Хотят забрать землю

Как лишить собственника земли, если он забросил участок?

Мои соседи по даче не размежевали участок, не платят взносы за вывоз мусора и даже не показываются. Я думал, что владельцев вообще нет, и попросил администрацию района выделить мне эту землю через аукцион. Но выяснилось, что ее уже выделили в 1993 году некой гражданке. Я нашел ее, а она заявила, что продала этот участок 15 лет назад.

Подскажите, неужели право собственности на землю не предполагает никаких обязанностей? Хотя бы минимальных, например косить сухостой? Можно ли как-то найти соседа или лишить его собственности? Найти сам не могу: ни Росреестр, ни сельсовет, ни районная администрация не знают собственника и говорят, что не обязаны знать.

Странно: если за квартиру не платить, то быстро выселяют. А тут получается схожая ситуация без срока давности. Вдруг хозяина вообще нет: например, он умер, а наследников нет?

Что вообще в такой ситуации можно сделать?

Безусловно, у собственника земельного участка есть обязанности и есть ответственность. И перечень обязанностей и виды ответственности четко определены. Объясню, что вы можете сделать в такой ситуации и что вообще должен знать о своих обязанностях собственник участка земли.

Права и обязанности собственника

Любое право собственности состоит из трех элементов.

Право владения — это право физического, материального контроля над объектом собственности. То есть вы, как владелец земли, можете ее огородить и никого туда не пускать, а как владелец дорогой картины — спрятать и никому не показывать.

Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.

Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, делить, завещать, отдавать в залог и так далее.

Кроме прав у собственника есть еще и бремя содержания — это совокупность обязанностей собственника, которые накладываются на него законом. Собственник обязан:

  1. Поддерживать безопасность и пригодность имущества к использованию. Имущество не должно представлять опасность для окружающих. Например, если есть аварийное здание, которое может рухнуть на соседский участок, собственник должен принять меры, чтобы предотвратить это.
  2. Использовать участок по назначению. То есть на участке под пашню нельзя строить дом.
  3. Не допускать неиспользование, то есть запустение.
  4. Платить за содержание имущества, например за услуги ЖКХ.
  5. Платить налоги, например земельный налог.
  6. Регистрировать имущество, например ставить на учет автомобиль.
  7. Страховать риски владения имуществом, например оформлять полис ОСАГО.

Вас в этом списке интересует третий пункт. Существует несколько вариантов возможного развития событий.

Теоретически неиспользуемый участок могут изъять

Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника.

Более того, за это еще сначала оштрафуют. Штраф считается от кадастровой стоимости и будет не менее 20 000 рублей.

При этом в эти три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет. Кроме того, сначала вас должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять. Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.

Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.

Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2018 году, и сейчас ей всех пугают. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. И, судя по всему, чиновникам не очень хочется этим заниматься. Потому что изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды никакой. Возможно, на тот момент, когда вы обращались в администрацию, новая норма закона еще не действовала, поэтому вам отказали в помощи.

Еще участок можно изъять, если он используется, но не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. За это тоже сначала штрафуют, и только потом участок изымают, если проблему не устранили.

Таким образом, вы напрямую не можете повлиять на изъятие участка у собственника. Есть только вариант предложить администрации изъять его или обратиться в суд. Насколько они в этом заинтересованы — сказать сложно.

Что такое приобретение права на бесхозяйные вещи

Существует такая форма перехода права собственности, как приобретение права собственности на вещь, у которой нет хозяина, — бесхозяйную вещь. Тут есть варианты: собственника нет, он неизвестен или он отказался от прав.

Земельные участки — это тоже вещи, так что на них это тоже распространяется. Но для земли работает только один из вариантов: бесхозной можно признать землю, от прав на которую отказался владелец.

Остальные варианты не подходят. У земли всегда есть собственник. Если собственника — неважно, физического или юридического лица — нет, значит, собственник — Российская Федерация, или регион, или муниципалитет. То, что собственник неизвестен, тоже не основание признавать землю бесхозной. Если право на земельный участок когда-то возникло, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Если право не зарегистрировано, его вообще нет, потому что право собственности возникает с момента его регистрации.

Если нет доказательств отказа бывшего собственника от прав признать именно землю бесхозяйной — ничего не выйдет. Строение можно признать бесхозяйным, а землю — нет.

Другое дело, если бы у вас были такие доказательства. По заявлению местных органов власти участок должны были бы поставить на учет, как бесхозяйный, а через год по исковому заявлению могли бы признать его муниципальной собственностью и выставить на торги.

Как найти собственника участка

Судя по тому, что участок выделен давно, я вообще не уверен, что он выделен на основании права собственности. Возможно, он был выделен на основании права пожизненного наследуемого владения, которое надо было переоформлять, но его не переоформили. Если сведений в Росреестре об этом нет, значит, его не переоформили. Это сложный вопрос, и в этой статье я не буду в него углубляться.

Если земельный участок все же в собственности и поставлен на кадастровый учет, проще всего его найти на публичной кадастровой карте. Если не знаете номер, найдите свой участок на карте и посмотрите соседние. Когда обнаружите нужный, запишите его кадастровый номер. Если номера нет, достаточно адреса участка.

