУ. Отвечаем на этот вопрос в сегодняшней статье.

Платёжный документ выставляется регоператором или владельцем спецсчёта

Фонд капитального ремонта общего имущества МКД может формироваться на счетах регионального оператора или на спецсчёте отдельного дома, если такое решение будет принято собственниками помещений на общем собрании (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Владельцем специального счёта может быть региональный оператор по капремонту, УО или ТСЖ, жилищный кооператив (ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).

Оплата взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД вносится собственниками на основании платёжных документов. Они должны выставляться не позднее первого дня месяца, который следует за расчётным периодом (п. 1 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). Иные сроки выставления счёта на оплату могут быть прописаны в договоре управления, установлены решением общего собрания собственников или общим собранием членов ТСЖ/ЖК.

В случае, когда фонд капремонта формируется на счёте регионального оператора, ответственным за выставление платёжных документов и сбор взносов в жителей многоквартирного дома является именно регоператор (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ). Оплатить такие счета собственники помещений в МКД обязаны в сроки, установленные для внесения платы за ЖКУ согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ.

Если на ОСС собственники решили, что средства на капремонт их многоквартирного дома будут аккумулироваться на специальном счёте, то участники общего собрания должны выбрать также банк, где будет открыт счёт, и владельца соответствующего счёта (ч. 31 ст. 175 ЖК РФ).

Владелец спецсчёта уполномочен на совершение операций с накопленными деньгами и отвечает за сбор взносов на капремонт общего имущества дома. Соответственно, владелец специального счёта выставляет платёжные документы в адрес жителей МКД для оплаты взносов согласно ч. 1 ст. 169 ЖК РФ.

Формировать и доставлять квитанции могут расчётные центры

В зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта платёжные документы выставляет либо региональный оператор, либо владелец спецсчёта. Но при этом указанные лица или организации имеют право возложить обязанность по выставлению счетов на оплату взносов на капремонт на иных лиц.

Например, на расчётные центры, которые по агентскому договору формируют и направляют жителям многоквартирных домов единые платёжные квитанции за все или определённый перечень жилищно-коммунальных услуг. Подобная обязанность может быть возложена на РЦ и законом, принятым на уровне субъекта РФ, в отношении жителей многоквартирных домов, формирующих фонд на счетах регоператора.

Об этом говорится в письме Минстроя РФ от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04. Однако ведомство отмечает, что даже в случае, если счета на оплату взносов на капитальный ремонт печатает и отправляет собственникам помещений в МКД расчётный центр или иная уполномоченная организация, ответственным за неисполнение обязанности по направлению платёжных документов, всё равно является региональный оператор или владелец спецсчёта.

Платёж может быть включён в единый документ или в отдельную квитанцию

В письме № 12315-АЧ/04 Минстрой РФ чётко указал, что счёт на оплату взносов на капремонт общего имущества собственников в доме может выставляться ответственными за это лицом/организацией двумя способами: в едином платёжном документе или в отдельной квитанции только по этому виду услуг.

Если управляющая организация или ТСЖ являются владельцами спецсчёта, то они при выставлении платёжных документов на оплату взносов должны ориентироваться на решение собственников, принятое на общем собрании.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ, при выборе специального счёта для фонда капремонта собственники на ОСС должны в том числе определить порядок выставления платёжных документов и размер расходов, связанных с этим.

То есть именно собственники решают, будет ли платёж за капремонт включён в единую квитанцию за все услуги управляющей организации, ТСЖ или жилищного кооператива, или же владелец спецсчёта должен выставлять отдельные платёжные документы.

В последнем случае расходы за формирование и печать счетов лягут на плечи собственников. Они должны будут определить источник финансирования этих работ и сумму. Поэтому чаще всего жители дома голосуют за включение дополнительной строки в уже существующие квитанции за жилищно-коммунальные услуги.

