Как защитить свои права на приобретенный земельный участок

Как защитить то, что приобретено. Практические аспекты защиты права собственности на земельный участок от незаконных посягательств

После оформления документов на земельный участок стоит в первую очередь подумать именно о юридической защите своего актива с целью противодействия возможным неправомерным посягательствам.

Договор на приобретение земли подписан, документы зарегистрированы в необходимых государственных органах и учреждениях, необходимые формальные процедуры пройдены и все сложности будто бы позади. Кажется, теперь новому владельцу можно ожидать наступления только положительных последствий такого приобретения: это может быть предоставление участка в аренду, использования под строительство жилых домов или офисов, ведения крестьянского хозяйства и прочее. Но действительно ли землевладельца ждут только положительные результаты, стоит ли формально подходить к приобретенным земельным активам и не пытаться ли хотя бы минимально юридически защитить то, что приобретено.

Неофициальная статистика свидетельствует, что после приобретения земли, особенно, если местонахождение участка является весьма ценным (например, соответствующая рекреационная территория, центральные районы столицы, городов областного значения, или просто большая площадь земли) у собственника могут появляться ине совсем приятные «результаты» от такого приобретения, направленные на принудительное прекращение права собственности. В частности, относительно землевладельца могут возбуждаться неожиданные уголовные, судебные дела, проводиться проверки контролирующими органами. Далее в рамках данных дел изымаются правоустанавливающие и другие документы на землю и, как следствие, оспаривается их законность / правомерность.

Таким образом, новому владельцу после оформления документов на земельный участок стоит в первую очередь подумать именно о юридической защите своего актива с целью противодействия возможным неправомерным посягательствам со стороны третьих лиц. Вокруг приобретенной земли целесообразно построить надежное юридическое защитное «ограждение».

Итак, следует не ждать наступления внезапной и неожиданной борьбы за свой земельный актив, а сразу начать строить юридическую структуру защиты права собственности.

В данной статье остановимся на главных этапах построения юридической структуры защиты приобретенных земельных активов, которые могут быть такими.

Осуществляем юридический аудит земельного участка

Прежде, необходимо обратить внимание на юридическую чистоту сделки, по которой состоялось приобретение земли. В договоре должны присутствовать все необходимые существенные условия, целевое назначение, площадь и местоположение должны соответствовать необходимым техническим документам на землю, на указанную категорию земель по соответствующему целевому назначению не должно быть установленных ограничений на отчуждение.

Далее следует осуществить комплексный юридический аудит всех документов, касающихся земельного участка. Это могут быть первичные решения органа местного самоуправления или исполнительной власти о предоставлении / выделении земельного участка, согласования документов в соответствующих государственных органах и учреждениях, техническая документация, проекты землеустройства, выкопировки и другие документы.

Следует выяснить, каким именно образом и в каком порядке была приобретена земля первичным владельцем.

Результатом юридического аудита должно быть либо подтверждение правильности / правомерности всех документов на землю. Или выявление нарушений в документах, процедурах оформления / переоформления права собственности на земельный участок и немедленное устранение в связи с этим всех юридических рисков.

Обременяем земельный участок

Сразу после оформления и регистрации права собственности на землю следует предупредить наступление неожиданных возможных случаев перехода собственности к другим лицам на основании незаконных и поддельных документов, в том числе на земельный участок

Указанное достигается путем предоставления земельного участка в ипотеку.

В данном случае собственник земельного участка заключает соответствующее соглашение с «дружественным» юридическим или физическим лицом, по которому выполнение согласованного сторонами обязательства обеспечивается недвижимостью – землей. А в случае возникновения угрожающей ситуации земельный участок сразу переходит к ипотекодержателю. Также, часто на практике ипотекодержателями земельных участков выступают банковские учреждения, с которыми владельцы земли «сотрудничают» на основании заключенных кредитных договоров.

Оформляем право собственности на недвижимость

На этом этапе целесообразно построить на земельном участке хотя бы минимальное по площади и объему здание, оформить и зарегистрировать право собственности на такой объект недвижимости.

С первого взгляда указанный способ будто бы и ничем не помогает владельцу земли. Но на самом деле наличие в собственности любого объекта недвижимости на земельном участке предоставляет владельцу многие значимые юридические преимущества.

