Двойная продажа квартиры в доме-новостройке

Не попадитесь на двойную продажу жилья

Двойная продажа квартир – особый манёвр продавцов недвижимости, совершаемый зачастую непроизвольно и весьма похожий на двойной обгон автомобиля на дороге, когда одну и ту же машину одновременно обгоняют две другие. Довольно часто эти махинации проделываются и умышлено, особенно с новостройками. «Двойная продажа», или реализация объекта недвижимости сразу нескольким покупателям, может иметь место как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Например, квартира одновременно продаётся продавцом-собственником одному покупателю, а агентством недвижимости – другому. Многие убеждены в том, что если совершать сделки через крупные агентства недвижимости, то этим можно полностью обезопасить себя от обмана. Как выясняется, это не всегда так. Бывают случаи, когда сделка может быть сорвана, причем не всегда по вине риэлторов.

Как происходит двойная продажа квартир

На самом деле двойная продажа – отнюдь не редкое явление, как бы запутанно и, на первый взгляд, опасно она не выглядела. В большинстве случаев в реальных ситуациях такая продажа имеет место просто по случайному стечению обстоятельств. Например, когда и собственник, и агентство одновременно находят покупателей и, боясь затянуть весь ход сделки и потерять клиента, сразу же подписывают документы и получают задаток.

Как правило, модель поведения в данной ситуации у риэлторов и агентств уже в определённой мере разработана. Многие агентства даже предусматривают подобные страховые случаи при ситуации двойной продажи, поэтому они в этом случае вообще не страдают.

Аферы с “двойной продажей квартир” совершают те, кто покидает город или гастролеры, приехавшие специально для такой операции. Владелец, якобы, теряет документы на квартиру, пишет заявление в БТИ и получает дубликат. В один момент времени, или с 15 минутным интервалом оформляется два договора купли-продажи одной и той же квартиры в разных нотариальных конторах, а потом на такси в другой город. Из двух покупателей, счастливым приобретателем будет тот, кто первый зарегистрирует сделку в БТИ, второму обеспечено пожизненное хождение по судам… Но если у второго есть “концы” в БТИ, то оказаться первым может и он. И конечно, никто не мешает получить несколько безвозвратных задатков за эту квартиру.
Но не всегда исход таков, “добросовестным покупателем”, с точки закона, может быть признан любой из покупателей, все это доказывается в суде. Не обязательно, фактом будет то, по каким документам приобреталась квартира, главное, кто выполнил все шаги добросовестно, вот это и придется доказывать в суде, разумеется, не бесплатно.

Действительно, пострадавшим может оказаться кто-то из покупателей. Особенно в тех случаях, когда продавец намеренно ведёт дело к двойной продаже. А уж тем более в тех редких случаях истинного мошенничества, когда продавец сам продаёт квартиру двум разным покупателям без ведома агентства. Подобную историю можно рассмотреть и подробно разобрать для того, чтобы познакомиться с подобными прецедентами и на крайний случай быть к ним готовыми.

История из жизни: неприкрытое мошенничество и явные ошибки покупателей

Ситуация, которую мы рассмотрим, действительно имела место. Мы только скроем фамилии персонажей для более объективного рассмотрения истории.
Изначально хозяин квартиры обратился в агентство недвижимости для предоставления ему услуг по продаже принадлежащей ему однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге. Стоит отметить, что агентство было достаточно известным, опытным, и имело хорошую репутацию.

Стоимость квартиры на тот момент – а шёл 2005 год – составила по договорённости продавца с агентством 82 тысячи долларов. Совсем скоро в агентство обратилась жительница города Новороссийска, искавшая такое жильё. Ей квартира подошла, и она заплатила агентству задаток в размере 1000 долларов.
Дальнейшие события были уже следствием то ли нелепой ошибки, то ли просто случайности. Уже после выплаты задатка к продавцу обратился покупатель, согласный заплатить за квартиру уже 85 тысяч. И история завязалась.

Казалось бы, разница в стоимости составила 3 тысячи долларов. С учётом штрафа за возвращённый задаток в размере 100% суммы задатка она и того меньше – всего две тысячи. Тем не менее, именно из-за этих двух тысяч продавец и решил вернуть задаток покупательнице из Новороссийска и продать квартиру питерской клиентке.
Всё бы могло пройти чуть более гладко, но продавец жил в квартире менее трёх лет и, соответственно, в случае продажи квартиры должен был уплатить подоходный налог. Стараясь избежать этого по совету нотариуса, он решил продать квартиру с условием, что окончательная сумма сделки будет выплачена ему через десять лет, когда продажа этой квартиры уже не будет считаться коммерческой операцией. А до этого сумма оплаты должна была находиться в банке.

Продавец поделил сумму на две части – 50 и 35 тысяч, уговорив покупательницу из Санкт-Петербурга выплатить ему первую часть при условии освобождения квартиры в течение трёх дней. Условия он выполнил, и деньги получил, а покупательница спокойно въехала в квартиру и начала обустраиваться.
Но проблемы начались тогда, когда въехавшей в уже, по сути, купленную квартиру покупательнице было отказано в регистрации права собственности. И знаете почему? Всё просто! Новороссийская клиентка агентства недвижимости успела наложить арест на квартиру при помощи риэлторов агентства, которые через ЕГРП узнали, что на эту квартиру поступили документы купли-продажи (те самые, между продавцом и «его», питерской клиенткой). Риэлторы моментально смекнули, что продавец водит их за нос, а поскольку у новороссийской клиентки был предварительный договор о продаже, она имела полное право наложить арест. Ведь перед продажей другому покупателю продавец обязан был расторгнуть с предыдущим клиентом договор, вернув задаток.

