Дополнение к вопросу о границе земельного участка

Судебные споры о границах земельных участков

Правоприменительная практика последних лет свидетельствует, что категория дел, вынесенная в заголовок настоящей статьи, все чаще встречается в судебной практике. По наблюдениям автора статьи, связано это, прежде всего, с тем, что владельцы и собственники земельных участков под влиянием требований государственных и муниципальных земельных органов стали все чаще уточнять границы своих владений, приводить в порядок свою документацию на землю. Работа эта приводит к тому, что владельцы и собственники (часто к изумлению своему) узнают о наложениях границ земельных участков на картах (схемах) и на местности, о кадастровых ошибках, о нахождении своих объектов недвижимости в «чужих» границах и т.п.

Не претендуя на всесторонность исследования в рамках газетной статьи, попытаемся осветить некоторые проблемные вопросы, возникающие по такой категории споров, и сформулировать практические выводы. Начинающим юристам это может помочь, в том числе, найти правильные подходы к разрешению указанных споров.

В силу уже сложившейся судебной практики согласно статье 7 ранее действовавшей редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 1 января 2017 года государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости», а сам закон № 221-ФЗ называется законом «О кадастровой деятельности») к уникальным характеристикам земельного участка отнесены его кадастровый номер, описание местоположения границ и площадь.

Таким образом, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении площади и (или) границ земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ (поворотных точек), по сути, представляет собой распоряжение этим участком, в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении границ земельного участка.

При этом заинтересованное лицо вправе обращаться в арбитражный суд с иском, направленным на изменение границ уже поставленного на кадастровый учет земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 № 4275/11).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного суда Российской Федерации от 07.10.2015 № 305-КГ15-7535 по делу № А41-47432/2012, когда предмет спора связан с пересечением (наложением) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка.

Таким образом, требование об установлении местоположения границ земельного участка является спором о праве.

Требование об установлении границ земельного участка направлено на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости. По таким искам ответчиком является смежный землепользователь, поскольку в рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек.

Приведенные здесь правовые позиции, сформулированные сложившейся судебной практикой, сразу позволяют сделать определенные первичные выводы при разрешении споров о границах земельных участков:

· Подобного рода споры рассматриваются по правилам искового производства, поскольку требование об установлении местоположения границ земельного участка является спором о праве;

· Вопрос об установлении (изменении) границ сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков находится в компетенции суда. Суд может изменять такие границы в установленном законом порядке;

· Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости;

· По искам об установлении (изменении) смежной границы между земельными участками ответчиками являются смежные землепользователи.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании указанного Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее – уточнение границ земельного участка).

Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о смежных с ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Земельным участком признается часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации; часть 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ).

Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В соответствии со статьей 21 Закона № 218-ФЗ одним из необходимых документов для кадастрового учета является межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 этого же Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Закона № 218-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Согласно части 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В части 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Из приведенного также можно сформулировать некоторые выводы, важные для понимания порядка разрешения судебных споров о границах (назовем их для краткости так):

· Уточнение границ земельных участков может осуществляться во внесудебном порядке (при наличии согласия смежных землепользователей, отсутствии спора);

· Межевой план, сформированный по итогам кадастровых работ – неизбежный атрибут иска о границах. Без информации, содержащейся в нем, суд попросту не сможет сформулировать резолютивную часть своего решения о границах. В некоторых судебных актах автор публикации даже увидел, что межевой план являлся приложением к судебному решению. Альтернативой межевого плана может выступать только заключение судебной землеустроительной экспертизы, проведенной судом;

· Местоположение границ земельного участка в решении суда устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ (так называемых поворотных точек);

· При вынесении судебных актов суды не связаны вариантами прохождения границ, предлагаемыми сторонами спора. Суд может установить границы по собственному варианту с учетом максимального баланса интересов сторон. Такие варианты прохождения границ должны определяться по итогам проведения кадастровых работ или по итогам судебной землеустроительной экспертизы.

МИХАИЛ СЛЕПЦОВ, АДВОКАТ, УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР АДВОКАТСКОГО БЮРО «СЛЕПЦОВ И ПАРТНЕРЫ», КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ДОЦЕНТ, ЗАСЛУЖЕННЫЙ ЮРИСТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 01 (195) дата выхода от 21.01.2019.

Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».

Установить фактические границы земельного участка в соответствии с границам в кадастровом плане – по факту участок меньше?

Купил участок, есть кадастровый паспорт участка. Межевание произведено и согласовано со всеми соседями в 2012 году в связи с изменениями границ моего участка – приращение в сторону неразмеченной территории, не затрагивало границ соседей. Границы внесены в Росреестр. В Росреестре я получил кадастровый план территории со всеми границами всех участков кадастрового квартала. Я вызвал кадастрового инженера, он замерил участок по координатам из Кадастрового Плана Территории и выяснилось, что заборы соседи с двух сторон находятся на моей территории (от 2 до 5 метров). Один из заборов капитальный – из профнастила на бетонном фундаменте. Хочу вернуть площадь своего участка, так как запланированный проект дома не умещается в текущих фактических границах участка без нарушения градостроительных норм (3 метра от строения до забора).

Каковы мои действия? Что делать в отношении капитального забора?

Ответы юристов ( 4 )

Здравствуйте. В данном случае Вам необходимо подавать иск к соседям об установлении границ земельного участка, т.к. у Вас спор о границах, и сносе (демонтаже) данных заборов.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
2. Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также иными федеральными законами.
В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).
К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

– Какие документы необходимо приложить к иску?

— Какие документы необходимо приложить к иску? — Куда территориально можно подавать иск, по месту участка (соседей) или можно по месту моего постоянного проживания (прописки)?
Сергей

Документы подтверждающие право собственности на земельный участок, кадастровый план. Можете сразу провести экспертизу, подтверждающую факт нахождения заборов на Вашем земельном участке, но лучше заявить такое ходатайство в суде, получится в конечном итоге дешевле.