Во-первых, заинтересованность в земельном участке, на котором расположены частные здания будет, мягко говоря, намного меньше в отличие от земель без дополнительного недвижимого имущества. Во-вторых, даже если теоретически допустить, что недобросовестные оппоненты каким-то образом смогут незаконно переоформить документы на землю, наличие права собственности на здания будет сильно осложнять и мешать осуществлять все спланированные действия по «изъятию» земельного участка. И что самое главное, указанное позволит растянуть во времени борьбу, что крайне невыгодно для агрессоров.

Также, владелец земли во время возникновения первых угрожающих признаков может заключить договор купли-продажи именно здания и воспользоваться положениями ст.120 Земельного кодекса Украины, по которой в случае приобретения права собственности на здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения.

Заключаем предварительный договор купли-продажи земельного участка

Наличие заключенного предварительного договора отчуждения земельного участка дает возможность быстро переоформить землю в случае необходимости на нужное лицо. А в случае возникновения судебных споров, «покупатель» земли по заключенному предварительному договору может отстаивать свои права на земельный актив. Или самостоятельно инициировать нужные судебные споры.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, – в письменной форме.

Таким образом, такие договоры относительно земли должны в обязательном порядке нотариально заверяться. Но что является очень ценным для владельца, предварительные договоры не подлежат государственной регистрации, информация о таких договорах не поступает государственным органам или учреждениям. Соответственно, предварительные договоры относительно земли является «конфиденциальными» и могут оперативно и неожиданно использоваться владельцем участка в любое нужное время.

Также, следует иметь в виду, что в отношении некоторых земельных участков установлены ограничения по заключению предварительных договоров на отчуждение (как и основных договоров купли-продажи).

Получаем решение суда

Согласно ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Украины обстоятельства, установленные судебным решением по гражданскому, хозяйственному или административному делу, вступившее в законную силу, не доказываются при рассмотрении других дел, в которых участвуют те же лица или лицо, относительно которого установлены эти обстоятельства.

Согласно ст.124 Конституции Украины судебные решения принимаются судами именем Украины и являются обязательными к исполнению на всей территории Украины.

Указанные положения действующего законодательства Украины землевладелец может также использовать в построении собственной юридической защиты приобретенного актива. В частности, если в инициированном судебном споре суд вынесет решение, в котором будет установлено, что земельный участок приобретен владельцем правомерно, первичная процедура выделения земли проходила с соблюдением норм закона, договор считается заключенным и т.д., – указанные аргументы можно использовать в качестве преюдициальных фактов в других делах по защите права собственности на землю. Такие обстоятельства не доказываются при рассмотрении других дел, в которых участвуют те же лица или лицо, относительно которого установлены эти обстоятельства.

Приглашаем иностранных «гостей»

В данном случае для защиты земельного участка привлекается подконтрольная компания нерезидент.

Для этого земля предварительно передается владельцем в уставный капитал украинского юридического лица, а право собственности переоформляется на данное предприятие. После чего, в состав участников такого предприятия вводится компания нерезидент. Или земельный участок сразу переоформляется на нерезидента путем подписания договора купли-продажи, с учетом ограничений, установленных положениями ЗК Украины.

Кроме того, компания нерезидент должна быть зарегистрированной именно в той юрисдикции, с которой Украина подписала международное соглашение о содействии и защите инвестиций.

Таким образом, наличие указанной компании нерезидента позволит в случае возникновения любого судебного или иного спора относительно земельного актива «вытягивать» данные споры для достижения максимального результата юридической защиты в соответствующие международные учреждения.

Необходимо отметить, что вышеуказанные элементы правовой защиты обычно не являются панацеей решения всевозможных вопросов или проблем по приобретенному земельному участку. Но применение данной структуры правовой защиты позволит максимально повысить шансы удержать и отстоять свое право собственности.

Кроме того, в ходе практического применения указанных предложений необходимо учитывать наличие многих факторов: площадь земельного участка, целевое назначение, установленные ограничения, правовой статус владельца земли и другие.

Защита прав добросовестного приобретателя

Купили земельный участок и возникли проблемы? Споры с бывшими собственниками и иными лицами?

Поможем вам! Оценим обстоятельства дела. Соберем необходимые доказательства и подготовим документы. Защитим право добросовестных приобретателей в суде и органах власти.

