Имеют ли право дольщики без определенной судом доли в натуре вселиться в квартиру

Вселение на долю в квартире

Доля в квартире– малая, проблема – – большая

Основная часть квартир в нашей стране имеет несколько собственников. Многие живут бесконфликтно и у них все хорошо. Сложности, в основном, возникают когда совладельцы долей в квартирах не могут договориться. Кто-то из них начинает чинить препятствия своему сособственнику в пользовании его долей квартиры, другие принимают вполне честное и справедливое предложение вместе продать всю квартиру и разделить деньги соизмеримо долям в квартире . Игнорируют, в основном, такую позицию те собственники общедолевой собственности , которые оказались в квартирах.

Они прекрасно понимают, что их сосед, который живет со своей семьей в отдельной квартире, реально не станет заселяться на свою долю в общедолевой квартире, чтобы пожить в коммуналке. Обещаниям о том, что они готовы выкупить или продать квартиру , перейти на совместное пользование и тд. не будет конца. Их все устраивает, они, имея долю в квартире, пользуются всей квартирой и им незачем ухудшать свои условия проживания. Что же делать и как с этим бороться? Это тема нашего сегодняшнего разговора.

Если доля в квартире не значительна

Чем отличаются незначительные или малозначительные доли в квартире ?
Незначительная доля в квартире составляет менее 25% от общей площади квартиры, но не может быть выделена в изолированную комнату, доля в квартире должна быть меньше самой маленькой изолированной комнаты.
К примеру, 1/4 доля в однокомнатной квартире значительная, но уже 1/5 доля, в той же однокомнатной квартире, является уже незначительной долей квартиры.
А вот 1/5 доля в четырехкомнатной квартире считается значительной в случае, если она по размеру больше, чем маленькая изолированная комната.

Незначительную долю в квартире сособственники могут и имеют полное право через суд выкупить в принудительном порядке у выделяющегося собственника, а значительную долю в квартире выкупить у сособственника принудительно нельзя, гораздо проще выиграть судебный иск о вселении на такую долю.

Везде сказано, что собственник имеет право пользоваться своей долей квартиры. К глубокому сожалению, на вопрос: «Что это все значит?», – конкретного ответа никто не дает.
Можно ли, к примеру, жить на доле квартиры , составляющую одну сотую от всей квартиры? Ситуация с этим вопросом очень непонятна и абсурдна, просто какой – то юридический казус, лазейка в законе или чья – то намеренная недоработка.

Жить на малой доле физически невозможно, а выиграть судебный процесс можно. Продать возможно совершенно любую долю квартиры , все зависит от цены. Цена должна быть адекватная, на каждую долю в квартире есть свой покупатель. Надо также не забывать, что если доля в квартире, неважно какого размера, является единственным жильем, то другой стороне невозможно данную долю в квартире принудительно выкупить.

Другими словами, если чья – то доля в квартире будет составлять 1 кв. метр и у него не будет другого жилья, кроме этого метра, суд не сможет ничего истребовать и лишить данной, малозначительной доли в квартире . Хозяин такой долевой собственности, как ни парадоксально это звучит, может заселиться и проживать на своей собственности, хотя вроде бы фактически жить на ней невозможно. Абсурд, конечно, но все это вполне законно .

Доля в квартире:договориться можно всегда

Допустим, кто – то получил по наследству долю в квартире или получил в дар, а его сособственники не пускают в квартиру на его собственность, выкрикивая через дверь, что только по решению суда его впустят. Что же делать в такой ситуации?

Существует несколько вариантов:
1. Пытаться путем переговоров договориться с другим собственником квартиры.
2. Заселиться в квартиру. Можно в суд подать иск о вселении, но, скорее всего, дело будет проиграно.

Суд, исходя из того, что доля в квартире малозначительная, откажет во вселении. Можно также потребовать компенсацию. Но оппонент, к примеру, заявит что денег у него просто нет. Тогда нужно будет предъявить иск о нечинении препятствий в пользовании, такое дело практически всегда выигрышное.

.Конституция РФ гарантирует право человека пользоваться своим имуществом. Даже если это всего несколько квадратных метров.

3. Ну а если нет ни желания, ни сил, ни возможности и Вы хотите забыть про все это как страшный сон, конечно, стоит продать долю в квартире . Конечно, продать долю в квартире намного сложнее, чем продать квартиру , да и откровенно говоря, продана доля в квартире будет с не малым дисконтом, но, в любом случае, это лучше, чем подарить её «соседям».

Доля в квартире стоит не более 50% от той цены, которую Вы смогли бы получить при продаже совместно всей квартиры.

Долевая собственность оформляется конституцией

Самый главный документ в любом государстве – Конституция.
В Конституции Российской Федерации есть статьи, которыми нужно пользоваться при возникших такого рода трудностях.
Статья 35.
1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.

Статья 25.
Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Гражданский Кодекс РФ – статьи 249, 250, 252. Там сказано, что собственники по взаимному согласию пользуются, распоряжаются, владеют тем имуществом, которое у них есть. А если они не достигли согласия, то проблема решается уже в судебном порядке.