Интересно при этом, что продавец задаток действительно вернул, всё равно оставшись с прибылью. По крайней мере, на первых порах. А всё это время, пытаясь купить новую квартиру, требовал с уже въехавшей в квартиру покупательницы не 35 оставшихся тысяч, а больше – цены-то на новые квартиры постоянно растут, и 85 тысяч уже на многое не хватит!
В ответ на такую наглость его клиентка подала на него в суд за вымогательство, параллельно забрав из банка те 35 тысяч, что должна ему. И именно здесь она ошиблась больше всего. Ведь наличные под подушкой, как правило, доступнее, чем на счету в банке…

Заставить продавца через суд согласиться на 35 тысяч было не так уж и легко – он постоянно менял представителей в суде и всячески затягивал ход дела. Но параллельно он совершил ещё более низкий поступок: в отсутствие уже законной хозяйки в квартире с помощью отряда МЧС, которому для взлома квартиры было достаточно свидетельства на право собственности, что находилось на руках у продавца, он взломал замок на квартире, вынес оттуда 35 тысяч долларов и все стоящее имущество и повесил новые замки…

Через два года законной обитательнице квартиры удалось через суд отстоять своё право собственности и заново въехать в свой уже дом. Продавца судебные приставы обязали вернуть квартиру и сняться с регистрационного учёта. Покупательница же из Новороссийска получила свой задаток в двойном размере.

Ошибки и последствия

Если не рассматривать уголовное поведение самого продавца, то самые большие ошибки совершила именно питерская покупательница. Во-первых, до регистрации права собственности на квартиру абсолютно бессмысленно передавать продавцу какие бы то ни было деньги – квартира, по сути, ещё в его собственности. Во-вторых, технически оградить свои кровные деньги в однокомнатной квартире без охраны от кого бы то ни было сегодня просто невозможно, и держать их под подушкой было верхом неосторожности.
В результате этих ошибок женщина лишилась всего своего движимого имущества. Хорошо, хоть квартиру отстояла. А нервы и моральные издержки и вообще бессмысленно считать…
Покупательница же из Новороссийска не ошиблась нигде, в результате потеряв лишь время, потраченное на выплату и возврат задатка.
Продавец же поступал нечестно много раз. Главное – взяв на себя обязательства по продаже квартиры одному лицу, он заключил сделку с другим, что уже является преступлением. Да и сама попытка растянуть сделку на целых десять лет только лишь с целью избежать выплаты налога не может не рассматриваться как мошенничество.
Интересно, кстати, что в данном случае покупатель из Новороссийска могла бы отсудить у продавца право выкупа и вселения в квартиру. Но тут, видимо, двойной размер задатка сыграл определённую роль. Да и агентство недвижимости сработало эффективно, как часы.

А вот на первичном рынке большинство операций совершается не с построенными и введенными в эксплуатацию объектами, а на стадии строительства, то есть по факту приобретается не сам объект, а имущественные права на него. В таком случае покупатель может обезопасить себя тем, что настоит на совершении сделки в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Напомним, что с июля 2010 года, когда вступили в силу поправки к закону “О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, все застройщики на территории РФ обязаны продавать квартиры в строящихся домах исключительно по договорам долевого участия, через жилищно-строительные кооперативы или по жилищным сертификатам. В этих условиях многочисленные альтернативные схемы в виде договоров инвестирования или соинвестирования, предварительных договоров продаж, договоров уступки права требования и иных договоров, не подлежащих государственной регистрации в Росреестре, являются незаконными.

Нередко случается так, что за право обладания одной и той же жилплощадью борются несколько незадачливых покупателей. Если мы говорим о первичном рынке недвижимости, где имела место сделка по реализации объекта путем любого договора (инвестирования, соинвестирования, предварительного, договора уступки права требования, иного договора), кроме договора долевого участия в строительстве, подлежащего обязательной государственной регистрации в Росреестре, то преимущественное право на объект недвижимости будет иметь то лицо, которое ранее заключило договор или оплатило указанную сумму.

В то же время если двойная продажа квартир произошла при заключении договора долевого участия в строительстве, то в данном случае неважно, кто первым подписал или оплатил договор, имеет значение лишь, с кем первым данный договор был зарегистрирован в Росреестре.
На вторичном рынке недвижимости соблюдается то же правило: правообладателем является тот покупатель, договор с которым был зарегистрирован в Росреестре. Если же при наличии нескольких сделок договор купли-продажи не прошел обязательную госрегистрацию ни с одним из покупателей, то преимущество получает то лицо, которое первое подписало и оплатило договор.

Тем не менее, покупатель, столкнувшийся с двойной продажей, должен как можно скорее обратиться в суд, ведь при прочих равных условиях преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое первым в судебном порядке признало за собой право собственности на спорный объект. Если при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с соответствующими требования, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в суд обратилось.
Что касается продавца, то покупателю стоит попытаться решить это дело сначала полюбовно. Если гражданин узнал о том, что его право нарушено, то есть на его квартиру претендует другой покупатель, прежде всего, нужно обратиться к продавцу для выяснения вопроса. Возможно, произошла техническая ошибка, которая, безусловно, должна быть немедленно устранена. Если же ошибка носит не технический характер, то продавец обязан решить эту ситуацию путем предоставления аналогичной квартиры или возврата денежных средств.

Если продавец по каким-то причинам уклоняется от исполнения своих обязанностей, то покупатель, который не может претендовать на объект недвижимости в связи с тем, что право собственности уже закреплено за другим, более удачливым покупателем, имеет право предъявить продавцу иск о возмещении убытков. Основанием для этого является ст.15 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Размер убытков может быть равен цене квартиры на момент вынесения судом решения.
В соответствии с п.4 ст.165 Гражданского Кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от госрегистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении регистрации, а в соответствии в п.3 ст.551 Гражданского Кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, также должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Кроме того, в седьмом абзаце п.61 Постановления Пленумов Верховного Суда №10, Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрации перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Гарантией, что Ваша квартира не продана может быть только наличие у продавца договора долевого участия в строительстве (или договора уступки права требования (цессии)), зарегистрированного в органах федеральной регистрационной службы строго в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ (а не иным договором) и пакет документов к нему: поэтажный план с указанием квартиры, которую Вы собрались покупать, финансовый документ (кассовый чек, приходный ордер) о внесении продавцом денег в виде оплаты в кассу продавца в сроки согласно договора, письмо застройщика, что он не имеет претензий по оплате и просит зарегистрировать право собственности продавца в гос регистрации.
В ДДУ должны быть прописаны основные условия договора, а иначе он будет считаться предварительным (не ограничиваясь изложенным):

Читайте также:  Мировое соглашение в сводном исполнительном производстве

1.Четкое определение подлежащего передаче объекта долевого строительства (конкретной квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, ее доля в строящемся объекте строительства, кадастровый номер арендуемого (или в собственности) земельного участка, разрешение на строительство и пр.
2.Условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства.
3.Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
4.Гарантийный срок на объект долевого строительства.
5.Государственная регистрация ДДУ и уступки прав требований по ДДУ;
6.Установлена обязанность компании-застройщика использовать денежные средства граждан-инвесторов по целевому назначению.
7.Определен порядок расторжения договора компанией-застройщиком.
8.Ответственность банка и застройщика в случае, если дом находится в залоге у банка.
9.Ряд других положений, направленных на защиту граждан от двойных продаж: порядок передачи квартиры, порядок залога объекта строительства и пр.