Примерная форма платёжного документа за капремонт приведена в № 43/пр

Форма платёжного документа за жилищно-коммунальные услуги приведена в приказе Минстроя РФ от 26.01.2018 № 43/пр. В разделе 3 приложения к приказу № 43/пр указан примерный формат, в котором должна выставляться к оплате сумма взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В квитанцию включаются следующие сведения:

  • единица измерения – квадратные метры площади в собственности;
  • установленный размер ежемесячного взноса на капремонт на 1 кв.м.;
  • сумма взноса за расчётный период;
  • данные о перерасчётах и льготах;
  • данные о пени и задолженности на дату формирования квитанции;
  • итоговая сумма к оплате с учётом всех данных.

Также в платёжном документе должны быть указаны данные о банковском счёте и получателе платежей.

На заметку

Жилищный кодекс РФ не устанавливает, что для сбора взносов на капитальный ремонт региональный оператор или владелец спецсчёта обязаны выставлять отдельную квитанцию.

Эту ситуацию разъясняет Минстрой РФ, предлагая собственникам и ответственным за сбор взносов лицам выбрать: включить дополнительную строку в уже существующий единый платёжный документ или же предусмотреть отдельный счёт за капремонт.

При этом собственники, приняв на ОСС решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, должны обязательно определить порядок выставления платёжных документов и порядок финансирования работ по формированию и доставке квитанций.

Для включения строки по начислениям взносов на капремонт в единый платёжный документ, который формирует расчётный центр, владелец спецсчёта должен заключить с РЦ соответствующее агентское соглашение.

Порядок перехода от регионального оператора на специальный счет

Порядок перехода от регионального оператора на специальный счет

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 3 месяца после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

9 сентября 2015 года Мосгордума приняла Закон «О внесении изменения в статью 75 Закона города Москвы от 27 января 2010 года № 2 «Основы жилищной политики города Москвы», упрощающий порядок реализации собственниками помещений в многоквартирном доме права на самостоятельное накопление средств на капитальный ремонт на специальном счете, сократив срок вступления в силу решения собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта и переходе со счета регионального оператора на специальный счет дома до трех месяцев.

Пошаговый алгоритм:

Шаг 1. Узнать способ формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома

– Проверить наличие дома в перечне многоквартирных домов, включенных в региональную программу капитального ремонта, – на сайте Фонда капитального ремонта.
– Проверить для дома способ формирования фонда капитального ремонта (убедиться в отсутствии дома в перечне домов, выбравших способ – на специальном счете) – на сайте Фонда капитального ремонта.

Шаг 2. Решить какой способ формирования фонда капитального ремонта выбрать собственникам помещений в многоквартирном доме

Способы формирования фонда капитального ремонта:
– перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора (далее – формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора);
– перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

1) формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора минимизирует работу собственников помещений в многоквартирном доме по организации проведения капитального ремонта, так как обязанность по его организации и проведению полностью перекладывается на регионального оператора, созданного субъектом Российской Федерации;
2) формирование фонда капитального ремонта на специальном счете предполагает самостоятельную организацию проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме собственниками помещений;
3) при желании можно перейти со специального счёта многоквартирного дома на счёт регионального оператора в течении месяца.
4) переход со счета регионального оператора многоквартирного дома на специальный счет займет три месяца, согласно принятому 9 сентября 2015 года Закону «О внесении изменения в статью 75 Закона города Москвы от 27 января 2010 года № 2 «Основы жилищной политики города Москвы».

Шаг 3. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в очной, очной-заочной или заочной форме, а также оформить данное решение протоколом общего собрания

1) Инициировать собрание собственников помещений в многоквартирном доме, где инициатором может выступать: любой собственник помещения в многоквартирном доме или инициативная группа таких собственников.

2) Полномочными представителями интересов города Москвы, как собственника помещений в многоквартирных домах, являются Государственные казенные учреждения города Москвы инженерные службы (ГКУ ИС) соответствующих районов города Москвы.

3) Собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, Управляющая организация), для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

4) При получении письменного обращения от собственников помещений в многоквартирном доме организация, осуществляющая управление многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, Управляющая организация), обязана в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации).
(Порядок проведения собрания закреплен в ст.44-48 ЖК РФ).

Проведение собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме.

1) Собрание проводится при совместном присутствии собственников помещений в многоквартирном доме или инициативной группы для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосовании.

2) Участники собрания проходят регистрацию, которая фиксируется в реестре и прилагается к Протоколу собрания.

Читайте также:  Бюллетени по выбору совета дома

3) Решения общего собрания собственников помещений принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов определяется исходя из общей площади помещения собственника, то есть, чем большей площадью помещений в многоквартирном доме владеет собственник, тем больше у него голосов на собрании.

4) Учет голосов по вопросам повестки дня ведется и подписывается председателем и секретарем собрания, а также членами счетной комиссии (при ее наличии) и фиксируется в протоколе общего собрания.

5) Решения общего собрания оформляются протоколом. В целях обеспечения реализации решений общего собрания, рекомендуется составлять протокол в срок не позднее трех дней со дня проведения общего собрания.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в очной – заочной или заочной форме (ст.47-47.1 Жилищного кодекса РФ)

В случае, если не удалось провести очного голосования на общем собрании (например, отсутствовал кворум), провести голосование собственников можно в очно-заочной или заочной форме, предварительно направив собственникам сообщение о заочном голосовании:

1) Заочное голосование осуществляется опросным путем посредством передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосовании.

2) Заочное голосование считается правомочным, если поступило бюллетеней от собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Бюллетени учитываются, если они сданы до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении заочного голосования.
Составить протокол решения общего собрания собственников помещений об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

2) владелец специального счета;
Владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья;
2) жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
3) управляющая компания;
4) региональный оператор.

3) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании могут выбрать любую из кредитных организаций, предлагающую такие банковские услуги и соответствующую критериям Жилищного кодекса РФ, руководствуясь условиями надежности и доходности банка.

Перечень кредитных организаций, соответствующих требованиям, установленным Жилищным кодексом РФ, ежеквартально размещается Центральным банком Российской Федерации на своем официальном сайте в сети «Интернет»: http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp

Информация о ценовых условиях открытия и обслуживания специальных счетов размещена на сайте Общественно-консультативного совета по вопросам координации и взаимодействия Правительства Москвы с кредитными организациями: www.ubanks.su.

В случае, если владельцем специального счета выбран региональный оператор и собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

В этом случае отбор кредитной организации для открытия региональным оператором специального счета для формирования фонда капитального ремонта осуществляется по результатам конкурса (постановление Правительства Москвы от 17.06.2015 №369-ПП).

В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности (ч.2 ст.173 Жилищного кодекса РФ).

Собственники формируют фонд капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.

Шаг 4. Владельцу специального счета открыть специальный счет

Владелец специального счета обязан обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета не позднее чем в течение пятнадцати дней с даты уведомления владельца специального счета о его определении в качестве такового, если более ранний срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Шаг 5. Уведомить после открытия специального счета в банке (см. шаг 4) о сделанном выборе: Мосжилинспекцию и регионального оператора

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда на специальном счете в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы по адресу: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 9, строение 1.

Если владельцем специального счета выбрано ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая компания, то указанная организация в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязана представить в Мосжилинспекцию по адресу: 129090, г. Москва, проспект Мира, д.19, стр.1 уведомление о выбранном собственниками помещений способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений и справки банка об открытии специального счета.

Шаг 6. Направить собственникам помещений в доме уведомление о решениях, принятых очным, очным-заочным или заочным голосованием, не позднее десяти дней со дня их принятия.

