Как разделить две квартиры?

Разделение квартиры на две квартиры

Разделение квартир на две на практике происходит намного реже, чем соединение двух и более в одну. Однако, бывают ситуации, когда требуется одну большую разъединить на две, например, при унаследовании несколькими родственниками или разводе бывших супругов.

Можно ли разделить квартиру на две отдельных

Итак, у вас имеется большая квартира, но вы хотите разделить ее на две отдельных. Причины могут быть разными:

  • супруги разводятся и хотят разделить одну квартиру на две, чтобы каждому из них досталось по отдельному жилому помещению;
  • родственники унаследовали жилье, но продавать с целью раздела вырученных средств не хотят, совместно владеть квартирой тоже не хотят;
  • ребенок вырос, вступил в брак, требуется отдельная жилая площадь, которую хотят выделить из большой семейной квартиры;
  • жилье купили с предпринимательской целью, так как два отдельных жилых помещения стоят намного дороже, чем одно такой же площадью.

Квартиры, ранее объединенные в одну

С разделом такого жилого помещения обычно сложностей не возникает, но это не значит, что для разделения достаточно просто возвести перегородку между двумя квартирами, придется приложить некоторые усилия, а именно:

  1. Заказать или сделать самому проект перепланировки. В проекте необходимо учесть возведение перегородки между квартирами, восстановление закрытого или заделанного ранее входа во вторую квартиру с лестничной клетки. В большинстве квартир при их объединении убирают лишнюю ванную комнату и туалет, при обратной перепланировке придется позаботиться об их восстановлении, также необходимо найти место для двух кухнях или кухонных нишах.
  2. Позаботиться о разделении единой системы электро- и водоснабжения, ранее объединенных в одну. Для этого необходимо получить разрешения в водо- и электроснабжающих организациях.
  3. Получить разрешение на перепланировку в местном муниципалитете. Если проект перепланировки будет сделан в соответствии со всеми нормативами и к нему будут приложены все необходимые документы, то с разрешением проблем не будет.
  4. Произвести фактическое разделение жилого помещения.
  5. Получить Акт проверки выполненных работ.
  6. Оформить право собственности на каждую вторичную квартиру.

Одна большая квартира

Гораздо сложнее происходит раздел одной большой квартиры, например, четырехкомнатной на две двухкомнатных. Согласно законодательству, в каждой из вторичных квартир должны быть санузлы (ванная комната или душевая и туалет), необходимо оборудовать помещение для кухни, а также обустроить отдельный выход на лестничную площадку.

Такая же ситуация с оборудованием двух кухонь. Одна кухня уже есть, вторую придется проектировать, а здесь имеются определенные правила, например:

  1. Запрещено обустраивать кухню, если этажом ниже под ней расположена жилая комната, так как это ухудшает жилищные условия соседей, проживающих на нижнем этаже.
  2. Если планируется установка газовой плиты, то кухня-ниша в жилой комнате однокомнатной квартиры недопустима, так как помещение, где установлена газовая плита априори считается нежилым.
  3. Запрещено обустраивать кухню, если в квартире этажом выше над ней находятся санузлы или ванные комнаты по причине ухудшения жилищных условий в перестраиваемой квартире.

Как разделить квартиру на две отдельные квартиры

Раздел жилого помещения на несколько отдельных относится к перепланировке, поэтому все действия регламентируются Жилищным кодексом РФ.

Перепланировкой называется любое изменение конфигурации жилого помещения, требующее изменения техпаспорта. К перепланировке можно отнести:

  • перенос или демонтаж перегородок, дверных и оконных проемов;
  • объединение или разделение квартир;
  • обустройство санузлов, кухонь;
  • увеличение жилых помещений за счет подсобных;
  • монтаж перегородок;
  • некоторые другие действия.

При разделе квартиры необходимо будет:

  1. Обустроить отдельный выход для второго жилого помещения. Так как стены любой квартиры по периметру являются капитальными, помимо планировки выхода потребуется разработка проекта усиления несущей стены, а это прерогатива специализированной организации, занимающейся проектированием таких работ.
  2. Сделать проект перепланировки таким образом, чтобы все новые санузлы не попали в пространство над кухней или жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Также необходимо соблюсти условие, чтобы проектируемая кухня не расположилась над жилой комнатой соседей снизу.
  3. Проектировщик должен предусмотреть отдельную вентиляцию для кухни и санузла, так как объединение вентиляционных каналов ванных комнат, туалетов с такими же конструкциями для кухонь недопустимо.
  4. Для каждой из вторичных квартир потребуется согласование и установка отдельных счетчиков электроснабжения и приборов учета горячей и холодной воды.