При этом двойная продажа фактически почти невозможна, поскольку ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Все равно есть смысл самостоятельно получите Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в Управлении Федеральной регистрационной службы на указанную квартиру. В ней будет изложена вся необходимая для Вас информация о собственнике квартиры для принятия решения о покупке.
В любом случае, даже если указанные документы предоставлены, – есть смысл заключить соглашение с опытным риэлтором, а лучше всего с юристом по недвижимости имеющим опыт сопровождения сделок по покупке квартир в новостройках, а также положительные решения судов (выигрыши в пользу клиента) по данной категории дел, для проверки правомерности заключения застройщиком ДДУ, достоверности личности продавца и подлинности предоставляемых им документов, юридической чистоты квартиры, который оценит правомерность избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья и риски, которые несет дольщик.

Споры между участниками двойных продаж квартир

Сегодня мы можем сталкиваться с недобросовестными инвесторами (застройщиками), которые заключают договоры с разными лицами на один и тот же объект недвижимости, получая от тех и других денежные средства. По уголовному законодательству эти действия инвесторов квалифицируются как мошенничество, а руководители этих организаций, виновные в такой беспорядочности привлекаются к уголовной ответственности.

В данной статье автор предлагает вниманию читателей всего два судебных дела с участием некоего ЗАО «Энергостройкомплект-М», печально известного своими «двойными» продажами квартир в домах-новостройках северо-западного округа г. Москвы. Судебные дела возбуждаются физическими лицами, заключившими в разное время различные договоры по приобретению квартир в строящихся домах. Кто же из них имеет приоритет в получении права на оплаченную квартиру и кто станет счастливым обладателем приобретенного жилья, построенного этим инвестором.

Вот первое дело. Гр. А. обратился в Тушинский районный суд г. Москвы с иском к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную в построенном доме в СЗАО г. Москвы, р-н Южное Тушино, мкр.11. Основанием для предъявления иска послужил предварительный договор купли-продажи квартиры по указанному адресу между гр. А и ЗАО «Энергостройкомплект-М», предметом которого явилось договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи той же квартиры. В момент подачи иска денежные обязательства истца по предварительному договору были выполнены и на счет ЗАО «Энергостройкомплект-М» переведены денежные суммы, равные оговоренной сторонами стоимости квартиры. Более того, квартира, являющаяся предметом предварительного договора купли-продажи, передана истцу по акту приема-передачи и у сторон не имелись претензии друг к другу по исполнению предварительного договора. Поскольку дому был присвоен почтовый адрес, проведены обмеры БТИ, а основной договор купли-продажи ответчик заключать не собирается, гр. А. вынужден был обратиться в суд с подобным иском. Оспариваемая квартира по протоколу распределения жилой площади между Правительством Москвы, ВФСО «Динамо» и ЗАО «Энергостройкомплект-М» передавалась ответчику по делу, т.е. последний вправе был распорядиться ею, вплоть до передаче гр. А по договору.

Одновременно на эту же самую квартиру имелся договор соинвестирования между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и ООО «Сансид Трейд», назовем его соинвестором, согласно которому «Энергостройкомплект-М» обязался передать в собственность соинвестору квартиру, а последний внести денежные средства на счет «Энергостройкомплект-М» в оплату стоимости ее строительства. До получения квартиры в собственность соинвестор ( «Сансид Трейд») уступил право требования на эту квартиру гр. С., который полностью расплатившись с соинвестором за уступаемое ему право требование по договору цессии, также претендует на спорную квартиру, заявив в суде требование о признании за ним права собственности на спорную квартиру.

Рассматривая дело с участием всех перечисленных лиц, Тушинский суд г. Москвы при принятии решения установил следующее.
Заключенный между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и гр. А. предварительный договор купли-продажи квартиры, суд квалифицировал как договор соинвестирования в строительство квартиры, регламентированный ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений». В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор может налагать на его участников только одну обязанность- обязанность заключить в будущем основной договор. Но основной договор может быть заключен сторонами только при наличии вещи у продавца. Недвижимое имущество считается находящимся у продавца, если право собственности на него зарегистрировано за продавцом. Такого обстоятельства на момент рассмотрения дела в суде не существовало. В то же время ст. 15 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений» дает право инвесторам, вложившим свои средства в строительство, требовать передачи им результата инвестиционных вложений.

Принимая по делу решение суд также исходил из того, что гр. А. фактически расплатился за оспариваемую квартиру с ЗАО «Энергостройкомплект-М», т.е. внес свой инвестиционный взнос в строительство части дома и тем самым получил право требования передачи ему этой квартиры. К тому же в момент рассмотрения дела, квартира была фактически передана по акту приема-передачи от ЗАО «Энергостройкомплект-М» к гр. А.. Иными словами гр. А. подтвердил исполнение своих обязательств перед ЗАО «Энергостройкомплект-М».

В тоже время на эту же спорную квартиру имеется и другой договор уступки прав требования между гр. С и ООО «Сансид Трейд», согласно которому гр. С. получал право требования передачи ему в собственность квартиры от ЗАО «Энергостройкомплект-М» на основании договора соинвестирования между ООО «Сансид Трейд» и ЗАО «Энергостройкомплект-М». Суд не нашел доказательств своевременной оплаты ООО «Сансид Трейд» ЗАО «Энергостройкомплект» инвестиционного взноса. Расчеты между двумя юридическими лицами производились по вексельной схеме, причем при получении векселей и их погашении не было сказано, что стороны рассчитываются ими по договору соинвестирования, и что полученная ЗАО «Энергостройкомплект-М» от реализации векселей денежная сумма предназначена во исполнение договора соинвестирования.

