Как переоформить на себя землю, ранее переданную в аренду строительной организации

Как переоформить на себя землю, ранее переданную в аренду строительной организации

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09 Отменяя принятые по делу судебные решения о расторжении договора аренды, суд указал, что переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений о новом арендаторе земельного участка

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего – заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Исайчева В.Н.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Борисовой Е.Е., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Иванниковой Н.П., Маковской А.А., Першутова А.Г., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –

рассмотрел заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 14.01.2009 по делу № А35-7422/08-С3 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.04.2009 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области – Лактионова О.Г.;

от общества с ограниченной ответственностью «Курский завод «Аккумулятор» – Брежнева Е.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Курский завод «Аккумулятор» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области (далее – управление) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2005 № 78994ю.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – комитет по управлению имуществом), Земельный комитет города Курска (далее – земельный комитет).

Определением Арбитражного суда Курской области от 16.12.2008 настоящее дело и дело № А35-8377/08-С3 того же суда по иску управления к обществу о взыскании 735 590 рублей 89 копеек задолженности по арендным платежам и 20 596 рублей 80 копеек пеней по договору аренды от 21.10.2005 № 78994ю объединены в одно производство.

Решением Арбитражного суда Курской области от 14.01.2009 иск общества о расторжении договора аренды удовлетворен; требование управления удовлетворено частично – с общества взыскано 191 893 рубля 29 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 24.07.2008 и 10 746 рублей 06 копеек пеней за период с 10.09.2008 по 30.12.2008; в удовлетворении остальной части требования управления отказано.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 14.04.2009 решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции управление просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм земельного законодательства.

Земельный комитет в отзыве на заявление поддерживает приведенные в нем доводы.

В отзыве на заявление комитет по управлению имуществом и общество просят оставить судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части удовлетворения требования общества по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между администрацией города Курска (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 21.10.2005 № 78994ю аренды (далее – договор аренды) земельного участка общей площадью 11 683 кв. метра с кадастровым номером 46:29:1 03 134:0009, расположенного по адресу: г. Курск, 1-й Ольховский пер, д. 7. Названный земельный участок предоставлен обществу на срок с 04.08.2005 по 04.08.2020 для эксплуатации объектов недвижимого имущества с целью обслуживания дошкольных учреждений. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Впоследствии при разграничении государственной собственности на этот земельный участок право собственности на него было зарегистрировано за Российской Федерацией.

Между управлением, администрацией города Курска и обществом 10.09.2007 подписано трехстороннее соглашение № 13 о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по упомянутому договору аренды.

Дополнительным соглашением от 29.08.2008 № 52 в пункт 6.2 договора аренды внесены изменения, согласно которым в случае возникновения необходимости досрочного расторжения договора арендатор направляет арендодателю уведомление об этом с указанием мотивов. Новая редакция названного пункта договора также предусматривала обязанность арендатора внести арендную плату за пользование земельным участком до момента государственной регистрации прекращения договора аренды.

Изменения в договор аренды, внесенные соглашением от 10.09.2007 и дополнительным соглашением от 29.08.2008, зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии с муниципальным контрактом от 01.07.2008, заключенным комитетом по управлению имуществом и обществом, объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, перешли из собственности общества в муниципальную собственность города Курска.

Право муниципальной собственности в отношении приобретенных объектов недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2008.

В связи с отчуждением объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, общество письмами от 31.07.2008 № 6500-367, от 09.09.2008 № 4700-39 обратилось в управление с предложением о расторжении ранее заключенного с ним договора аренды земельного участка.

Не возражая против расторжения договора аренды, управление сообщило обществу, что такое соглашение будет им подписано только после полного погашения задолженности по арендной плате.

Разногласия сторон по вопросам об основаниях прекращения договора аренды и внесения арендной платы, обусловленных сменой собственника объектов недвижимости, послужили поводом для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что общество, продав объекты недвижимого имущества, в силу требований статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации утратило право пользования соответствующим земельным участком.

Оценивая обоснованность требования управления о взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции указал, что у общества не возникло обязанности по внесению арендных платежей после перехода права собственности на эти объекты к муниципальному образованию «Город Курск» (далее – муниципальное образование).

При таких обстоятельствах суд взыскал с общества 191 893 рубля 29 копеек задолженности по арендным платежам лишь за период с 01.07.2008 по 24.07.2008, то есть до момента государственной регистрации перехода права собственности на упомянутое имущество к муниципальному образованию, а также 10 746 рублей 06 копеек пеней за просрочку их внесения.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции, согласившись с его выводами.