В повестку уведомления следует включить следующие вопросы (ст. 44, п.3.1 ст. 175, ст. 176 Жилищного кодекса РФ):
О прекращении формирования Фона капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда на специальном счете, в том числе:
1) о размере ежемесячного взноса на капремонт (он может быть больше или равен минимальному размеру взноса);
2) о перечне услуг и(или) работ по капремонту (он может быть больше чем в программе/при увеличении размера взноса);
3) о сроках проведения капитального ремонта (могут быть установлены более ранее, чем в региональной программе/при увеличении размера взноса/при достаточности средств на специальном счете);
4) о выборе владельца специального счета;
5) о выборе банка, в котором будет открыт специальный счет (или оставить выбор банка на усмотрение регионального оператора);
6) решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условии оплаты этих услуг;
7) о выборе лиц(/а), которые(/ое), уполномочены(/о) действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

Шаг 7. Перечисление региональным оператором денежных средств на специальный счет

После вступления в силу вступления решения общего собрания собственников помещения о формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и включения Мосжилинспекции многоквартирного дома в реестр специальных счетов Фонд капитального ремонта капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы осуществит перечисление денежных средств собственников помещений в многоквартирном доме на специальный счет в течении 5 рабочих дней с момента окончания 3-х месячного срока с даты направления решения общего собрания.

Одновременно с этим Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы направит в адрес владельца специального счета всю имеющуюся документацию о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома, в том числе, содержащую информацию о начислениях, оплатах и задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт в отношении каждого собственника жилого и нежилого помещения (постановление правительства Москвы от 22.12.2015 № 908-ПП).

Фонд капремонта на спецсчете регионального оператора: учет и сбор взносов

Документ предоставлен КонсультантПлюс

“Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2015, N 3

ФОНД КАПРЕМОНТА НА СПЕЦСЧЕТЕ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА:

УЧЕТ И СБОР ВЗНОСОВ

Позиция редакции журнала заключается в том, что вести учет фонда капитального ремонта, выставлять собственникам помещений платежные документы, взыскивать долги должен управляющий домом в случае формирования фонда на специальном счете независимо от того, кто является владельцем такого счета. Если УК (ТСЖ) не выполняет эти обязанности, каковы последствия для собственников помещений и УК (ТСЖ)?

В прошлом номере журнала была обоснована позиция о том, что при выборе способа формирования фонда на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, выставлять собственникам помещений платежные документы, а также вести учет средств фонда и претензионную работу с должниками в общем случае обязан управляющий МКД – УК или ТСЖ . Обоснование содержится в общих положениях жилищного законодательства, согласно которым начисление обязательных платежей и взносов, оформление платежных документов и направление их плательщикам, а также ведение претензионной и исковой работы в отношении должников по умолчанию входят в обязанности управляющего домом. Взнос на капитальный ремонт – составляющая общего платежа, поэтому в общем случае нет оснований применять к нему особые правила.

См. статью “Учет фонда капремонта: определяем обязанное лицо” (N 2, 2015).

Для случая, когда фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, в ч. 1 ст. 171 ЖК РФ прямо предусмотрено, что платежные документы выставляет региональный оператор. Согласно ст. 183 ЖК РФ учет фонда ведет он же, а осуществляющее учет фонда лицо обязано также вести претензионную и исковую работу, по мнению Минстроя России, изложенному в ответе на вопрос 9 из Письма от 01.01.2001 N 12315-АЧ/04. Обращаем внимание, что нет никаких оснований распространять это правило на случай, когда фонд формируется на специальном счете, если он открыт на имя регионального оператора (это различные способы формирования фонда и разные ситуации, что прямо следует из формулировок разд. IX ЖК РФ).

Почему УК избегает начисления и сбора взносов

на чужой спецсчет?

Тем не менее известно, что в некоторых регионах сбор средств в фонд капитального ремонта, формируемый на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, фактически саботируется. Так, региональный оператор не имеет соответствующих полномочий и необходимого финансирования для их реализации согласно законодательству субъекта РФ. Напомним, что в силу п. 2 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ функциями регионального оператора являются открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в МКД на общем собрании выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. В свою очередь, управляющие домом (УК, ТСЖ) полагают, что процесс формирования фонда никак их не касается, ведь деньги не поступают на их банковские счета. Тем более что если допустить обратное, то придется решить как минимум два важных вопроса. Первый – вопрос об источниках финансирования дополнительных затрат управляющего на начисление взносов, печать и доставку платежных документов, прием платежей. Второй – риск приобрести статус платежного агента по приему взносов на капитальный ремонт на спецсчет, открытый на имя регионального оператора. Предлагаем разобраться с ними по порядку.