По кадастровому номеру или адресу участка можно обратиться в любой МФЦ, в котором оказывают услуги Росреестра, за выпиской по земельному участку. Там должен быть указан собственник. Росреестр не может отказать, если вы подали официальный запрос: они должны или дать сведения, или указать, что сведения о собственнике в реестре не зарегистрированы.

Судя по тому, что предыдущий владелец продавал участок по договору купли-продажи, а переход права собственности у нас регистрируется, участок должен быть на кадастровом учете. Система регистрации прав действует около 20 лет. Если участок продан больше чем 20 лет назад, сведений о нем может и не быть.

Если в Росреестре сведений нет, значит, нужно обращаться за архивными документами в местную администрацию. До того как стали вести единый реестр, учет вели именно они. Можете приложить к заявлению копию публичной карты и обвести интересующий вас участок маркером.

При этом я допускаю, что, если земля находится в небольшом сельском поселении, за 20 лет администрация могла потерять все архивы и не хочет в этом сознаваться. Там будут пытаться переложить все на Росреестр, у которого нет документов за тот срок. В этом случае вряд ли удастся найти собственника.

На мой взгляд, в вашем случае шанс на успех — это или если местная администрация захочет изъять землю, или если вы лично найдете собственника и предложите купить у него участок. Сами вы не можете инициировать процедуру изъятия земли, но можете замучить письмами местную администрацию и прокуратуру с требованием изъять участок. Напишите, что он заброшен, не используется десятилетиями, что сухостой представляет пожарную опасность, неосвоение участка мешает развитию поселения и вообще есть желающие его выкупить.

Никаких гарантий, что это подействует, нет, но попробовать можно.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Остались без шести соток

С 1 июля вступает в силу Закон “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения”, который позволит местным властям в принудительном порядке изымать не используемые по назначению или с явными нарушениями земли сельскохозяйственного назначения. Кроме того, государство сможет наконец разобраться с земельными долями и с невостребованными земельными долями , которые были в свое время щедро розданы колхозникам. Неоформленные и невостребованные доли также перейдут в собственность местных муниципалитетов.

Сегодня, по данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, 80 процентов земель сельскохозяйственного назначения до сих пор юридически не оформлены. Это земли дачников и огородников, дольщиков и организаций. Например, собственники долей осуществили государственную регистрацию своих прав только на 18 млн га земельных угодий из 115 имеющихся. Основная проблема легитимности использования земли существует и у сельскохозяйственных организаций. В собственности этих организаций оформлено 3,5 млн га, остальные земельные доли используются на правах: аренды с госрегистрацией договоров аренды и без госрегистрации, а еще на правах представительства без оформления каких-либо документов на землю (фактически это самозахват невостребованных земельных долей).

Новый закон, по мнению экспертов комитета, восполнит пробелы в законодательстве и позволит в ближайшее время осуществить госрегистрацию прав 9 млн земельных долей и сформировать земельные участки на площади 95 млн га.

Если дольщики и собственники земельных участков самостоятельно не начнут приводить свои земельные дела в порядок, к делу подключатся муниципалитеты. Уже сегодня на многих муниципальных сайтах висят обращения местных властей к населению и организациям о вступлении нового закона в силу. Местная власть согласно закону получила дополнительные полномочия и, по мнению экспертов, отныне является заинтересованной стороной. По данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, в руки муниципалитетов только невостребованных земель может перейти около 22 млн га. Если их затем продать за 15% кадастровой стоимости (закон устанавливает для продажи не более данного процента), то местные бюджеты пополнятся на 55 миллиардов рублей. Хороший стимул для работы, уверены в комитете, и это только часть возможного заработка.

Эксперты отмечают, что на практике заработать смогут не только муниципалитеты, но и председатели дачных, садовых товариществ и кооперативов, общества которых расположены на землях сельхозназначения. Кстати, большинство из них как раз и находятся на таких землях. Заросшие бурьяном и много лет не используемые садовые и дачные участки также можно будет изымать. Условия и процедура такой передачи устанавливаются данным законом.

Конечно, панике поддаваться не надо, эксперты считают, что добросовестным земледельцам беспокоиться нечего, отобрать землю будет все же не так просто. Однако привести в порядок документы и свои участки будет не лишним.

Читайте также:  Выделение земельного участка инвалиду

Как пояснил Виталий Бородкин, старший юрист юридической компании “Приоритет”, основанием для изъятия сельскохозяйственных земель стали следующие критерии: если участок земли используется с нарушением земельного законодательства и это повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологического состояния. Конкретизировать критерии на “изъятие” еще предстоит правительству РФ. И если земельный участок в течение трех лет подряд с момента возникновения права собственности на него не использовался в соответствии с назначением. Признаки неиспользования также будут установлены правительством РФ. При этом закон предоставляет право землевладельцам устранить нарушения порядка использования земельных участков. Если нарушения не будут устранены, то только в этом случае органы исполнительной власти субъектов РФ обратятся в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов. Собственники могут избежать негативного сценария “расставания с земельным ресурсом”, если будут следовать нормам действующего законодательства, которое регулирует вопросы использования сельскохозяйственных земель.