Между тем судами не учтено следующее.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало муниципальное образование, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о расторжении договора аренды.

В удовлетворении требования управления о взыскании с общества арендных платежей за период после возникновения права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества суды отказали правомерно.

Право собственности муниципального образования на здания зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2008, поэтому выводы судов о прекращении обязанности общества по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с этой даты являются правильными.

Читайте также:  Установление факта проживания в Москве более 10 лет

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части удовлетворения требования общества.

Так как фактические обстоятельства, имеющие значение для данного спора, суды установили на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применили нормы права, Президиум считает возможным принять по делу в соответствующей части новый судебный акт.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Курской области от 14.01.2008 по делу № А35-7422/08-С3 и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.04.2009 по тому же делу в части удовлетворения требования о расторжении договора от 21.10.2005 № 78994ю аренды земельного участка общей площадью 11 683 кв. метра с кадастровым номером 46:29:1 03 134:0009, расположенного по адресу: г. Курск, 1-й Ольховский пер, д. 7, отменить.

Обществу с ограниченной ответственностью «Курский завод «Аккумулятор» в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2005 № 78994ю отказать.

В остальной части названные судебные акты оставить без изменения.

ПредседательствующийВ.Н. Исайчев

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09

Текст постановления официально опубликован не был

Как переоформить договор аренды земли

Как переоформить договор аренды земли? Передача собственности от одного владельца к другому, еще можно перефразировать, что смена статуса участка и есть понятие «переоформление договора аренды ». Для оформления или переоформления договора аренды нужно точно удостовериться, что участок имеет границы и кадастровый номер. В противном случае никаких операций с этим участком производить нельзя. В соответствии установлены главой 7 Федерального закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ по договору аренды, владелец обязан предоставить участок в пользование на определенный срок и за обговоренную заранее сумму.

Как переоформить договор аренды земли?

Сам процесс переоформления договора аренды представляет собой внесения изменений в договор владельцем и арендатором с юридической помощью. Не редко возникают непредвиденные обстоятельства, при которых необходимо вносить коррективы в договор аренды. Внесение коррективов необходимо после выхода срока сдачи аренды, или когда арендованная земля (помещение) меняет владельца, по причине вступления в наследство или других. Передача нового или прежнего владельца происходит только в письменном виде.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 555-93-50. Это быстро и бесплатно!

Согласно земельному законодательству, действующему в данное время об аренде земли, что находиться в государственной собственности или местного правительства на срок не больше 5 лет владелец имеет право передать свои права на землю, не задействовав владельца земли, но обязан предоставить письменное уведомление. Владелец (арендодатель) имеет право передачи земли третьим лицам, и вносить свои имения (земли) как вклад в капиталы товариществ (в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Потребоваться помощь при переоформлении договора аренды может потребоваться людям, которые первый раз сталкиваются с такой проблемой. При переоформлении договора аренды можно получить участок земли (строения), находящегося при участке территории в собственность. С марта две тысячи пятнадцатого года вступили в силу новые положения Земельного кодекса России, благодаря которым переоформление договора аренды стало быстрее. В соответствии земельному законодательству в личное пользование модно оформить участки земли и сооружений. Арендодатель (владелец) собственности имеет право приватизировать участок, но соблюдая временные рамки. Земля или же участок земли, приобретенный, до конца октября две тысячи первого года не может быть приватизированным.

Оформление участка земли (строения) может быть произведено в соответствующих условиях:

  • Арендуемый объект должен входить в объединение коммерческого характера;
  • Арендуемый объект должен перейти в собственность объединения не позже даты изменения Земельного кодекса;
  • Арендуемый объект в соответствии с законом должен быть закреплен, за решением членов кооператива на постоянной основе;
  • Арендуемый объект, не должен быть зарезервирован, или изъят для правительственных нужд.

Сам процесс оформления или переоформления аренды не сложный, но требует терпения и умения общаться с арендодателями (владельцами) земли. Основой в процессе заключения договора является в обращении с ходатайством в органы местной муниципальной власти. Когда подведутся итоги и рассмотрятся все документы Земельным комитетом будет вынесено решение о передаче земельного участка в частную собственность. Зачастую процесс рассмотрения ходатайства занимает пару недель.