Алгоритм разделения квартиры

Весь процесс разделения жилого помещения должен проходить в определенном порядке и по определенному алгоритму:

  1. Проектирование.
  2. Согласование в местных муниципальных организациях.
  3. Сам процесс фактического раздела одной квартиры на две.
  4. Проверка выполненных работ и составление Акта проверки.
  5. Регистрация вторичных объектов недвижимости.

Проектирование

Для разработки проекта разделения квартиры необходимо обратиться в специализированную проектную организацию и предоставить им техпаспорт жилого помещения либо поэтажный план и экспликацию.

Специалист посещает квартиру для осмотра и обмера всех помещений, а также уточнения мероприятий по предполагаемой перепланировке. Если владельцы квартир уже попытались составить эскиз перепланировки, сотрудник проектной организации проверит возможность проведения переделок по эскизу заказчика.

После проведения предварительного осмотра специалист составляет заключение, в которое вносятся следующие сведения:

  1. Данные об объекте недвижимости и конструктивные характеристики делимой квартиры.
  2. При наличии – все выявленные дефекты.
  3. Выводы о допустимости (или недопустимости) выполнения мероприятий по разделу жилого помещения на два отдельных. В этой части документа специалист также указывает, нарушает ли (или не нарушает) запланированный раздел объекта недвижимости строительные нормы и правила, а также права соседей.

Если специалист дает заключение, что раздел квартиры в техническом плане возможен, то готовится проект перепланировки, срок подготовки такого проекта составляет 2-7 календарных дней. Готовый проект перепланировки содержит:

  1. Общие сведения о жилом помещении.
  2. Какие мероприятия предлагаются для осуществления перепланировки.
  3. План первичного жилого помещения до начала работ.
  4. План вторичных квартир после завершения разделения.
  5. План всех конструкций, которые подлежат демонтажу.
  6. План предлагаемых к монтажу конструкций.
  7. Приложения.

Проект заверяется подписью руководителя проектной организации и печатью.

Согласование

Согласование намеченной перепланировки в органах местного самоуправления является обязательной процедурой, иначе все проведенные работы по разделу квартиры будут считаться незаконными.

Этапы

Весь процесс согласования делится на несколько этапов, очередность каждого из них необходимо соблюдать, также обязательно выполнение каждого из нижеперечисленных пунктов:

  • составление проекта и получение положительного заключения из специализированной организации;
  • сбор документов, необходимых для получения разрешения;
  • посещение жилинспекции и подача там заявление о разрешении на перепланировку с обязательным приложением к заявлению всех требуемых документов;
  • после получения разрешения – выполнение работ по разделу квартиры;
  • проверка комиссией выполненных работ и составление акта приемки раздела жилого помещения;
  • ввод в эксплуатацию вторичных жилых помещений.

Документы

Для получения разрешения на раздел квартиры в органы местного самоуправления необходимо представить следующие документы:

  • заявление на разрешение фактического раздела объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • проект перепланировки;
  • заключение специализированной организации о возможности проведения работ по разделу квартиры;
  • ксерокопия паспорта заявителя;
  • техпаспорт на квартиру;
  • согласие на перепланировку всех собственников жилого помещения;
  • при необходимости – согласие соседей на реконструкцию (требуется при обустройстве выхода из новообразованной квартиры на общую лестничную площадку);
  • разрешение газовых служб (если планируется установка или перенос газового оборудования);
  • разрешение электриков на установку новых приборов учета;
  • если квартира находится в здании – памятнике архитектуры, культуры или истории, то дополнительно потребуется заключение органов по охране памятников о возможности проведения работ по перепланировке.

Составление заявления для получения разрешения на проведение перепланировки имеет определенные требования, в нем должны быть указаны следующие сведения:

  • личные данные собственников квартиры;
  • форма собственности объекта;
  • описание обстоятельств, при которых потребовался фактический раздел квартиры;
  • подпись всех собственников жилого помещения.

Далее, уже в муниципалитете на документе проставляются:

  • дата приема заявления и прилагаемых документов;
  • порядковый номер по книге регистрации;
  • номер расписки, выданной должностным лицом при приеме документов;
  • отметка о том, что заявление принято;
  • должность и подпись ответственного лица.

Образец заявления на перепланировку квартиры

Сроки

Если запланирован раздел квартиры, ранее объединенной из двух в одну, зачастую достаточно будет эскиза перепланировки, в таком случае сроки согласования будут минимальными: не позднее одного-двух месяцев со дня подачи заявления в муниципалитет. Перепланировка в соответствии с проектом рассматривается в течение четырех месяцев. Дольше всего длится согласование работ, предполагающих манипуляции с несущими стенами и капитальными конструкциями, в этом случае может пройти до полугода, пока органы местного самоуправления рассмотрят заявление о разделении квартиры.

После получения разрешения на перепланировку необходимо будет зафиксировать все изменения в БТИ и получить новые правоустанавливающие документы, на это может уйти около двух месяцев.