“На мой взгляд, ситуация на рынке земли кардинально в ближайшее время не изменится, до тех пор пока правительством страны не разработаны критерии “ненадлежащего использования” и “неиспользования” земель сельхозназначения, – уверен Виталий Бородкин. – Ожидать повального принудительного изъятия земель уже в июле или августе не стоит. У крупных собственников земель есть время начать или продолжить использовать земли в соответствии с целевым назначением, продать или перевести эти земли в другие категории”.

Сама процедура изъятия земель будет выглядеть следующим образом. Законом установлено, что реализация земельного участка, изъятого в принудительном порядке, осуществляется в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, возможна только с публичных торгов по правилам, которые определены Гражданским кодексом РФ, но в случае, если торги признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.

Денежные средства, полученные в процессе реализации земельного участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов, которые были произведены на подготовку и проведение публичных торгов.

Большую роль при разрешении вопросов, связанных с распределением земельных участков сельскохозяйственного назначения, закон отводит органам местного самоуправления.

“Установлен порядок, определяющий право сельхозорганизации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности по цене не более 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (для купли-продажи), – пояснил Николай Степанов, партнер юридической фирмы “Муранов, Черняков и партнеры”. – Торги за право заключения договора купли продажи или аренды не проводятся, что может существенно увеличить количество сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Более того, муниципальный орган обязан в течение двух недель с момента госрегистрации права на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, опубликовать в средствах массовой информации и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о возможности приобретения такого земельного участка”.

Особо, по словам эксперта, следует выделить положения закона о невостребованных земельных долях. “Так, неосуществление сельскохозяйственных работ собственником или иным лицом, владеющим земельным участком на законном праве в течение трех и более лет подряд, а также земельная доля, о которой отсутствуют сведения в решениях органов местного самоуправления, принятых до введения в действие Федерального закона “О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним”, будет считаться невостребованной долей, – отметил эксперт. – Орган местного управления составляет списки таких невостребованных земель, списки утверждаются общим собранием участников долевой собственности”.

Для нормального развития земельного рынка, по мнению экспертов, безусловно, обозначенные проблемы нужно было решить. Более того, представляется, что соответствующие изменения произведут определенный позитивный эффект на земельном рынке. Однако насколько сильным он будет, зависит от правоприменительных органов, а также от самих пользователей соответствующих земельных участков.

“Для эффективной работы предлагаемых норм нужна сильная и квалифицированная исполнительная власть на местах, – говорит Эдуард Олевинский, председатель совета директоров правового бюро “Олевинский, Буюкян и партнеры”. – Не сомневаюсь, что снова встанет вопрос о качестве системы управления, сбалансированности различных ветвей власти, их ответственности и компетентности, состоятельности органов государственной власти и местного самоуправления”.

В равной степени, по мнению эксперта, это относится и к компетенции и ответственности различных собраний граждан, в данном случае владельцев земельных паев в общей долевой собственности. “Чтобы собрание не только состоялось, но еще приняло решение, требуется большое и, кажется, теперь забытое “искусство”, которое раньше называлось умением работать с людьми, – отметил Эдуард Олевинский. – Проблему иллюстрирует сложившаяся с ТСЖ ситуация, когда результаты собрания жильцов нередко просто фальсифицируются, а их отмена требует длительных судебных тяжб. Полагаю, что закон оставляет возможность обойти предлагаемые нормы юридическими способами: перед правительством встанет весьма непростая задача установления критериев плодородия которые в принципе можно измерять и по ржи, и даже по камышу, если мода на камышовые крыши для бунгало докатится до России”.

Что делать, если администрация хочет забрать земельный участок?

Здравствуйте, может Администрация города, произвести отчуждение земельного участка в связи с его не целевым использованием? На земельном участке предназначенном для ИЖС, я открыл мини сауну, ростреестр и администрация хотят забрать у меня землю.

Ответы юристов ( 1 )

пп. 1 п. 2 статья 45 ЗК РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

Статья 54. Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения административного правонарушения, связанного с неиспользованием земельного участка по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, после назначения административного наказания).

п. 6.1. ст. 54 ЗК РФ. Если предшествовало решение о сносе самовольной постройки — то в течение месяца орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка, в случае неисполнения предписания о сносе или приведении в соответствие.

Статья 44 ЗК РФ. Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

п. 1 статья 54.1. Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом изъятие земельного участка, находящегося как в частной собственности, так и на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения возможно в связи с нецелевым использованием.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 8.8 КоАП

Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, —

влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от 3 до 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее четырехсот тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на должностных лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до семисот тысяч рублей.

Государство изымает ваш земельный участок: что делать? XXXX

Поэтому каждый собственник должен хотя бы в общих чертах представлять порядок действий при возникновении такой чрезвычайной ситуации. Наиболее распространенной причиной вынужденного переезда является изъятие государственными органами земельного участка, на котором расположен жилой дом.

В настоящий момент во Всеволожском районе Ленинградской области идет строительство автомобильной дороги «КАД-Скотное», что влечет за собой изъятие большого количества земельных участков, находящихся в зоне идущего строительства. Это и земли СПК «Вартемяги», и муниципальные земли, земли Гослесфонда и конечно земли частных владельцев земельных участков. В основном это земли фермеров – индивидуальных предпринимателей. Есть несколько участков принадлежащих юридическим лицам.