Существует так же вариант оформления (переоформления) договора аренды земли с администрацией. Если же обращаться в администрацию, то нужно предоставить пакет документации на арендуемый участок. Таких как: кадастровый план арендуемого объекта, и нужно сделать выписку из протоколов общего кооперативного собрания. Для получения кадастрового паспорта необходимо, предоставить решение муниципалитета, справки об отсутствии долговых обязательств. После прохождения всех этих процедур, необходимо обратиться в регистрационные органы с целью постановки земельного участка на учет. В свою очередь регистрационный орган проверит достоверность кадастрового паспорта, и всех остальных документов. Когда поведется тщательная проверка арендуемого объекта, предоставляется кадастровый номер и после получения номера заявитель становиться полноправным собственником.

Процессы оформления договора аренды земли или переоформления довольно много времени и сил отнимают, но благодаря знанию Земельного законодательства процесс станет на много легче. Из-за незнания элементарных тонкостей очень часто делают колоссальные ошибки в подписании договоров. А это сопровождается тяжелыми последствиями в первую очередь для арендатора. Соблюдая все выше перечисленные правила при заключении или переоформлении договора можно избежать ненужных проблем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (800) 555-93-50 (Регионы РФ)
+7 (495) 317-12-91 (Москва)
+7 (812) 429-74-51 (Санкт-Петербург)

Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность

Российское законодательство разрешает строить различные здания не только на собственной земле, но и на арендованных участках. Однако есть ряд нюансов для каждого вида объектов. прежде чем приступать к работам, необходимо уточнить требования, предъявляемые к каждому типу возводимой недвижимости.

Можно ли строить здание на арендуемом земельном участке?

Земельный кодекс РФ (статья 41) разрешает это делать. Но необходимо, чтобы назначение постройки совпадало с категорией земель. По сути, арендатор участка имеет аналогичные права на возведение объекта, что и его собственник.

Единственное препятствие – наличие в договоре аренды пункта, который запрещает капитальное строительство на участке. Все работы следует согласовать с владельцем участка перед началом строительства. Все нюансы нужно прописать в соглашении, чтобы избежать в дальнейшем споров и судебных тяжб.

Какую недвижимость разрешено возводить?

В первую очередь возводимое на арендованной земле строение должно относиться к недвижимому имуществу в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса. Это сооружения, здания, незавершенное жилое строительство, промышленные и хозяйственные объекты. В данном случае важно, чтобы они строились на земле соответствующей категории.

Например, нельзя выстроить жилой дом на землях лесного фонда (о том, каковы особенности аренды лесных участков и водных объектов, можно узнать здесь?). Если же земельный объект сельскохозяйственного назначения, то необходимо согласие собственника (каков порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения?).

Для возведения частного дома необходимо прописать это условие в договор аренды земельного участка (о том, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком, читайте тут). Перед строительством нужно получить разрешение муниципальных властей и получить проект здания (об особенностях аренды земельного участка под строительство жилого дома читайте в отдельной статье).

Однако в силу положений статьи 48 (часть 3) Градостроительного кодекса РФ физическим лицам, строящим дом не выше трех этажей для собственного пользования архитектурный проект составлять не обязательно. Но предприниматель должен непременно это сделать.

Разрешение на застройку выдается на срок 10 лет согласно статье 51 (пункт 19) ГрК. А статья 55 этого нормативно-правового акта регламентирует ввод здания в эксплуатацию. Для сооружений и зданий прочего назначения необходимо составить проект по архитектурной схеме в соответствии с федеральным законом № 169-ФЗ от 17.11.1995 г. «Об архитектурной деятельности».

Разрешается строительство многоэтажных зданий с инфраструктурой. Коммуникации подводятся в соответствии с существующими техническими нормативами. А сам участок для строительства дается в аренду муниципалитетом или частным инвестором.

В договоре аренды может быть указан конкретный срок либо неограниченный.

Разрешается строить на арендованной земле объекты долевого строительства. В этом случае застройщиками являются коммерческие предприятия или жилищно-строительные кооперативы. Их деятельность должна быть застрахована в обязательном порядке. Узнать о рисках при покупке жилья в многоквартирном доме, построенном на арендованном участке можно в этой статье.

Процесс долевого строительства регулируется федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г. Для сооружений технического назначения необходимо получить разрешение у местной администрации и контролирующих органов. При строительстве гидросооружений следует придерживаться норм экологи ческой безопасности.

Для возведения временных зданий разрешение получать не нужно. К таким сооружениям относятся:

  • ангары;
  • бытовые помещения;
  • хозяйственные постройки из модульных блоков.