Таким образом суду не было представлено доказательств того, что уплаченная гр.С. ООО «Сансид Трейд» денежная сумма в оплату договора цессии была направлена именно на финансирования строительства оспариваемой квартиры. Договор цессии гр. С. с ООО «Сансид Трейд» согласован с ЗАО «Энергостройкомплект-М» не был, т.е. последний не подтвердил передачу ООО «Сансид Трейд» право на спорную квартиру.

При таких обстоятельствах суд не учел даже доводы гр.С., участвующего в деле и заявляющего самостоятельные требования как третье лицо, что договор цессии между ним и ООО «Сансид Трейд» заключен ранее предварительного договора купли-продажи квартиры между гр. А и ЗАО «Энергостройкомплект-М».

В итоге Тушинский районный суд удовлетворил исковые требования истца гр.А. и признал за ним право собственности на оспариваемую квартиру по указанному адресу, одновременно отказав гр. С. в аналогичном иске по перечисленным обстоятельствам.( Определение Мосгорсуда от 20.01.2012г. по делу № 33-1523).
Итак, исходя из содержания данного решения напрашиваются выводы.

Если между инвестором-застройщиком и физическим лицом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и физическое лицо как потенциальный покупатель оплатил стоимость этой квартиры застройщику, получил оплаченную квартиру по акту от застройщика, но основного договора между сторонами не заключалось, такой договор надлежит квалифицировать как договор инвестирования, подпадающий под действие ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений».

Если бы суд не признал предварительный договор между сторонами как договор инвестирования, гр.А. не вправе был бы требовать признания за ним права собственности на оплаченную квартиру, поскольку такое право могло бы возникнуть только на основании основного договора купли-продажи недвижимости. В этом случае гр. А. мог бы через суд требовать подписания с ним договора купли-продажи квартиры на основании п.5 ст. 429 и п.4 ст. 445 ГК РФ.

По другому делу гр. Р. обратился в суд к ЗАО «Энергостройкомплект-М», ООО «Билдинг» о признании права собственности на квартиру в недостроенном доме и к гр.М. и ЗАО «Энергостройкомплект-М» о применении последствий ничтожного предварительного договора между ними.

Хорошевский районный суд г. Москвы отказал истцу в удовлетворении заявленного иска полностью, мотивируя свой отказ следующим образом.
Дом в 83 квартале Хорошево-Мневники г. Москвы строился на основании Инвестиционного контракта НПП «Тема» (инвестор строительства) с Правительством Москвы. Позднее в контракт вместо инвестора НПП «Тема» вошло ЗАО «83 квартал СЗАО». Как инвестор, ЗАО «83 квартал СЗАО» заключило с ЗАО «Энергостройкомплект-М» инвестиционный договор, привлекая последнего к финансированию строительства дома. Во исполнение данного инвестиционного договора инвестор передал по акту частичной реализации инвестиционного проекта ЗАО «Энергостройкомплект-М» часть квартир в строящимся доме, куда вошла и спорная квартира. Получив право на эту квартиру ЗАО «Энергостройкомплект-М» поспешило передать право на нее гр. М. по предварительному договору.

Суд не нашел, что предварительный договор гр. М. с ЗАО «Энергостройнадзор-М» является ничтожной сделкой.
Одновременно ЗАО «Энергостройкомплект-М» привлекло к финансированию строительства своей доли в строящимся объекте на договорной основе ООО «Билдинг». Суду не было представлено доказательств, что спорная квартира от ЗАО «Энергостройкомплект-М» перешла к ООО «Билдинг» и что последний может распорядиться ею по своему усмотрению. Вместе с тем, ООО «Билдинг» по предварительному договору передало спорную квартиру гр.Р., который и выступил истцом в данном деле. Таким образом, по мнению суда ООО «Билдинг» не могло заключать с гр.Р. предварительный договор на передачу ему квартиры, право на которую общество не получило.

В то же время суд не нашел оснований для признания предварительного договора между гр.М. и ЗАО «Энергостройкомплект-М» ничтожной сделкой.

Мосгорсуд поддержал данное решение Хорошевского суда, оставив его без изменения ( Определение Мосгорсуда от 26.12.2011г. по делу № 33-41930).

В этом деле больше шансов получить право на квартиру у гр. М., если исходить из содержания аналогичного первого дела. Но такое право может возникнуть после сдачи дома в эксплуатацию, как в первом случае. Истец по делу гр.Р. может рассчитывать на возврат своих денежных средств от ООО «Билдинг», поскольку не представлено доказательств передачи ЗАО «Энергостройкомплект-М» права ООО «Билдинг» спорной квартиры. Спор между двумя организациями должен разрешить арбитражный суд.

Эти два дела по «двойным» продажам показывают, что независимо от того, как стороны назовут свои договоры, направленные на оплату строящихся квартир с целью дальнейшего их получения, суды квалифицируют их с учетом направленной воли сторон, содержания и исполнения договоров. Для физических лиц важно еще и основание заключения таких договоров. Необходимо убедиться, что инвесторы, заключая договоры с физическими лицами, имеют право на передаваемые квартиры.

Эти дела, как и все другие, вытекающие из договоров по финансированию строительства части объектов капитального строительства с целью получения в них жилой площади, показывают, что с застройщиками следует подписывать договоры долевого участия в строительстве объектов недвижимости, а если стороной договора выступает не застройщик, а привлекаемое им другое юридическое лицо- договор уступки права долевого участия в строительстве.

Двойные продажи при покупке квартиры в новостройке: как определить факт мошенничества и не попасться на крючок

Рынок первичной недвижимости таит множество опасностей. Выгодные расценки и акции, возможность выбрать подходящую планировку, получить парковочное место и даже офис — неоспоримые преимущества жилья в новых комплексах. Но инвестиции в еще не сданные дома — рискованное мероприятие, которое подчас оборачивается потерей денег и прав на оплаченные квадратные метры. И, несмотря на то, что 90-е давно минули, двойные продажи квартир в новостройках по-прежнему остаются популярной схемой обмана покупателей.