Органы местного самоуправления могут отказать в согласовании, это возможно в случаях, когда:

  • не представлены необходимые документы или отсутствует часть из них;
  • документы собраны и представлены, но не в надлежащий орган;
  • проект перепланировки не соответствует требованиям действующего законодательства РФ.

Проверка выполненных работ

После того, как все работы по разделу квартиры произведены, собственники жилья должны оповестить об этом местный муниципалитет. Сотрудник жилинспекции проверяет соответствие перепланировки с полученным разрешением и проектом реконструкции.

В ходе приемки перепланировки он проверяет:

  • насколько проведенная перепланировка соответствует согласованному проекту;
  • доступны ли все инженерные коммуникации;
  • насколько соблюдены все строительные нормы и правила.

Обследование жилых помещений происходит обязательно в присутствии собственников объекта недвижимости.

После проведения проверки составляется акт приемки вторичных квартир, в котором представитель жилинспекции:

  • отмечает на плане расположение конструкций и соответствие их проекту;
  • определяет их состояние;
  • производит необходимые замеры;
  • отмечает расположение и соответствие проекту инженерных коммуникаций;
  • измеряет прочность и другие технические характеристики использованных строительных материалов.

Акт составляется в трех экземплярах, один из которых остается у собственников, второй передается в БТИ, а третий остается в архиве органа местного самоуправления. Подписантами акта являются:

  • собственник помещения;
  • представитель муниципалитета, проводивший приемку;
  • представитель УК или ТСЖ (если они присутствовали при приемке).

Стоимость

Стоимость согласования будет зависеть от множества факторов:

  • место расположения квартиры;
  • площадь помещений;
  • статус здания;
  • объем проводимых работ.
Читайте также:  Что делать, если 2й собственник уклоняется от покупки моей доли

Примерные суммы, которые придется заплатить при проведении перепланировки в Москве, представлены в таблице.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как разделить квартиру на две квартиры?

Любые изменения размеров отдельных комнат или перенос межкомнатные перегородок в квартире признается перепланировками, осуществление которых невозможно без получения предварительного разрешения.

Сегодня собственники квартир пошли гораздо дальше и стали делить принадлежащую им недвижимость на несколько отдельных квартир. Такие манипуляции с жильем требуют соблюдения особой процедуры согласования и узаконивания.

Разделение квартиры на две квартиры в большей степени распространено в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге в связи с высоким спросом на аренду жилья в этих городах.

Гораздо проще и выгоднее сдавать в аренду несколько маленьких обособленных квартир, чем одну, состоящую из трех или четырёх комнат.

О том, какие квартиры можно законно разделить, и что для этого нужно сделать, подробно расскажем далее.

В чем суть и необходимость разделения квартир?

Разделить одну квартиру на две отдельные может понадобиться в различных жизненных ситуациях. Кто-то из собственников пытается более выгодно использовать свою недвижимость как объект инвестирования, кто-то не может договориться со вторым собственником жилья и пытается максимально отстраниться от своего соседа.

Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, нужно разобраться с мотивами такого желания. Несмотря на то, что чаще всего граждане стремятся объединить несколько квартир в одну, противоположные ситуации тоже встречаются.

Разделение квартиры на несколько обособленных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:

  • развод супругов, не сумевших договориться о разделе совместно нажитого имущества;
  • раздел имущества наследниками, не желающими совместно владеть одной недвижимостью;
  • выделение отдельной жилой площади для выросшего ребёнка;
  • желание выгодно продать недвижимость или сдать ее в аренду сразу нескольким арендаторам.
  • Разделению на две квартиры подлежат как единые квартиры, так и те, что в прошлом были объединены из двух отдельных жилых помещений.

    Как из двухкомнатной квартиры сделать две студии? Примерно также, как и из однокомнатной две студии. Отличительные особенности в процедуре согласования перепланировок такого характера касаются только тех квартир, которые изначально были объединены, и тех, которые изначально считались едиными.

    Но чем больше квартира, тем ее сложнее законно разделить. Это связано с тем, что для каждого нового жилого объекта закон устанавливает особые правила, нарушение которых станет препятствием для оформления изменений.

    Нормативные требования

    Можно ли из одной квартиры сделать две и узаконить, мы определились. Сделать это вполне реально, главное при этом – соблюсти все нормативы и стандарты.

    Итак, как из квартиры сделать две квартиры? На 2020 год действуют следующие правила, соблюдать которые нужно обязательно при изменении жилой площади помещения:

  • Каждое вновь созданное жильё должно иметь отдельный санузел, кухню и наличие отдельного выхода на лестничную площадку.
  • Все изменения должны отвечать правилам противопожарной безопасности и санитарно-гигиеническим требованиям.
  • Любые изменения должны быть согласованы с соседями многоквартирного дома.
  • Кухня не должна располагаться над жилыми комнатами соседей снизу.
  • Нельзя устанавливать газовую плиту в кухонной нише, которая располагается в однокомнатной квартире.
  • Место для нового санузла в разделённой квартире нужно предварительно перевести из статуса жилого в статус нежилого.