Доля в квартире: раздел

Наиболее часто проблемы с, долевой собственностью появляются в результате раздела имущества между наследниками или бывшими супругами. Люди умирают, разводятся, образовываются новые семьи. Вместо первоначальных собственников появляются их наследники и не редко возникают конфликты. И вполне обычная доля в квартире сразу становится проблемной долей в квартире.

При появлении новых собственников доли в квартире сразу возникает вопрос: “Как этой долевой собственностью и квартирой пользоваться?” Конечно, прекрасно, когда новые и старые владельцы долевой собственности договорятся полюбовно: определят компенсацию за долю в квартире, продадут квартиру совместно и поделят деньги или просто будут спокойно и мирно проживать в общедолевой квартире.Очень жаль, но наследники ,зачастую, не могут или не хотят договориться. Какие-то владельцы доли в квартире более наглые и бойкие, ставят к примеру металлическую дверь, меняют замки и не пускают своих сособственников.

Вот они и есть к слову настоящие рейдеры, а не те, кто, пусть даже и с болгаркой в руках, пытается попасть на свою собственность и не важно как она ему досталась, если не правомерно, то это дело следственных органов, а не окопавшегося и забаррикадировавшегося соседа, который как на митинге выкрикивает: « Помогите, спасите, рейдеры собственности лишают»,- а сам без зазрения совести пользуется чужой собственностью и ущемляет права, гарантированные Конституцией РФ, всем без исключения.

Что же делать в том случае стороне которая не может попасть в квартиру, если сособственник, уверенные в своей безнаказанности, препятствуют его доступу в квартиру и не хотят вступать в диалог и договариваться? Одна из дорог, конечно, в суд.

Доля в квартире: вселяемся через суд

Обратитесь в суд с иском о признании Вашей доли в квартире малозначительной и принудительном выкупе её другим сособственником с выплатой компенсации. Статья 252 часть 4 ГК РФ . Суд постановит признать собственником того, у кого большая доля в квартире и обяжет его выплатить компенсацию другому сособственнику.

Сколько стоит доля в квартире зависит от многих факторов: доли, цены самой квартиры, размера доли и размера комнат в данной квартире, наличие несовершеннолетних, количества сособственников. Оценщики и риэлторы считают доли в квартирах с очень ощутимым дисконтом.

В такой ситуации немало зависит и от самого судьи. Практически всегда оценщики оценивают долю раза в два дешевле, чем она стоит, где все собственники договорились и совместно продают квартиру.
И судьи соглашаются или вынуждены соглашаться с данной оценкой. Хотя это в корне не правильно. Такая, по мнению юристов, в России сложилась печальная практика. Получается, что тот, кто выкупает, не согласился полюбовно договориться и тем самым в итоге выкупает долю в квартире у своего сособственника в два раза дешевле. Разве это справедливо? И кто настоящий рейдер?

Статья 209 Гражданского кодекса РФ гласит о том, что гражданин вправе пользоваться своим имуществом (долей в жилом помещении), жить там, хранить свои вещи, а другие собственники долей в этой квартире не вправе им мешать. Конечно, Вы можете в суд подать иск о защите нарушенных прав. Но полной гарантии, что истец выиграет такое дело, нет. Сложившаяся на сегодняшний день судебная практика подсказывает немного другой выход из данной ситуации.

Надо подать иск о нечинении препятствий в пользовании квартирой, вселении, обязании передать ключи и т.п. Такое дело, однозначно, выигрышное. Плохо только то, что данное дело может затянуться на год и более, а все это время другой собственник доли в квартире будет пользоваться всей квартирой, а Вы снимать жилье или жить на вокзале.

Может получиться и так, что и после того, как суд вынесет решение в пользу ущемленного сособственника, выяснится, что данное судебное решение не получается исполнить. К сожалению, в случае неисполнения судебного решения о вселении в квартиру, судебные приставы могут всего лишь оштрафовать окопавшегося сособственника и других реальных рычагов давления для исполнения судебного решения у него по нашему законодательству нет.

А самое смешное, что после удачного вселения, вполне может случится так, что замок снова поменяется и уже знакомый до боли полугодовалый процесс, придется начинать заново.
Таково несовершенство закона в данном направлении, в случае, если судебное решение было уже исполнено и истца принудительно вселили в квартиру, а сособственник вновь его выгнал, судебный пристав не сможет помочь. Таков закон. Прежнее судебное решение уже исполнено, а если конфликт снова возник нужно опять пойти в суд и заново подать иск. Более подробдо можно прочитать здесь .

Доля в квартире – защити себя сам

В соответствии со ст.ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем самозащиты своих прав. Собственник совершенно любой и даже малозначительной доли в квартире, в том случае, если окопавшийся сособственник – «рейдер», забыв, что ему не принадлежит вся квартира, а только её часть, не дает вам ключи, то, опираясь на закон, Вы можете взломать дверь.

В этом нет никакого самоуправства, как говорят некоторые адвокаты представляющие сторону “окопвшихся” сособственников, пытающиеся втянуть в судебный процесс. Адвокаты деньги берут не за результат, а за судебный процесс и проведенное в суде время.