ЗВОНИТЕ: +7 (343) 201-81-81

Как показывает практика юридического агентства «ДФ», нередко складываются ситуации, когда сделки по продаже земельных участков совершаются лицами на то неуправомоченными. Как следствие, такие сделки оспариваются законными, «настоящими» собственниками земель.

Под добросовестностью приобретателей в данном контексте следует понимать отсутствие осведомленности покупателя о нарушении прав третьих лиц. То есть, приобретая земельный участок, покупатель не знал и не мог знать о том, что сделка совершается лицом, не имеющим права на продажу.

При заключении любой сделки покупателям необходимо проявлять осмотрительность и досконально проверять обстоятельства, связанные с личностью продавца, наличием у него прав на участок; все имеющиеся документы на землю; отсутствие притязаний на объект сделки со стороны третьих лиц и пр.

В дополнение добросовестному приобретателю необходимо обратиться в ЕГРН для получения выписки по земельному участку и принять все меры, позволяющие убедиться в честности продавца. Даже выезд на земельный участок перед его приобретением и осмотр на местности может сыграть решающую роль при защите права!

Читайте также:  Захват соседом части моего земельного участка

В противном случае, при отсутствии доказанности вышеперечисленных обстоятельств суд откажет добросовестному приобретателю в защите его прав.

Так, Верховный Суд РФ не защитил добросовестного приобретателя земельного участка, который приобрел его у продавца, являющегося собственником на основании судебного постановления, которое было впоследствии отменено.

Особое внимание нужно уделять цене земельного участка, выступающего объектом сделки. Часто мы наблюдаем ситуации, когда «наивный» покупатель радуется, когда находит «тот самый земельный участок, о котором давно мечтал, да еще и по привлекательной цене!»

Будьте осторожны, потому что в случае возникновения спора суд будет не на вашей стороне!

Если судом будет установлено, что договорная цена вашего земельного участка была существенно занижена по отношению к его рыночной стоимости, то данный факт может быть расценен судом как обстоятельство, указывающее на сговор продавца и покупателя, а, значит, и на возможность истребовать земельный участок у покупателя. Если такого не было, то защита прав добросовестного приобретателя участка не будет обеспечена.

К сожалению, часто складываются и такие ситуации, когда даже при достаточной осмотрительности покупка земли чревата неприятными последствиями.

Например, спустя несколько лет после покупки земли объявляются настоящие собственники. Хозяева земельного участка оспаривают сделку и добиваются того, чтобы получить свою землю обратно. Приобретателю земельного участка сложно доказать добросовестность и как следствие обеспечить защиту прав.

Возникает вопрос: что делать в такой ситуации, как защитить себя?

В первую очередь, мы настоятельно рекомендуем прибегнуть к помощи квалифицированного юриста. Данная категория споров требует детального изучения и огромного опыта в данной сфере, потому что существует огромное количество особенностей, связанных с категорией земли, с субъектом права, с землеотводными документами, с изменениями в земельном законодательстве, которые в совокупности имеют колоссальное значение.

Необходимо отметить, что существует множество факторов, влияющих на «судьбу» дела. Собственник земельного участка, оспаривая сделку, по которой вы приобрели землю, прибегнет ко всем возможным способам защиты.

Отметим, что не всегда, даже при совершении вами всех предварительных действий перед сделкой, ваши права будут защищены.

Судебная практика по этому вопросу сегодня является достаточно устойчивой, и споры, в которых на стороне ответчиков выступают добросовестные покупатели заветных «соток», разрешаются в пользу законных владельцев земельных участков – истцов.

Собственники-истцы в судах активно доказывают то обстоятельство, что спорный земельный участок выбыл из владения истца против его воли, в связи с чем суды удовлетворяют исковые требования независимо от того, что на стороне ответчика выступает добросовестный приобретатель.

Принимая во внимание тот факт, что добросовестный приобретатель является изначально менее защищенной стороной в этой категории спора, законодатель предусмотрел для него определенную компенсацию.

В случае удовлетворения иска настоящего собственника, по которому земля отойдет именно ему, а добросовестный владелец безвинно пострадает, у добросовестного владельца есть все основания требовать возмещения расходов на приобретение земли, убытков и упущенной выгоды.