    Все эти требования соблюсти фактически сложно. Поэтому далеко не каждый владелец жилья идёт на подобные радикальные изменения. Требование о запрете размещения мокрой зоны под жилыми комнатами соседей делает возможным подобную планировку только на первых этажах многоквартирных домов.

    Соорудить отдельный вход для каждой новой квартиры и вовсе кажется невыполнимым требованием. Однако закон даёт ему альтернативу. Можно организовать отдельный тамбур в разделённой квартире для нескольких отдельных жилых объектов. Но нужно понимать, что тамбур значительно сокращает часть жилого пространства, которая могла бы пойти в счёт площади одной из квартир.

    Как из однокомнатной квартиры сделать две квартиры? Не забывайте, что для этого должны быть соблюдены нормативы минимальных значений для жилых помещений.

    Так, по СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» площадь жилой комнаты в однокомнатно квартире должна быть минимум 14 квадратных метров, в двухкомнатной – 16 квадратных метров.

    Размер спальни жилой квартиры для одного человека должен составлять минимум 9 квадратных метров, для двух человек – 10 квадратов; кухни – 8 квадратных метров.

    Какие квартиры нельзя разделить?

    Задаваясь вопросом, как из однокомнатной квартиры сделать две студии, нужно учитывать и другие запреты наряду с теми, которые мы указали выше.

    Подлежат запрету на разделение квартиры, которые касаются следующих ограничений:

  • Переустройство квартиры может привести к разрушению несущих конструкций, к ухудшению состояния фасада помещения, к нарушениям в работе коммуникаций или устройств пожарной безопасности.
  • Разделение квартиры на две влечёт за собой ухудшение жизни соседей многократного дома или их охраняемых прав.
  • Запрещено разделение квартиры, при котором новые жилые объекты не будут иметь естественного освещения или отопительных приборов.
  • Нельзя, чтобы вентиляционные каналы, относящиеся к кухне, ванной или туалету были объединены с каналами, имеющими выход к жилым помещениям.
  • При нарушении других законодательных норм, правил и стандартов.
  • Нужно понимать, что любые самовольные изменения могут привести к разрушению дома и жертвам со стороны соседей. Именно поэтому государственные органы контролируют подобные изменения в жилой недвижимости и далеко не всем дают разрешения на такие инновации.

    Разделение объединённой квартиры

    Можно ли разделить двухуровневую квартиру на две? Да, тоже можно. Тем более, что обычно двухуровневые квартиры по умолчанию являются уже ранее объединёнными из двух отдельных помещений на разных этажах.

    Отличие в разделении жилья будет касаться не горизонтальных изменений, а вертикальных. В таких квартирах гораздо проще организовать нахождение новых комнат с мокрыми зонами, поскольку снизу будет располагаться Ваше же вторая квартира.

    Разделить квартиру, которая уже была объединена из двух отдельных жилых объектов, проще, чем отдельные объекты недвижимости.

    Но при этом тоже нужно будет учесть в обязательном порядке следующие нюансы:

  • Нужно составить проект проводимой перепланировки, в котором отразить возможность установки перегородки и порядок восстановления ранее заделанного доступа с лестничной клетки.
  • Нужно разделить ранее объединённые в одну системы электро- и водоснабжения.
  • Получение разрешительной документации от уполномоченных органов.
  • Проведение работ и узаконивание их, регистрация имущественных прав на отдельные объекты недвижимости.
  • Такая ситуация по разделению квартиры возможна в том случае, если у недвижимости один собственник или собственники не имеют друг к другу каких-либо претензий. В противном случае подобные вопросы решаются исключительно в судебном порядке.

    Разделить квартиру в доме малоэтажной застройки гораздо проще, чем в доме в 9 или 16 этажей. В малоэтажной застройке намного проще договориться с соседями, проще оборудовать коммуникации и отдельные входы для каждого жильца новой квартиры.

    Как осуществляется разделение квартиры?

    Общий алгоритм разделения недвижимости выглядит следующим образом:

  • составление и утверждение проекта;
  • согласование решения с органами муниципального управления;
  • фактический раздел одной квартиры на две;
  • проверка выполненных работ инспекторами и составление акта проверки;
  • регистрация новых объектов недвижимости.
  • Для каждого нового объекта недвижимости будет осуществлено присвоение отдельного номера в реестре. В ЕГРН будут зафиксированы все существующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами.

    Для составления проекта нужно будет обратиться в специализированную организацию, куда придётся предоставить технический паспорт квартиры или поэтажный план.