По первому вопросу решение, конечно, нерадужно для УК, но, вероятно, уже привычно. Повышение расходов, связанных с управлением МКД, составляет коммерческий риск УК. Последняя вправе вынести на общее собрание вопрос об увеличении размера платы за управление домом, чтобы компенсировать дополнительные траты. Если собственники помещений не согласятся, УК предстоит оптимизировать свои расходы. При этом следует отдавать себе отчет, что нередко УК лукавят, когда приводят данный аргумент. Платежи за капитальный ремонт взимались и ранее, значит, расходы на их начисление и сбор были учтены в составе платы за управление МКД, которая вряд ли снижалась в связи с введением нового порядка финансирования капитального ремонта.

Деятельность по приему платежей

Что касается второго вопроса, по мнению автора, положения Закона N 103-ФЗ не охватывают деятельность УК (ТСЖ) по начислению и организации сбора взносов на капитальный ремонт. Согласно ч. 1 ст. 3 данного Закона под деятельностью по приему платежей физических лиц признается прием платежным агентом от плательщика денежных средств, направленных на исполнение денежных обязательств перед поставщиком по оплате товаров (работ, услуг), в том числе внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с ЖК РФ, а также осуществление платежным агентом последующих расчетов с поставщиком. В свою очередь, из п. 1 ст. 307 ГК РФ следует, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. У собственников помещений возникает обязанность по уплате взносов на специальный счет, причем права на деньги на спецсчете принадлежат им же. У собственника помещения в МКД нет денежных обязательств перед региональным оператором – владельцем специального счета. Обязательства возникают между собственниками помещений и управляющим домом. Поэтому, представляется, нельзя считать, что региональный оператор выступает в качестве поставщика для целей применения Закона N 103-ФЗ.

Федеральный закон от 01.01.2001 N 103-ФЗ “О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами”.

Оптимальный вариант – включить взнос на капитальный ремонт в платежный документ наряду с остальными составляющими платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если выставлять отдельный счет, существует вероятность того, что граждане просто будут игнорировать его. Примерная форма платежного документа, утвержденная Приказом Минрегиона России от 01.01.2001 N 454, предполагает включение в разд. 2 информации о нескольких получателях платы. Такой вариант предлагалось использовать при переходе на прямые расчеты за коммунальные услуги на основании решения общего собрания собственников помещений, но он вполне жизнеспособен и применительно ко взносам на капитальный ремонт. В этом случае при внесении платы через банк взнос на капитальный ремонт поступит непосредственно на специальный счет.

Последствия устранения УК от сбора взносов в фонд ремонта

на специальный счет регионального оператора

Если никто (ни региональный оператор, ни УК, ТСЖ) не выставляет собственникам помещений платежные документы на внесение взносов в фонд капитального ремонта, собственники не уплачивают их, информацию об этом получит орган госжилнадзора. Дело в том, что в силу ч. 3 ст. 172 ЖК РФ владелец специального счета представляет чиновникам сведения о поступлении взносов на капремонт от собственников помещений в МКД, размере остатка средств на специальном счете в порядке и сроки, установленные законом субъекта РФ. В этом случае есть риск, что способ формирования фонда будет признан нереализованным, что приведет к передаче фонда в “котел” региональному оператору . Тогда последний с полным правом выставит платежные документы, в том числе на внесение платежей за прошедшие периоды.

Читайте также:  Можно ли отказаться от страховки по кредиту

См. статью “Уплаты взносов на капремонт не избежать!” (N 8, 2014).