Суть такой махинации — в повторной передаче прав на жилье нескольким клиентам. В судебной практике РФ встречаются случаи, когда одна и та же квартира продавалась более 70 раз. Разберем, как узнать, нет ли других претендентов на заинтересовавшую вас недвижимость, и не стать жертвой обмана. Ведь девелопер может параллельно с вами заключать договор и с другими людьми.

Читайте также:  Взыскание текущих платежей при банкротстве должника

В первую очередь, выбирайте давно работающего застройщика с безупречной репутацией, имя которого не фигурирует в историях о двойных продажах. Ниже вы найдете подборку новостроек от надежных и авторитетных строительных компаний Санкт-Петербурга:

Разновидности двойных продаж:

  • ошибки в документах;
  • выманивание средств на строительство путем обмана;
  • махинации с типами договоров;
  • мошенничество с подставными фирмами-однодневками;
  • повторная переуступка прав на жилплощадь.

В таких сделках могут быть замешаны не только недобросовестные застройщики или частники, но и администрация города. Рассмотрим каждый из типов подробнее.

Самые популярные схемы двойной игры

Первая проблема — в ошибках при заполнении бумажной или электронной квартирограммы. Если менеджер не учел какую-то сделку, перепутал колонки или не сохранил файл, может возникнуть ситуация, когда одна и та же квартира в новостройке будет продана дважды разным людям. Вероятность такого инцидента крайне мала, ведь сейчас учет свободной и реализованной в доме жилплощади автоматизирован у большинства девелоперов. «Черный» способ привлечения инвестиций, как и все остальные виды двойных продаж, о которых мы поговорим, — откровенное мошенничество. Он тесно связан с манипуляциями с «серыми» договорами, которые не регистрируются в ФРС и не защищают прав покупателя должным образом (например, ЖСК).

Как это происходит: девелопер реализует жилье по предварительному ДДУ нескольким покупателям в попытке получить больше инвестиций на возведение комплекса или с целью незаконного обогащения. Такие двойные продажи квартир в новостройках происходят, когда интерес к дому падает или если компании не хватает ресурсов на балансе. В качестве наживки злоумышленники выбирают самый ходовой товар с лучшей планировкой, реализуя его повторно до тех пор, пока спрос не иссякает. По тому же принципу действуют и подставные фирмы-однодневки, когда средства с дольщиков собирают на эфемерные многоэтажные проекты, которым никогда не суждено появиться.

Обмануть может и известный застройщик, избежать рисков можно только с помощью грамотного и опытного юриста.

Часто строительные компании по инвестиционным контрактам выделяют какую-то часть жилого и нежилого фонда из своих комплексов администрации города, в котором реализуется проект. И некоторые недобросовестные девелоперы продают квартиры, офисные и парковочные помещения из этого резерва ничего не подозревающим покупателям, приобретающим воздух. Неоднократные продажи возможны и при переуступке квартиры в новостройке. В этом случае риски также сопряжены с «серыми» схемами — инвестиционными векселями, предварительными договорами купли-продажи и соглашениями, которые не нужно регистрировать в Росреестре.

Договор цессии можно заключить только пока жилой комплекс строится, и бывает, что право владения на одну и ту же квартиру иногда оказывается многократно «переуступлено» разным людям к моменту готовности дома. Благоразумнее и безопаснее покупать недвижимость в уже сданных в эксплуатацию новостройках. В подборке ниже вы увидите, какое жилье можно приобрести в жилых комплексах на завершающих стадиях готовности:

Двойные продажи квартир – как защититься Покупателю?

В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру (заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку), а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому (и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку…) Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий? Как быть, если это уже произошло?

Такая ситуация на рынке недвижимости называется «двойной продажей». Как правило, двойные продажи квартир происходят на Откроется в новой вкладке.”>первичном рынке жилья и случаются либо из-за ошибок в документах (при распределении площадей в новостройках), либо в результате мошеннических действий самого Застройщика или его соинвесторов.

На Откроется в новой вкладке.”>«вторичке» двойная купля-продажа квартир случается относительно редко, и стать жертвой подобного мошенничества может только очень неосмотрительный Покупатель. Если Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи квартиры составлен грамотно и Откроется в новой вкладке.”>расчеты по сделке организованы правильно, то Продавец получит свои деньги лишь после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

А вот в новостройках двойные продажи квартир случаются гораздо чаще. Дело в том, что обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на новую квартиру можно только после сдачи построенного дома в эксплуатацию. А деньги Застройщику (или другому Продавцу) нужно передать намного раньше (в процессе строительства). Недобросовестный Продавец может воспользоваться этим временем, и до регистрации продать недвижимость еще раз. Повторная продажа квартиры может произойти и случайно, из-за путаницы в документах о распределении построенных площадей.

Двойные продажи квартир в новостройках – как это бывает?

Риск двойной продажи может возникнуть в зависимости от того, каким образом оформляется покупка квартиры в новостройке. Что это значит?

Рассчитывая стать владельцем жилья в строящемся доме, Покупатель заключает один из следующих договоров:

  • Договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • Договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК);
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
  • Договор уступки прав требования на квартиру.

По этим договорам (кроме предварительных) Покупатель приобретает не право собственности, которое регистрируется государством, а всего лишь право требования (подробнее о нем – см. по ссылке).

Но и право требования можно зарегистрировать в Росреестре, обезопасив себя от других претендентов на строящееся жильё. Вот только годится для этого не любое из перечисленных выше соглашений, а лишь Откроется в новой вкладке.”>Договор долевого участия (ДДУ) и Откроется в новой вкладке.”>Договор уступки права требования на основе ДДУ.

Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключён не по ДДУ) не регистрируются в Росреестре, и поэтому не исключают риска двойной продажи квартиры Застройщиком. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Договор с ЖСК

Привлечение средств на строительство домов через жилищно-строительные кооперативы запрещено с 1 июля 2018 г. Но использование этой формы допускается, если кооператив получил разрешение на строительство до указанной даты (Откроется в новой вкладке.”>пп.2, п.4, ст.8 ФЗ-175, от 01.07.2018). Так что вероятность столкнуться с таким договором всё ещё существует.

К тому же, создание ЖСК по прежнему разрешено для строительства на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК дольщиков для достройки объекта застройщика-банкрота (Откроется в новой вкладке.”>пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214).