Если планируется строительство капитального гаража, то потребуется разрешение на строительство. Как правило это сооружения для коммерческого или промышленного использования. Также нужен проект, который согласовывают с БТИ.

  • Если владелец участка согласен на строительство гаража, то узаконить постройку должен сам застройщик.
  • Если объект находится на территории садоводческого или дачного товарищества, то его можно оформить как вспомогательное помещение.
  • В остальных случаях легализация происходит в судебном порядке. Потребуются доказательства, что строение не несет угрозы здоровью и жизни людей, не ущемляет прав проживающих на соседних участках.

Узнайте, как взять в аренду землю под гараж, павильон или киоск.

Как это сделать легально?

Легальность возведения постройки на арендованном участке определяется наличием разрешения на строительство.

Написание заявления

Поскольку закон не устанавливает определенной формы заявления, оно составляется произвольно. Но в нем необходимо указать:

  • ФИО адреса, его должность, организацию/учреждение;
  • сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
  • заголовок документа – «Заявление»;
  • изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
  • сведения об участке земли;
  • характеристика возводимого объекта.

В конце документа указывается список приложений.

Сбор документов

Потребуются такие документы:

  • паспорт заявителя;
  • если получение разрешения на застройку производится через представителя, то ему, кроме паспорта, потребуется нотариальная доверенность;
  • договор аренды земельного участка;
  • схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
  • градостроительный план.
Читайте также:  Срочное переселение из аварийного дома

Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация. Она подлежит экспертизе. Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия. Тогда необходимо документальное обоснование того, что это юридическое лицо может проводить экспертизу.

Подача

Документы подают в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок. Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами многофункционального центра.

Решение комиссии

Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.

Можно ли оформить уже возведённое здание в собственность?

Это можно сделать. Причем тот факт, что земля под этим зданием не принадлежит владельцу недвижимости, никак не влияет на процесс оформления права собственности. Для этого необходимо, чтобы постройка была возведена с согласия хозяина участка. если закон требует разрешение на строительство, оно должно быть получено.

Материальные затраты

Будущему собственнику земельного участка придется понести следующие расходы:

  1. Предоставляемые копии документов необходимо заверить у нотариуса. Стоимость составит 200-500 рублей в зависимости от региона и тарифов нотариальной конторы.
  2. Физические лица уплачивают госпошлину в размере 2000 руб., юридические – 22 тыс. руб.
  3. Передача земли в собственность зависит от ее расположения. В крупных городах это 10-20% от кадастровой стоимости, в местных образованиях – не более 3%. Для городов с населением более 3 млн человек следует ориентироваться на верхнюю границу, т.е. 19-20%.

Кроме этого следует учесть, что до начала строительства в некоторых случаях необходимо получить разрешение. Этот документ обойдется в 15-50 тыс. руб. в зависимости от региона и типа возводимого здания.

Как перевести участок в собственность после оформления недвижимости?

Оформить землю в собственность, когда на нем уже возведено здание, можно как на платной, так и на бесплатной основе. Платно вступают в право собственности, если земельные участки были переданы в аренду после 2001 года. Бесплатная же передача предусмотрена в таких случаях:

  • собственность на объект недвижимости была зарегистрирована ранее 2001 года, а земля в этом время находилась в аренде;
  • договор аренды участка заключен до 2001 года с целью возведения частного дома либо для организации личного подсобного хозяйства;
  • строения переданы физическим лицам в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное пользование;
  • земельные участки принадлежат гаражному, строительному или садоводческому кооперативу.

О том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, можно узнать здесь.

  1. возвести постройку в сроки, указанные в соглашении;
  2. предусмотренным законодательством образом получить право собственности на здание;
  3. с документом, подтверждающим право собственности, обратиться в местную администрацию.

После этого участок переведут в собственность нынешнего арендатора.

Чего стоит опасаться при покупке строения, если оно находится на арендованной площади?

Основной риск в этом случае заключается в том, что новый собственник недвижимости не имеет право купить землю. Он может приобрести лишь право аренды. Но оно может быть ограничено сроком. Нередко подобные строения продают ближе к сроку окончания действия договора.

После этого участок придется освободить, поскольку местные власти не обязательно согласятся по подписание договора с новым собственником. И вообще это производится только через процедуру торгов.

Что же касается соглашения о купле-продажи объекта недвижимости, то если его условия полностью соблюдены, сделка не может быть расторгнута. Следовательно, покупатель просто потеряет деньги.