    Жилищную инспекцию нужно будет посетить для согласования не только с проектом на руках. Кроме проекта собственник обязан представить следующий набор документации:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • заключение специализированной организации о возможности проведения работ;
  • копия паспорта заявителя;
  • технический паспорт на квартиру;
  • согласие собственников жилья;
  • разрешения от газовой службы, электриков, соседей.
  • Сроки согласования перепланировки в виде раздела квартиры составляют порядка 2-4 месяцев. Ещё около 2 месяцев уйдёт на то, что получить новые правоустанавливающие документы на недвижимость и зафиксировать все изменения в БТИ.

    После осуществления ремонтных работ в гости приходит инспектор, которые проверяет соответствие изменений договоренностям по проекту. На основании проверки он составляет акт в трёх экземплярах, первый из которых получает собственник на руки, второй – отдаётся в БТИ, третий – хранится в муниципальных органах власти.

    Судебное разделение квартиры

    Если у квартиры несколько собственников, которые добровольно решают разделить недвижимость между собой, им достаточно заключить между собой соглашение о разделении. При желании для минимизации рисков его можно заверить у нотариуса.

    Соглашение составляется дополнительно ко всем документам, которые собираются для получения разрешения на разделение. Соглашение защищает только интересы конкретной стороны в этом споре.

    Если же собственники не могут мирно договориться о разделе жилья, им приходится обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением. Перед направлением иска в суд нужно провести оценку делимой недвижимости для определения ее точной стоимости.

    Суд чаще в данном случае отказывает в удовлетворении таких исков, обязывая решать вопрос раздела имущества не в натуре, а путём его продажи и деления между собой финансовых средств.

    Суд удовлетворит иск скорее всего только, если спорное жильё ранее состояло из обособленных квартир, в жилье большая площадь и несколько санузлов или здание просто является одноэтажным частным домом.

    Через суд вопрос будет решаться очень долго. После вынесения решения придётся ждать ещё один месяц, пока оно не вступит в законную силу.

    Собственники квартир вправе раздались своё имущество в натуре на несколько отдельных обособленных жилых помещений. При этом любое разделение квартиры должно сопровождаться соблюдением правил и санитарных норм, следованием процедуре согласования перепланировки с органами местной власти и Жилищной инспекцией.

    Самовольные изменения в разделе квартиры могут привести к большим штрафным санкциям и предписаниям о необходимости возврата помещения в исходное состояние.

    Читайте также:  Признание Договора дарения дома притворной сделкой

    Как разделить ранее объединенные квартиры?

    — В свое время, в 2003 году, было произведено объединение двух квартир в одну, все необходимые разрешения и согласования были получены и все требования выполнены. Теперь возникла необходимость снова разделить квартиры, с чего начать? Каков алгоритм решения данного вопроса? Собственник один и тот же.

    Отвечает юрисконсульт компании «Интерцессия» Жанна Александрова:

    Если объединение двух квартир в одну произошло в соответствии с законом, и сведения об этом были внесены в ЕГРП с последующим получением нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на единый объект, то вот как Вам следует действовать:

    • заказать технический паспорт в БТИ;
    • заказать проект перепланировки, предусматривающий восстановление межквартирной перегородки или закладку проема в стене между квартирами с последующей ликвидацией второго входа;
    • заказать техническое заключение;
    • согласовать с соседями раздел квартиры на две, так как будет отдельный вход;
    • согласовать технические условия на перенос или разводку труб с Мосэнергосбытом, Мосгазом, Мосводоканалом (если Вы живете в Москве);
    • подать заявление со всеми согласованиями в Государственную жилищную инспекцию для получения распоряжения;
    • получить распоряжение и сделать ремонт;
    • вызвать приемочную комиссию для согласования и после этого получить акт;
    • вызвать кадастрового инженера для проведения обмеров двух новых квартир, получить соответствующие документы;
    • поставить квартиры на кадастровый учет в Кадастровой палате и зарегистрировать права собственности на два новых объекта в Управлении Росреестра.

    Отвечает главный редактор портала о строительстве и ремонте Mastercity.ru Евгений Бородин:

    При разделении квартиры на две самостоятельные жилплощади в том случае, если речь идет о ранее объединенных квартирах, порядок действий достаточно простой. В первую очередь необходимо озаботиться возвращением второго входа (если он был ранее закрыт или застроен), а также восстановлением стены (если было горизонтальное объединение квартир) или перекрытия (если квартиры объединялись вертикально) между квартирами. Для этого необходимо заказать проект перепланировки, в котором все необходимые работы будут предусмотрены. Также важно знать, что при восстановлении перекрытия или стены от Вас, возможно, потребуется техническое заключение. Хотя во втором случае это маловероятно. Далее уже можно обращаться в БТИ (Бюро технической инвентаризации), специалисты которого проведут процедуру технического учета и инвентаризации Ваших «новых-старых» квартир. Параллельно с этой процедурой через управляющую компанию Вам потребуется составить документы на разделение лицевых счетов.