Доказав добросовестное поведение, можно взыскать не только стоимость земельного участка, но и суммы, которые были потрачены на его улучшение, строительство.

Помимо всего прочего, помните о сроке исковой давности! В этой категории дел он также составляет три года и начинает течь с момента обнаружения законным собственником его земельного участка в чужом незаконном владении (у того же добросовестного приобретателя).

Важно понимать, что данная категория споров требует вмешательства компетентного специалиста, знания и опыт которого помогут обеспечить надежную защиту прав добросовестных приобретателей.

Записывайтесь на консультацию по телефону: +7 (343) 201-81-81

ВС защитил права собственников зданий на земле, которую они не могут приобрести из-за ограничений

24 июня Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-4399 по спору между администрацией муниципалитета и собственником здания о доведении размера арендных платежей до величины земельного налога за земельный участок, который ограничен в обороте.

Суды поддержали отказ муниципалитета пересматривать арендные платежи

В конце августа 2005 г. администрация муниципального образования «Городской округ Люберцы» Московской области предоставила в аренду ООО «АТОР» земельный участок для строительства торгово-складского комплекса. Договор аренды сроком действия до 1 сентября 2054 г. был зарегистрирован в установленном законом порядке. Размер арендных платежей был определен в соответствии с региональным законом о регулировании земельных отношений в Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ.

Впоследствии общество «АТОР» за плату передало ООО «СтайлЛюкс» права и обязанности арендатора земельного участка по договору на основании соответствующего соглашения и акта приема-передачи. Соглашение также было зарегистрировано.

Новый арендатор возвел на участке нежилое здание, ввел его в эксплуатацию и зарегистрировал на него право собственности. Далее «СтайлЛюкс» обратился в администрацию муниципалитета с заявлением о продаже ему земельного участка, на котором располагалась принадлежащая ему на праве собственности недвижимость. Администрация муниципального образования отказала в удовлетворении данного заявления, сославшись на то, что спорный земельный участок входит в зону реконструкции скоростной автодороги федерального значения.

В дальнейшем суд поддержал отказ администрации муниципалитета в предоставлении земельного участка (дело № А41-43082/2017). Как указал суд в своем решении, спорный земельный участок входит в границы планируемого размещения объекта федерального значения – автотранспортной развязки, вследствие чего он ограничен в обороте (подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Ссылаясь на ограниченность земельного участка в обороте, общество «СтайлЛюкс» обратилось в администрацию муниципального района с заявлением об установлении арендной платы в размере земельного налога. Свое требование заявитель обосновал ссылкой на Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582). Согласно этим правилам при наличии законных ограничений права на приобретение собственником здания и сооружения в собственность земельного участка, занимаемого такой недвижимостью, арендная плата за данные объекты не должна превышать размер земельного налога, установленного в отношении тех участков, для которых нет ограничений права на приобретение их в собственность.

Администрация муниципалитета отказалась пересматривать размер арендной платы, поэтому общество обратилось в суд с соответствующим иском. Суды трех инстанций также отказались удовлетворять исковые требования, поскольку спорный участок относится к землям, на которые не разграничено право государственной собственности.

Суды отметили, что при расчете арендной платы не применяется Постановление Правительства РФ № 582, так как им утверждены правила определения арендной платы за федеральные земли. Следовательно, размер арендной платы за данный земельный участок следует исчислять с применением ст. 14 закона Московской области № 23/96-ОЗ. Свою позицию по делу суды обосновали, в частности, ссылками на ряд положений Гражданского и Земельного кодексов, Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды, Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2015 г.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права общество «СтайлЛюкс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Верховный Суд отправил дело на новое рассмотрение

Изучив обстоятельства дела № А41-51086/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что нижестоящие суды неправильно применили нормы земельного законодательства, регулирующие порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Со ссылкой на подп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ Верховный Суд отметил, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом госвласти региона.

«Ранее (до 1 марта 2015 г.) аналогичные положения содержались в п. 10 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен ст. 14 закона Московской области № 23/96-ОЗ. Вместе с тем в п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ», – указано в определении Суда.