Еще один нюанс – задолженность предыдущего арендатора по оплате. Это следует уточнить перед приобретением недвижимости (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье). Дело в том, что собственник земли имеет право расторгнуть соглашение после того, как деньги за пользование участком не поступили два раза подряд или больше.

На арендованном участке можно возводить любые постройки. Основное требование – их назначение совпадает с категорией земель. Кроме того, для капитальных объектов нужно получить разрешение на застройку. После того, как здание готово, на него оформляют право собственности. Только после этого разрешается перевести землю из аренды в свое владение. Это можно сделать за деньги или бесплатно – все зависит от конкретной ситуации и того, что указано в договоре аренды.

Переоформление арендованной земли в частную собственность

При долгосрочной аренде земельного участка у арендатора может возникать желание к его переоформлению в частную собственность (например, с целью использования права на преимущественный выкуп арендованного имущества). Однако такое переоформление должно происходить с учётом всех норм земельного законодательства.

Основания для переоформления земли в частную собственность

Официально оформить земельный участок на законных основаниях в собственность можно только в следующих случаях:

  • Если лицо имеет право пожизненного наследуемого обладания на конкретный участок земли (например, он принадлежал супруге(у), детям, родителям). В таком случае права на его обладание переходят по наследству;
  • Если земельный участок был получен от кооператива, завода и лицо обладает правом бессрочного пользования;
  • Если предварительно был заключён договор долгосрочной аренды земельного участка. Для этого договор аренды земельного участка должен быть заключён с исполнительными органами власти (гор-, райадминистрации или органом местного самоуправления).

В последнем случае земельный участок можно переоформить в частную собственность. Процесс этот имеет свои особенности и нюансы, о которых необходимо знать прежде, чем начинать данную процедуру.

Порядок перевода земельного участка в частную собственность

В случаях, когда конкретный участок земли находится в долгосрочной аренде на основании договора, заключенного с муниципальными властями, арендатор имеет законное право на его переоформление в частную собственность, согласно норм действующего Земельного Кодекса Российской Федерации.

Перед началом процедуры переоформления, следует узнать порядок переоформления земли в аренде в собственность и возможность её проведения по так называемой упрощённой системе. Для этого необходимо уточнить, попадает ли конкретный земельный участок под действие закона, регламентирующего применение упрощенной процедуры. Чтобы произвести переоформление аренды в собственность, необходимо выкупить этот участок у администрации по установленной ею цене. Эта цена зависит от множества факторов:

  • региона местонахождения;
  • целевого назначения;
  • прочих факторов, определяемых муниципальным органом.

Для заключения договора купли-продажи необходимо подать в местные органы соответствующее заявление, подготовить пакет документов, дождаться решения, оплатить указанную стоимость и государственную пошлину.

Документы, необходимые для переоформления

В пакет документов, необходимых, чтобы произвести переоформление земельного участка в собственность входят:

  • Заявление о передаче участка земли в частную собственность (форму такого заявления можно получить в том же муниципальном органе);
  • Кадастровый паспорт, с постановкой его на кадастровый учет;
  • Копия договора аренды;
  • Паспорт заявителя;
  • Межевой план;
  • Кадастровый паспорт;
  • Договор основания;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

Для того, чтобы получить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо подать заявку в центр учета земли, на основании которой специалист должен выполнить кадастровую оценку земли (в установленное и оговорённое с арендатором (заявителем) время). При этом он проводит следующие мероприятия:

  • составляет план участка;
  • осуществляет межевание;
  • проводит топографическую съемку.

Затем специалист подготавливает и выдает на руки заявителю техническую документацию. После этого следует опять обратиться в этот центр для постановки участка на кадастровый учет (присваивается определенный номер) и получения кадастрового паспорта.

В некоторых случаях могут потребоваться и дополнительные документы. Например, если одним из собственников земли становится несовершеннолетний ребенок, то требуется разрешение органов попечительства и опеки, которое выдается в письменной форме на определенный срок.

Все документы предаются в регистрационный орган, при этом составляется их опись, регистрация, указывается регистрационный номер и назначается дата выдачи свидетельства о праве на собственность. На руки заявителю выдается соответствующая расписка. Если интересы заявителя представляет доверенное лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность. В срок, указанный в расписке, заявитель предоставляет документы (паспорт, расписку, если необходимо доверенность) и получить свидетельство на право собственности конкретным земельным участком.