Гражданин, которому по закону принадлежит доля в квартире, вправе поступить именно таким образом, так как другой сособственник – “рейдер” не впускает его в квартиру, чем нарушает его право, пользования жилым помещением.

Надо только не забывать о пределах самозащиты. Способы самозащиты гражданских прав должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения ст. 14 ГК РФ. Сломать замки, засовы, двери вполне можно, взрывать дверь нельзя. Крушить в квартире чужую мебель также нельзя.

Читайте также:  Могу ли я обжаловать Апелляционное определение областного суда?

Вполне естественно что сломать замок в двери собственнику, будет совершенно соизмеримо нарушению того кто не пускает одного из собственников в его квартиру и не будет выходить за пределы действия требуемого для того чтоб присечь данное нарушение.

Ему пришлось сломать замок и если надо дверь, лишь в следствии того что “сосед”, самовольно установил замки на общую дверь и не дал ключи. Только по этому были сломаны замок или дверь, которые препядствовали законному праву пользования жилым помещением.

Представьте как нелепо будет звучать заявление в полицию в котором будет написанно:”. я не впускал в квартиу своего сособственника, потому что я считаю что пользоваться всей квартирой могу только я, а он несмотря на это сломал замок, который я купил и установил на входную дверь в квартиру которая принадлежит в долевой собственности мне и моему сособственнику, которого я не пускал. ” Забавно, не правда ли? Дверь кстати тоже принадлежит в долях соизмеримых долям в квартире.

Доля в квартире – моя собственность

Чтобы в дальнейшем не было недоразумений перед походом с «болгаркой» к дверям квартиры, собственнику доли в квартире, как говорят некоторые «ходоки», стоит совершить эти действия.

Предоставить оригиналы своих правоустанавливающих документов на долю в квартире, в местном отделении полиции. Поставить их в курс письменно о том, что Вы ничего незаконного не собираетесь делать. Что согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Напишите заявление в дежурной части ОВД района о том, что сособственник – «сосед» окопался и не впускает в квартиру, которая такая же Ваша, как и его и только поэтому, Вам придется взломать дверь.

Обязательно упомяните 14 статью ГК, позволяющую осуществить самозащиту. В конце заявления, обязательно напишите, что Вы просите объяснить и разъяснить другому участнику долевой собственности о недопустимости с его стороны противоправных действий, направленных на препятствия и недопущения в квартиру Вас, такого же собственника, как и он.

После данной процедуры, как утверждают «знатоки», вполне можно вскрыть дверь и заносить свои вещи.
Зная, что по поводу самостоятельного вселения написано заявление в полицию от пострадавшего сособственника, обычно дежурный звонит участковому и просит его там поприсутствовать, чтобы не было мордобоя или вообще не реагирует на такой звонок. Стоит также, как говорят, отправить телеграмму на имя окопавшегося сособственника с Вашим требованием предоставить ключи от квартиры, находящейся в общей долевой собственности.

Лучше послать их несколько. Возьмите обязательно на телеграфе заверенные копии текстов телеграмм и копии уведомлений о вручении. Имейте это на руках при вселении в общедолевую квартиру. Копии же приложите к заявлению в полицию. Это также будет служить доказательством, что «злодей» проигнорировал их и намеренно воспрепятствовал осуществлению прав собственника.

Да и для вскрытия двери можно пригласить сотрудников МЧС. Вызов будет стоить 3-4 тысячи рублей и за 10 минут будет вскрыт практически любой замок. После всего этого «противник» будет опасаться выходить из квартиры, куда его также, как и он когда – то, тоже могут не пускать. Возможно, такие действия с Вашей стороны будут более продуктивны, чем попытка проведения переговоров через замочную скважину.

Имеют ли право дольщики без определенной судом доли в натуре вселиться в квартиру

Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

Раздел дома

Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность – предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ – виды судебных споров

Споры между участниками долевой собственности в квартирах – это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

Займ под залог доли квартиры

Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения – содержание под стражей.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

Вход на сайт

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ

Если Вас не пускают в квартиру – думаете, суд поможет?

История пятая

Вот у Вас появилась доля квартиры с проблемой. Например, она досталось по наследству или даже в дар. Однако другой собственник даже разговаривать с Вами не собирается, что уж говорить про ключи от входной двери, которые он Вам тоже не даёт. Продавать квартиру и отдавать деньги Вам за Вашу долю он тоже не хочет.

Вы думаете, суд Вам поможет? Давайте рассмотрим такую ситуацию…

Доля квартиры с проблемой? – обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86

В наше время совсем не редкость, когда в квартире два или более сособственников, а между ними конфликт и кто-то кого-то в квартиру не пускает. Милиция не вмешивается, и её сотрудники говорят: «Идите в суд». Если силы у собственников долей в квартире равны, то ещё возможно какое-либо противостояние. А если нет? Вот один другого тогда не пускает – что слабому делать?

Первый путь, который Вам расскажет любой адвокат, это подача иска в суд о нечинении препятствий в пользовании квартирой и вселении.

