Как добиться переселения из аварийного дома

Расселение аварийных домов в Подмосковье: как добиться переезда из опасного жилья

Аварийными считаются дома, состояние которых угрожает безопасности жильцов. В Московской области действует адресная программа по переселению граждан из аварийного жилья. О том, как добиться признания дома аварийным, что обязаны делать управляющие компании в таких зданиях, а также об особенностях расселения жильцов читайте в материале портала mosreg.ru.

Признаки аварийного жилья

Источник: Орехово-Зуевское информагентство, Александр Каблев

Главное условие для признания дома аварийным – его опасность для жильцов.

Признаками аварийности и непригодности для проживания жилых помещений являются:

– деформация фундамента, стен, несущих конструкций, представляющая опасность обрушения;

– превышение показателей санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических, химических и биологических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение);

– расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами;

– расположение в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях;

– расположение на территориях, близко прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока;

– расположение в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате сложных геологических явлений (пожаров, взрывов, аварий, землетрясений и т.д.);

– выход окон на магистрали с превышением предельно допустимого уровня шума;

– расположение над жильем или смежное расположение приспособления для промывки и очистки мусоропровода.

Такое жилье признается непригодным для проживания при условии, что инженерными и проектными способами, а также восстановительными работами невозможно решить указанные проблемы.

Как добиться признания жилья аварийным

Источник: Фотобанк Московской области

Вынести решение о признании дома аварийным могут районные или городские межведомственные комиссии (МВК). Жильцу для признания помещения аварийным необходимо подать заявление в местную администрацию, при которой создана МВК. Вместе с заявлением следует представить:

– нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

– план жилого помещения с его техническим паспортом.

По желанию можно приложить письменные жалобы собственников (в том числе соседей) на условия проживания, не соответствующие нормам.

На рассмотрение заявления отведен срок 30 дней. Комиссия после осмотра строения может признать аварийными лишь некоторые квартиры в доме, а остальные отнести к категории жилфонда.

Действия управляющей компании в аварийном доме

Источник: Главное управление «Государственная жилищная инспекция Московской области»

Если здание признано аварийным, до момента его расселения управляющие компании должны проводить ремонтные работы для поддержания надлежащего технического состояния общего имущества дома. В соответствии с п. 2.4.3. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.

Что делать при отказе признания дома аварийным

Источник: Фотобанк Московской области, Анастасия Осипова

Если жилье соответствует признакам аварийности, но МВК этого не подтверждает, то можно самостоятельно провести независимую экспертизу технического состояния дома. Для этого надо обратиться в специализированную компанию, имеющую соответствующую лицензию. Заключение экспертизы следует представить в МВК или обратиться с документом в суд.

Дом, признанный аварийным, подлежит расселению и сносу. Бездействие местных властей в данном случае также можно обжаловать в суде.

Переселение или компенсация

Источник: Министерство инвестиций и инноваций Московской области

Жилье, признанное аварийным, включают в специальную программу по переселению граждан. Жильцы могут узнать о внесении в нее своего дома:

При распределении квартир учитывается площадь жилья, которую семья занимала ранее. Для переселения могут предлагать квартиры в новостройках или в домах, построенных ранее. При переселении из аварийного дома невозможно улучшить жилищные условия за счет государства. Однако и на худшие условия переезда соглашаться не следует.

Жильцы аварийных домов могут получить:

– квартиру в другом доме, равноценную предыдущей (в порядке очередности); чаще всего жилье предоставляется в том же населенном пункте (муниципалитете), но по желанию граждан им могут подобрать другое место жительства;

– квартиру большей площади (с оплатой разницы стоимости предыдущего и нынешнего жилья);

– денежную компенсацию стоимости предыдущего жилья.

Как ускорить снос аварийного дома?

– Дом официально признан аварийным. В администрации сказали ждать постановки в очередь (около года). Можно ли как-то ускорить снос жилья? Куда обратиться?

Отвечает адвокат АБ «Матюшенко и партнеры» Валерий Банин:

Только путем обращения в соответствующие органы местного самоуправления или государственной власти. Одновременно следует написать письмо в прокуратуру. Правда, срок ответа на заявления граждан, в соответствии с законодательством, составляет месяц.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Сроки расселения дома фиксируются в специальной программе, которая принимается чиновниками на местах. При этом в законодательных актах этот срок обозначен размыто – «в разумный период». Именно поэтому встречаются случаи, когда чиновники на местах не торопятся предоставлять новое жилье вместо аварийного. Жильцы могут оспорить сроки сноса жилья. Для этого требуется доказать, что проживание в аварийном доме представляет угрозу их жизни и здоровью. Нужно привлечь независимых экспертов для оценки состояния дома, составить подробные акты, после чего передать документы в межведомственную комиссию. Помимо заключения эксперта, также требуется предоставить техпаспорт помещения, план жилого помещения, копии документов, подтверждающих законное владение имуществом. Также рекомендуется приложить жалобы жильцов, их подписи.

Комиссия обязана рассмотреть заявление граждан в течение месяца. Если с вердиктом чиновников жильцы многоквартирного дома не согласны, тогда рекомендуется обращаться в прокуратуру и в суд. Как правило, рассмотрение таких дел в суде составляет порядка трех месяцев. С решением суда можно обращаться к муниципальным властям. Если же и в этом случае предоставление жилья затягивается, тогда можно идти в суд повторно для изменения способа решения суда – то есть получить не недвижимость, а деньги.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Обязанность по расселению многоквартирного дома, признанного аварийным, отнесена к компетенции органов муниципальной власти. При этом расселение аварийного дома, как правило, связано с наличием у муниципального образования бюджета и жилой площади, которую необходимо дать жителям аварийного дома.