Подавать только по местонахождению земельного участка.

Статья 30. ГПК РФ Исключительная подсудность
1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Также можно признать капитальный забор самовольной постройкой.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
22. Применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.
Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
19 марта 2014 года
ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ
С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ
Дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны районному суду по месту нахождения объекта спора.

– Кадастровый план территории у меня в электронном виде, получен через госуслуги. Мне необходимо заказывать бумажный вариант для предоставления в Суд или Суд сам может запросить необходимую информацию из Росреестра по ведомственным каналам?

– В исковом заявлении можно сразу указать просьбу о признании постройки незаконной с требованием снести или нужно сначала дождаться решения суда об установлении границ, а потом подавать на основании этого решения иск о сносе (?

— документ об уплате госпошлины. Размер госпошлины рекомендуется предварительно уточнить в суде, поскольку суд может принять иск, оплаченный госпошлиной в размере 300 руб., как за требование неимущественного характера (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ), но может и оставить его без движения на том основании, что госпошлина должна уплачиваться в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ — как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска, поскольку иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество;
Трошкин Алексей

Коллега, данный иск является иском имущественного характера не подлежащим оценке, поэтому госпошлина платиться по 400 руб. за каждое требование, а в суде никто консудтировать не будет.

— Кадастровый план территории у меня в электронном виде, получен через госуслуги. Мне необходимо заказывать бумажный вариант для предоставления в Суд или Суд сам может запросить необходимую информацию из Росреестра по ведомственным каналам?
Сергей

Приложите распечатку и заявите ходатайство об истребовании в кадастровой палате кадастровых дел всех участков, они будут нужны для экспертизы.

— В исковом заявлении можно сразу указать просьбу о признании постройки незаконной с требованием снести или нужно сначала дождаться решения суда об установлении границ, а потом подавать на основании этого решения иск о сносе (?
Сергей

Сразу, если суд установит факт постройки забора на Вашем участке, то вместе с решением об установлении границ вынесет и решение о сносе заборов.

Читайте также:  Задолженность по квартплате

Текст искового заявления мне надо готовый принести в Суд или мне его помогут составить на месте? Марина, можно от Вас получить примерный текст искового заявления для моего случая?

В Вашем случае для юридической помощи лучше обратится к специалисту (для представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (п. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Коллега, когда копируете ответы из интернета или из Консультанта, то не забывайте указывать источник или ссылку на документ, в противном случае Вас скоро заблокируют.

Текст искового заявления мне надо готовый принести в Суд или мне его помогут составить на месте? Марина, можно от Вас получить примерный текст искового заявления для моего случая? Я хочу чтобы заборы перенесли в соответствии с координатами в кадастровом плане. И что будет потом? В случае, если Суд решит вопрос в мою пользу, придут приставы и снесут заборы или что? Снова вызывать кадастровых инженеров для разметки границ?

Текст искового заявления мне надо готовый принести в Суд или мне его помогут составить на месте? Марина, можно от Вас получить примерный текст искового заявления для моего случая? Я хочу чтобы заборы перенесли в соответствии с координатами в кадастровом плане. И что будет потом? В случае, если Суд решит вопрос в мою пользу, придут приставы и снесут заборы или что? Снова вызывать кадастровых инженеров для разметки границ?
Сергей

Иск необходимо составлять самому, суд не составляет подобные документы. Образца у меня в к сожалению нет. Суд указывает границы, пристав приходит и контролирует, чтобы заборы убрали, если Вы считаете, что новый забор стоит неправильно, то вызываете пристава, который вправе привлечь специалиста за счет должника.

В итоге план действий такой: 1) Вызываю кадастрового инженера и он делает Заключение о нарушении границ ЗУ (если оно имеет место) со схемой нарушения границ (план, метры, квадраты). 2) Получаю кадастровую выписку с координатами участка и всех смежных. 3) Разговариваю с соседями, прошу перенести заборы на положенные по закону границы. Сообщаю, что в противном случае подаю иск в суд и жалобу в гос-зем- контроль. Если переносят заборы (в чем сомневаюсь), то на этом все. 3) Если соседи не согласны, то с заключением кадастрового инженера и кадастровой выпиской пишу исковое заявление в Суд на всех не согласившихся соседей об освобождении моего ЗУ от чужих строений (заборов) и об обязании демонтажа строений (заборов) в пределах границ моего ЗУ. (вопрос: нужно ли кого-то указывать в качестве третьих лиц, например кадастрового инженера?) 4) Параллельно подаю жалобу на соседей в Государственный Земельный Контроль (Вопрос: примерная тема жалобы какая? Прошу восстановить нарушенные границы ЗУ? Или прошу применить к нарушившим границы моего ЗУ необходимые предусмотренные Законом меры? или что?). 5) Жду решения суда и если все хорошо, то жду переноса заборов или обращаюсь в ССП. 6) Какие-то взаимоотношения с кадастровой службой по факту восстановления границ ЗУ нужны или нет?
Сергей

1. Можно и так, но в суде скорее всего придется ещё раз заявлять ходатайство о проведении экспертизы, если соседи будут упираться..

4. В Управление Рореестра., они проверят, установят нарушение, вынесут предписание об устранении нарушений, привлекут к административной ответственности.

При подаче искового заявления в Суд на освобождение моего ЗУ нужно ли кого-то указывать в качестве третьих лиц, например кадастрового инженера?

При подаче искового заявления в Суд на освобождение моего ЗУ нужно ли кого-то указывать в качестве третьих лиц, например кадастрового инженера?
Сергей

Никого не нужно, в том числе и кадастрового инженера. Если будет необходимость суд сам привлечет.

— Какие документы необходимо приложить к иску?