Многие из этих земельных участков не были оформлены в свое время должным образом, по ним нет кадастрового номера, они не оформлены в собственность (до сих пор находятся на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования). Некоторые из них не обрабатываются (не используются) согласно действующему законодательству более трех лет и могут быть изъяты.

Земельный кодекс РФ предусматривает возможность изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В статье 49 ЗК РФ приводится обширный список объектов, под размещение которых возможно изъятие земель частных владельцев: объекты обороны, транспорта, энергетики, связи, электро-, газо-, тепло- и водоснабжения, дороги и т.д. Вряд ли есть смысл приводить весь список полностью, тем более что пункт 3 той же статьи предусматривает возможность ее расширительного толкования, то есть распространение на объекты и обстоятельства, не перечисленные в списке.

Земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа, соответствующее решение принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. При этом собственник имеет право пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению вплоть до момента его отчуждения.

Определение выкупной цены участка определяется соглашением сторон – собственника и государственного (муниципального) органа. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость самого земельного участка, стоимость находящегося на нем недвижимого имущества, убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе и упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой земельный участок взамен изымаемого, с зачетом его стоимости в выкупную цену. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка, либо сторонам не удалось придти к соглашению о выкупной цене и других условиях выкупа, государственный орган, принявший решение об отчуждении, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Так как придти к взаимовыгодному соглашению, при котором собственник был бы полностью удовлетворен предоставленной ему компенсацией, удается крайне редко, судебные разбирательства в данных случаях практически неизбежны. Итак, что должно являться предметом доказывания при определении суммы компенсации:

1. Рыночная стоимость земельного участка. Является основной суммой (обычно от 50 до 90 процентов от общей суммы иска) и вызывает наибольшие споры. Может определяться по суммам совершенных сделок с аналогичными участками, стоимости участков, выставленных на продажу, однако следует учитывать, что полностью идентичных участков не существует. Поэтому представитель собственника будет заинтересован в сборе статистической информации по наиболее дорогим участкам с признаками соответствия отчуждаемому по площади и месту расположения (соответственно, противоположная сторона – по дешевым). Предметом доказывания станет соответствие характеристик и потребительских качеств участков, взятых в качестве примера, отчуждаемому участку. Часто есть смысл требовать предоставления другого земельного участка взамен изываемого, с вычетом его стоимости из общей суммы иска – в ряде случаев для государства проще выделить земельный участок, даже превосходящий по своим качествам отчуждаемый, чем выплатить наличными крупную сумму денег.

2. Стоимость жилого дома и построек хозяйственного назначения. Определяется аналогично стоимости земельного участка, кроме того если строительство и реконструкция проводились недавно, целесообразно представить документы, подтверждающие затраты на выполненные работы и материалы. В случае если расположенный на отчуждаемой земле дом являлся вашим единственным жильем, вы имеете право взамен земельного участка и строений претендовать на предоставление вам равноценной по жилой площади квартиры в многоквартирном доме, даже если стоимость этой квартиры и будет превышать стоимость отчуждаемого имущества. Такой возможностью часто пользуются жители ветхих частных домов, расположенных на окраинах населенных пунктов, при отчуждении земли под городское строительство.

Читайте также:  Сумма ежемесячного платежа по договору ренты

3. Стоимость зеленых насаждений, находящихся на отчуждаемом участке. Расчет стоимости производится на основании Постановления Правительства Ленинградской области № 134 –2003 г., которым определен порядок расчета в зависимости от вида растений, их состояния и других критериев.

4. Упущенная выгода. В этот раздел можно включить прекращение обязательств перед третьими лицами (например, вами был заключен договор на длительный срок о сдаче части дома в аренду); доход от продажи выращенной на участке сельхозпродукции.

5.Расходы:
– на переезд, поиск другого участка (жилища), если расположенный на участке дом был вашим единственным жильем – расходы на аренду равноценного жилья до переезда и т.д.
– понесенные вами при подготовке и проведении судебного разбирательства: оценка имущества, вынужденный пропуск работы, транспортные расходы.

В частности можно рассказать об одном фермере у которого была изъята часть земельного участка (около трех гектаров) под строительство и полосу отчуждения автомобильной дороги. Участок у него находится в бессрочном пользовании, поэтому вопрос о выкупе части земельного участка под муниципальные (государственные) нужды даже не поднимался. Единственное, на что мог рассчитывать фермер – выплата компенсации из расчета недополученной прибыли за несколько лет вперед. Сумма компенсации составила менее 50000 рублей.

Что можно посоветовать владельцам земельных участков, оказавшимся в такой ситуации?

1) Необходимо, чтобы документы на земельный участок были в полном порядке. То есть был кадастровый план с кадастровым номером, который позволял бы с абсолютной точностью понимать месторасположение участка, его границы, точную площадь.

2) При любых спорах по стоимости изымаемого земельного участка имеет смысл заказать независимую экспертизу с оценкой рыночной стоимости земельного участка.