К сожалению, на практике довольно часто встречается ситуация, когда в отсутствие средств, необходимых на расселение, или отсутствие достаточного количества квартир аварийные дома, несмотря на критическое состояние и фактическую опасность нахождения в них, существуют в нерасселенном виде довольно долго. При этом обращения и жалобы, как правило, остаются без внимания, поскольку не могут повлиять на увеличение бюджета или квадратных метров, необходимых для того чтобы расселить аварийный жилой дом.

Что же могут предпринять жители, чтобы защитить себя? Ответ очевиден: вам нужны все проявления физической или аварийной опасности. Например, фиксируйте утечку газа или обвал кирпичной кладки, угрожающий жизни, здоровью и безопасности людей. Как только до исполнительной власти региона доходит информация о том, что аварийный дом может стать (или стал) источником непосредственной опасности для окружающих, во избежание уголовной, административной ответственности, а также огласки этого неприглядного факта, чиновники действуют активнее. В этом случае уместно обратиться адресно к главе администрации района, в прокуратуру и, конечно, в СМИ.

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Елена Вожова:

В Российской Федерации существует очередность передачи гражданам жилья для проживания. Так, в первую очередь жилье предоставляется тем гражданам, которые живут в домах, официально признанных аварийными. Если в квартира в аварийном доме гражданин живет по договору соцнайма, после официального признания строения непригодным для проживания жильцу должны предоставить новое жилое помещение. Если аварийное жилье находится у гражданина в собственности, он вправе претендовать на компенсацию со стороны государства (в размере рыночной стоимости жилья) либо другое благоустроенное жилье.

Часто процесс значительно затягивается из-за отсутствия у властей подходящей жилплощади или денежных средств. Для граждан, не готовых тратить время на ожидание, возможны следующие варианты.

  1. Переселение в имеющиеся свободные квартиры. По закону гражданину должна быть предоставлена квартира, по площади и иным характеристикам не уступающая предыдущей. Но в законе не сказано, что это требование распространяется именно на жилую площадь помещения. Нередки случаи, когда жильцам аварийного дома предлагается жилье с большими лоджиями, кладовыми, но маленькими жилыми комнатами, и часто граждане соглашаются на такие условия, чтобы не тратить время на ожидание своей очереди. Также при согласии гражданина, подтвержденного письменным заявлением, местные власти могут принять решение предоставить жилье в другом населенном пункте. Стоит помнить, что и собственник, и наниматель жилья вправе отказаться от переезда в квартиру, уступающую по характеристикам предыдущей. Но часто переезд в то жилье, которое есть на данный момент, решает проблему.
  2. Получение денежной компенсации. Этот вариант подойдет собственникам жилья, которые вместо переселения вправе претендовать на получение денежной выплаты. Если предоставление нового жилья значительно затягивается, есть смысл подумать о получении денежной компенсации, чтобы на эти деньги самостоятельно купить квартиру. Правда, квартира в аварийном доме по объективным причинам стоит дешево, поэтому на покупку равноценной квартиры средств может не хватить.
  3. Обращение в суд. Нередко чиновники затягивают расселение аварийного дома без объективных причин. В такой ситуации собственники и наниматели жилых помещений смогут отстоять свои права, обратившись в суд с иском к представителям власти о предоставлении благоустроенного жилого помещения. Перед посещением судебной инстанции разумно обратиться в органы прокуратуры.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Переселение из аварийного жилья

Срок службы жилья ограничен. Износ технических конструкций, разрушение несущих стен, проблемы с электричеством, газоснабжением и водой могут привести к проблеме аварийности дома. Такие ситуации не остаются без государственной поддержки – людей переселяют в другие районы, а непригодное жилье подвергается сносу. Согласно официальной статистике, с 2002 и после 2019 года расселено порядка 16,36 млн кв. метров, а новое жилье получили 1,06 млн человек.

Однако аварийные дома появляются из года в год. Многие люди слышали о Программе переселения из непригодных жилых объектов, но не знают, каков порядок и условия процесса? Давайте разберем основные этапы механизма расселения аварийных домов в РФ и регионах страны.

Необходимые условия для расселения

Прежде чем расселять аварийные дома, нужно зафиксировать факт опасного состояния объекта недвижимости. Общий регламент прописан в нормах ФЗ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года, а также в статьях ЖК РФ и региональных программах.

Читайте также:  Реестр собственников многоквартирного дома

Ответственный за переселение граждан из аварийного жилья орган – государственная корпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ. Основная задача – найти непригодное жилье, составить список аварийных объектов и определить порядок расселения домов в регионах.