Предварительные договоры

Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.

В частности, речь идет о Откроется в новой вкладке.”>Предварительных договорах купли-продажи квартир (ПДКП) и Откроется в новой вкладке.”>Предварительных договорах долевого участия (ПДДУ) (подробнее о них – по ссылкам). В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках. Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру. В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения.

Договор уступки прав требования

Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.

Как это бывает? Приведём пример. Застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а натурой. В смысле – квартирами в строящемся доме. Сделка может быть оформлена, например, договором взаимозачёта или инвестиционным договором. Подрядчик уже будет реализовывать эти квартиры по Договорам уступки прав требования. Регистрация сделки в Росреестре при этом не требуется, т.к. и основные договоры, по которым уступаются права (договор взаимозачёта, договор инвестирования) не подлежат госрегистрации. Это значит, у Продавца будет возможность заключить договор на одну квартиру несколько раз с разными Покупателями.

Также распространён вариант, когда Застройщик (для оптимизации налогообложения) сам создает аффилированное юрлицо, продает ему часть квартир, или оформляет это юрлицо соинвестором строительства. А потом уже это юрлицо продает «выданные» ему квартиры на открытый рынок – по Договорам переуступки, не подлежащим госрегистрации.

В подобных ситуациях двойные продажи квартир иногда происходят ненамеренно. В результате ошибки Застройщик, например, может одну и ту же квартиру продать прямому Покупателю и выделить по взаимозачёту подрядчику (или по инвестиционному договору соинвестору). Но если квартиру продали дважды, отсутствие злого умысла у Продавца вряд ли утешит Покупателя.

Безопаснее покупать новое жильё по переуступке только у дольщика, который ранее сам оформлял себе квартиру по ДДУ. Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры. Росреестр не может два раза зарегистрировать право требования на один и тот же объект недвижимости.

Но что делать Покупателю, если он слишком поздно узнал о правилах безопасности, и обнаружил, что его квартира была продана дважды?

Двойная продажа квартиры произошла – что делать?

Конечно же, Покупатель, узнав, что квартира продана не только ему, может обратиться в суд. Он подает иск о признании недействительной повторной продажи прав требования на квартиру, и отдельное требование о признании своих прав на нее. Все это должно подтверждаться вескими аргументами и документами. Без Откроется в новой вкладке.”>помощи профильного юриста здесь, конечно, не обойтись.

Кто из обманутых граждан имеет больше шансов получить заветные метры при двойной продаже квартиры? Судебная практика говорит, что преимущество на стороне того Покупателя, чей договор был зарегистрирован в Росреестре.

Если же данные о правах требования в реестр не внесены, то суд может вынести решение на основании даты заключённого (незарегистрированного) договора – с кем договор подписан раньше, того и квартира (Откроется в новой вкладке.”>см. пункт 4 «Обзора судебной практики…»).

Наконец, на решение суда может повлиять то, кто первый обратился с иском. Если лицо, с которым договор был заключён раньше по времени, не обращалось в суд и не интересовалось судьбой квартиры, решение может быть вынесено в пользу более заинтересованного истца (см. такой пример Откроется в новой вкладке.”>здесь).

Ну и в некоторых случаях при двойной продаже оспорить можно уже полученное (зарегистрированное) право собственности на квартиру, если есть основания предполагать факт мошенничества или допущенной технической ошибки.

Остальные Покупатели, лишившись прав на квартиру, могут рассчитывать на:

  • возмещение стоимости договора;
  • компенсацию убытков;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию упущенной выгоды.

Но, в любом случае, им «повезёт» меньше. Даже если суд вынесет решение о возмещении виновной стороной Покупателю суммы, достаточной для приобретения новой квартиры, эти деньги ещё нужно будет получить (что на практике не всегда просто), а «эпопею» с покупкой жилья придётся начинать сначала.

Как избежать двойной продажи квартиры?

Обезопасить Покупателя квартиры в новостройке от двойной продажи может только Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования, заключённый на основе ДДУ, поскольку и первый, и второй подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Двойные продажи квартиры по ДДУ возможны только в случае неправильного заключения самой сделки купли-продажи. Оплачивать покупку можно, лишь убедившись, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

То же касается и оплаты Договора уступки – главным условием перевода денег Продавцу должно быть получение Покупателем экземпляра Договора уступки с печатью Росреестра и оригинала зарегистрированного ДДУ.

Эскроу-счета – защита от риска двойных продаж

Чтобы исключить риск двойных продаж, а заодно и другие риски, связанные с приобретением квартир в новостройках, с 1 июля 2019 года всех Застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан, обязали работать через Откроется в новой вкладке.”>счета эскроу (Откроется в новой вкладке.”>п.5, ст.8, ФЗ-175 от 01.07.2018).

Теперь после регистрации ДДУ Покупатель вносит деньги не на счёт Застройщика, а на специальный счёт эскроу в банке, где эти деньги будут храниться (без права доступа к ним как дольщика, так и Застройщика) до окончания строительства. Двойная продажа новостройки здесь исключена, т.к. контроль за реализацией квартир уже ведется не только Росреестром, но и банком, обслуживающим эскроу-счета.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Двойные продажи квартир. Что делать обманутым покупателям?

Покупатели недвижимости обычно мало знают о таком явлении как двойные продажи. Однако оно нередко в современных рыночных условиях. Чтобы избежать неприятностей при поиске жилья, важно тщательно разобраться в этом вопросе. Специалист в области юридического права — адвокат Комиссаров Андрей Федорович (руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры») расскажет о том, где наиболее часто можно встретиться с явлением двойной продажи недвижимости, какие риски при этом возникают и что делать, если вы стали обманутым покупателем.

Читайте также:  Из декрета в декрет

Двойная продажа — спорное явление

Обычно двойные продажи — явление, характерное для рынка новостроек. Казалось бы, риски при покупке квартиры в новом доме минимальны, поскольку жилье юридически «чистое». Но иногда на одну и ту же квартиру претендуют сразу несколько собственников.

Покупатель совершенно неожиданно узнает о том, что имеет место двойная продажа. Он может столкнуться с таким же «собственником» на собрании ТСЖ, увидеть объявление в газете или в Интернете о продаже своей квартиры.