Однако отмечу, что Вы можете и сами, не обращаясь в суд, взломать дверь в квартиру и вселиться. И никто не может сказать, что это самоуправство. Хотя если обороняющийся в квартире вызовет милицию, то приехавший наряд предложит Вам отложить вскрытие двери и опять же идти в суд. В этом случае нужно правильно разговаривать с сотрудниками милиции. А, кроме того, мы говорим о случае, если у Вас нет такой физической или моральной силы, чтобы вот так взять и вселиться и жить в квартире.

Поэтому Вы идёте в суд. Дело такое, безусловно, выигрышное и суд месяцев через шесть, а то и через год выносит решение в Вашу пользу. Потом судебный пристав-исполнитель Вас вселяет. Ну а потом Вы будете жить в этой квартире в постоянном конфликте. Но пройдёт месяц, Вы возвращаетесь с работы, а замок опять заменён и у Вас нет нового ключа. А собственник другой доли говорит, что Вас больше не пустит.

Что же делать? Милиция? Милиция опять Вам предложит обратиться в суд, либо идти к судебному приставу-исполнителю по старому исполнительному листу.

Вы тогда бежите в службу судебных приставов-исполнителей. Приёмный день в Москве в службе судебных приставов-исполнителей – понедельник и четверг. Поэтому бежите Вы туда в соответствующий день, т.е. до этого дня где-то живёте в другом месте.

А там отвечают, что исполнительное производство о Вашем вселении в квартиру уже закончено, о чём имеется соответствующий акт, что Вас уже вселили. Говорят, что это новое обстоятельство и предлагают вновь идти в суд. Перед Вами опять перспектива выигрышного суда, которое Вы опять получите через полгода или год. Но от такого расклада хорошо только Вашему адвокату, который может взяться за Ваше «выигрышное» дело во второй раз. Ведь это его работа…

Некоторые знают, что они могут принудительно через суд требовать выкупа у других сособственниками их долей по рыночной цене. Да, это так. Но только если речь идёт о незначительной доле. Доля квартиры считается малозначительной, если она составляет менее двадцать пять процентов от всей квартиры. Ниже я приведу текст ст. 252 ГК РФ, где это установлено.

По закону и существующей практике, если доля квартиры превышает двадцать пять процентов от общей площади квартиры, то такую долю уже нельзя принудительно выкупить.

Третий путь, это попробовать требовать в судебном порядке принудительной перепланировки для дальнейшего определения порядка пользования. Но это иногда верный путь для больших квартир, где три и более комнат. А если речь идёт об однокомнатной квартире или даже двухкомнатной квартире со смежными комнатами? В таких квартирах перепланировка невозможна. А что касается больших квартир, то и здесь нужно смотреть индивидуально и не всё так просто. Вообще перепланировка жилых помещений дело сложное, связанное с большим количеством согласований. А здесь ещё спор с другим собственником.

Ну и в завершение скажу, что принудительный размен квартиры, которая находится в долевой собственности, тоже не возможен. Можно только делать принудительный обмен квартиры по договорам социального найма, а не квартиры, которая находится в собственности. Да и такое дело очень непростое, т.к. нужно ещё найти вариант для обмена, что в наше не советское время уже не просто. Например, риэлторы не берутся. Хотя тема принудительного обмена муниципальной квартиры тема для другого разговора. Наша тема – проблемная доля квартиры.

Хотя ещё один важный вопрос, который многие задают: раздел лицевых счетов сейчас тоже не делают в связи с принятием нового ЖК РФ. Да и опять же это было возможно только для неприватизированных квартир.

Поэтому, если у Вас есть такая проблемная доля в квартире, а Ваши права нарушены другими собственниками, а Вы не можете отстоять свои права, оперативно взламывая двери и бодро участвуя в кастрюльных сражениях, то суд Вам не поможет.

У Вас есть проблемная доля квартиры? – обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86

Гражданский кодекс РФ

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

адвокат А.В. Ежов © МОО “Правовая защита”

Читайте также:  Кто должен сделать капитальный ремонт муниципального жилья

Судом теперь запрещено выселять тех, у кого маленькая доля в общей собственности

В ерховный суд запретил вселять в квартиры тех, у кого маленькая доля в общей собственности

Нельзя вселять в квартиру тех собственников, у кого очень незначительная доля в этом жилом помещении. Такое, почти сенсационное заявление сделал Верховный суд. Трудно подсчитать, интересы какого числа собственников жилья касается это определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Оно было вынесено по результатам пересмотра одного “долевого” спора собственников маленькой квартиры, но явно касается, как говорят юристы – “неограниченного числа лиц”.

Важность этого решения высшего суда заключается в том, что сегодня огромное число граждан владеет долями в квартирах. У кого-то доли солидные – в одну или несколько комнат. А вот у кого-то доли такие мизерные, что на подобной собственности с трудом можно поставить ногу. И тем не менее “микроскопические” собственники долей требуют от судов вселения на “свою территорию”, что суды по всей стране исправно делают. В результате квартиры превращаются в некие “вороньи слободки”, в которых не могут жить ни старые, ни новые жильцы. В итоге выживает сильнейший из собственников. И это не всегда тот, у кого больше прав. Верховный суд РФ, пересмотрев одно такое дело, дал четкие указания на нормы закона и разъяснил, в каких ситуациях граждан-собственников долей можно вселять в квартиры, а в каких – нет.