Условия выполнения Программы по переселению из аварийного жилья:

  1. Выделение средств из федерального и региональных бюджетов – в скором будущем планируется переложить основные затраты на муниципальные объединения.
  2. Аварийность дома устанавливают эксперты по ходатайству межведомственной комиссии.
  3. Допускаются плановая и внеплановая проверка объекта недвижимости – в рамках Программы реформирования ЖКХ или по заявлению жильцов старого дома.
  4. Соблюдение принципа «метр в метр» – взамен старой аварийной жилплощади предоставляются квартиры со схожим метражом или чуть большим метражом. Разницу в стоимости фиксируют в отчете: если жилье собственника было дороже, государство доплатит за переселение, а если новое жилье дороже – разницу в цене покрывает уже гражданин.
  5. Переселение в объекты того же района или населенного пункта, например – в пределах Санкт-Петербурга, а не в Саратове или Казани.
  6. Задействование маневренного (резервного) жилищного фонда – временная мера, которая позволяет переждать поиск подходящего жилья.
  7. Возможность выбора: новое жилье или деньги за выкуп аварийного.
  8. Учёт жилой нормы – не менее 18 кв. метров на одного человека (в зависимости от региона проживания).
  9. Возможность обжаловать выбор властей – если граждан не устраивает предоставленная жилплощадь, они могут подать иск о переселении в более подходящий жилой объект.
  10. Принудительное расселение домов – аналогичным правом подачи иска обладают и власти, в том случае, если жильцы отказываются покидать аварийный дом.
  11. Жильцы коммуналок расселяются в отдельные квартиры.
  12. Граждан, снимающих жилье по договору социального найма, переселяют в муниципальные объекты – старый договор расторгают; по прибытию на место наниматель вновь заключает договор соцнайма с администрацией района.

Аварийное жилье имеет отличие от ветхого и пригодного для проживания людей. В частности, износ такого жилья составляет свыше 70%. Жить в доме опасно для здоровья граждан. Восстановить аварийный дом практически невозможно, поэтому в большинстве случаев он подлежит немедленному сносу. Зачастую на его месте строят новый дом, а переселенные жильцы могут заселиться в готовый объект. Сейчас активно практикуется социальная ипотека для переселяемых заемщиков – льготная ставка составляет порядка 5-6% годовых.

Пример:

Семья Черновых проживала в 3-комнатной квартире, общей площадью 80 кв. метров. Жилье принадлежало муниципальным властям, с которыми был заключен договор социального найма. Дом был построен в 1967 году и попал в Программу по переселению из аварийного жилья. Наравне с другими жильцами расселение коснулось и семью Черновых – двоих супругов и маленькой дочки. Однако им была выделена не 3-комнатная жилплощадь. Администрация смогла предоставить только 2-комнатную квартиру с меньшим метражом – 48 кв. метров. Глава семейства обратился с жалобой в отдел по расселению местной администрации. Ему пояснили, что власти гарантируют лишь сохранение жилой площади взамен аварийной. Об улучшении условий для нанимателя и членов его семьи речи не идет. Следовательно, при получении новой квартиры не действует правило предоставления жилья нуждающимся семьям (ст. 57 и 58 ЖК РФ). При этом администрация не нарушила закон, выделив семье квартиру с двумя, а не с одной комнатой.

Порядок и правила переселения из ветхого и аварийного жилья

Итак, как расселяют ветхое и аварийное жилье? Во-первых, далеко не все жильцы непригодной жилплощади получают возможность переехать в новый дом или получить компенсацию. Если граждане не входят в одну из перечисленных ниже категорий – процедура их не коснется.

По правилам, в переселении из аварийного дома участвуют:

  • собственники приватизированных квартир и члены их семьи – на основании правоутверждающих документов и выписки из домовой книги;
  • наниматель и члены его семьи – живущие в квартире на основании договора социального найма с муниципалитетом.

Аварийное и ветхое жилье: как добиться переселения

По последним официальным данным в России порядка 16 млн. кв. м. жилой площади признаны аварийными, из них 10 млн. приходится на жилье в многоквартирных домах. И это только официальные цифры, а, сколько еще ветхих домов, чиновники умалчивают.

К сожалению не все проживающие в старых и разрушающихся домах знают, что в России действует федеральная целевая программа переселения жильцов из старых домов в новое жилье за счет бюджетных средств. Только, для участия в этой программе, необходимо, чтобы жилье получило статус непригодного для проживания. Давайте попробуем разобраться, кто же имеет право на новые квартиры, и какое жилье должно признаваться непригодным для проживания согласно действующему законодательству.

Аварийное жилье

Что подразумевается под термином аварийное жилье? В России критерии жилья, непригодного для проживания, установлены в постановлении Правительства от 28.01.2006г. №47. Как следует из его содержания, основанием для переселения граждан является аварийное состояние жилого объекта, которое представляет определенную опасность для проживания, или угрозу для здоровья людей. Под данное определение подпадают подлежащие сносу аварийные дома.

Пункт 34 этого постановления гласит, что аварийными, непригодными для проживания и подлежащими сносу признаются жилые помещения, которые расположены в полносборных, каменных и кирпичных домах, а также в деревянных и домах, возведенных из местных материалов, которые имеют серьезные деформации несущих конструкций, фундаментов, стен, а также значительный процент биологического повреждения деревянных конструкций, что свидетельствует об исчерпании их несущей способности и потенциальной опасности для людей в силу обрушения здания.

Официально же признать или не признать дом аварийным могут только специальные районные/городские межведомственные комиссии. При этом главным критерием, влияющим на итоговое заключение, является не общий процент износа несущих конструкций объекта, а грозящее обвалом состояние несущих стен, фундамента, основных перекрытий.

Аварийное жилье по закону подлежит обязательному расселению, а вот ветхое жилье власти могут не спешить расселять.