3) Если вы ведете какую-либо коммерческую деятельность на занимаемом земельном участке, то имеет смысл показывать весь оборот по данному участку, всю полученную прибыль, не пытаясь как то ее минимизировать. Эти суммы (по данным налоговой инспекции) могут служить основанием для расчета компенсации по упущенной выгоде и расходов (на переезд, подготовку нового участка и т.п.).

4) Если у вас есть заключенные долгосрочные контракты (обязательства) по использованию земельного участка, то имеет смысл предъявить расчет недополученной прибыли для ее компенсации. Сразу хочется предупредить землевладельцев, что все подобные документы рассматриваются максимально придирчиво, суммы и основания для выплаты проверяются сразу по нескольким направлениям.

Никогда не забывайте, что вашим оппонентом на судебном процессе будут государственные или муниципальные органы, интересы которых защищают штатные юристы. Для выигрыша дела, представленные вами аргументы должны быть убедительнее, документы исчерпывающими и безупречно подготовленными. Учитывая, что сбор документов, получение дополнительной информации, необходимой для процесса, занимает длительное время, нужно заранее позаботиться о своей юридической поддержке. Кроме адвоката, который будет проводить переговоры в досудебном порядке, представлять ваши интересы в судебных заседаниях, вам понадобится помощь других специалистов, которые смогут профессионально подготовить необходимые документы и выступить в качестве экспертов – геодезистов, архитекторов, инженеров, агрономов, риэлтеров. Поэтому вам будет целесообразнее обратиться за помощью в специализированную юридическую организацию с просьбой обеспечить комплексное сопровождение всего процесса.

2 способа бесплатно получить земельный участок от государства

С 1991 года по 2001 год длился переходный период последней земельной реформы, а завершился он принятием нового Земельного кодекса, в котором были учтены все ошибки и уроки постсоветского периода. Теперь право на землю определяет Земельный кодекс от 25.10.2001 г. N 136 в новой редакции от 1 марта 2015 г., а также законы Субъектов Российской федерации и местных органов власти. Далее эта нормативная база поможет нам бесплатно получить землю от государства.

Если кратко, то вам предстоит:

  1. Подготовить документы;
  2. Подать заявление в МФЦ;
  3. Дождаться очереди и заключить договор с Администрацией.

Кто имеет право на бесплатный земельный участок от государства

Пункт 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление земельных участков гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ, а также положениями вашего «местного» Областного закона «О регулировании земельных отношений в *** области» устанавливается перечень и категории граждан имеющих право на предоставление земельного участка с учетом — Нуждаемости.

Обратите внимание, что бесплатно получить земельный участок под строительство дома можно только один раз и только из фонда государственных или муниципальных земель. Земля, находящаяся в собственности других физических и юридических лиц может быть только куплена, подарена или передана по наследству.

Федеральные льготы

Федеральное законодательство закрепляет следующие категории граждан, имеющих преференции по предоставлению земельных участков бесплатно:

  1. Герои России — (Закон РФ от 15 января 1993 г. N 4301-I «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» (с изменениями и дополнениями));
  2. Герои труда России (Федеральный закон от 9 января 1997 г. N 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда, Героям Труда Российской Федерации и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» (с изменениями и дополнениями).

Для граждан, имеющих федеральные награды, выделяются участки от 8 соток в городских поселениях, и от 25 соток — в сельских.

Региональные льготы

На региональном уровне земельные участки предоставляют следующим категориям граждан:

  1. Многодетные семьи с тремя и более детьми на иждивении родителей;
  2. Граждане, состоящие на учёте в муниципальных органах как нуждающиеся в жилье;
  3. Члены семьи погибшего героя РФ;
  4. Молодые семьи, имеющие ребенка или без детей (2 разные программы);
  5. Молодые специалисты;
  6. Дети-сироты;
  7. Инвалиды 1, 2 и 3 групп, а также семьи, имеющие ребенка-инвалида. Льготой является получение земли в СНТ в аренду в порядке особой очереди (не такая долгая, как например у многодетных семей) и без участия в процедуре торгов;
  8. Военнослужащие;
  9. Ветераны ВОВ и других боевых действий. Ветераны, имеющие боевые награды, могут претендовать на участки до 20 соток в городах и до 40 соток в сёлах;
  10. Сотрудники ОВД;
  11. Ликвидаторы последствий аварии на Чернобыльской АС;
  12. Пенсионеры (при некоторых условиях);
  13. Работники бюджетной сферы;
  14. Семьи, в которых на иждивении инвалид или ветеран, а также семьи, потерявшие кормильца, погибшего при участии в боевых действиях;
  15. Жители сельской местности при условии, что они достигли возраста 35 лет, прошли профессиональное обучение в области медицины, сельского хозяйства, культуры, образования и работают по специальности;
  16. Граждане, проходящие службу в армии по контракту;
  17. Религиозные организации.

Данный список постоянно обновляется и его нельзя назвать исчерпывающим.

Ведение учета граждан в целях бесплатного предоставления земельных участков в соответствии с «Областным законом» осуществляется в порядке, установленном органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, поселений. Учет граждан в целях предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или создания крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется отдельно.