    В данной ситуации возможен и второй, более сложный вариант: когда собственник решает разделить одну большую, ранее не объединенную квартиру на две отдельных. Такой возможности у него может не быть, так как при разделении квартиры каждая из новых жилплощадей должна иметь свой санузел с выходом в общедомовой стояк. Если этот вопрос решен, возникает следующая проблема: каждая квартира должна иметь самостоятельный вход с лестничной клетки. Тут Вам может потребоваться письменно оформленное согласие соседей. И последней сложностью станет организация кухни во второй квартире. Тут тоже без везения не обойтись: если в Вашей «новой» квартире комната только одна, то кухню придется разместить в коридоре. Когда все проблемы будут решены, Вам останется только собрать всю описанную в первом случае документацию

    Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций Юлия Вербицкая (г. Москва):

    Для выработки стратегии действий нам необходимо понять исходные данные. А именно: до 2003 года существовало два отдельных, самостоятельных объекта недвижимого имущества. Условно — квартира А и квартира Б. И у каждого из этих объектов была своя юридическая судьба (возможно, одинаковая, а возможно, и нет). В результате решения собственника объекта А и собственника объекта Б, а он, судя по вопросу, совпадал, то есть был одним лицом — владельцем обоих объектов, — появился третий объект, или объединенная квартира С. И здесь нам важно понимать: было ли зарегистрировано право собственности на данный объект С в Едином государственном реестре?

    Если нет, то вопрос разъединения квартир не очень сложный. В единственном органе, осуществляющем регистрацию прав собственности на недвижимое имущество (регистрационной службе), существуют до настоящего времени два объекта: объект А и объект Б. Таким образом, собственник вправе проводить ремонтные работы в рамках восстановления ранее существующих планов БТИ на каждую из квартир (реконструировать стены, убирать «добавленные» перегородки, выполнять иные работы) при условии, что восстановленные А и Б будут полностью совпадать с существовавшими ранее квартирами (до планировки).

    Если же объект С существует в базе данных Федеральной регистрационной службы и на эту квартиру С есть новое свидетельство или выписка из ЕГРП, то это для Вас плохая новость. Весь круг согласований и решений нужно проходить заново. Разработка проекта, согласование, представление на утверждение в Префектуру, выполнение работы, вызов органов бюро технической инвентаризации для обмеров уже внесенных изменений и, после получения кадастрового паспорта, обращение в регистрационную службу ГУ ФРС (Главное управление Федеральной регистрационной службы) о прекращении записи о наличии зарегистрированных прав собственности на квартиру С в связи с созданием двух новых объектов — квартиры А и квартиры Б.

    Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

    Законодательство не содержит отдельных норм для разделения одной квартиры на несколько, пусть даже эта квартира ранее была создана из нескольких самостоятельных квартир. В свое время еще Верховный Суд СССР указал, что выделение из жилого помещения другого самостоятельного жилого помещения (так называемый «раздел в натуре») допустимо только при обеспечении возможности пользоваться каждым новым жилым помещением отдельно, без использования второго жилого помещения, а также при обеспечении обоим жилым помещениям всех признаков благоустроенности (отдельного входа, отдельных окон, кухонь, санузлов, отопления и прочего). Действующий Жилищный кодекс РФ от 01.03.2005 года пошел еще дальше. Он исходит из принципа допустимости только объединения жилых помещений. Так, если объединение нескольких жилых помещений и лицевых счетов в одно допускается, то разделение квартиры и лицевого счета на несколько частей невозможно. Таким образом, даже если Вы представите полностью готовый и согласованный проект преобразования одной квартиры в две, разрешения на реализацию этого проекта и на последующий раздел лицевых счетов Вы не получите.

    Что касается технического аспекта Вашего вопроса, то начать Вам следует с визита в муниципальный орган, ведающий вопросами надзора и контроля за жилыми помещениями (в Москве это Государственная жилищная инспекция города Москвы, или Мосжилинспекция). Там Вы сможете выяснить допустимость задуманной Вами перепланировки, после чего, в случае ее одобрения, составить соответствующий проект и получить в том же органе разрешительную документацию.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Как разделить две квартиры при разводе?

    По существу заданного вопроса сообщаем следующее.

    В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

    К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

    Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

    В силу ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

    При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

    Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

    По смыслу статьей 36 СК РФ и 256 ГК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

    Согласно ст. 37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

    В соответствии со ст. 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

    Читайте также:  Строительство недвижимости на земле, не выделенной по долям в натуре

    Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.

    В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

    К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

    В силу ст. 39 СК РФ общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

    Необходимо установить основания и обстоятельства возникновения права собственности на квартиры.