Помните, что орган местного самоуправления должен признавать непригодным для проживания не только муниципальное жилье, но и жилые помещения, находящиеся в собственности жильцов, если они находится в аварийном состоянии.

Следует отметить, что комиссия после проведения осмотра объекта, может признать аварийными только отдельные квартиры в доме, а остальные просто отнести к категории «ветхого жилья». Дело в том, что аварийное жилье по закону подлежит обязательному расселению, а вот ветхое жилье власти могут не спешить расселять.

Ветхое жилье

Главное отличие аварийных и ветхих домов — относительная безопасность проживания, так как последние не грозят жильцам обрушиться в любую секунду. Тем не менее, ветхое жилье также имеет вышедшие из строя несменяемые конструкции, и общий износ таких зданий чаще всего близок или превышает 70%.

Как правило, именно собственники и наниматели ветхого жилья испытывают самые большие проблемы, так как государство их не расселяет, в отличие от аварийных домов, поскольку в ветхом жилье проживать относительно безопасно, по крайней мере, какое-то время, а признавать дом аварийным власти не торопятся.

При этом тут же возникает и другая проблема, во многих регионах существуют постановления, которыми установлено, что проведение капитального ремонта в домах с износом свыше 70% за счет бюджетных средств не предусмотрено.

Вот и получается, что жильцы ветхих домов находятся в «подвешенном состоянии». Власти с одной стороны признают, что условия не соответствующие. Но с другой стороны, так как пока объекты не несут непосредственной угрозы для жизни людей, то расселять или ремонтировать такие дома никто не будет.

Основные признаки непригодности здания для жилья

Давайте все-таки отметим основные признаки, которые позволяют признать помещение непригодным для жилья:

  1. В помещении серьезно превышены основные показатели санитарно-эпидемиологической безопасности по нескольким физическим и санитарно-эпидемиологическим факторам;
  2. Здание расположено в потенциально опасных зонах схода снежных лавин, селевых потоков, оползней, в зонах техногенных катастроф, также на территориях ежегодно затопляемых паводковыми водами;
  3. Дом находится в непосредственной близости от ЛЭП;
  4. Помещение расположенное в многоквартирном доме, получившем серьезные повреждения в результате пожаров, взрывов, аварий, землетрясений, просадки грунтов и прочих геологических явлений;
  5. Если окна квартиры выходят на магистрали, когда уровень шума превышает предельно допустимые нормы;
  6. Помещения, над которыми или смежно с которыми расположено приспособление для промывки и очистки мусоропровода.

Также отметим, что помещение обязаны признать непригодным, если инженерными и проектными методами снизить влияние обнаруженных вредных факторов на здоровье жильцов невозможно.

В свою очередь, не служит основанием для признания помещения непригодным для жилья:

  • отсутствие в доме выше 5 этажей мусоропровода и лифта, если он по причине физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии, и при этом капитальному ремонту и реконструкции не подлежит;
  • отсутствие в 1- и 2-этажном доме централизованной горячего водоснабжения и канализации.

Что надо сделать, чтобы жилье признали аварийным

В первую очередь надо получить заключение специализированной организации о состоянии дома. Если вы проживаете в Москве, то необходимо подать в префектуру округа, в котором находится ваш дом, заявление о признании объекта непригодным для проживания. Приложите к заявлению:

  • копии правоустанавливающих документов на квартиру, обязательно заверенные нотариусом;
  • план помещения,
  • технический паспорт квартиры,
  • также можно приложить заявления или письменные жалобы ваши и/или соседей на несоответствующие нормативам условия проживания.

Чиновники должны в течение 30 дней создать специальную комиссию для обследования всех квартир и технического состояния дома. В эту комиссию обязательно включаются представители пожарной инспекции, санитарно-эпидемиологической службы и других инстанций. Комиссия должна провести комплексную оценку технического соответствия жилого помещения установленным в Постановлении №47 требованиям. После чего специалисты признают жилое помещение пригодным, или непригодным для проживания. Также комиссия выносит решение о признании (или не признании) оцениваемого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Комиссии по результатам исследований должна вынести вердикт: существует ли реальная угроза вашей безопасности, жизни и здоровью. Окончательное решение (акт) должны выдать жильцам на руки в пятидневный срок с момента его составления.

Если комиссия признала дом аварийным и подлежащим сносу, то договоры найма и аренды находящихся в нем жилых помещений должны быть расторгнуты. Отметим, что договоры на непригодные для проживания помещения, могут быть расторгнуты в судебном порядке по требованию любой из сторон.

Читайте также:  Спор с опекой

Также следует помнить, что решение о не признании дома аварийным органами исполнительной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления жильцы могут обжаловать в судебном порядке, если они с ним не согласны.

Если же у вас имеется на руках акт о признании вашего дома непригодным для проживания, а местные чиновники все еще продолжают тянуть с переселением в новое жилье, не теряя времени, нужно обращаться в суд. В иске надо требовать от суда обязать орган исполнительной власти (в Москве это Департамент жилищной политики и жилищного фонда) выделить вам вместо аварийного жилого помещения новое благоустроенное жилье.

В заключении хотелось бы отметить, что возможно скоро ситуация с аварийным и ветхим жильем в нашей стране все-таки изменится. Регионы, конечно, в силу разных причин, в том числе и вследствие ограниченности финансовых ресурсов, отстают в вопросе решения данной проблемы. Однако в столице в начале августа 2011 года была утверждена региональная адресная программа «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда на 2011-2012 годы», на реализацию которой заложено свыше 630 миллионов рублей. Чиновники планируют расселить 467 объектов, в которых проживает 1,316 000 человек.