Итак, в один из судов Московской области обратилась женщина. Истица была собственником доли в квартире, как и ответчица. Правда, у истицы была одна сороковая часть доли, а у ответчицы – одна вторая. Спорная же квартира представляла собой небольшую однокомнатную квартиру. Местный суд пошел навстречу истице и велел другой стороне вселить даму в квартиру. Областная инстанция с таким вердиктом полностью согласилась.

Ответчица, которую обязали подселить к себе собственницу одной сороковой доли, дошла до Верховного суда. А он, перечитав дело, заявил: местный суд нарушил закон, и ответчица правильно не согласилась с вынесенным вердиктом. Что показало изучение дела? Истица зарегистрировалась в квартире буквально накануне подачи иска. Ответчица же жила в ней давно.

Районный суд, пойдя навстречу собственницы одной сороковой части квартиры, рассуждал следующим образом.

Истица, по его мнению, правильно просит вселения, так как по Жилищному кодексу (статья 30) она – один из сособственников и “обладает правом владения, пользования и распоряжения помещением”.

Такой вывод Верховный суд назвал нарушением норм материального права. И вот почему. В Жилищном кодексе сказано, что объектом жилищных прав является жилое помещение. Они бывают трех видов (статья 16 Жилищного кодекса). Это дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.

По статье 30 Жилищного кодекса собственник может владеть и распоряжаться своей собственностью. Но в нашем случае таких собственников у однокомнатной квартиры – четверо. Значит 30-я статья ЖК, на которую сослался местный суд, тут в одиночку неприменима. Надо воспользоваться плюс к этой статье еще и другой статьей, заявил Верховный суд. Это 247 статья Гражданского кодекса, в которой говорится о долевой собственности. Но районный суд об этой статье забыл.

Дело в том, что в 247-й статье говорится, что распоряжаться долевым жильем можно лишь по согласованию собственников. И если такого согласия достичь не удалось, то надо идти в суд.

Самое интересное: в нашем деле такое судебное решение собственников долей в однушке было. Истица, она же владелица одной сороковой части, и ее сын, также владелец небольшой доли, уже ходили к мировому судье с требованием определить порядок пользования жильем. Но мировой судья им отказал, справедливо заметив, что их доли так малы, что выделить им в пользование изолированную часть жилого помещения невозможно, и в иске им отказал. Почему тогда районный суд проигнорировал это решение мирового судьи, остается загадкой.

Верховный суд подчеркивает – вынося решение в пользу собственницы с маленькой долей, местный суд не принял во внимание то, что в пересчете на квадратные метры ее часть жилой площади – 0,5 квадратных метра и выделить их в натуре невозможно ни при каких условиях.

В итоге сложилась ситуация, когда объект спора – однокомнатная квартира – просто не может быть использован всеми сособственниками без нарушения прав собственности того, чья доля самая большая.

Вот важная мысль Верховного суда – “Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли и соглашения собственников”.

И вывод – раз мировой судья уже отказал истице в определении порядка пользования однокомнатной квартирой, то у районного суда просто не было оснований удовлетворять иск этой же дамы о вселении.

Но и это не все, сказал Верховный суд. Главное, на его взгляд, нарушение – это попрание прав других граждан. Ведь гарантированное Конституцией право гражданина на выбор места жительства не должно приводить к нарушению прав других граждан. Тем более что спорная жилплощадь никогда не была местом жительства истицы, в отличие от ответчицы, которая не только владеет большей частью квартиры, но и долгие годы там живет, не имея другого угла.

И вот резюме Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда со ссылкой на закон. «Не допускаются осуществление гражданских прав, исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Это статья 10 Гражданского кодекса РФ.

Верховный суд подчеркнул, что изученные им обстоятельства дают основания расценивать действия истца – хозяйки половины квадратного метра в квартире, требующей вселения, как злоупотребление правом. Так как ее действия могут привести к нарушению прав ответчицы, которая владеет половиной квартиры.

Верховный суд отменил все предыдущие судебные разрешения и велел перерешать дело. Московский областной суд в итоге отказал истице.

Как вселиться в квартиру, если дольщик против.

ID: 6944195

У меня следующая ситуация: у меня 1/2 доли в двухкомнатной квартире, у сестры 1/3 и 1/6 – у брата. Мы с сестрой не проживаем в квартире и не имеем доступа. Отношений с братом, который там проживает – не поддерживаем.

Мы хотели бы продать всю квартиру целиком, а деньги поделить пропорционально выделенным долям, но брату это не нужно и он против.

Мы хотели бы вселиться в квартиру и занять место пропорционально нашим долям, а после этого продолжить переговоры. Можно ли это сделать и как?