Как пояснил ВС, такие принципы утверждены постановлениями российского правительства № 582 и 531 (последнее из них вступило в законную силу с 12 августа 2017 г.). Согласно им арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником. Поэтому размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно Методическим рекомендациям по применению основных принципов определения арендной платы за земельные участки (утв. Приказом МЭРТ РФ от 29 декабря 2017 г.) при определении таковой рекомендуется учитывать интересы собственников зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Высшая судебная инстанция пояснила, что в рассматриваемом случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и спорный, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте.

Читайте также:  Где узнать, кому выдано завещание или оформлен договор ренты с моим отцом?

Кроме того, Суд отверг довод нижестоящих судов о том, что согласно Обзору ВС РФ № 2 за 2015 г. Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ (утв. Постановлением № 582), не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. «Вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ Постановление № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами», – указано в определении ВС.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к ст. 12 ГК РФ и ст. 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы. Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области. При новом рассмотрении суду необходимо установить, сформирован ли спорный участок исключительно для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу «СтайлЛюкс», и разрешить спор о внесении изменений в договор аренды земельного участка путем правильного применения норм материального и процессуального права.

Эксперты АГ согласились с выводами Суда

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко пояснил, что в рассматриваемом деле суды нижестоящих инстанций посчитали, что Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 применяется только в отношении федеральных земель: «Спорный участок находится на территории Московской области, однако право государственной собственности разграничено не было, поэтому нижестоящие судебные инстанции пришли к выводу о необходимости применения регионального законодательства».

Андрей Пархоменко считает, что данное разночтение было вызвано тем, что согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за участки, предоставленные без торгов, устанавливается законодательством субъектов РФ. «В то же время в п. 1 указанной статьи размер арендной платы за участок, находящийся в публичной собственности, устанавливается Правительством РФ», – пояснил юрист. По его словам, Верховный Суд РФ разрешил коллизию следующим образом: органам, ответственным за определение размера арендной платы, необходимо принимать во внимание Постановление Правительства РФ № 582, поэтому доводы нижестоящих судов о неприменении к данным отношениям указанного постановления были признаны ошибочными.

Как пояснил Андрей Пархоменко, для установления размера арендной платы соразмерной земельному налогу необходимо соблюсти ряд условий:

1) участок должен быть приобретен в аренду без проведения торгов;

2) участок должен быть ограничен в обороте;

3) на таком земельном участке должен быть расположен объект недвижимости, находящийся в собственности у арендатора;

4) право государственной собственности на земельный участок может быть не разграничено либо находиться в муниципальной собственности.

С учетом изложенного юрист положительно оценил судебный акт Верховного Суда, который, по его мнению, устраняет правовую неопределенность относительно размера платы за земельный участок. «Кроме того, данным определением ВС РФ разрешена коллизия относительно применения федеральных и региональных нормативных актов, что должно позитивно сказаться на регулировании данного аспекта отношений в сфере землепользования», – резюмировал эксперт.

В свою очередь директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что Верховный Суд РФ исправил ошибки нижестоящих судов, указав на то, что основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом.

«Таким образом, Суд защитил интересы владельцев зданий, расположенных на государственной земле, которую они не могут приобрести в собственность из-за предусмотренных законодательством РФ ограничений: размер арендной платы за землю для таких лиц не должен превышать сумму земельного налога за аналогичные участки, не ограниченные в обороте. Фактически суд приравнял в части определения размера платы за землю таких арендаторов земли к собственникам иных участков с аналогичными параметрами без обременений: плата для них будет одинаковой», – считает Алексей Силиванов.

Как указал эксперт, Верховный Суд РФ подтвердил, что он придерживается принципа, при котором участники правоотношений должны быть в равном положении – владелец участка не должен финансово страдать из-за того, что он из-за законодательных ограничений, не связанных с его поведением, не может реализовать свое право на приватизацию. В части платы за землю он должен быть не в худшем положении, чем если бы он был собственником иной земли.

Защита права собственности на земельные участки.

В соответствии с ЗК РФ выделяются следующие формы защиты нарушенных земельных прав, свобод и интересов.

1. Признание права (ст. 59 ЗК РФ) осуществляется в судебном порядке. Судебное решение является юридическим основанием, при котором органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на земельный участок или сделки с данным земельным участком.