Если же вы считаете, что ваше жилье также соответствует всем признакам аварийности и не пригодно для проживания, то следует отстаивать свои права. Если чиновники не идут вам навстречу, необходимо провести независимую экспертизу технического состояния дома и обращаться с этим документом в суд.

Как добиться расселения аварийного дома?

Глядя на современные многоквартирные дома, не хочется думать о том, что тысячи людей в нашей стране проживают в таких строениях, которые даже сложно назвать домами. Между тем, по данным Росстата на конец 2011 года в России насчитывалось 20,5 млн. квадратных метров аварийного жилья. Еще почти 80 миллионов – «ветхого». Удельный вес таких жилищ в общем объеме жилищного фонда составляет 3%.

В одном из таких домов, в Костроме, живет наша читательница Елена: «…я живу в очень старом доме. Раньше он считался памятником архитектуры. Теперь я даже и не знаю. Дом был построен примерно в 1800 каком-то году. Скажу кратко – жить не возможно, ничего не работает, все разрушилось. Управляющая компания смеется в лицо и ничего не делает. Помогите…».

Для начала разберемся, что же такое аварийный жилой дом? Не стоит путать его с «ветхим». Главный критерий различия: в первом жить уже нельзя – опасно, а во втором после капитального ремонта или реконструкции еще можно. В связи с этим граждан из ветхого жилья не расселяют.

Основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлены Положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее – Положение), утвержденным Постановлением Правительства РФ №47 от 28 января 2006 года. Согласно нему, дом является непригодным для проживания, если нахождение в нем угрожает жизни и здоровью человека (например, несущие конструкции вот-вот рухнут или сырость с плесенью на стенах и насекомыми под плинтусами).

Кроме того, нельзя жить в зданиях, пострадавших в результате пожаров, землетрясений, аварий или оползней, а также расположенных в потенциально опасных природных и техногенных зонах.

Но считаются пригодными для проживания пятиэтажки без лифта и мусоропровода и двухэтажки без централизованного горячего водоснабжения и канализации, если по степени износа они еще могут эксплуатироваться. Подробнее о критериях аварийности дома в п.п.33-40 Положения.

Итак, по-вашему, дом аварийный. Мы уже рассказывали, как расселяют аварийные дома. Теперь поговорим о том, что сделать, чтобы это произошло?

С 2006 года в России, в рамках национального проекта «Жилье», действует федеральная целевая программа, которой, помимо прочего, предусмотрено расселение аварийного жилищного фонда за счет бюджетных средств. В настоящее время Постановлением Правительства РФ №1050 от 17 декабря 2010 года принята программа «Жилище» на 2011-2015 годы.

Чтобы в нее попасть, нужно, чтобы дом официально признали аварийным. Для этого необходимо:

1. Получить заключение специализированной организации о состоянии дома. Его могут дать различные организации, имеющие соответствующую лицензию. В Москве это, к примеру, ГУП МосжилНИИпроект, ГУП МНИИТЭП. В Костроме – государственное предприятие «Костромаоблтехинвентаризация» (БТИ), Управление Росреестра по Костромской области и другие.

Если БТИ или другая специализированная организация, обследовав дом, пришла к выводу, что признаков аварийности нет, можно обжаловать это в вышестоящем органе. Например, ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» или суде.

2. Подать заявление в администрацию муниципального образования, на территории которого находится дом. В нем вы указываете, что дом по такому-то адресу не пригоден для проживания по таким-то причинам и просите провести оценку соответствия жилого дома Положению.

К заявлению прикладываются копии правоустанавливающих документов на квартиру (договор социального найма или свидетельство о праве собственности), заверенные нотариально, план и технический паспорт жилого помещения, а также заключение специализированной организации. Не лишней будет также вся имеющаяся «переписка» с чиновниками, если вы уже обращались куда-либо с жалобами.

3. Дождаться решения комиссии. Так называемая, межведомственная комиссия по переселению либо уже работает в администрации, либо будет создана в связи с вашим обращением. Возглавляет ее представитель муниципалитета, в ее состав должны входить специалисты Роспотребнадзора, органов инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, пожарной инспекции и других инстанций. Комиссия в течение 30 дней с момента обращения должна обследовать дом, составить акт и вынести одно из следующих решений:

  • пригоден для проживания;
  • нужен капремонт, реконструкция или перепланировка;
  • не пригоден для проживания;
  • авариен и подлежит сносу.

4. Получить распоряжение органа исполнительной власти. В случае признания жилья аварийным и подлежащим сносу, на основании заключения комиссии администрация муниципалитета издает распоряжение, в котором указываются дальнейшие действия и сроки расселения граждан.

Копии заключения комиссии и распоряжения администрации в пятидневный срок направляются заявителю.

5. Справить новоселье.

Однако описанный сценарий – скорее идеальный. На самом деле добиться расселения очень непросто. К примеру, весной в прессе активно обсуждалась ситуация с жилым домом в Ярославле, жильцы которого были готовы объявить голодовку, лишь бы чиновники зашевелились.