Можете. В судебном порядке. Иск о вселении, называется. Самым оптимальным решением будет обращение в адвокатскую контору.

На моей памяти был суд, который не удовлетворил иск о вселении собственнику 1/6 доли, т.е. отказал в праве пользования квартирой этому дольщику, признав 1/6 долю незначительной.
Погуглите “признание доли в квартире незначительной и принудительный выкуп доли в квартире”. Шансы на успех Вашего конкретного дела оценит адвокат.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Силовым методом, например.Но для этого нужна “группа поддержки”, которая “внятно и доходчиво” разъяснит Вашему брату, что Вы с сестрой такие же собственники и всякие его козни в виде замены замков и прочее- будут наказуемы. и даже можно уточнить- как..
Суд- дело хорошее, но что Вы будете с сестрой делать , если он банально также будет не пускать вас и после решения суда, которое, однозначно, будет, в Вашу пользу? С полицией зайдете, но как выйдете- заменит замки или оставит ключ в замке и вам снова не попасть. Полиция 2 раза приедет- на третий – отправит в суд. И так по кругу.
Вам не требуется согласие брата, вы все трое- собственники. Заходите и живите.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Конечно можно, вопрос только в техническом исполнении этого. По закону – это суд и потом с судебными приставами вселяться, но что потом, как приставы уйдут. Здесь необходимы более радикальные меры. Например, группа поддержки, которая сможет объяснить брату что к чему. Да причем объяснит так доходчиво, что бы в будущем у него ни малейшего желания повторять то, что происходит сейчас не возникало.
Другой действенный вариант, продавать Ваши доли с существенным дисконтом без просмотра 3-му лицу. Желающих платить свои деньги за чужие проблемы немного, поэтому скидка будет очень существенной.
Это все возможные варианты решения данного вопроса. Как видите, все они непростые и требуют Вашего активного участия. Увы, но такие у нас законы и ничего тут более не придумаешь.

Полагаю, что Ваш иск должен быть о вселении, установлении порядка пользования квартирой и выплате Вам с сестрой ежемесячной компенсации за используемые братом “лишние” метры (не пропорциональные его доле в праве) в соответствующей части от рыночной ставки найма квартиры аналогичных параметров.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день! Это билет на войну.

1.Получить иск о вселении можно.

2. Вселиться силовым методом с приставами, можно.

3. Заставить продать собственника свою долю – не можете.

4. Жить, вы там не сможете – в состоянии вечной войны.

Брату выгодно, имея 1/6 пользоваться всей квартирой, у него нет мотивов вступать с вами в переговоры.

Я бы сделала так: обратилась бы в суд с иском о выделении доли в натуре (определение порядка пользования), требуя самую большую комнату, потом, получила бы отдельный кадастровый номер (можно и как долю, где за вами конкретно закреплена комнпта самая большая) -и продала, как комнату или долю ( что соответстствует комнате № .. на плане). Суд вам определит бОльшую комнату, учитывая ваши доли.

Да, вы потеряете часть денег. Но тут вопрос в другом: стоит ли ваша жизнь вечной войны! Я бы взяла то, что можно, и ушла в свою другую жизнь, без войны. А брату пусть остается в коммуналке.

А когда брать поймет, что остаётся в коммуналке, то возможно будет покладистей, т.к он привык, что это все его, и тут чужие люди на твоей кухне.

Вы бы согласились добровольно от пользования всей квартирой, имея 1/6 доли? Нет.

Разъяснения Верховного суда РФ о правах собственников небольших долей в квартире

На сегодняшний день Верховный суд РФ предоставил серьезные разъяснения, касающиеся прав граждан, которые стали обладателями небольших долей в одной квартире, вынеся Решение № 2-1661/2015 2-1661/2015

М-7879/2014 М-7879/2014 от 16 июня 2015 г. по делу № 2-1661/201. Толчком к таким мерам послужил судебный спор совладельцев трехкомнатной квартиры, который рассматривался районным судом, затем областным, дошел до ВС РФ ив дальнейшем был рассмотрен Судебной Коллегией Верховного суда. Итак, давайте выясним суть разъяснения Верховного суда РФ о правах собственников небольших долей в квартире и процедуру разрешения подобных споров, что может стать хорошим прецедентом и избавить собственников жилья от проблем в будущем.

Читайте также:  Выделение доли в наследстве

Ситуация была такова: в трехкомнатной квартире на постоянной основе проживала семья, которой принадлежала существенная часть квадратных метров в упомянутом недвижимом имуществе. Спустя время, несущественную долю в квартире приобрел совершенно незнакомый им гражданин.

Причем он сразу выставил постоянным жильцам серьезные требования:

  • Дать ему поселиться в квартире.
  • Выдать ему комплект ключей.
  • Выселить любимого домашнего питомца, проживающего в данной трехкомнатной квартире с семьей.

Сегодня вопросы, связанные со спорами между постоянными жильцами, в собственности которых находится существенная доля квартиры и владельца малой доли приобретают болезненный и острый характер.