2. Восстановление положения, которое существовало до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (ст. 60 ЗК РФ). Эта форма распространяется на все случаи, когда субъективные права собственника земельного участка, землепользователя либо землевладельца нарушены либо ограничены неправомерными действиями другого лица. Нарушенное субъективное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления; самовольного занятия земельного участка другим лицом; в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Действия, которые нарушают права граждан и юридических лиц на земельный участок либо создают угрозу их нарушения, могут быть пресечены следующим образом:

— признание недействительными в судебном порядке не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти и актов органов местного самоуправления;

— приостановление исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного амоуправления;

— приостановление промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ и в ином порядке.

3. Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 61 ЗК РФ). Убытки, которые были причинены гражданину либо юридическому лицу в результате издания этого акта, не ответствующего закону и нарушающего субъективные права и интересы в отношении земельного участка и признанного впоследствии недействительным, подлежат возмещению исполнительным органом государственной власти, издавшим акт.

4. Возмещение убытков (ст. 62 ЗК РФ). Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, субъективные права которого были нарушены, может требовать полного возмещения причиненных ему

убытков. В понятие убытков включается реальный ущерб и упущенная выгода.

В рамках земельно-правового института возмещения причиненных убытков действует восстановление ранее существовавшего положения и исполнение обязательства в натуре.

5. Рассмотрение земельных споров (ст. 64 ЗК РФ). В ст. 12 ГК РФ устанавливается:

1) признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки;

2) самозащита права;

3) взыскание неустойки;

4) компенсация морального вреда;

5) прекращение или изменение правоотношения;

6) неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону и др.

1) истребовать ЗУ из чужого незаконного владения

a. когда ЗУ был передан др. лицу по обязательству. Договор – срок истек – арендодатель предупредил – участок не освободили.

b. когда ЗУ был самовольно занят – чужое незаконное владение. Если право закреплено – то подтверждается выпиской из реестра, если не закреплено – то иные доказательства. Регистрация ведется с 1998 года.

2) истребование ЗУ от добросовестного приобретателя

a. все случаи, когда имущество выболо из владения лица помимо его воли

Условия признания лица добровольным приобретателем:

1. лицо возмездно приобрело ЗУ

2. приобретатель не знал и не д/б знать, что приобретает имущество у ненадлежащего лица

b. приобретатель д/б усомниться в добросовестности продавца

3) требование об устранений всяких нарушений права собственника, даже если эти нарушения не были соединены с лишением владения

Факт соблюдения градостроительных норм

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Сдача сессии и защита диплома – страшная бессонница, которая потом кажется страшным сном. 9028 – | 7294 – или читать все.

Нарушение и защита прав собственника на земельный участок: бесплатная помощь юриста

Содержание статьи

В ст. 12 ГК РФ перечислены общие способы реализации и защиты гражданских прав, а именно:

  • признание;
  • восстановление положения, существовавшего до нарушения закона;
  • признание оспоримой сделки недействительной;
  • признание решения собрания недействительным;
  • признание нормативного акта государственного органа недействительным;
  • самозащита;
  • принуждение к исполнению обязательства в натуре;
  • возмещение убытков;
  • взыскание неустойки;
  • компенсация морального вреда;
  • изменение или прекращение правоотношения;
  • запрет применения нормативно-правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, который противоречит закону.

Основным способом защиты является обращение в суд общей юрисдикции, арбитражный либо третейский суд (ст. 11 ГК РФ).

Читайте также:  Право на долю в случае развода

Способы защиты права на земельный участок указаны в гл. 5 ЗК РФ. К ним относятся:

  • признание права собственности на надел (ст. 59 ЗК РФ). Осуществляется в судебном порядке. Лицо, которое считает себя собственником, обращается в суд с соответствующим исковым заявлением, а также предоставляет доказательства того, что имеет право на землю;
  • восстановление положения, существовавшего до нарушения права(ст. 60 ЗК РФ). Производится также в судебном порядке, но применяется тогда, когда два и более лиц заключили сделку, предметом которой был надел, и впоследствии между ними возникли споры. В таком случае, как правило, владельцу возвращается его земля, а покупателю – деньги либо иное имущество, которое он передал по сделке;
  • признание недействительным нормативного акта органов государственной власти (ст. 61 ЗК РФ). Применяется в случаях, когда орган государственной власти издает какое-либо постановление относительного конкретного земельного участка, например, о его изъятии для общественных нужд. В таком случае собственник имеет право обжаловать такие действия в суде;
  • возмещение убытков (ст. 62 ЗК РФ). Виновное лицо выплачивает денежную компенсацию.

block_attantion

Обратите внимание! В силу положений ст. 4 ГК РФ гражданское законодательство применяется в том числе и к отношениям, возникающим при использовании земли. Таким образом, способы защиты гражданских прав, изложенные в ст. 12 ГК РФ, вполне могут быть применены и к отношениям, которые регулирует ЗК РФ.