Если вашему дому отказываются присваивать статус «аварийное жилье» или сроки расселения затягиваются, не сдавайтесь, отстаивайте свои права. В первую очередь проведите независимую экспертизу состояния многоквартирного дома. В суде это будет основным доказательством того, что степень износа дома и разрушение его несущих конструкций не позволяют больше в нем жить и требуют срочного отселения. Не бойтесь обращаться в судебную инстанцию и тратить деньги на юристов. Положительная судебная практика по таким делам имеется. Кроме того, бывали случаи, когда жильцы добивались расселения через Прокуратуру.

Аварийное жилье – как добиться расселения и получить компенсацию

С течением времени состояние жилого фонда, в котором проживает большая часть граждан страны – ухудшается. Износ коммуникационных систем, несущих конструкций, перекрытий и фасадных плоскостей приводит не только к потере внешнего вида и функциональности жилой постройки, но и к повышенной опасности пребывания в данных сооружениях. С определенного момента государство внедрило программу сноса ветхого жилья, действующую как на федеральном, так и на местном уровне. Региональные власти должны отслеживать состояние жилого фонда, производить оценку степени износа зданий и своевременно обеспечивать граждан другой жилплощадью, взамен признанной негодной к проживанию. На деле, получить подтверждение того, что дом подлежит расселению достаточно сложно, поскольку в законодательстве не достаточно чётко прописаны критерии, отличающие аварийное жилье от ветхих строений, подлежащих реконструкции.

Законодательные нормы

Действия муниципалитетов по внесению жилья в список непригодного для проживания (аварийного) регламентируются Федеральными законами, Жилищным Кодексом, а также действующими в регионе нормами и правилами реализации государственной программы по расселению ветхого жилья. В них излагаются основные критерии для проведения оценки состояния домов, подлежащих изъятию из жилого фонда, параметры их дифференцирования на предназначенные к сносу или реконструкции, рассматриваются варианты предоставления временного или постоянного жилья гражданам взамен утраченного и устанавливаются сроки исполнения этих обязательств.

По степени износа дома подразделяются на два вида: аварийные и ветхие. При этом внешний вид жилья не имеет решающего значения для придания ему статуса непригодного к проживанию. Ключевым показателем будет считаться степень повреждения основных элементов здания, влекущая за собой угрозу обрушения.

Ветхой считается жилая постройка с определенными значениями физического изнашивания конструкций, при которых показатели их прочности и износа меньше или одинаковы с предельно допустимыми значениями, установленными для существующих условий эксплуатации.

Статус аварийного присваивается жилому строению, состояние конструктивных элементов которого несет угрозу безопасности находящихся в нем граждан.

Объекты, подлежащие расселению

Законодательно правом на расселение обладают лица (вне зависимости от формы владения – приватизированное жилье или находящееся в социальном найме), чья квартира/дом официально признаны непригодными к проживанию и подлежащими сносу. Для этого постройка должна пройти оценку специально созданной межведомственной комиссией, принимающей решение о расселении, проведении капремонта или реконструкции. Основываясь на вердикте комиссии, администрация населенного пункта включает здание в реестр ветхого жилья и определяет, целесообразно ли его реконструировать или восстановление невозможно.

Различают следующие категории жилых строений:

  1. Непригодные к проживанию;
  2. Аварийные;
  3. Ветхие.

В первую категорию (непригодных к проживанию) включают:

  • строения, характеризующиеся аварийным состоянием опорных конструкций;
  • дома, получившие статус ветхих;
  • жилье, располагающееся на территориях, имеющих высокий уровень опасности по санитарно-гигиеническим, пожарным и другим нормам, находящееся вблизи промышленных объектов, транспортных и инженерных артерий, а также в зонах со специфическими условиями, подпадающими под запрет на застройку;
  • здания, построенные в небезопасных зонах разработки горных пород (рудники, обогатительные комбинаты), на лавиноопасных участках, зонах возможного возникновения оползней, в местах, ежегодно подтапливаемых паводковыми водами;
  • жилье, которое находится в неблагополучных районах по экологической безопасности (при смещении природного баланса, связанного с ухудшением различных показателей почвы, воды и воздуха);
  • дома с несоответствием качества коммунального обеспечения действующим нормативам (по санитарным, техническим и иным стандартам) при отсутствии возможности их реконструкции.

Постройку могут признать аварийной на основании вердикта экспертной комиссии, обнаружившей при обследовании жилья следующие признаки:

  • деформирование, повреждение или снижение прочностных показателей одного/нескольких фрагментов опорных конструкций здания (фундаментов, стен, несущих перегородок, опорных колонн, перекрытий, а также иных важных элементов);
  • дефекты, возникшие вследствие землетрясений, усадки грунта, сильных осадков, стихийных и техногенных катастроф, если невозможно их устранить с условием обеспечения гарантии безопасности дальнейшего проживания.
Читайте также:  Уступка прав по договору аренды земельного участка

В отношении оценки ветхости строений применяют показатели физического износа, которые определяются с учетом актуальных нормативов. Сейчас ветхость оценивается по таким критериям:

  1. Для построек из камня и кирпича степень физического изнашивания должна превышать 70%;
  2. Для зданий из дерева (или построенных из материалов местного происхождения), а также для мансард и пристроек степень износа не должна превышать 65%.

На данный момент в законодательстве термин «ветхие дома» заменила формулировка «непригодные к проживанию».