В качестве ответчика по делу необходимо указать собственника смежного с вашим земельного участка, в качестветретьих лиц — орган кадастрового учета и кадастрового инженера.

К исковому заявлению могут быть приложены следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):
— копии искового заявления по количеству ответчиков и третьих лиц;
— копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок (документ, на основании которого вы владеете участком, свидетельство о государственной регистрации права);
— копия межевого плана;
— сведения из государственного кадастра о смежном участке (ч. 1 и 2 ст. 14 Закона N 221-ФЗ);
— документ об уплате госпошлины. Размер госпошлины рекомендуется предварительно уточнить в суде, поскольку суд может принять иск, оплаченный госпошлиной в размере 300 руб., как за требование неимущественного характера (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ), но может и оставить его без движения на том основании, что госпошлина должна уплачиваться в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ — как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска, поскольку иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество;
— иные документы, а также копии документов, подтверждающих ваши требования, по числу ответчиков и третьих лиц. Иск предъявляется по месту нахождения земельного участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ; п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Подпись на заборе

Вряд ли можно найти на просторах страны районный суд, который бы не рассматривал иски соседей, не поделивших сотки. Кто-то недоволен тем, что сосед захватил буквально сантиметры чужого участка, а кому-то приходится возмущаться перенесенным на метры вглубь собственной территории забором соседа. В любом случае миром договориться почти ни у кого из сторон такого спора не получается и граждане идут в суды. Но и там не всегда находят правильные статьи для решения земельных конфликтов. Поэтому определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, пересмотревшей такой спор, может оказаться очень полезным гражданам, попавшим в похожую ситуацию.

Итак, один гражданин обратился в суд с иском к своему соседу по дачному участку. Его возмутило, что “захватчик” перенес свой забор в глубь его участка, отхватив 4,8 метра его территории. Еще истец попросил суд обязать соседа разобрать свой забор и перенести назад.

Районный суд, рассматривая этот спор, исходил из того, что истец и ответчик – собственники соседних участков земли, а граница между их участками определена заключением кадастрового инженера.

Так что никаких нарушений нет.

А еще суд отказался обязывать соседа разобрать и перенести забор, потому как стоит этот забор правильно – на границе, указанной кадастровым инженером. Апелляция с решением коллег из райсуда полностью согласилась. Так дело дошло до Верховного суда. Там вердикт местных судов изучили и сказали, что решение неверное – нарушены нормы законодательства. Вот какие нормы закона по разъяснению Верховного суда надо применять в таких спорах.

Есть Федеральный закон “О государственном кадастре недвижимости” (N 221 от 24 июля 2007 года). В этом законе сказано, что “местоположение” границ земельных участков надо обязательно согласовывать с так называемыми заинтересованными лицами. Это делается в тех случаях, когда “в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости”.

Верховный суд подчеркивает – предметом согласования по закону о кадастре является определение границ одного участка, которые одновременно являются границами соседних соток и принадлежат тому, кого закон называет заинтересованным лицом. При этом, напоминает Верховный суд, по тому же кадастровому закону это заинтересованное лицо не имеет права высказывать свои возражения по поводу границ участка соседа, если это не их общие границы.

Статья 39 Закона о кадастре гласит, что согласование границ проводится с гражданами, обладающими смежными участками на праве собственности. Из этого правила есть исключения – не требуют согласования границы смежных участков, если сотки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам в пожизненное, наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование. Не согласовывают с соседями и земли, предоставленные юридическим лицам, которые не являются ни государственными, ни муниципальными организациями. Также не требуется согласования, если государственная или муниципальная земля предоставлена в бессрочное пользование казенному предприятию.

В нашем случае райсуд установил факт, что спор идет о смежных участках собственников. Закон “О государственном кадастре” говорит, что согласование границ по выбору кадастрового инженера можно проводить, пригласив на собрание заинтересованных граждан или согласовывать границы с каждым по отдельности.

Верховный суд напомнил – обычно согласовывают места, по которым пройдут границы, на собрании заинтересованных граждан, если речь идет о территории населенного пункта и его границах. Но в этом случае внутри самой деревни или поселка границы не рисуются.

В нашей же ситуации межевание проводил кадастровый инженер, а заказчиком работ был один из соседей. Они оба прекрасно знали о том, что есть еще один – смежный собственник. Но с ним границу не согласовывали. И еще один важный момент – кадастровый инженер установил границу заказчика по фактической границе, то есть нарисовал землю там, где уже стоял забор соседа. Верховный суд подчеркнул – кадастровый инженер, проведя границу между участками по забору, то есть по фактическому землепользованию, не мог не знать, что эта граница не совпадает с границей в документах.

Из этого Верховный суд делает вывод – отсутствие согласования границ участка может свидетельствовать о недействительности межевания. И добавляет, что в подобных спорах об установлении границ местный суд вправе сам дать оценку действиям кадастрового инженера даже без просьбы одной из сторон. Заявленные соседом требования к захватчику подпадают под статью 60 Земельного кодекса.

В этой статье Земельного кодекса говорится о таком способе защиты своих интересов, как восстановление положения, которое было до того, как были нарушены права гражданина на земельный участок.

В итоге Верховный суд отменил все решения и велел пересмотреть дело, но с учетом своих разъяснений.

Суд из-за земли может кончиться большими проблемами. Так, в Липецке спор соседей из-за захваченных соток завершился уголовным делом на сына истца, так как стороной в этом споре оказался заместитель председателя областного суда. Дело получилось крайне скандальное. После возмущения президента страны с ним сейчас разбираются в Генеральной прокуратуре.

Как установить границы земельного участка — информация для владельцев и пользователей

Здравствуйте. В этой статье я распишу как установить границы только того участка, который хоть и стоит на кадастровом учете в ЕГРН (как это узнать), но в кадастре нет его границ. Инструкция подходит для любого участка — ИЖС, ЛПХ, дачного, садового и т.п.