    В том случае, если квартиры были приобретены в период брака на совместные средства супругов, то квартиры являются совместным имуществом и подлежат разделу в равных долях. Если квартиры куплены на денежные средства, принадлежащие супругу до брака, или были приобретены одним из супругов по договорам дарения, или по наследству, то они являются собственностью такого супруга.

    Помимо этого, супруги вправе обратиться в соответствующую нотариальную контору для составления соглашения о разделе имущества.

    Для более детального ответа на Ваш вопрос рекомендуем обратиться за консультацией в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-912-343-72-22.

    Как правильно: Разделить квартиру на две

    Одна из самых сложных, но все же возможных перепланировок

    Зачем делить квартиру на две
    Чаще всего отделиться от соседей заинтересованы владельцы долей в коммуналках старого фонда. Именно поэтому в старинных домах все чаще появляются мини-квартиры со своими кухнями и санузлами, упрятанными вглубь коммуналок.

    На фото: пример подмосковного таунхауса, где два верхних этажа занимает взрослый сын, а первый этаж — его мама

    В каких случаях перепланировка с разделением возможна?

    #1 Первый жилой этаж
    Едва ли не главная сложность, о которую разбиваются мечты о перепланировке с разделением, — кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а санузлы над кухнями. При перепланировке можно задействовать коридоры, но только их обычно «не хватает». Сложно разделить одну квартиру так, чтобы в ней появились две кухни, два санузла и при этом они не оказались над соседскими жилыми комнатами.

    Важно: Если у вас была двухуровневая квартира, в ней допускалось размещение уборной над кухней. Но стоит вам заявить о своем желании разделить квартиру на две, каждый ваш этаж будет рассматриваться как отдельная квартира, и права « нижней » в этом случае должны быть соблюдены. То есть, под «мокрыми зонами» должны располагаться только нежилые помещения — те же кухни или прихожие.

    Единственный (и почти стопроцентный) шанс получить разрешение на перепланировку на втором этаже и выше — если ранее аналогичную перепланировку удалось легализовать соседям снизу.

    #2 Технические возможности подведения коммуникаций
    Здесь тоже множество ограничений. Если стояки водоснабжения и канализации проходят рядом с будущей кухней или санузлом, и есть возможность до них «дотянуться», то проблем нет. Но проводить канализацию через жилые комнаты вам не разрешат.

    И это тоже один из аргументов в пользу первого этажа: коммуникации можно разместить под полом, в подвале.

    Провести в новую кухню газ — даже не пытайтесь: только электроплита и накопительный бойлер. Недостаток энергомощностей (стандартный вариант для старых домов — 3 кВт на квартиру) — тоже проблема, но в большинстве случаев она решаема.

    Обычно чиновники, ответственные за согласования, требуют, чтобы все вышеуказанное соблюдалось. И здесь вот какой момент. В упомянутом СНиПе речь не о частных квартирах, а о государственном жилфонде.

    Возможны ли поблажки для «частника»? Да, но незначительные. Почему? — Чтобы не дать хитрому частнику повода признать помещение непригодным для проживания, встать на очередь по улучшению жилищных условий и потребовать расселения.

    #4 Куда выходят окна
    Проект перепланировки, в результате которой появится квартира, где все окна выходят на север, скорее всего, «зарубят» из-за несоответствия нормам инсоляции.

    Когда из просторной квартиры делают две или более, общая прихожая может быть упразднена — превратится в тамбур, из которого есть входы во вновь образованные квартиры. Интересно, что этот тамбур присоединяется к общему имуществу собственников многоквартирного дома. И согласие 100% собственников МКД для этого не требуется. Оно необходимо, когда общее имущество уменьшается, а не увеличивается (ЖК РФ, ст. 36, п. 3). Например, при присоединении к квартире части общего имущества (лестничной площадки, общего коридора и т.п.).

    Внимание! Если вы передумаете и решите объединить ранее разделенные квартиры, обратного пути не будет: в реальной жизни согласие всех собственников, в том числе из других подъездов — результат недостижимый.

    Как оформить?
    Процедура согласования перепланировки стандартна. Собственник объекта должен заказать проект архитекторам, получить необходимые согласования, экспертные заключения (Санэпиднадзор и Госпожарнадзор) и передать его в соответствующую чиновничью инстанцию (как правило, это районная администрация).

    Получив разрешение, вы производите работы. Затем, после их завершения — обращаетесь в БТИ: сделать замеры и получить новый технический паспорт, на основании которого вносятся изменения в кадастровый паспорт.

    Несанкционированную перепланировку можно согласовать и задним числом — через суд. Но при одном условии: если она выполнена без нарушений.

    Почему чиновники перестраховываются
    На практике все сложнее. В общих чертах, получившиеся в результате перепланировки помещения должны быть пригодными для проживания, соответствовать нормам ЖК РФ, санитарным и противопожарным требованиям. А сама модернизация не должна ухудшать условия проживания других жильцов многоквартирного дома.