Порядок переселения и получения компенсации

Как правило, состояние жилого фонда отслеживается представителями органов, осуществляющих жилищный надзор, которые обязаны в случае обнаружения внешних признаков износа или по заявлениям живущих в доме граждан обеспечить проверку помещений специальной комиссией. Если никаких действий со стороны контролирующих органов не предпринимается, то оценка состояния жилого строения может быть инициирована решением общего собрания, или по личной инициативе одного из квартиросъемщиков.

Чтобы жильцам аварийного дома получить право на расселение, предварительно должны быть выполнены следующие условия:

  1. Проведена независимая экспертиза фактического состояния здания.
  2. Полученные результаты были представлены в межведомственную комиссию, рассмотрены ею и переданы к исполнению администрации населенного пункта.
  3. Муниципалитет, при согласии с выводами комиссии, должен внести здание в список аварийных, поставить в очередь на переселение и уведомить об этом жильцов.

Фактически, расселение дома может происходить только после прохождения всех необходимых законодательных процедур и проведения разъяснительной работы с гражданами. В каждом регионе имеется определенный порядок расселения жильцов аварийных домов. Действующие правила касаются сроков исполнения, порядка проведения выселения, а также предоставления жилой площади или денежной выплаты владельцам квартир.

В зависимости от фактического состояния зданий, внесенных в реестр ветхого жилья, определяется очередность их расселения. Если техническое состояние не позволяет жильцам оставаться в собственных квартирах, им предоставляют временное жилье взамен утраченного, где они могут проживать до тех пор, пока не подойдет их очередь на получение постоянной жилплощади.

Скорость исполнения обязательств по расселению жителей аварийных домов зависит от региона. Если в муниципалитете существует обширный резервный фонд жилья, предназначенный для реализации данной госпрограммы, то период ожидания новой квартиры не будет долгим. Однако, при отсутствии свободной жилплощади, этот срок увеличивается, но не должен превышать указанный в уведомлении на расселение.

То же самое актуально и в вопросе выплаты денежной компенсации собственникам квартир, чье имущество попало в реестр аварийного.

Если предлагаемое в качестве замены жилье или сумма выплаты не устраивает владельцев жилплощади, они вправе обратиться в судебные инстанции для решения возникшего разногласия.

Муниципальное жилье

Владельцам неприватизированных квартир, которые осуществляли социальный найм жилого помещения, муниципалитет должен предоставить при выселении из аварийных домов равнозначное жилье, отвечающее всем требованиям к его благоустроенности. Расселение из ветхих строений носит вынужденный характер и не предполагает улучшения условий проживания, то есть, основополагающим фактором будет площадь утраченного жилья, а количество комнат не обязательно останется сохранным. Наряду с этим может не учитываться соотношение жилой и нежилой площади. Соответственно, предложенная муниципалитетом квартира может иметь меньшее жилое пространство по сравнению с имевшейся.

Предлагаемая взамен жилая площадь должна соответствовать следующим критериям:

  1. Находиться на территории того же муниципального образования;
  2. Иметь площадь, равнозначную утраченному жилью;
  3. Иметь все необходимые коммуникации, отвечающие современным требованиям;
  4. Соответствовать этажности, то есть располагаться, по возможности на том же этаже, что и предыдущая.

Также владельцам муниципальных квартир не предоставляется возможность получить денежную компенсацию за утраченное жилье в виде выплаты его рыночной стоимости.

Если предложенные муниципалитетом помещения не соответствуют прописанным критериям, не устраивают квартиросъемщика, он имеет возможность отвергнуть предложенные варианты и решить вопрос о предоставлении равноценного обмена в судебном порядке.

Собственность

Жильцы, владеющие приватизированными квартирами имеют возможность получить от муниципалитета как новую равноценную жилплощадь, так и компенсацию в виде денежного эквивалента стоимости утраченного жилья.

Согласно общим правилам, прописанным в статье 32 ЖК, приватизированное жилье в МКД, который получил статус аварийного, изымается у собственника путем выкупа. Однако на практике, владельцы могут выбирать, что требовать от муниципалитета – выкупную стоимость квартиры или другое благоустроенное жилье на правах собственности.

Право выбора у владельца возникает в случае, когда:

  1. Его жилье находится в списках программы расселения ветхих построек, реализуемой на региональном уровне;
  2. Органы власти не предпринимают никаких действий для урегулирования вопроса о демонтаже или реконструкции здания.

Выкупная цена

Стоимость жилых помещений в аварийных домах (выкупная цена) рассчитывается исходя из рыночной цены на недвижимость в конкретном регионе и учета сопутствующих расходов. Если владелец приватизированной квартиры предпочтет денежную компенсацию, то при подсчете конечной суммы должны учитываться следующие параметры:

  • рыночная цена недвижимости;
  • траты на подбор другого жилья взамен утраченного;
  • затраты на оформление всех требуемых документов;
  • расходы на организацию переезда.

Нередко при назначении материальной компенсации муниципальные власти стремятся занизить величину выплаты, аргументируя это плохим состоянием изъятого жилья, отсутствием инфраструктуры и т.п. Однако данные обстоятельства не должны влиять на конечную сумму, поскольку приобретенная взамен утраченной квартира должна соответствовать площади и комфортабельности, а не актуальному техническому состоянию предыдущей. В любом случае, при возникновении недоразумений в этом вопросе жильцы могут обратиться в суд (с соблюдением искового срока давности не более 2-х лет).