Для начала узнайте есть ли на кадастровой карте границы нужного вам участка — онлайн способ. Ведь инструкция на этой странице подходит, если в кадастровом учете нет четких границ и их нужно установить. Если границы в кадастровом учете есть, то их устанавливать не надо, но можно уточнить на местности.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Участок на карте не отображается

Границы его не установлены

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Шаг №1 — Собрать документы

Чтобы установить границы, у собственникам/пользователя участка должны быть на руках два важных документа. А именно:

    Правоустанавливающий документ на участок;

Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН (как получить), договор купли-продажи участка или дома на нем, договор/государственный акт/свидетельство бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, различные акты на предоставление участка или предварительного согласования предоставления, договор аренды, договор о праве застройки, решение суда о предоставлении участка или признания права собственности.

Образцы правоустанавливающих документов ↔

(нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

Обычно это план-схема участка как приложение к договору/свидетельству/акту, утвержденные схемы расположения/распределения участков, схема расположения участка на кадастром плане территории при решении муниципалитета о предварительном согласовании или предоставлении участка, проекты границ, планы землепользования, материалы инвентаризации, постановление о юридическом закреплении и т.п. Если участок выдан на основании решения суда о признании права собственности на участок в границах, то это будет ситуационный план участка. Иногда на таких планах даже имеются координаты границ участка, а именно его углов (поворотных точек).

(нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

Если у владельца участка нет одного из этих документов, нужно запросить сведения из ГФДЗ (инструкция ниже). Даже если оба документа на руках, все равно стоит обратиться в ГФДЗ. Лишние документы на участок никогда не помешают при установлении границ.

Запросить сведения об участке в Государственном фонде данных Росреестра

ГФДЗ — это архив различных документов на земельные участки, которые изготавливаются при проведении землеустройства (ст. 24 Федерального закона о землеустройстве). Официальное название — Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

В фонде могут быть содержаться копии документов, которые подтверждают права на участок + различные планы/схемы его расположения. Этими документами могут быть: экземпляры свидетельств о правах на участки, выданные до 2000 года; материалы инвентаризации или перерегистрации участков; землеустроительные дела по межеванию участков до 1 марта 2008 года и т.д. Иногда бывает, что в этих документах даже есть координаты границ участка.

К сожалению, в ГФДЗ не всегда имеются какие-либо документы. На моей практике такое бывает в 40% случаях. Но я все равно всегда советую запрашивать сведения, хуже не будет.

Куда обращаться и как запросить сведения

Сведения из ГФДЗ предоставляют в местных отделах Росреестра, но не все оказывают данную услугу, а какой-то определенный. Лучше позвоните по справочному номеру Росреестра 8 (800) 100-34-34 и уточните адрес нужного отдела. Также можно позвонить любому местному кадастровому инженеру и спросить у него, ведь в дальнейшем все равно придется к нему обращаться для заказа межевания (шаг №2).

Владельцам/пользователям участка нужно подать заявление в отдел Росреестра (заявление о предоставлении сведений из ГФДЗ). Форму и образец выдаст сотрудник. Можете скачать форму заявления и ознакомиться. К заявлению приложить копию паспорта и правоустанавливающий документ на участок.

Сотрудник заберет заявление и выдаст расписку/опись. Остается только ждать. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 14 ноября 2006 г. № 376, документы со сведениями из ГФДЗ предоставляются в течение 3 рабочих дней (при личном обращении). На практике бывают задержки. Чтобы забрать документы, в назначенный день отдайте ранее выданную расписку/опись и покажите паспорт.

В итоге, если у владельца участка нет одного из вышеуказанных документов и нет никаких сведений из ГФДЗ, то установить границы придется только через суд. По-другому никак.

Шаг №2 — Заказать межевание участка

Межевание — это кадастровые работы, в результате которых выдают межевой план (ст. 22 Федерального закона о гос.регистрации недвижимости). В нашем случае это работы по установлению границ и местоположения участка. Этим занимаются кадастровые инженеры — ст. 29 Федерального закона о гос.регистрации недвижимости.

Читайте также:  Что делать, если ТСЖ не выполнило свои обязательства

Межевание стоит от 10 — 15 тысяч рублей и оформляется примерно месяц . Инструкцию взял отсюда.

  1. Всем владельцам или пользователям участка нужно обратиться к кадастровому инженеру и подать следующие документы (копии):
    • Паспорта РФ ;
    • Правоустанавливающий документ на участок + документ, подтверждающий местоположение участка при его образовании ;
    • Сведения из ГФДЗ (если есть).

Кадастровый инженер изучит поданные документы, согласует оплату своих работ (частями по факту или полностью до выполнения), составит договор подряда на выполнение кадастровых работ (ст. 36 Закона о кадастровой деятельности) и сообщит дату приезда на участок.

Объединение нескольких участок в один — инструкция, документы, расходы. Как выкупить часть земельного участка у соседа — для этого нужно оформить перераспределение участков.

Советую владельцам/пользователям участка тоже присутствовать при межевании. Кадастровый инженер с помощью профессиональной GPS-аппаратуры определит фактические координаты углов участка (поворотных точек). Обычно он делает это по забору. Ниже описано для чего это нужно. После этого уедет для проверки данных.

Если на участке имеются какие-либо постройки (дом, гараж, баня и т.п.), то по желанию заказчика кадастровый инженер определит их местоположение, чтобы потом указать их в межевом плане. А так необязательно указывать постройки на участке при установлении границ (межевании).

Кадастровый инженер сопоставит фактические границы с документами.

Кадастровый инженер введет фактические координаты участка в специальную программу. И программа выдаст фактическую конфигурацию участка, его площадь и, главное, его местоположение относительно каких-либо ориентиров.