На основании поданных документов, муниципалитет или местная администрация уведомляет УФРС о принятом решении, отправив соответствующее распоряжение. Процесс этот достаточно длительный и может затянуться на 3 и более месяцев. Регистрация осуществляется в срок до 10 календарных дней.

Ключевые моменты при переоформлении

Стоимость участка (кадастровая цена) определяется местной администрацией на основании действующих нормативных документов, а также федерального коэффициента. Для того, чтобы провести переоформление земли в аренде в собственность, необходимо наличие оснований – это строение или постройка на земельном участке. Для этого следует внимательно изучить все пункты договора аренды.

Заключительным этапом является оплата госпошлины в размере от 2 тыс. рублей. Документы, подтверждающие оплату (чек и квитанция) необходимо приложить к пакету документации. После этого арендатору (покупателю) выдается свидетельство о праве собственности, на чем переоформление земли в аренде в собственность можно считать законченным.

Договор-основание для переоформления – это договор купли-продажи земельного участка.

Законодательными актами определен перечень земель, которые не подлежат оформлению в частную собственность:

  • имеющие особое стратегическое значение, в том числе воздушное пространство над участком (обычно находятся в ведении СБРФ);
  • земельные участки, которые могут потребоваться Вооруженным силам России, МЧС, ФСБ;
  • земли заповедников, парков, которые имеют определенную культурную или научную ценность;
  • кладбища.

Переоформление аренды в частную собственность дает возможность ее владельцу совершать с ней практически любые сделки: передавать по наследству, продавать, дарить, в общем свободно распоряжаться землей, также защищать свои права при разрешении спорных ситуаций с соседями, местными властями и прочими. Согласно норм действующего законодательства Российской Федерации, каждый гражданин РФ имеет право на оформление земли в собственность на бесплатной основе. В течении жизни, он может воспользоваться им только 1 раз. Все последующие оформления, для физических лиц, которые воспользовались данным правом, будут уже платными, как и для юридических лиц. Однако к такому бесплатному переоформлению не следует ошибочно относить заключение договора купли продажи (поскольку указанный договор по умолчанию не может быть бесплатным).

Выполнив переоформление арендованной земли в частную собственность, ее можно перевести в долевую, совместную или единоличную собственность.

Переоформление земельного участка на другого человека

Полноправный владелец земельного надела может делать со своей собственностью что угодно в рамках закона. Главное, чтобы на объект не был наложен запрет регистрационных действий, обременение. Если собственник больше не хочет пользоваться участком, он может передать своё право третьему лицу. Переоформление земельного участка на другого человека можно сделать на некоторый промежуток времени или навсегда.

Читайте также:  Паспортизация новостройки

Какие бывают способы переоформления

Существует две формы владения: собственность и право пользования. В первом случае владелец земельного участка может заключать любые сделки, их нужно лишь зарегистрировать в Росреестре. Право пользования же накладывает некоторые ограничения в переоформлении: при совершении сделок нужно участие юридического собственника – муниципалитета.

Способы отчуждения прав:

  1. полная передача прав на надел другому лицу: продажа, обмен, дарение;
  2. временная передача: участок можно сдать в аренду, в том числе на длительный срок;
  3. переход права пользования или владения к наследникам;
  4. судебное решение;
  5. размежевание – то есть, распределение одного участка между несколькими новыми собственниками (обычно, родственниками).

Порядок передачи права на землю

Чтобы передать право собственности, можно совершить один из видов гражданских сделок. Условия для этого:

  • в кадастровой палате должны присутствовать сведения об отчуждаемом земельном участке;
  • вне зависимости от того, возмездная планируется сделка или безвозмездная, договор по ней регистрируется в Росреестре. Только с момента регистрации и появления сведений в кадастре о новом собственнике права на объект считаются переданными;
  • договор аренды зарегистрируется в Росреестре только, если арендные отношения длительного характера – не менее года;
  • любая сделка должна быть добровольным решением собственника. Этот принцип закрепляется его личной подписью во всех документах.

Когда нужен кадастровый инженер

Геодезические организации осуществляют работы на местности и составляют межевой план участка. Он необходим:

  • если нет записи в кадастровой палате;
  • перед любой сделкой, если межевой план не был изготовлен ранее;
  • при размежевании;
  • при возникновении споров и вопросов по границам участка.

Кадастровый инженер производит геодезические работы в присутствии лиц:

  • собственника, долгосрочного арендатора или уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности самого участка;
  • этих же лиц, представляющих соседние участки, граничащие с исследуемым;
  • представителя муниципалитета, если это необходимо.