Какие документы могут потребоваться

Для урегулирования вопроса о расселении владельцам квартир в аварийных домах, прежде всего, необходимо направить обращение в комиссию по оценке жилья, приложив к нему:

  • заявление, составленное в стандартной форме и скрепленное подписями жильцов;
  • техплан дома, включающий сведения о критичности износа его несущих элементов;
  • акты о проведенных ремонтных работах и справки с экспертными оценками помещений, произведенными в течение последних 3-х лет;
  • выписки о результатах санитарных, технических, пожарных и других проверок;
  • копии предыдущих жалоб собственников в различные организации.

Для подтверждения фактов можно приложить к документам фото- или видеосвидетельства, доказывающие ветхость постройки и небезопасность пребывания в ней. На рассмотрение заявления комиссии отводится месяц, по истечению которого должно быть принято решение либо о проведении дополнительных экспертиз, либо о закреплении за домом статуса аварийного.

Сроки расселения

Очередность получения квартир взамен изъятых в основном зависит от реальной ситуации, сложившейся в регионе в отношении жилого фонда, предназначенного для переселения жильцов аварийных домов. Срок расселения устанавливается согласно постановлению местного муниципалитета и регламентируется осуществляемой региональной программой по работе с ветхим жильем. Именно от них зависит, насколько быстро будет происходить процесс сноса ветхих строений.

В силах жильцов ускорить данный процесс при помощи обращения в суд, особо это касается случаев, когда дальнейшее проживание в доме представляет опасность для граждан.

Если дальнейшая эксплуатация аварийного жилья создает реальную угрозу жизни и здоровью, суд имеет возможность обязать администрацию переселить истцов в другое благоустроенное жилье вне очереди. Для вынесения положительного судебного решения должны быть представлены веские доказательства существующей опасности обрушения здания из-за критического износа его несущих конструкций (заключения специалистов и экспертов).

Существует ли вероятность получить две квартиры

Законодательно, основополагающим фактором при расселении аварийного жилья считается площадь ранее занимаемого помещения. Предоставление квартиры на замену носит компенсирующий характер, не направленный на обязательное улучшение условий проживания, а лишь должно гарантировать гражданам отсутствие ухудшения по сравнению с прежними. Поэтому, даже если на жилой площади, предназначенной к сносу, ранее проживали более одной семьи, законодательство не рассматривает вариант предоставления каждой из них отдельного жилья.

Гражданам, которые законным порядком признаны нуждающимися в расширении жилплощади и фигурируют в списке очередников, положена квартира с большей площадью, рассчитанной на основании установленных норм.

Нормы на жилье, предоставляемое взамен аварийного

Жилые помещения, предлагаемые администрацией муниципалитета лицам, чьи дома внесены в план по сносу, должны отвечать следующим условиям:

  • считаться комфортабельными по меркам конкретного населенного пункта;
  • соответствовать общему метражу ранее имевшегося жилья;
  • отвечать принятым требованиям (в Положении о признании помещения жилым прописан ряд непременных условий – обеспечение инженерными системами, лифтами (при высотности более 5 этажей), теплоизоляции помещения, освещенности, а также требования к высоте потолков в комнатах, наличию естественного освещения, к уровням шумо-, виброизоляции, электромагнитного и радиочастотного излучения);
  • находиться на территории данного населенного пункта.

Владельцы квартир в домах, предназначенных к сносу, вправе претендовать на жилплощадь, которая по техническим показателям и степени комфортабельности не уступает предшествующему. Также оно должно располагаться в том же районе, что и предыдущее, а предоставление жилья в другом муниципальном образовании возможно только по согласованию с самим владельцем.

Если предлагаемое помещение не отвечает необходимым условиям (применительно к данному населенному пункту) или не устраивает владельца по иным причинам, он может отказаться от предложенного варианта и обратиться с претензией в суд.

Выселение из аварийного жилья на период ремонта

Решением комиссии здание может быть признано ветхим (не аварийным) и подлежащим капремонту или реконструкции. В таком случае ни материальная компенсация, ни предоставление жильцам другой жилплощади на постоянной основе не предусмотрены.

Однако на время проведения реконструкции может понадобиться выселить проживающих в здании людей. На такой случай в каждом муниципалитете существует так называемый маневренный фонд жилья, находящийся в ведении администрации и используемый ею для временного размещения граждан. По окончанию ремонтных работ владельцы квартир возвращаются обратно.

Состояние жилья, включенного в маневренный фонд муниципалитета, может не соответствовать критериям, установленным для помещений, предоставляемых в качестве компенсации за выселение из аварийных домов, поскольку предполагает только временное пребывание. В любом случае, решение о переезде в предлагаемое жилье принимается самими квартиросъемщиками (в качестве альтернативы может рассматриваться отъезд к родственникам или отказ от выезда из ремонтируемого здания).

Несмотря на то, что постановление о расселении аварийного жилья действует уже не первый год, дома продолжают ветшать и людям приходится ждать своей очереди на переселение достаточно долго. В настоящее время госпрограмма подвергается изменениям, которые вступят в силу с сентября 2019 года: планируется внести поправки в перечень признаков для признания домов аварийными, а также скорректировать порядок предоставления квартир собственникам недвижимости в таких домах. Нововведения коснутся прав граждан на бесплатное получение жилья взамен утраченного – теперь предполагается, что государство будет субсидировать лишь часть стоимости квартиры (однако это не коснется домов, включенных в список ветхих до 2018г.).

Ссылка на основную публикацию