Но есть и плохие новости — для граждан, имеющих трех и более детей, внесли изменения в статью 39.5 Земельного Кодекса. Теперь регионам дали право оказывать поддержку только тем семьям, которые стоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий или соответствует этому статусу (до 11 кв. метров жилья на человека). То есть будут давать на выбор либо участок, либо иную форму поддержки.

Скорее всего, новое правило начнет распространяться и на остальные категории льготников, которым чтобы получить землю под ИЖС — придется состоят на учете, как нуждающимся в жилье.

Программы по переселению

Если в регионе вашей прописки принята региональная программа предоставления земельных участков, то вы имеете право написать в МФЦ заявление на бесплатное выделение земли из публичной собственности. Очередь будет отдельная от льготников, указанных выше. Примерный срок ожидания в очереди 3-5 лет.

Действующие региональные программы:

Действующие федеральные программы:

Так как же можно бесплатно получить землю из государственной или муниципальной собственности?

Способ №1 — подать заявление и ждать очереди

Если вы относитесь к перечисленной выше льготной категории граждан, либо приняли решение участвовать в национальной программе, то вам будет достаточно:

  1. Написать заявление «О постановке в очередь на получение земельного участка» в ближайшем Много Функциональном Центре «Мои документы» (МФЦ). Бланк заявления предоставит сотрудник МФЦ.
  2. Когда подойдет ваша очередь, вас пригласят в администрацию для розыгрыша участка. Да, именно розыгрыша, так как вам предложат вытянуть билет с кадастровым номером земельного участка, который достанется вам. Вы сможете отказаться от «вытянутого» участка, но тогда придется вставать в очередь снова.

Примерный срок ожидания в льготной очереди 2-3 года. По национальным программам землю можно получить за несколько недель.

Напомню. что претендовать на бесплатный земельный участок для строительства жилого дома (ИЖС) можно только в рамках улучшения жилищных условий (площадь жилья по прописке меньше 11 кв.м. на человека). Всем остальным выдают землю под садоводство (СНТ) или огородничество, где тоже можно стоить жилое здание и регистрировать дом по дачной амнистии.

Способ №2 — получить землю от государства без очереди

Если хотите получить землю без очереди, то вам придется самостоятельно искать свободный муниципальный участок, а затем подавать заявление на его получение. Предлагаю рассмотреть данный способ подробнее, так как он дает возможность получить земельный участок за 2-3 месяца.

Шаг 1 — найти муниципальный участок на кадастровой карте

Откройте сайт публичной кадастровой карты: pkk5.rosreestr.ru и наведите курсор на интересующий вас земельный участок. Так в режиме онлайн вы получите минимально необходимые сведения: кадастровый номер, категория земли, площадь, разрешенное использование, адрес, кадастровую стоимость, ограничения и обременения.

Но главное, так можно узнать свободен ли участок от частной собственности. Во вкладке «Услуги» выберите раздел «справочная информация по объекту недвижимости», затем внизу страницы нажимаем «Сформировать запрос» и жмем ссылку с информацией из ЕГРП.

Нас интересует пункт «Права и ограничения», который здесь отсутствует, — значит участок свободен. Здесь же можно оставить заявку на регистрацию прав, нажав соответствующую ссылку.

Шаг 2 — убедиться, что участок находится в публичной собственности

Прежде, чем подавать заявление на найденный участок, советую документально убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора. К сожалению, РосРеестр предоставляет информацию о собственниках только на платной основе. Зато в случае, если участок все-таки кому-то принадлежит, но информация на кадастровой карте (как это часто бывает) еще не успела обновиться, — вы сэкономите минимум месяц на ожидании ответа от администрации.

Нам нужно, чтобы в особых отметках раздела №1 выписки из ЕГРН было указано — «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это означает, что земельный участок находится в публичной (государственной) собственности и не имеет частного собственника или арендатора.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите убедиться в отсутствии собственника быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 350 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 3 — подать заявление на предоставление земельного участка

Когда свободный участок найден, необходимо подать заявление в районную администрацию (или в тот же МФЦ) заявление о предоставлении земельного участка. Заявление можно подать в электронном виде на портале «Госуслуги» или при личном визите (рекомендовано). В заявлении указываются следующие сведения:

  • фамилия, имя, отчество заявителя;
  • данные паспорта;
  • адрес прописки и места фактического проживания, номер домашнего или мобильного телефона, адрес электронной почты;
  • описание сути ходатайства;
  • адрес или описание расположения участка;
  • кадастровый номер;
  • перечень прилагаемых документов.
Читайте также:  Присоединение земли к дачному участку после установки забора

В приложении кроме сведений о земельном участке должны быть документы, служащие доказательством вашего права на бесплатное получение. Если интересы заявителя представляют третьи лица, необходимо наличие нотариально заверенной доверенности. При очной подаче документов сотрудник должен выдать вам расписку в получении документов или входящий номер заявления.

Срок рассмотрения заявления — 30 дней. За это время заявитель должен получить постановление главы администрации о выделении земельного участка или обоснованный отказ. Решение об отказе можно обжаловать в вышестоящих органах власти или в суде.

Шаг 4 — заключить договор с администрацией

По истечении срока рассмотрения, администрация пригласит вас на заключение договора аренды сроком на 3,5,10 или 49 лет (срок аренды зависит от вида разрешенного использования). После подписания и регистрации прав аренды в РосРеестре, вы становить законным владельцем земельного участка.