Если же платежные документы выставляются, но собираемость низкая, что ждет собственников помещений и управляющего домом по мере приближения сроков проведения капитального ремонта? Здесь уместно сравнить два способа формирования фонда.

Фонд формируется “котловым” методом

Если фонд формируется на счете регионального оператора (“котловым” методом), платежи собственников помещений составляют имущество оператора (п. 2 ч. 1 ст. 179 ЖК РФ).

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 181 ЖК РФ между собственниками помещений и региональным оператором в этом случае заключается специальный договор (о формировании фонда капитального ремонта и организации проведения капитального ремонта), являющийся двусторонней сделкой. Согласно ему собственник обязуется вносить на счет оператора взносы на капитальный ремонт, а региональный оператор – обеспечить проведение капитального ремонта на основании региональной программы. (положения ст. 181 ЖК РФ о необходимости заключения договора с собственниками утратили силу в связи с вступлением в силу 176-ФЗ от 01.01.2001г.)1

В силу ч. 6 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор несет ответственность перед собственниками помещений за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по этому договору, а также за аналогичные действия подрядчиков. Значит, именно региональный оператор заинтересован в надлежащей платежной дисциплине собственников помещений: если фонда не хватит для финансирования капитального ремонта, недостающую часть региональный оператор будет возмещать за счет последующих взносов собственников помещений (ч. 7 ст. 182 ЖК РФ). Благодаря этим специальным положениям ЖК РФ общие нормы о том, что капитальный ремонт находится в компетенции управляющего домом, не применяются: капитальный ремонт фактически выпадает из деятельности по управлению МКД.

Фонд формируется на специальном счете:

обязанность по проведению ремонта лежит на управляющем

Что называется, почувствуйте разницу с другим способом формирования фонда капитального ремонта – на специальном счете. Во-первых, права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД (ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ). Во-вторых, обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт возникает в силу закона (ч. 1, 3 ст. 158 ЖК РФ), собственников помещений и регионального оператора не связывают никакие договорные отношения. В-третьих, порядок внесения платы (а взнос на капремонт – ее элемент) описан в ст. 155 ЖК РФ, согласно ч. 7 которой собственники помещений в доме, в котором не создано ТСЖ и которым управляет УК, вносят плату этой УК, за исключением случаев, предусмотренных ч. 7.1 данной статьи и ст. 171 ЖК РФ. В ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ идет речь о прямых расчетах за коммунальные услуги, но в законе прямо прописано, что внесением платы непосредственно РСО собственники помещений исполняют свое обязательство перед УК, которая отвечает перед собственниками за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества. Часть 2 ст. 171 “Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт” ЖК РФ гласит: в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя лица, указанного в ч. 3 ст. 175 ЖК РФ (речь идет о региональном операторе), взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Никаких специальных положений о порядке проведения капитального ремонта при формировании фонда на специальном счете в разд. IX ЖК РФ не содержится. Это значит, что следует руководствоваться общими положениями, согласно которым проведение капитального ремонта относится к компетенции управляющего домом.

В настоящее время за ненадлежащее содержание общего имущества в МКД (в том числе за несвоевременное проведение ремонта) следует административная ответственность для управляющих (ст. 7.22 КоАП РФ), если только не будет доказано, что управляющий принял все зависящие от него меры для соблюдения обязательных требований законодательства. Начиная с 01.05.2015 ненадлежащее содержание общего имущества для УК, работающей на основании лицензии, может быть квалифицировано как осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ) и может повлечь серьезные штрафные санкции. Обратим внимание, что работы по капитальному ремонту, описанные по составу и срокам проведения в региональной программе, следует считать обязательными работами, предусмотренными нормативно-правовыми актами, в отношении которых у УК возникает безусловная обязанность по их выполнению (здесь приходится вспомнить Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 6464/10).