Единственно верное решение в данном случае — воспользоваться услугами адвоката. Известен случай, когда потребовалась защита дольщиков в Санкт-Петербурге, обманутых застройщиком ЗАО «Фирма «Петротрест-Монолит». Примечательно, что дольщики, кто воспользовавшиеся услугами адвокатов, успешно подали свои заявления о включении их в реестр кредиторов. Те же, кто решил действовать своими силами, столкнулись со сложностями в оформлении документов, и пока их заявления остались без удовлетворения.

Риски для покупателей недвижимости

Предпосылки двойных продаж возникают еще на стадии оформления документов при покупке квартиры. Существует несколько видов договоров, по которым возможны спорные ситуации:

  • ПДКП — предварительный договор купли-продажи;
  • договор уступки права требования (инвестирования) на квартиру;
  • договор об участии в ЖСК (жилищно-строительных кооперативах).

Если используются эти виды договоров, риски покупателя возрастают, поскольку в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами РФ, Федеральным законом от 27.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» данные документы не нужно регистрировать в Росреестре в обязательном порядке. Тогда покупка квартиры от застройщика может обернуться проблемами.

Недобросовестные компании в этом случае попытаются воспользоваться ситуацией и продать одну квартиру дважды, а то и трижды. Дело в том, что покупатель сразу выплачивает стоимость жилья, а обращается за получением Свидетельства государственной регистрации права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии только после сдачи дома в эксплуатацию. В этот промежуток времени (от 1 года до 5 лет) и происходят двойные сделки по продаже недвижимости застройщиком.

Непреднамеренные двойные продажи

В судебной практике известны ситуации, когда приходилось прибегать к защите прав дольщиков, пострадавших в результате халатности компаний-застройщиков. Причина кроется в следующем: в возведении дома могут участвовать сразу несколько организаций. Застройщик может сотрудничать с компаниями, которые выступают в качестве подрядчиков. Последние, в свою очередь, имеют право продавать квартиры, которые входят в их «долю».

Однако строительство дома — процесс долгий, и за это время может сложиться ситуация, когда одна из компаний откажется от участия в проекте. Освободившееся место займет новая организация, имеющая такое же право получать прибыль, осуществляя продажу жилья. По невнимательности сотрудников, халатности должностных лиц, отсутствия надлежащих отчетов или учета квартир, принадлежащих по инвестиционному контракту местным властям, возникают вопросы права собственности при покупке квартиры и двойные продажи, отмечает Андрей Комиссаров.

Есть ли риск двойной продажи на вторичном рынке?

Сопровождение сделок с недвижимостью квалифицированными специалистами необходимо и при приобретении жилья на вторичном рынке, поскольку случаи двойных продаж тут тоже не исключены. Но здесь получить право собственности гораздо быстрее, ждать несколько лет не нужно.

Покупателям вторичной недвижимости следует помнить о необходимости доскональной проверки всей информации об объекте, правильном составлении договора купли-продажи. И, конечно, своевременно выяснить: нет ли других покупателей, претендующих на право собственности объекта.

Как избежать рисков

При покупке квартиры в новостройке важно обращать внимание на официальное наименование документа по сделке с недвижимостью. Это должен быть ДДУ — договор долевого строительства, который оформляется в органах государственной регистрации. В случае возникновения спорных ситуаций преимущество отдается покупателю с ДДУ (регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

Впрочем, в судебной практике встречались случаи, когда недобросовестным застройщикам удавалось оформить ДДУ на квартиру дважды (с разными покупателями). В такой ситуации правообладателем жилья будет назначен тот, кто первым зарегистрировал его в Реестре. Поэтому стоит зарегистрировать ДДУ как можно раньше.

Что должен сделать обманутый покупатель

Тот, кто стал жертвой обмана, должен незамедлительно обратиться к адвокату, который занимается защитой прав участников долевого строительства. Чем быстрее потерпевший подаст иск, тем больше шансов выиграть дело.

Как сказано выше, предпочтение отдается тому покупателю, который первый зарегистрировал ДДУ в государственных органах. Однако нередко законным владельцем квартиры также признается тот, кто первым обратился в суд (даже если договор зарегистрировал вторым), так как этот покупатель начал предпринимать действия для защиты своих прав, а другой бездействовал.

Условия, при которых второй покупатель может быть признан законным владельцем квартиры, при обращении в органы, занимающиеся защитой обманутых дольщиков, следующие:

  • он является ответственным и тщательно проверил все документы при заключении контракта со строительной фирмой;
  • он не знал о существовании еще одного претендента на право владения жилым объектом;
  • первый дольщик бездействовал и ничего не предпринимал, чтобы защитить свои права.

Отобрали квартиру. Ваши действия

Если добросовестный покупатель все же остался без квартиры, то может подать заявление в суд, поскольку имеет право на:

  • возмещение полной стоимости договора;
  • компенсацию понесенных убытков и упущенной выгоды;
  • возмещение морального ущерба.

Если обратиться к судебной практике, можно сделать вывод, что есть все шансы отстоять свои права и получить компенсацию, которая покроет стоимость утраченной квартиры. Статистика говорит о том, что убытки в размере полной рыночной стоимости потерянного жилья в РФ покупатели взыскивают в 82% случаев (в Северо-Западном регионе — в 40%).

Но чтобы не пришлось подвергать себя риску двойной продажи и избежать финансовых потерь, необходимо уже на первоначальном этапе заручиться поддержкой компетентных специалистов, которые занимаются юридическим сопровождением покупки квартиры.

Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.

Узнали почему не стоит продавать квартиру быстро, даже если это необходимо.

Промониторили рынок и узнали, как выглядят самые дешевые квартиры в стране. Тем, кому не нравится скромная однушка на окраине обязательно к прочтению.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Двойные продажи квартир в новостройках

Двойные продажи квартир – это последствия намеренного мошенничества или результаты преступной халатности уполномоченных должностных лиц и организаций партнёров, представляющих интересы застройщика.

Осуществляется в сторону участников договора долевого участия (ДДУ) и отличается наличием (отсутствием) преступного умысла. Регулируется основаниями Гражданского законодательства, иногда – Уголовного права, а так же положениями Федерального закона о ДДУ, № 214-ФЗ.