Острота вопроса заключается в том, что владельцы небольшой доли заявляют свои права на вселение в недвижимость и не хотят совсем считаться с мнением жильцов. Вдобавок, проблема – жилец с маленькой долей в квартире – нередко является героем криминальных сводок, то есть изначально такой микрособственник преследует околомошеннические цели.

Зачем покупают незначительную долю в квартире?

Мы рассматриваем ситуации, когда тем или иным субъектом целенаправленно приобретается 1 квадратный метр в квартире и на него этот новый собственник микродоли пытается вселиться, да часто такой гражданин к тому же имеет устрашающий вид и криминальные замашки. Ведет себя такой совладелец жилья соответствующим образом для того, чтобы создать постоянным жильцам невозможные для нормальной жизни условия постоянного стресса. Для чего же это делается? Чтобы соседи по помещению, устав от такой жизни, продали свои доли за цену, ниже рыночной или просто выселились в страхе за свою жизнь и жизни близких.

Было время, когда в таких случаях от органов правопорядка не поступало никакой помощи честным собственником основной доли жилья — правоохранительные органы даже не собирались вмешиваться, отнекивались и ссылались на то, что эти, явные криминальные действия, являются ничем иным как гражданско-правовыми отношениями между собственниками жилья. Для граждан, оказавшихся в подобных ситуациях, сегодня дело сдвинулось с мертвой точки — ряд криминальных группировок из Москвы и с Урала получили по заслугам и особо ретивые мошенники уже отбывают срок в местах не столь отдаленных.

Судебные практика по долевым спорам собственников жилья

Свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда помогло разобраться в ситуации жильцам, владеющими маленькими долями в квартире. Рассматривала Коллегия итоги подобного спора жильцов в городе Новосибирске, в квартиру к которым явился некий гражданин с претензиями к супружеской паре, проживающей в квартире. В собственности истца была доля в размере 3/9 на правах общей долевой собственности в трехкомнатной квартире. Оставшимися 6/9 долей владела семейная пара, причем они имели регистрацию в квартире и жили там на постоянной основе.

Владелец маленькой доли подал в суд иск с требованиями от совладельцев трёшки, чтобы они позволили ему проживать в данной трехкомнатной квартире. Областной суд согласился с истцом, хотя решение районного суда по данному иску было отрицательным.

Областной суд отменил отказное решение коллег из районного суда и самостоятельно принял решение: позволить гражданину проживать в «трешке», семейной паре не устраивать преград в пользовании жилой недвижимости, предоставив ему комплект ключей.

В данном спорном вопросе Верховный суд заметил одно: «Криминальные новости, в которых действующим лицом является новоиспеченный жилец с небольшой долей в квартире, все чаще стали появляться в сводках и новостных лентах».

Районный суд, отказывая истцу, высказал свое мнение, что квартира, выступающая предметом спора, никогда до покупки квадратных метров не была местом его проживания. Как и в настоящий момент не является. Долю он приобрел накануне у прежнего владельца, который порядок пользования недвижимостью не установил.

Отменив данное решение, апелляция обозначила, что если порядка пользования квартиры не имеется, то это не может быть веским основаниям запрещать гражданину с небольшими метрами вселиться в жилье и проживать в нем. Его право на квадратные метры нельзя переплетать с обязательным определением порядка пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Решение Верховного суда по квартирным долевым спорам

Верховный суд с аргументом в апелляции не согласился. Если обратиться к статье 288 Гражданского кодекса и к 17 статье Жилищного кодекса, то там сказано, что жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них проживали люди.

И если собственники не договорились, то распоряжаться можно по решению судебного органа власти. Владелец малых метров обладает правом на владение имуществом, которое соразмерно его доли. И если это не представляется возможным, то он имеет право истребовать компенсационную выплату за свою долю.

В данном деле ответчиками является семейная пара, которая не состоит в родственных или дружеских связях с истцом. В трехкомнатной квартире имелись три смежно-проходных комнаты, и ни одна из них не соответствовала доле новоиспеченного владельца, так как она существенно меньше оговоренных выше метров. И даже в самую маленькую комнатушку, в которую еще с большой натяжкой можно было поселить нового собственника, можно было попасть только после того, как пройдешь две комнаты, в которых проживала семейная пара.

Вдобавок, планировка квартиры такова, что для того чтобы попасть в туалет, в ванну, или на кухню, необходимо было миновать комнаты семьи, являющейся владельцами основной доли в квартире. Ситуация осложняется еще и тем, что новый собственник до покупки своих метров никогда не проживал в данной квартире. Итоговое заключение Верховного суда: в случае вселения истца в жилье, будет нарушена статья 247 Гражданского кодекса, данная статья требует учитывать реальную возможность пользования жилым помещением, не нарушая прав жильцов, проживающих в квартире. И если на таких условиях разрешить новому владельцу вселиться, то интересы и комфортное проживание иных участников общей собственности будут нарушены.