При этом отсутствие достаточного финансирования запланированных работ не является обстоятельством, исключающим обязанность УК и ответственность за ее неисполнение. Законом предусмотрен механизм сбора средств в фонд капитального ремонта. Именно в интересах УК, чтобы этот механизм был в полном объеме реализован, даже если она сама не является владельцем спецсчета. Выходит, что при выборе способа формирования фонда на специальном счете правоотношения по поводу проведения капитального ремонта существенно не меняются, изменяется лишь порядок накопления такого фонда – не у управляющего, а на специальном счете, открытом на имя другого лица. Такой порядок позволяет обособить средства фонда от имущества владельца спецсчета и управляющего домом, контролировать их сохранность и целевое использование, облегчает процедуру передачи фонда при смене способа управления.

Ключевой момент. Даже если взносы перечисляются на специальный счет, открытый на имя регионального оператора, заинтересован в наполнении фонда именно управляющий, поскольку на нем лежит обязанность по проведению капитального ремонта.

В случае если капитальный ремонт не проведен в срок, предусмотренный региональной программой, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ). В итоге фонд капитального ремонта попадает в “котел”, а это идет вразрез с первоначальным решением собственников помещений. Бездействие УК, приведшее к таким последствиям, вполне может стать основанием для одностороннего расторжения договора управления собственниками помещений.

В Письме Минстроя России от 01.01.2001 N 12315-АЧ/04 (ответ на вопрос 8) высказано мнение, что нормативным правовым актом субъекта РФ может быть установлена обязанность регионального оператора, являющегося владельцем специального счета, выпускать платежные документы. В этом случае должны быть определены источники финансирования соответствующих затрат регионального оператора. Данное правило может быть обосновано тем, что функции регионального оператора (помимо названных в ЖК РФ) и порядок их выполнения предусматриваются законом субъекта РФ (п. 6 ч. 1, ч. 2 ст. 180 ЖК РФ).

К примеру, в Новосибирской области региональный оператор организует начисление, сбор и учет средств, поступающих в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в МКД на специальный счет, владельцем которого является региональный оператор (см. п. 5.1 ч. 1 ст. 18 Закона Новосибирской области от 01.01.2001 N 360-ОЗ). Аналогичным образом согласно п. 11.1 ч. 3 ст. 11 Закона Ростовской области от 01.01.2001 N 1101-ЗС к функциям регионального оператора отнесены организация сбора средств фондов капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников финансирования капитального ремонта при формировании фондов капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, специальных счетах, владельцем которых является региональный оператор, и ведение в электронной форме учета поступления и расходования указанных средств. Закон Ленинградской области от 01.01.2001 N 82-ОЗ содержит общую норму: в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет на основании платежных документов, представленных владельцем специального счета, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 4).

Обратим внимание, что такой вариант сбора средств не снимает с УК обязанности по проведению капитального ремонта.

Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, у УК остаются те же обязанности, которые были у нее до введения в действие нового порядка финансирования капитального ремонта: начисление взносов, печать и доставка платежных документов, организация сбора и взыскания платежей, а также проведение капитального ремонта. Сохраняет действие общее правило о том, что отсутствие финансирования не снимает с управляющего обязанность проводить обязательные работы и ответственность за их невыполнение. Поэтому именно управляющий заинтересован в надлежащем наполнении фонда. Если его не обеспечить, в конечном итоге фонд будет передан в “котел” региональному оператору.

Подписано в печать

1 Примечание Фонда модернизации ЖКХ по Новосибирской области

О порядке взыскания задолженности по взносам на капитальный ремонт при переходе на формирование ФКР на спецсчете

При смене способа накопления взносов на капремонт со счета регионального оператора на спецсчет:

– переходит ли право взыскания задолженности к владельцу спецсчета с собственников, имеющих долг перед региональным оператором?

– при наличии заключенного между собственником и региональным оператором соглашения о реструктуризации долга, сохраняются ли условия такого соглашения?