Теперь самый важный момент. Фактическая конфигурация, площадь и местоположение участка должны совпадать с той конфигурацией, площадью и местоположением, которые указаны в документе с планом . Если все это полностью совпадает, то кадастровый инженер согласует дату, когда можно получить на руки межевой план. Но бывает и по-другому.

На моей практике в 30% случаях фактические границы участка не совпадают с границами по документам. Особенно это касается дачных участков. Например, ниже владелец участка дал кад.инженеру схему распределения участков в СНТ. Его участок под номером 35. Кадастровый инженер измерил границы по забору и получилось так, что участок по факту был больше и одна сторона наслоилась на соседний участок.

Фактические границы не совпадают с границами по документам

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Участок на плане распределения

По факту он больше и наслоился на соседний

Еще бывает, что участок по факту стал меньше или его фактическая конфигурация не соответствует плану по документам.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Площадь по факту меньше

Или отличается конфигурация

Если фактические границы и площадь участка сильно не совпадают с границами по документам, то кадастровый инженер выдаст заключение о невозможности изготовления межевого плана. Потому что такой межевой план не примут на регистрацию.

Есть небольшая допустимая погрешность в 10% по увеличению участка — пп. 32 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости. Но и в этом случае нет никаких гарантий. Например, в документах площадь участка 6 соток, а по факту на местности 6,5. Конечно, кадастровый инженер может составить межевой план с такой погрешностью, но только с разрешения владельцев/пользователей участка. Все-таки есть риск, что при подаче такого межевого плана для внесения границ в кадастровый учет, регистратор сделает приостановку (шаг №3). Он может посчитать, что такие границы нарушают права владельцев соседних участков.

Несоответствия границ нужно решать с соседями. Вариантов событий в таких ситуациях очень много, вплоть до судебных разбирательств. Это тема для отдельной статьи.

Согласование границ с соседями.

По закону согласовать границы нужно с владельцами только тех участков, с которыми → 1) имеются общие границы → 2) у соседнего участка НЕ установлены границы в кадастре → 3) у соседа есть правоустанавливающий документ на свой участок — п. 1 и 3 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности.

Для лучшего понимания все объясню на примере (картинка ниже). Владелец участка №1 хочет установить границы в кадастре (я нарисовал его фактическое местоположение). Согласовать границы нужно только с владельцем участка №6, т.к. у него НЕ определены границы в кадастре.

Теперь насчет документов у соседа. Сосед должен пользоваться своим участком на основании какого-либо правоустанавливающего документа — свидетельства о собственности, выписки из ЕГРН, свидетельстве о наследстве, о бессрочном пользовании или о праве пожизненного наследуемого владения, договор аренды и т.п. Если выяснилось, что у соседа нет никакого документа на его участок, то по закону согласовывать границы с ним не нужно. Но на практике хороший кадастровый инженер все равно попросит такого соседа согласовать границы, т.к. это не будет лишним.

Насчет наследников: если владелец соседнего участка умер, но наследники еще не оформили участок в свою собственность, то все равно требуется согласовать с ними границы — Письмо Минэкономразвития от 24 декабря 2014 года N ОГ-Д23-10528.

Если выяснилось, что фактические границы участка немного залезают на переулок или дорогу (место общего пользования), то границы нужно согласовывать с муниципалитетом. Если участок в СНТ, то с председателем.

Согласованием границ занимается кадастровый инженер — п. 7 ст. 39 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В итоге должен быть оформлен акт согласования с подписями соседей — ст. 40 Закона о кадастровой деятельности. Этот акт является частью межевого плана. Образец ниже.

Кадастровый инженер всегда письменно оповещает соседей о необходимости согласования границ — сам передает на руки извещения или почтой. В извещении укажет дату согласования. В указанное время покажет соседям межевой план участка и попросит подписать акт согласования. Здесь бывают множество проблем.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Акт согласования границ

Часто бывает, что соседи отказываются подписывать акт, с ними нет связи или собственник умер, а наследники еще не оформили участок в свою собственность. В этом случае кадастровый инженер может дать объявление в местной газете о дате проведения собрания для согласования границ — п. 8 ст. 39 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Даже если сосед на собрании ничего не подпишет или вообще не придет, то границы все равно считаются с ним согласованы. После подачи объявления кадастровому инженеру выдадут на руки один экземпляр газеты с этим объявлением. Экземпляр газеты будет прикладываться к акту согласования, а в самом акте будет указано, что согласование с таким-то соседом было с помощью публикации в такой-то газете и дата публикации.

Хороший кадастровый инженер всегда старается, чтобы на акте согласования были подписи всех соседей, с которым требуется согласование. А вариантом с газетой пользуется только в крайнем случае. Я тоже не советую злоупотреблять таким вариантом, ведь тогда у соседа больше шансов отменить межевание через суд, если границы будут установлены неправильно и будут ущемлены его права.

Кадастровый инженер оформит и отдаст межевой план.

Межевой план будет на бумаге и обязательно на диске в электронном виде (в формате XLS) — п. 12 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Вместе с планом еще дадут на подписание акт выполненных работ. Переходим к следующему шагу №3.

Шаг №3 — Внести границы участка в кадастр (ЕГРН)

Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Подать документы может кадастровый инженер за отдельную плату. Обычно я так и советую. Если вы решите сэкономить, то читайте дальше.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.

    Всем собственникам/пользователям участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

Услуга по внесению изменений на кадастровый учет бесплатна. Но если площадь участка немного изменится (я писал выше про допустимую погрешность), то нужно заплатить госпошлину за внесение изменений в ЕГРН — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):

  • Паспорта владельцев или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя предоставлять не нужно;
  • Правоустанавливающий документ на участок + документ, подтверждающий местоположение участка при его образовании;
  • Межевой план на диске;
  • Акт согласования границ;
  • Квитанцию об оплате госпошлины (о ней писала выше).
  • На основании полученных документов, сотрудник составит заявления о внесении изменений в кадастровый учет. Заявление нужно проверить и подписать.

    Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН, которую выдадут в конце услуги. В ней будет показан план участка и координаты его границ (поворотных точек). Стоит она 400 рублей. Образец выписки ниже.

    После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Документы будут отправлены регистратору.

    Далее только остается ждать указания границ в кадастре. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  • В назначенный день нужно забрать поданные документы и письменное уведомление о внесении изменений. Если владельцы участка заказали заранее выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут. В самом конце выписки будет указан план участка и координаты его границ (поворотных точек). При себе иметь паспорт и расписку.
  • В течение месяца участок станет отображаться на кадастровой карте Росреестра. Для этого: 1) нажмите слева на значок «лупа»; 2) на открывшееся форме вбейте кадастровый номер и выберите его из списка; 3) нажмите на кнопку «Найти».

    Участок с установленными границами

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    К вопросу о ПРАВИЛЬНОМ способе защиты собственника ранее учтенного земельного участка без установленных границ в ситуации “наложения” (утраты части площади) с другим земельным участком

    На Закон.ру уже обсуждали споры о границах земельных участков.

    Сейчас же я бы хотел обсудить способ защиты собственника ранее учтенного земельного участка без установленных границ в ситуации, когда он выясняет, что за счет площади его земельного участка сформирован иной земельный участок, ему не принадлежащий.

    «Наложение» земельных участков может быть полным или частичным.

    ЧТО БЫЛО РАНЬШЕ:

    Ранее собственники ЗУ без установленных границ использовали самые разные способы защиты:

    1)оспаривали акты государственных органов о предоставлении земли в границах, которые налагались на их ЗУ (См., например, Определение ВАС РФ от 13.11.2013 N ВАС-15434/13 по делу N А09-3263/2012, Определение ВАС РФ от 06.12.2013 N ВАС-17051/13 по делу N А41-38031/12.

    2)пытались оспорить постановку на кадастровый учет вновь созданных ЗУ, которые полностью или частично «накладывались» на принадлежащий им ЗУ, т.е. защищали свои права путем оспаривания решений (действий, бездействия) кадастровой палаты.

    В большинстве случаев суды придерживались позиции, согласно которой собственник ЗУ в таких случаях должен защищать свои права в исковом порядке, т.к. имеется спор о праве в отношении имеющего другого собственника ЗУ («наложенного») (См., например, Определение ВАС РФ от 05.06.2013 N ВАС-6407/13 по делу N А32-12538/2012, Определение ВАС РФ от 26.11.2013 N ВАС-16537/13 по делу N А41-32860/2012, Определение ВАС РФ от 08.10.2013 N ВАС-13660/13 по делу N А41-25264/12, Постановление ФАС Московского округа от 27.02.2013 по делу N А41-8266/12, Определение ВАС РФ от 26.06.2013 N ВАС-7498/13 по делу N А41-15260/2009, Определение ВАС РФ от 23.09.2013 N ВАС-13157/13 по делу N А41-30082/12.

    Во многих случаях суды поддерживали указанную позицию, однако часто указывали на то, что снятие учтенного, а не временного, ЗУ с кадастрового учета невозможно в подобных случаях по 221-ФЗ. Т.е. использовалась другая мотивировка (См., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.02.2014 по делу N А70-2867/2013, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.04.2012 по делу N А33-9483/2011, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 по делу N А69-2409/2012, Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 N 05АП-8173/2013 по делу N А51-245/2013.).

    Суды отмечали и то, что снять с кадастрового учета ЗУ без заявления собственника или решения суда по спору о границах не допустимо (Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2013 по делу N А41-19048/12, Постановление ФАС Поволжского округа от 15.01.2014 по делу N А55-6449/2013)

    Однако имелась и противоположная судебная практика, которая допускала защиту прав собственника ЗУ путем оспаривания в порядке главы 24 АПК РФ, а не в исковом порядке (См., например, Определение ВАС РФ от 14.10.2010 N ВАС-13313/10 по делу N А33-14279/2009, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.02.2014 по делу N А56-60416/2012, Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2012 по делу N А41-9163/10, Определение ВАС РФ от 08.04.2010 N ВАС-2020/10 по делу N А41-21810/08.).

    В Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 6002/13 по делу N А40-66486/12-120-629 суд указал, что необходимо разграничивать споры об исправлении кадастровой ошибки и споры о границах земельных участков, которые рассматриваются в исковом производстве.

    В Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.12.2013 N 8410/13 по делу N А51-6571/2012, суд указал, что снять с кадастрового учета ЗУ можно только по заявлению собственника, а не лица, которое считает, что его права нарушены пересечением границ (наложением). Споры между зарегистрированными по ЕГРПН правообладателями решаются в исковом производстве.

    3)заявляли требования о признании права собственника соседнего «наложенного» ЗУ отсутствующим.

    В одних случаях судами не признавался такой способ защиты собственника как признание права отсутствующим (права на «наложенный» ЗУ), т.к. у собственника имеется иной способ защиты (См., например, Определение ВАС РФ от 15.10.2013 N ВАС-14592/13 по делу N А41-17577/2012.)

    Но встречалась и иная практика, допускающая признать право отсутствующим (См., например, Определение ВАС РФ от 27.02.2012 N ВАС-1089/12 по делу N А43-29716/2010, Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2013 по делу N А41-21014/12).

    4) встречались и успешные попытки собственников признать право собственности на «наложенную» часть соседнего ЗУ.

    См., например, Определение ВАС РФ от 28.02.2012 N ВАС-15284/11 по делу N А47-8586/2010.