Заметьте, что владелец и собственник — это принципиально разные понятия. Так как вы подавали заявление на льготное получение земли, то участок будет передан вам в пользование без проведения аукциона. Но нужно быть готовым к возможной жеребьевке с другими претендентами: процесс напоминает игру «Лото», только вместо бочонков будут записки с кадастровыми номерами земельных участков.

Можно ли льготнику заявиться на обычный аукцион по аренде

Если на аукцион выставляют земельные участки в аренду — можно ли заявиться на такой аукционный участок в аренду, как, например, многодетная семья? Согласно положениям пункта 6 статьи 39.5 ЗК РФ (Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно) — предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления: земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Однако, органами государственной власти субъектов Российской Федерации может быть предусмотрено требование о том, что такие граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или у таких граждан имеются основания для постановки их на данный учет, а также установлена возможность предоставления таким гражданам с их согласия иных мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями взамен предоставления им земельного участка в собственность бесплатно.

В некоторых регионах на очереди стоят несколько сотен и даже тысяч семей, а участков выделяют несколько десятков в год. Есть семьи, которые отказываются от предлагаемых участков и ждут других вариантов. Таким образом, Земельный Кодекс РФ закрепляет преимущественное право на получение земельного участка социально не защищённым категориям граждан, при этом, он также устанавливает порядок проведения аукциона и непосредственную подготовку к нему.

Исходя из положений ст.ст. 39.11., 39.12., 39.13.,39.14 ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных преференций по участию именно в открытом аукционе или торгах на право заключения договора аренды или выкупа многодетным семьям.

Можно ли поменять участок для льготника на участок в другом месте

Поменять земельный участок получится, если только его признают непригодным для целей под которые он выдавался. Т.е. если это ИЖС, а построить дом там нельзя, — тогда поменяют. Основания, как рыночная стоимость и местоположение — не служат поводом для замены земельного участка. В таких случаях рекомендую участок сначала получить/оформить, а затем, в порядке гражданского законодательства, вы сможете заключить договор обмена или купле-продажи.

Так же, уже после получения «льготного» участка, вы имеете право снова обратиться в администрацию по интересующему вас участку, но уже на общих основаниях взять землю в аренду у государства (способ №4). Вас так же не ограничивают на оспаривание постановления в судебном порядке. Если будете обращаться в администрацию обращайтесь в письменном виде, устный отказ ничем не подкреплен.

Как законно отобрать землю у собственника?

С 1 марта 2015 года вступают в силу поправки в земельное законодательство, переполошившие всю страну. Одна из них – отмена нормы 2007 года, согласно которой право распоряжаться землями, государственная собственность на которые не разграничена, было передано областной власти. В первый день весны эти полномочия вернутся на муниципальный уровень. Простым смолянам, желающим получить земельный надел под строительство частного дома, беспокоиться нечего. Для них в границах областного центра свободных бесплатных участков нет и не будет. А вот юридическим лицам и частному бизнесу это жизнь немного упростит. С единым хозяином вопрос строительства какого-либо коммерческого объекта решить всегда проще и дешевле, чем с двумя.

Второй информационной «бомбой» стал подписанный президентом Федеральный закон № 499-ФЗ, определяющий новый порядок изъятия частной недвижимости под государственные и муниципальные нужды (ГМН). Федеральное законодательство, признав возможность изъятия земельных участков для удовлетворения государственных и муниципальных нужд, тем самым установило приоритет общественного над частным. Такое впервые произошло за всю постсоветскую историю России, в которой последние четверть века исповедовался культ частной собственности. Означает ли это, что теперь, если местному муниципалитету или сельской администрации захочется проложить дорогу от райцентра до деревни или от конторы до фермы, они могут это сделать через участки стоящего поблизости дачного кооператива или фермерские поля?

На вопросы корреспондента «РП» о подробностях нового земельного законодательства отвечает председатель комитета по имущественным и земельным отношениям, природопользованию Смоленской областной Думы Виктор ВУЙМИН.

– Виктор Васильевич, сегодня земельная тема широко обсуждается в Интернете, различных соцсетях. Судя по отзывам, большинство участников этих виртуальных дебатов склоняются к мысли, что в свое время государство «погорячилось», передав землю в частные руки, и теперь хочет вернуть ее…

– Ни в коем случае! Землю даже у того, кто ее использует неэффективно, отобрать трудно. А в данных поправках к действующему законодательству речь идет только об исключительных случаях, перечень которых четко определен. Это: необходимость выполнения государством своих международных обязательств (строительство международных трубопроводов и т. д.), размещения объектов государственного или муниципального значения, атомной энергетики, федеральных и региональных энергосистем, безопасности или обеспечивающих охрану госграниц, космической деятельности, линейных сооружений естественных монополий, инфраструктуры, обеспечивающей электро-, газо-, тепло- и водоснабжение, автомобильных дорог.

– Возможно, все это и правильно, но в статьях закона смущает упоминание «для муниципальных нужд». Получается, что землю у собственника могут изъять не только федеральные или региональные органы, но и муниципалитеты?