При перечислении региональным оператором по капитальному ремонту взносов на капитальный ремонт на специальный счет, соответствующие средства становятся общими денежными средствами собственников помещений в МКД (ст.36.1 ЖК РФ). Задолжники по внесению взносов на капитальный ремонт становятся задолжниками по формированию фонда капитального ремонта на спецсчете, т.е. перед всеми остальными собственниками помещений в МКД.

В соответствии с ч.7 ст.173 ЖК РФ при изменении способа формирования фонда капитального ремонта со счета регионального оператора на способ формирования фонда на специальном счете региональный оператор обязан передать владельцу специального счета все имеющиеся у него документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта. Однако право взыскания задолженности собственников по взносам за капитальный ремонт возникает у владельца спецсчета только при принятии общим собранием собственников решения по согласованию с владельцем спецсчета о поручении владельцу спецсчета осуществлять действия по взысканию задолженности с собственников по взносам на капитальный ремонт, вносимым в фонд капитального ремонта, формируемый на специальном счете. Особый режим денежных средств, формируемых на специальном счете, регулируемый ст.36.1 ЖК РФ, не позволяет признать такие средства средствами владельца специального счета, а, следовательно, отсутствуют правовые основания для признания задолженности собственников по взносам на капитальный ремонт задолженностью перед владельцем спецсчета.

Владелец спецсчета обязан предпринимать меры, направленные на погашение задолженности собственников по внесению взносов на капитальный ремонт только в случаях получения уведомления органа государственного жилищного надзора о необходимости обеспечения собственниками требуемого размера фонда капитального ремонта, что предусмотрено положениями ч.8 и ч.9 ст.173 ЖК РФ.

Относительно возможности сохранения условий действия соглашения о реструктуризации долга, заключенного между региональным оператором и собственником, отметим, что такое соглашение не может продолжать своё действие в отсутствие одной из его стороны – в данном случае – регионального оператора, как получателя задолженности.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вопросы погашения задолженности рассматриваются на общем собрании собственников, которое и выносит решения, в т.ч. о порядке (суммах и сроках) погашения задолженности отдельными собственниками (имеющими задолженность) или всеми собственниками в МКД, что регулируется ч.9 и ч.9.1 ст.173 ЖК РФ с учетом последствий непогашения требуемого размера задолженности, указанных в ч.10 ст.173 ЖК РФ.

Другие материалы на эту тему:

Согласно п.4 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156 (далее – Правила № 1156), обращение с твердыми коммунальными отходами на территории субъекта Российской Федерации обеспечивается региональными операторами в соответствии с региональной программой в области обращения с отходами, в том числе с твердыми коммунальными отходами, и территориальной схемой обращения с отходами на основании договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных с потребителями.

Договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее также договор на обращение с ТКО) заключается между потребителем и региональным оператором, в зоне деятельности которого образуются твердые коммунальные отходы и находятся места их накопления, в порядке, предусмотренном разделом I(1) Правил № 1156. Этот раздел был введен в Правила № 1156 Постановлением Правительства РФ от 15.09.2018 № 1094 “О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации”, и начал действовать со 2 октября 2018 года, значительно упростив для регионального оператора процедуру заключения договора на обращение с ТКО с потребителями.

В настоящей статье рассмотрим новый порядок заключения договора на обращение с ТКО и особенности признания его заключенным в силу прямого указания Правил № 1156.

Я собственник квартиры в многоквартирном доме. Где я могу ознакомиться с протоколом общего собрания и кто вправе заверять копии протоколов?

В соответствии с положениями Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной Приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр, управляющие организации обязаны не реже 1 раза в 10 рабочих дней проводить проверку загазованности подвалов, погребов, подполий и технических этажей.

Во всех многоквартирных домах, находящихся в управлении управляющей организации, фасадная система газораспределения. Сети газопроводов в подвальных помещениях, технических этажах, подполий, погребов многоквартирных домов отсутствуют, что исключает возможность загазованности подвалов, технических этажей, подполий и др.

Имеется ли необходимость, при указанных обстоятельствах в проведении указанных проверок?

Ссылка на основную публикацию