    5) кроме того, в абз.2 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 54 и абз.3 п.2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 указано, что иск об установлении границ земельного участка относится к искам о правах на недвижимое имущество.

    В судебной практике встречаются случаи защиты прав собственника ранее учтенного ЗУ при пересечении границ (наложении) указанным способом защиты (См., например, Определение ВАС РФ от 10.04.2014 N ВАС-4027/14 по делу N А31-5111/2013, Постановление ФАС Центрального округа от 21.03.2012 по делу N А68-5291/2010, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2010 по делу N А56-86502/2009, Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2012 по делу N А40-62720/11-150-512).

    ЧТО ИМЕЕМ ТЕПЕРЬ:

    В Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.12.2013 N 8410/13 по делу N А51-6571/2012 суд не просто указал, что споры о пересечении границ (наложении) должны решаться в исковом производстве, но и сделал ссылку на п.52,53,56 Пленума 10/22.

    В связи с этим в практике начала формироваться подход к толкованию ПП ВАС РФ № 8410/13 в виде запрета спорить о границах ЗУ вне отрыва от оспаривания прав (титула) на пересекающиеся (налагающиеся) ЗУ (См. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.06.2014 N Ф03-1835/2014 по делу N А51-27952/2013, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2014 по делу N А66-9758/2012, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 N 15АП-2100/2014 по делу N А32-16097/2013, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2014 N 18АП-2654/2014 по делу N А76-19002/2013).

    Читайте также:  Пожарные разрывы между строениями

    Но какой иск предъявлять собственнику ранее учтенного ЗУ без установленных границ?

    Вариант первый. Виндикация или аналог виндикации.

    Такой вариант, в частности, предлагает в своем блоге на Закон.ру Елена Поветкина.

    Подтверждение позиции о том, что спор о «наложенной части» близок к виндикации можно найти, например, в Постановлении ФАС Центрального округа от 19.02.2013 по делу N А08-6942/2011: суд отказал в установлении границ, установив, что владение ответчиком утрачено.

    Применение правил о виндикации по аналогии, в т. ч. о добросовестности приобретателя, можно объяснить с политико-правовой точки зрения тем, что собственник ранее учтенного ЗУ без установленных границ сам виноват в том, что не уточнял границы: следовательно, должна приниматься во внимание добросовестность собственника нового ЗУ, а не ранее учтенного.

    Однако я согласиться с таким выводом не могу:

    Во-первых, виндикация возможна только в отношении вещи целиком, но не части вещи.

    Таким образом, если произошло наложение вновь поставленного на кадастровый учет ЗУ на ранее учтенный ЗУ без установленных границ только частично – виндикация не применима.

    Во-вторых, даже если нормы о виндикации будут применяться только по аналогии – все равно нельзя «абстрагироваться» от того, что это способ защиты при потере владения.

    Если же владение не потеряно (например, на местности «наложенная часть» находится за забором у собственника ранее учтенного ЗУ без границ) – виндикация не уместна.

    В-третьих, если нормы о виндикации применимы напрямую или по аналогии, то в 100 случаях из 100 надо признать, что «наложенная часть» выбыла из владения собственника ранее учтенного ЗУ без границ помимо его воли.

    Следовательно – виндикационный иск всегда подлежит удовлетворению, если не пропущен срок исковой давности.

    Зачем тогда вообще применять нормы о виндикации.

    Вариант второй. Негаторный иск или иск о признании права отсутствующим (который является разновидностью негаторного – см. п.12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153).

    Возражение о применении указанного иска следующие

    Во-первых, если владение «наложенной частью» утрачено, то оснований заявлять негаторный иск не имеется.

    Во-вторых, если следовать буквальному толкованию п.52. Пленума 1022, то иск о признании права отсутствующим применяется в исключительных ситуациях. В то же время у собственника ранее учтенного ЗУ есть иные способы защиты, в т. ч. установление границ.

    В-третьих, довольно сомнительно, что собственник ранее учтенного ЗУ, границы которого не уточнены, вправе оспорить право собственности на соседний пересекающийся (налагающийся) ЗУ без учета срока исковой давности. Устойчивость оборота в этом случае будет поставлена под большое сомнение.

    Вариант третий. Иск об установлении границ.

    Остается сделать вывод, что в ПП ВАС РФ № 8410/13 имеется в виду иск об установлении границы, а не виндикационный или негаторный иски.

    В литературе отмечается, что «надлежащей формулировкой иска об установлении границ может быть следующая: “установить местоположение границ земельного участка (площадь земельного участка и его местоположение) в соответствии с границами земельного участка, обозначенными в межевом плане (характерные точки границы земельного участка)“» (Елисеев И.Н. Особенности рассмотрения споров о границах земельных участков // Вестник ВАС РФ. 2013. N 9. С. 21 – 39.).

    По мнению Елисеева И.Н., «Этот подход согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, в соответствии с которой резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков, должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ земельных участков, вновь образуемых в результате раздела (выдела), а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения».

    Однако что делать, если вновь образованный земельный участок полностью сформирован за счет площади ранее учтенного ЗУ без границ? То есть наложение «полное».

    Очевидно, что «уточнять границы» просто не с кем, так как, по мнению собственника ранее учтенного ЗУ, вновь образованного ЗУ вообще не должно существовать.

    Представляется, что в указанной ситуации имеет место быть исключительный случай и собственник ранее учтенного ЗУ вправе защитить свои права иском о признании права на вновь образованный ЗУ отсутствующим.

    P.S. Необходимо отметить, что из исследованной судебной практики следует, что суд всегда защищает собственника ранее учтенного ЗУ без установленных границ, если доказано, что за счет площади его ЗУ сформирован новый ЗУ, принадлежащий иному лицу.

    В судебной практике отказы в защите прав собственника ранее учтенного ЗУ связаны или 1.с избранием ненадлежащего способа защиты, или 2.с недоказанностью факта пересечения границ (наложения) ЗУ, включая случаи, когда суды указывали на невозможность установить этот факт до уточнения границ.