Исковые заявления в данной сфере делятся на две большие группы:

Подается в случае, когда третье лицо осуществляет действия, которые препятствуют собственнику пользоваться своей землей. Например, владелец участка самостоятельно возвел забор как на своем, так и на чужом наделе, из-за чего сосед попросту не может проехать к своей собственности;

  • виндикационный иск.

Применяется когда необходимо истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Когда происходит нарушение прав собственника на земельный участок?

ЗК РФ четко устанавливает случаи, когда действия, осуществляемые третьими лицам, квалифицируются как нарушение права собственности на землю:

  • использование участка против воли его владельца или с нарушением установленного порядка;
  • принятие государственными органами решений, которые нарушают интересы владельца;
  • загрязнение различным мусором;
  • демонтаж либо повреждение межевых знаков, которые обозначают границы надела;
  • загрязнение либо уничтожение плодородного слоя почвы.

Как защитить свои права?

Способы защиты прав собственника земельного участка можно разделить на две большие группы:

Владелец самостоятельно направляет второй стороне спора письменную претензию с требованием прекратить нарушение. Устанавливается определенный срок для удовлетворения требований. Кроме того, собственник может подать жалобу в органы государственной власти, чтобы они привлекли виновное лицо к ответственности;

Гражданин обращается в суд с иском.

Обратите внимание! Иск о защите прав собственника земельного участка может быть подан только в тот суд, который находится по месту нахождения надела (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ).

Составляем иск

Форма искового заявления, а также его содержание достаточно жестко регламентированы законодательством. Нарушение данных требований может повлечь либо отказ в рассмотрении иска, либо оставление его без движения.

Требования изложены в ст. 131 ГПК РФ. В соответствии с ними в заявлении должна быть указана следующая информация:

  • наименование суда, в который подается иск;
  • наименование истца и его местонахождение для юридического лица, фамилии, имя, отчество, место проживания для физического лица;
  • наименование ответчика и его местонахождение для юридического лица, фамилии, имя, отчество, место проживания для физического лица;
  • описание конкретных обстоятельств, которые свидетельствуют о нарушении прав собственника земли;
  • доказательства, которые подтверждают нарушение;
  • сведения о соблюдении претензионного порядка рассмотрения спора, если он является обязательным;
  • перечень приложенных к иску документов. Число копий должно соответствовать количеству сторон, принимающих участие в деле;

Обратите внимание! Если исковое заявление подается представителем, то он в обязательном порядке прилагает к исковому заявлению документ, который подтверждает его полномочия, – нотариальную доверенность.

Перед подачей иска необходимо провести мероприятия, которые направлены на сбор доказательств. Это в будущем даст собственнику возможность в суде более обоснованно защитить свою позицию и выиграть дело.

Если вы как владелец земли столкнулись с нарушением ваших интересов, мы рекомендуем обратиться к нашим юристам, чтобы они могли оказать вам правовую помощь. Необходимость обращения к специалистам вызвана тем, что земля, как правило, представляет значительную экономическую ценность, и в случае, если недобросовестные лица совершат ряд сделок по ее перепродаже, то изъять участок у добросовестного приобретателя будет практически невозможно. Записаться на консультацию вы можете по телефону или через форму на сайте.

Невидимая сторона земли

Такая неприятность – столкнуться с мошенником – может случиться с каждым, поэтому толкование норм закона, защищающего добросовестного покупателя, может оказаться полезным многим гражданам, ведь аферы с землей и недвижимостью одни из самых распространенных.