Итог работы – межевой план. Он содержит:

  • техническую информацию о земельном наделе;
  • рисунок-план местности;
  • подписи всех присутствовавших. Таким способом все собственники подтверждают согласие с измерениями и определёнными границами. При отсутствии чьей-либо подписи должно быть объяснение (например, уведомление о вручении заказного письма с приглашением присутствовать на межевании). Передать право на участок бывает крайне затруднительно без необходимых подписей в межевом плане.

Документ, удостоверяющий передачу права

Бумагой, подтверждающей переход прав к новому владельцу, может быть:

  • договор между сторонами;
  • заявление о принятии наследства;
  • завещательное распоряжение;
  • решение суда.

Чтобы оформить передачу права, понадобятся также бумаги на сам участок:

  1. свидетельство о праве собственности (сейчас его роль играет выписка из ЕГРН);
  2. документ, на основании которого право собственности возникло (св-во о наследстве, договор купли-продажи, дарения, решение суда);
  3. межевой план;
  4. акт приёма-передачи земельного надела новому собственнику.

Порядок передачи прав при полном отчуждении

  1. Настоящий и будущий собственник заключают договор. В нём прописываются нюансы передачи, права и обязанности каждой стороны, условия передачи прав, дата и место заключения договора и дата, с которой он вступает в силу.
  2. Составляется подробный акт приёма-передачи.
  3. Документы передаются в Росреестр. Вместе с этим должен быть передан чек на оплату госпошлины за переоформление.

Важно: по закону, если на земельном участке расположен дом, зарегистрированный как объект ИЖС, он должен быть зарегистрирован на нового владельца одновременно с землёй.

  1. Новый собственник забирает свою выписку из ЕГРН с указанием персональных данных и технической информации об участке.

Если земля передаётся в аренду

  1. Заключается договор долгосрочной аренды. В нём должен быть прописан срок не менее 1 года.
  2. Вместе с остальными документами на землю договор передаётся в Росреестр, где регистрируется. С этого момента на землю накладывается обременение на срок, прописанный в договоре.

Если земля отчуждается в пользу родственника

Переоформление земельного участка на родственника может быть бесплатным, если:

  • составлен договор дарения;
  • в сделке участвуют ближайшие родственники: родители и дети, братья и сёстры.

В остальных случаях переоформление облагается госпошлиной.

Передача земли при наличии права пользования

Участки, которые находятся не в собственности, а на праве пользования, передаются другим лицам иными способами:

  1. арендный договор – регистрируется в муниципалитете, которому принадлежит земля;
  2. по наследству можно передать участок с сохранением формы права. Муниципалитет в этом случае достаточно просто уведомить о том, что право пользования перешло к наследнику;
  3. арендный договор после аукциона – возможна передача прав только участникам того же аукциона, занявшим второе, третье и последующие места. Передача третьим лицам, не участвовавшим в аукционе, невозможна.

Чтобы передать право на землю, нужно обратиться в муниципалитет с документами:

  • заявление от обладателя участка;
  • заявление от принимающей стороны;
  • указание основания для передачи прав;
  • подтверждение отсутствия долгов за землю.

Подобный вид передачи права не может быть возмездным.

Заключение

Способ передачи права на земельный участок зависит, в первую очередь, от вида этого права. Если участок находится в собственности, владелец и принимающая сторона могут сами выбрать условия перехода прав. Если есть только право пользования, без вмешательства муниципальных властей не обойтись.

Переоформление прав собственности на землю

Перед тем как переоформить земельный участок при его покупке или получении иным способом, следует определить документы, которые необходимы в том или ином случае. Когда перерегистрация становится результатом сделки между близкими родственниками, желательно рассмотреть несколько вариантов, чтобы выбрать наиболее оптимальный и взаимовыгодный, поскольку для каждого варианта существуют свои нюансы.