    Но единого «кодекса перепланировок», или свода правил в российском законодательстве нет. Поэтому у чиновников имеется множество оснований наложить вето на проект. Понять перестраховщиков можно: неумелые «перепланировщики» способны не только осложнить жизнь соседям, но и довести квартиру до нежилого состояния, а сам дом — до аварийного.

    Как разделить квартиру на две квартиры?

    Expert Последние изменения: январь, 2020 Оформление 0 67 Время чтения: 3 мин.

    В статье подробно разберем как все таки правильно разделить квартиру.

    Приватизация квартиры – что это

    Приватизация предполагает передачу муниципального или государственного имущества физическому лицу в постоянную собственность. Воспользоваться подобным правом может каждый гражданин РФ, но только один раз.

    Если на жилой площади проживают несколько человек, допускается:

    • приватизация на каждого из них – долевая собственность;
    • оформление объекта недвижимости в собственность только одного жильца, который становится его юридическим владельцем.

    Допускается ли раздел данного типа недвижимости при разводе

    На данный вопрос нет однозначного ответа. Возможность раздела приватизированной жилплощади зависит от следующих факторов:

    • срок оформления в собственность (сколько времени прошло с процедуры);
    • количество участников сделки;
    • наличие доли несовершеннолетних в общем имуществе

    Приватизированная жилплощадь подлежит разделу, если она является совместно нажитой (приобретена после регистрации брака), а в процедуре оформления права собственности принимали участие оба супруга.

    Если один супруг отказался от права приватизации в пользу другого, недвижимость становится личной собственностью последнего, а значит, не подлежит разделу.

    Также суд может обязать супруга, у которого остается вся квартира, приобрести бывшему мужу/жене альтернативное жилье. Это происходит, если:

    1. второй супруг испытывает материальные проблемы, находится на содержании собственника квартиры;
    2. дальнейшее совместное проживание невозможно;
    3. имеется постоянная регистрация по адресу приватизированной квартиры;
    4. нет другого жилья.

    Например, юридическим владельцем является муж, а у жены невысокий доход, не позволяющий снимать квартиру. Кроме того, с ней остается несовершеннолетний ребенок (дети). В подобной ситуации суд обяжет мужа приобрести бывшей жене новую квартиру, если не хочет делить имеющуюся.

    Исключения

    Стандартный порядок раздела приватизированной недвижимости может быть изменен в следующих случаях:

    1. Имеется брачный контракт. В этом случае муж и жена могут договориться о другом порядке раздела, в соответствии с условиями соглашения.
    2. Имеется добровольный договор о разделе имущества, который бывшие супруги заключили без судебного разбирательства. При отсутствии противоречий они могут самостоятельно определить особенности разделения личной собственности.
    3. Если цена объекта недвижимости существенно увеличилась за счет общего бюджета либо личного счета второго супруга, он имеет право претендовать на долю имущества, даже если не участвовал в процедуре приватизации.

    Порядок раздела

    В стандартных случаях (когда оба супруга участвовали в процедуре приватизации совместно приобретенной квартиры), квадратные метры делятся между ними поровну. Если помимо мужа и жены в сделке оформления собственности участвовали дети, раздел производится без учета их долей.

    Приватизированная квартира может делиться супругами:

    • по мирному соглашению (заверяется нотариально);
    • согласно брачному договору;
    • в судебном порядке.

    Выбор варианта зависит от конкретных обстоятельств дела и готовности супругов к поиску компромисса.

    Мирный договор не может быть заключен до брака, а контракт – может. В первом случае посещение нотариуса обязательно, так как судебная практика содержит множество случаев, когда бывшие супруги отказывались от исполнения мирного соглашения, ссылаясь на то, что неправильно его поняли. С учетом количества подобных инцидентов нотариальное заверение стало обязательным условием.

    Возможность изменения долей

    Во время приватизации определяется доля каждого члена семьи, поэтому при разделе не возникает спорных моментов. Однако в 90-х годах оформление права собственности производилось на общих основаниях (без выделения частей). В этом случае при разводе доли считаются равными, если нет договоров, предусматривающих иное (п.2 ст. 254 ГК РФ).

    При разделе в судебном порядке доля одного супруга может быть увеличена, если:

    1. он является инвалидом;
    2. с ним будут проживать несовершеннолетние дети либо ребенок-инвалид;
    3. жена беременна либо находится в декрете;
    4. отсутствует доход по уважительным причинам.

    Таким образом, раздел приватизированной жилплощади при разводе имеет некоторые особенности. Несмотря на то, что в большинстве случаев бывшие супруги получают равные доли, есть различные нюансы, влияющие на порядок деления.

    Ссылка на основную публикацию