Решение № 2-1661/2015 2-1661/2015

М-7879/2014 М-7879/2014 от 16 июня 2015 г. по делу № 2-1661/2015

…В связи с тем, что не имеется оснований для вселения истца в квартиру, отсутствуют правовые основания для передачи ему комплекта ключей от входной двери, а также для удовлетворения требования об изоляции собак, поскольку истцом не представлено доказательств нарушения ответчиками правил содержания собак, нарушения прав истца при содержании собак и реальной возможности изоляции собак в место, исключающее их перемещение по квартире с учетом отсутствия в квартире изолированных комнат. При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований Худякова В.М. не имеется. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 233-237 ГПК РФ, суд решил: в удовлетворении исковых требований Худякова В. М. к Крыловой Л. В., Крылову К. А. об устранении препятствий в пользовании квартирой, передаче комплекта ключей от входной двери, обязании изолировать собак, о выделе доли в натуре, вселении в комнату площадью 10, 7 кв.м. — отказать. Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через районный суд в течение одного месяца. Судья Чистова О.В

Когда собственник не сможет вселиться в свое жилье даже через суд

На первый взгляд, это выглядит абсолютным нонсенсом: как человек, имея собственное жилье, не может в нем проживать?

Конечно, в жизни случается всякое, и бывает так, что другие жильцы квартиры в открытую не пускают собственника на его законную территорию.

Но, казалось бы, в судебном порядке собственник всегда может без труда обосновать свое право пользоваться жильем и добиться принудительного вселения.

Однако судебная практика показывает, что владение жильем на праве собственности не всегда является безусловным основанием для вселения.

В некоторых случаях суды встают на защиту прав других жильцов квартиры, а вовсе не собственника. Почему так происходит?

Главная причина отказов в удовлетворении исков собственников о вселении кроется в одной небольшой, но очень значимой статье Гражданского кодекса – статья 10 «Пределы осуществления гражданских прав».

В ней говорится о запрете осуществлять свои права с единственной лишь целью – причинить вред другому лицу или «обойти» требования закона.

Иными словами, закон запрещает злоупотреблять своими правами всем, кто ими обладает.

В тех случаях, когда суд усматривает признаки такого злоупотребления, он отказывает истцу в удовлетворении его требований, лишая его тем самым возможности реализовать свое право.

В последнее время статья 10 ГК стала активно применяться судами в разрешении жилищных споров, связанных с вселением собственников. Рассмотрим конкретные примеры:

1. Собственнику отказано во вселении в квартиру, т.к. его доля признана незначительной.

Когда квартира находится в долевой собственности, вопрос о вселении нового жильца не может решаться без учета интересов всех, кто в ней проживает.

Нередко возникают такие ситуации, когда у собственника есть доля в праве собственности на квартиру, однако нет технической возможности предоставить ему в пользование отдельное жилое помещение, соразмерное его доле.

Например: однокомнатная квартира, в которой проживает одна семья, владея 2/3 доли. В нее требует вселиться другой сособственник, у которого 1/3 на эту квартиру, но он не является членом этой семьи.

Разумеется, совместное проживание в одной комнате абсолютно чужих друг другу людей невозможно, что признает и суд, отказав такому собственнику во вселении.

При каких условиях суд признает требование сособственника о вселении в квартиру злоупотреблением правом:

– если в квартире изначально проживает семья, владеющая долей в праве собственности, и такое жилье является для нее единственным,

– если у сособственника, который хочет вселиться, нет объективной необходимости в этом (например, у него есть другое жилье, где он постоянно или преимущественно проживает),

– если доля, которая принадлежит сособственнику настолько мала, что не позволяет выделить ему в пользование отдельное жилое помещение.

Примеров судебных решение об отказе во вселении сособственника в жилье накопилось уже достаточно много.

Причем размеры долей сособственников варьируются от самых мизерных (1/40, например) до вполне серьезных (как 1/3, например).

Все зависит от конкретных обстоятельств дела, поэтому нельзя категорично обозначить минимально допустимую величину доли в квартире, которая позволит в нее вселиться.

2. Собственнику отказано во вселении в квартиру, т.к. совместное проживание признано невозможным.

Злоупотреблением правом суд может признать и такое вселение собственника в квартиру, которое явно угрожает жизни или здоровью других жильцов.

При этом сохраняются те же дополнительные условия: собственник очевидно не заинтересован в проживании в спорном помещении, имея другое жилье, но все равно требует его вселить.

Например, суд отказал в иске о вселении собственницы 1/6 доли в квартире, признав у нее отсутствие заинтересованности в пользовании жильем (постоянно она проживала по другому адресу).

Кроме того, у нее имелось хроническое заболевание, которое представляло угрозу здоровью других сособственников, проживающих в квартире (определение Мосгорсуда по делу № 33-16422).

Препятствием для совместного проживания могут также стать:

– конфликтные отношения, сложившиеся между сособственниками,

– угроза интересам несовершеннолетнего ребенка, который проживает в квартире,

– социально опасное поведение сособственника, который хочет вселиться.

При этом нужно учитывать, что суд вправе отказать собственнику во вселении по причине невозможности совместного проживания лишь при условии, что у него имеется другое жилье.

Таким образом, не всегда право собственности на жилье позволяет им беспрепятственно пользоваться.

Ссылка на основную публикацию