– По букве закона – да. В реальности же для районных или сельских администраций это неосуществимо. Из всех имеющихся в области муниципальных образований лишь единицы имеют более-менее крепкий бюджет. Но даже они не смогут собрать столько денег, чтобы выкупить нужные им участки у собственников.

– Подождите, но ведь речь идет об изъятии…

– О возмездном изъятии, не противоречащем 35 статье Конституции РФ, в которой записано: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

– К нам обратилась читательница «РП», узаконившая по «дачной амнистии» дополнительный участок, по которой, как раньше предполагалось, должна была проходить внутрипоселковая дорога. Теперь местная администрация вернулась к этой теме, и женщине предложили продать землю по кадастровой стоимости. Она не согласна и спрашивает, могут ли эти сотки у нее забрать по решению суда?

– Если земля у нее узаконена, то администрация вправе выкупить этот надел только с ее согласия. При этом стоимость участка складывается из его рыночной (не кадастровой) стоимости, рыночной цены расположенного на нем недвижимого имущества (будь то жилые, производственные или иные сооружения), а также убытков, причиненных изъятием. Сумму может назвать сам собственник и настаивать на ней. А муниципалитет должен пойти в суд и доказать необходимость такого изъятия. Например, то, что дорога, которую там собираются строить, не может быть проложена в другом месте, или она крайне необходима этому населенному пункту именно здесь. Сделать это будет непросто и недешево. К тому же, если суд примет решение об изъятии, то собственник должен быть официально уведомлен о предстоящем выкупе не позднее, чем за год. Срочный выкуп возможен исключительно с согласия собственника. Это время дается на то, чтобы стороны могли согласовать цену, а если возникнет спор – снова обратиться в суд для назначения независимой оценки. Поэтому изъятие земли может занять годы и стоить столько, что у муниципалитета не хватит денег для решения этого вопроса.

– А если строительство каких-либо объектов на изымаемых участках будет вести не муниципалитет, а частный инвестор, с кого тогда требовать возмещения стоимости имущества и убытков?

– С того, кто обратился в суд с иском об изъятии. По закону бывшему владельцу должны все компенсировать – бюджеты разных уровней или люди, в чьих интересах землю изъяли, а также граждане, деятельность которых требует установления санитарно-защитных и охранных зон (например, если живущий с вами по соседству фермер складирует на границе вашего и своего участка минеральные удобрения).

– Еще вопросы наших читателей: «Полтора года назад я получил предупреждение, что у меня заберут дачный участок, потому что по нему должна пройти местная электролиния. Сказали, что решение суда уже есть. Земля оформлена, по дачной амнистии к ней прирезано еще 4 сотки, о которых идет речь. Чтобы сохранить эту площадь за собой, я построил там капитальную хозпостройку с гаражом, даже зарегистрировал ее. Но в сельской администрации сказали, что это не имеет значения, потому что строил я ее уже после официального предупреждения об изъятии. Теперь все, что там было до этого, будет выкуплено, а стоимость хозпостройки мне никто не компенсирует. Кто тут прав?»

– К сожалению, права ваша местная администрация. Если решение суда об изъятии участка принято, вступило в законную силу, то оно должно быть зарегистрировано в Регпалате. Вас предупредили об изъятии в установленный срок, чтобы вы могли заявить свои претензии по цене выкупа. По закону вам должны компенсировать рыночную стоимость самого участка и тех строений, которые на нем находились до получения вами официального предупреждения.

– «У меня есть земельный участок в Смоленске на праве пожизненного наследуемого владения. Он не используется, на нем стоит старый родительский дом, не пригодный для проживания. Могут ли его у меня отобрать, если я не имею средств на строительство нового дома?»

– Для изъятия потребуется решение суда. Если оно будет принято не в вашу пользу, то для этого должны быть такие же основания, как и для изъятия частного участка. Поскольку вы не имеете права частной собственности на землю, то ее стоимость вам никто не компенсирует. Заплатят только за строения, если на них зарегистрирована ваша собственность. Но при этом вы имеете полное право, получив возмещение, потребовать предоставить вам равноценный надел.

– Виктор Васильевич, может ли региональный парламент или районные Думы принимать законодательные акты, регулирующие правила изъятия земель у местных собственников?

– Это прерогатива федерального законодательства – как земельного, так и гражданского. Субъекты РФ и местное самоуправление любого уровня не вправе регулировать данные вопросы своими законами.

– В итоге мы пришли к тому, что право изымать землю под государственные и муниципальные нужды по-прежнему остается за федеральными властями. На местах это не позволят «дырявые» бюджеты и долгие судебные процедуры. Получается, что «сверху» снова спустили «на землю» неработающий закон?

– Для того чтобы закон стал грозой для нерадивых землевладельцев, в него надо было ввести норму «безвозмездное изъятие». Тогда им смогли бы воспользоваться муниципалитеты. Главы местного самоуправления хорошо знают, кто и как использует землю, у кого ее надо было бы отобрать… Но, имея право, не имеют возможности этого сделать. Поэтому вопрос об изъятии земель под государственные, а тем более муниципальные, нужды остается открытым.

Ссылка на основную публикацию