Это случилось в Ленинградской области. Там в суд с иском обратился районный прокурор. По мнению представителя надзорного ведомства, действующего в интересах местной администрации, надо забрать дачный участок у проживающего тут гражданина, передать его чиновникам и признать построенный им на участке дом самостроем, который надлежит снести.

Все дело оказалось в земле, которую несколько лет назад купил ответчик. Выяснилось, что у соток очень мутное прошлое. В начале 90-х годов земля по решению местной администрации была передана некоему гражданину, и он оформил на нее право собственности. Спустя девять лет по договору купли-продажи земля перешла ко второму собственнику, а еще через четыре года к третьему. Этот третий покупатель и оказавшийся последним собственником, получил иск от прокурора. Махинацию с землей, как оказалось, провел второй собственник и позже избавился от этого участка.

За несколько лет владения землей последний покупатель увеличил участок – купил еще несколько соток. Построил на этой земле дом. При этом он все сделал строго по закону: дом и землю зарегистрировал, оформил, на дом получил адрес. Жить бы да радоваться, но тут начались проблемы.

История земли, о которой идет речь, такова: спустя пару лет после последней продажи участка на продавца было заведено уголовное дело по статье “мошенничество с использованием своего служебного положения”. Второй собственник земли в прошлом был чиновником и занимался земельными отношениями. Когда против него было возбуждено уголовное дело, на несколько участков, к которым он имел отношение, наложили арест. Спустя несколько лет арест сняли, а дело прекратили за истечением срока давности. Бывший чиновник поспешил сотки продать.

Районный суд дело рассмотрел и прокурору в иске отказал. По мнению суда, дом, который построил честный владелец участка, нельзя назвать самовольной постройкой. Суд подчеркнул – местная власть “предпринимала действия по легализации прав собственности” нашего ответчика: она продлевала ему разрешение на производство работ, дала почтовый адрес, согласовывала границы участка и прочее.

А еще райсуд сказал, что никаких решений по мошенничеству продавца в итоге так и не было принято.

Но областной суд с таким решением не согласился. Он отменил решение районных коллег и встал на сторону прокурора. Дом, по ее мнению, ответчик построил на похищенном участке – значит, это самовольное строение, его надо снести. А то, что в отношении бывшего чиновника нет приговора, ничего не значит, прекращенное уголовное дело – не основание для “освобождения от гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный в результате преступления”.

Пришлось добросовестному собственнику участка идти в Верховный суд. Там дело изучили и с мнением областного суда не согласились. Вот как пересмотрел спор Верховный суд.

По Гражданскому кодексу (статья 301) собственник вправе требовать свое имущество из чужого незаконного владения. Был совместный Пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов о спорах, связанных с защитой прав собственности (N 10/22 от 29 апреля 2010 года). На нем было сказано, что собственник вправе требовать свое имущество из чужого владения независимо от возражения ответчика о том, что тот добросовестный приобретатель, если докажет, что имущество у него отняли помимо его воли.

Из этого вывода Верховный суд делает такое заключение – юридически значимым доказательством в подобных спорах является установление факта, как имущество выбыло из владения собственника – по его воле или против его воли.

В нашем случае суды вообще не поставили этот вопрос – какова была воля местной районной администрации по отношению к спорному участку. Суды лишь констатировали, что уголовное дело по земле было прекращено. Местные суды вообще не дали оценки тому факту, что более шести лет администрация ничего не делала, чтобы восстановить свои права на участок. Наоборот, чиновники администрации “совершали действия”, которые, по мнению Верховного суда, говорят о признании ими прав последнего собственника. Чиновники этому собственнику выдали разрешение на строительство дома, продляли его своим постановлением, согласовывали границы участка, а потом продали соседний участок. Фактически этими действиями и была выражена воля местной администрации, сказал Верховный суд. По мнению высокой судебной инстанции, так как ответчик является добросовестным приобретателем, а волю администрации суд не устанавливал, то у суда не было никаких оснований для удовлетворения требований прокурора.

А еще Верховный суд добавил – спорный участок неоднократно проходил процедуру государственной регистрации смены собственника и ответчик стал последним собственником в результате того, что регистрирующие органы не исполнили своих обязанностей при проверке законности совершенных сделок. Да и признаков, по которым жилой дом суд признал самостроем, апелляция не привела.

Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих рекомендаций.

Ссылка на основную публикацию