По преимуществу возникает в качестве неожиданного официального известия о том, что квартира, за которую дольщик вложил установленную сумму денег, принадлежит третьему лицу.

То есть – ему незаконно продана квартира, принадлежащая правообладателю. В то время как при покупке, уполномоченное должностное лицо гарантировало чистоту сделки, подтверждая сказанное демонстрацией документации. Правоустанавливающий договор на жильё в наличии, но сам объект имеет виртуальный характер.

Владелец документации остаётся перед лицом неумолимых обстоятельств, которые зависят не только от степени его удачливости и объективных сил, повлиявших на потерю денег и ожидаемой недвижимости.

Во многом ситуацией руководит добросовестное и ответственное отношение к производству документации и условиям произведения выплат самим участником долевого строительства.

Когда возможна двойная продажа квартиры

Этот противозаконный вид деятельности возникает в результате преступного сговора группы лиц, намеренно лишающих граждан финансовых вложений, переданных застройщику для приобретения жилья.

Иногда связан с технической ошибкой, допущенной в документации по халатности уполномоченных лиц.

Риски повторного сбыта квартиры обусловлены заключением предварительных договоров гражданстко-правового характера:

Специфика предварительных договоров имущественной сделки такова, что они не проходят регистрацию в записях государственного кадастра недвижимости (ГКН). На этом основании они не регистрируются нигде, кроме учредителя, предоставляющего жильё и оформляющего выдачу квартир.

Основной ДДУ, который проходит регистрацию и учитывается в сведениях ГКН, допускает инвестирования строящегося жилья.

Если ситуация с выдачей основного документа затянулась настолько, что граждане утратили бдительность, посредник выдаёт постоянный договор одному из участников. Зарегистрировав его, тот становится претендентом на недвижимость.

Оставшиеся граждане, не получившие права регистрации имущества, становятся пострадавшими от недобросовестных действий строительных компаний.

Граждане, уплатившие цену помещения по одному из предварительных договоров, иногда даже не догадываются о том, что нарушили регламент собственных имущественных прав. Такие нарушения встречаются по преимуществу в новостройках, но так же имеют место на вторичном рынке.

Ситуации, в которых накладка при продаже произошла из-за допущенной ошибки, исправляются застройщиком.

Если ошибочные действия привели к нарушению прав инвесторов при проведении продаж жилья, оно потребует восстановления за счёт компании, допустившей небрежность в оформлении сведений. Но здесь платежи вносятся только на основании правоустанавливающей документации, которой является основной ДДУ.

Причинно-следственную связь умысла застройщика и его сговора с группой мошенников, проследить достаточно сложно. Но лица, выплатившие деньги по основному договору, сумеют их взыскать, в отличие от тех, кто инвестировал в предварительные контракты.

Такие действия распространены и при покупке жилья на вторичном рынке, после сдачи новостройки в эксплуатацию и заселения дома жильцами.

Иногда злоумышленники заключают одновременно несколько договоров имущественной сделки, получают половину денежных средств и договариваются о встрече в кадастровой палате. На регистрацию в ГКН приходят только обманутые граждане.

Действия при обнаружении двойной продажи квартиры

Если регистрационная палата или многофункциональный центр отказали в регистрации по причине того, что данный объект зарегистрирован за третьим лицом, требуется:

  • Запросить выписку из ГКН о регистрации права собственности на обозначенный объект за третьими лицами.
  • В официальной письменной форме обратиться к руководителю компании застройщика о том, что квартира продана третьим лицам.
  • Получить от застройщика официальное подтверждение того, что к нему обращались с претензией.

Если разговоры с виновной стороной ограничиваются обещаниями, без предоставления официальных бумаг, следует отправить заказное письмо с уведомлением о получении, в котором высказывается претензия и обещание обратиться в суд.

После получения письменного документа с отказом восстановить утраченное право на квартиру, либо по завершении одного календарного месяца после оповещения под роспись или заказным письмом, если не было ответа – подать иск.

С иском обратиться в арбитражный суд того района, в котором находится учредитель застройщика и предоставить суду документацию, отражающую гарантии, данные застройщиком на покупку квартиры.

По решению суда, если действия покупателей признают добросовестными, застройщику придётся возместить нанесённый ущерб в виде возврата вложенных в строительство инвестиций или передачей квартиры, которую пострадавшие лица получат в последующей новостройке.

Кроме этого, в ведении суда окажется установление причин повторной продажи квартиры. Если инцидент основан на ошибке, ответчик понесёт гражданскую ответственность, которая допускает взыскание штрафных санкций за просрочку предоставления объекта, и даже – возмещения морального вреда за доставленные переживания (см.Неустойка по ДДУ).

Если суд установит намеренные мошеннические мотивы ответственного лица или группы лиц – вопрос попадёт под юрисдикцию уголовного законодательства.

Как избежать двойной продажи квартиры

По преимуществу лица, попавшие в обозначенную ситуацию, в той или иной степени проявили халатность к собственным имущественным правам, что привело к провокации неправомерных действий со стороны учредителя.

Для того чтобы вложенные инвестиции не пропали, в первую очередь требуется следовать правилу: уплачивать положенные взносы только по основному договору имущественной сделки, подготовленному для регистрации в Росреестре.

Кроме этого целесообразно:

  • Инвестировать деятельность компаний, зарекомендовавших себя на рынке строительных услуг.
  • Не вносить деньги без предварительного знакомства с документацией компании и без составления правоустанавливающих документов.
  • При покупке на вторичном рынке получить выписку из ГКН об отсутствии залогов и иных обременений (см. Проверка квартиры при покупке).
  • Проверять подлинники правоустанавливающих бумаг у продавца недвижимости, не заключать договор на основании предъявленных копий.
  • Деньги вносить перечислением, с сохранением чека или передавать под расписку, в присутствии третьих лиц.

Кроме этого, целесообразно провести страхование имущественной сделки. В этом случае появятся дополнительные стопроцентные гарантии на возврат денежных средств в случае обстоятельств, связанных с накладками при продаже.

В любом случае не лишним будет обратиться за консультацией к юристу, имеющему опыт работы на рынке недвижимости и ориентирующемуся в специфике проведения двойных продаж и видах защиты граждан от данных нарушений их имущественных прав.

Ссылка на основную публикацию