Сбор документов

Переоформление прав собственности на землю, соблюдая установленный порядок, требует подготовить заранее следующие документы, независимо от варианта получения объекта недвижимости:

Наименование документовПримечание
Заявление нового владельцаЗаполняется на месте подачи документов
Личный паспорт заявителя, идентификационный кодЗаранее нужны будут копии
Документы, подтверждающие наличие прав собственности у заявителяДоговор купли-продажи, обмена, ренты, дарения, завещание, свидетельство о вступлении в наследство, акт предоставления земли государственным учреждением, справка из похозяйственной книги, прочие
Кадастровый паспорт и планЕсли земельный участок не поставлен на кадастровый учёт и не имеет индивидуального номера, сначала необходимо заняться этим вопросом
Документы о чётких границах территорииПредварительно заказывается услуга межевания земельного участка
Письменное согласие на переоформление квартиры от имени супруга или иных совладельцевОбязательно составляется в нотариальной конторе. При этом если имеются недееспособные или несовершеннолетние совладельцы, понадобится согласие социальной службы или органов опеки соответственно

Требования перерегистрации

Чтобы зарегистрировать новые права собственности, документы, удостоверяющие наличие этих прав и кадастровые документы, — это важнейшие бумаги при подаче соответствующего заявления. Без них переоформить права собственности попросту невозможно. Все приложения к заявлению необходимо подавать в двух экземплярах, то есть оригинал и заранее сделанную копию. После переоформления прав оригиналы будут возвращены владельцу.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

В зависимости от места подачи заявления, его можно заполнить самостоятельно в учреждении, либо это сделает сам ответственный сотрудник, а после проверки заявитель данный документ просто должен будет подписать. Государственную пошлину за предоставление услуг по переоформлению прав уплатить нужно заранее, приложив к пакету документов квитанцию, копию которой также следует сделать.

После подачи заявления следует проследить, чтобы ответственный сотрудник сразу же его зарегистрировал и выдал расписку в получении документов, с их полным перечнем, датой и своей фамилией. Также сразу должна быть назначена дата, когда за готовым свидетельством права собственности можно будет явиться, забрав также все поданные оригиналы документов.

По безвозмездной передаче

Одной из причин переоформления земельного участка является его передача владельцем близкому лицу на безвозмездном основании посредством оформления у нотариуса договора дарения. Это наиболее упрощённый вариант передачи прав, требующий минимального пакета документов, времени и не предусматривающий налогообложения для дарителя, поскольку никакой прибыли последний не получает. Такой способ передачи наиболее актуален между родителями и их детьми, где факт продажи фигурирует крайне редко. Особенно это касается земли, которая используется под сельское хозяйство.

Кроме того, такой вариант переоформления права собственности весьма надёжен, ведь даритель может расторгнуть договор дарения в любой момент, пока одариваемый не завершил процедуру переоформления своих прав. Для одариваемого это также выгодный вариант, ведь он не только становится владельцем земельного участка на безвозмездной основе, но и в случае развода с супругом или супругой это имущество по закону не будет делиться.

Что касается документов, потребуется только паспорт, кадастровые бумаги и сама дарственная, заверенная нотариально.

Родственные связи

Несмотря на то, что вариантов передачи прав собственности на землю с последующим переоформлением множество, когда речь идёт о несовершеннолетних детях, не достигших четырнадцати лет, здесь действует только дарственная. Потребуются документы об отсутствии притязаний на объект недвижимости, подтверждение уплаты налогов, отсутствия залога, невыплаченного кредита, прочих долгов. Необходимо также отметить, что составление договора дарения происходит в присутствии нотариуса, а не только им заверяется, кроме того, присутствовать нужно не только дарителю, нынешнему владельцу, но и одариваемому с его представителями.

Что также важно при переоформлении права на земельный участок, это наличие совладельцев, в том числе и в официальном супружестве. Если один из супругов или иных совладельцев решил совершить какую-либо сделку с объектом недвижимости, должно быть письменное официальное нотариально заверенное согласие каждого участника. Точно также следует быть осторожным, если переоформление участка осуществляется после его приватизации.

После наследования

В случае перехода права собственности по наследованию процедура будет проходить в зависимости от того, было ли оформлено завещание, или раздел имущества происходит по закону. Важно заметить, что переоформить права на нового владельца можно лишь по истечению полугодового срока после смерти предыдущего собственника. Помимо этого срока в данный период обязательно нужно обратиться в нотариальную контору и заявить о вступлении в свои права. Если этого не сделать вовремя, бороться за полагающееся имущество придётся уже в суде.

По истечению шести месяцев от даты смерти наследодателя в реестровую палату для переоформления прав, помимо перечисленных ранее документов, следует прилагать и свидетельство о вступлении в наследство. Если имеется завещание, его также обязательно приложить, вместе с бумагами, удостоверяющими родство с наследодателем, и свидетельство о его смерти. При этом, даже соблюдая установленный законодательством порядок, могут возникать различные споры относительно прав собственности на землю, которые зачастую приходится решать или защищать в судебном порядке, к чему также нужно быть готовым.

Ссылка на основную публикацию