    Имеется судебная практика, фактически ущемляющая права собственников ранее учтенных ЗУ без установленных границ, а именно: арбитражные суды стали указывать, что, в связи с отсутствием границ по действующему законодательству, невозможно установить факт пересечения границ (наложения) «нового» ЗУ и ранее учтенного ЗУ (См., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.02.2009 по делу N А43-8807/2008-9-147, Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-1367/11 по делу N А02-1186/2009, Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2011 по делу N А08-4195/2010-17). При этом в ряде дел суды даже отказывали и в назначении экспертизы для определения наложения (Определение ВАС РФ от 03.09.2013 N ВАС-11568/13 по делу N А35-6068/2012).

    Однако в ряде дел суды дополнительно указывают, что со стороны истцов (заявителей) не было предоставлено доказательств, подтверждающих факт пересечения границ (наложения) ЗУ (Определение ВАС РФ от 19.12.2013 N ВАС-17768/13 по делу N А41-45419/11, Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2011 N КА-А41/1313-11 по делу N А41-21184/08). Иными словами, суды в этом случае не отрицают саму возможность доказать факт наложения ЗУ иными способами, чем по данным ГКН. Можно предположить, что речь идет о специальных познаниях, которыми сопоставляются данные ГКН с данными, подтверждающими границы ранее учтенного ЗУ (в т. ч. рисунки, чертежи, карты).

    Второй подход больше соответствует Определению КС РФ от 24.12.2013 N 2108-О, в котором прямо признана возможность доказывать границы или площади ранее учтенного ЗУ различными доказательствами, в т. ч. документами на момент приватизации.

    Неплохо бы по этому вопросу разъяснения “нового” Верховного суда РФ.

    Как решить земельный спор по границе участка?

    Для того, чтобы беспрекословно владеть участком, необходимо с точностью знать, где пролегают его границы. Участок может быть зарегистрирован и поставлен на кадастр, но при этом сведений о его точных границах в Росреестре может и не быть. На сегодняшний день в России огромное количество участков не имеют точно установленных границ.

    Либо они определены схематично, без определения точных координат на местности. Все это неизменно приводит к проблемам. Одна из самых распространенных проблем – споры и судебные разбирательства с соседями из-за не верно установленных границ участков.

    Почему важно уточнить границы участка?

    Владельцы земельных участков, границы которых не установлены, часто сталкиваются с проблемами захвата их территории, и как следствие к земельным спорам и судебным разбирательствам. Кроме того, к собственникам таких участков могут быть применены административные штрафы, так как документально не подтверждено их право пользоваться определенной территорией.
    Если границы вашего участка не уточнены, Вам необходимо провести процедуру по определению на местности границ земельного участка. Простыми словами эту процедуру называют межевание.
    Работы по межеванию позволяют официально закрепить, где заканчиваются границы конкретного земельного надела. Местоположение и границы земельного участка отображается и фиксируется в специальном документе — межевом плане. Межевой план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Полученные данные необходимо передать в Росреестр для внесения и закрепления полученной информации, при этом госпошлину оплачивать не требуется.

    Вовремя проведенное межевание, а также внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка является гарантией прав собственников, минимизирует возникновение земельных споров, а также, позволяет полноценно распоряжаться своим имуществом.

    Причины появления споров по границе участка

    Часто встречающимися причинами, которые вынуждают прибегать к обжалованию и повторному уточнению границ между территориями, являются:

    • неточности, которые были допущены кадастровыми инженерами и неверные расчеты при выполнении работ по межеванию участков;
    • противоречивые задокументированные сведения (речь может идти о неточных методах землеустройства, применяемых ранее);
    • присвоение соседом участка, границы которого требуется установить (самозахват чужой земли).

    Чтобы миновать судебные разбирательства, закон предписывает в обязательном порядке согласовывать результаты межевания с гражданами, владеющими смежными с конкретным участком землями.

    Однако, споры с соседями зачастую возникают как раз при подписании актов о согласовании границ или выносе границ на местности. Если спор с владельцами смежных территорий не удается разрешить самостоятельно, требуется вмешательство в дело суда, который решит спор, основываясь на положениях Земельного кодекса.
    Если соседу удастся доказать факт нарушения границ, он может оспорить результат этой процедуры даже при условии внесения данных в Кадастр.

    Разрешение спора по границе участка

    Людям, которые не желают втягивать в конфликт представителей суда, можно предпринять попытки договориться между собой. Но если уладить дело самостоятельно не получается, есть смысл прибегнуть к помощи специалистов. Что делать, если договориться не получается?

    Порядок действий:

    1. Устранение ошибок
    Если в реестре обнаружена кадастровая ошибка технического характера, следует обратиться в Росреестр с заявкой, в которой сослаться на №218-ФЗ с требованием исправить недочет. Можно приложить необходимую документацию в качестве доказательства своей правоты. У регистрирующего органа в этом случае в распоряжении есть всего 3 дня с момента поступления документов для исправления ошибок или объяснения причин отказа.

    2. Уточнение границ участка
    Необходимо уточнить фактические границы спорной территории, ее положение на местности относительно смежных участков. Прибегнуть к этим работам придется в любом случае для отстаивания своей позиции в суде или предоставления доводов владельцам соседних наделов. Для проведения повторного межевания предстоит оплатить работу кадастрового инженера, который будет действовать в рамках договора. Полную процедуру по определению границ участка мы описали в нашей статье Зачем уточнять границы и площадь земельного участка.
    В том случае, если уведомление отправлено/получено всеми владельцами участков, границы которых требуется уточнить, но во время межевания присутствовали не все, их уведомят о том, где и когда можно пройти процедуру согласования акта. Последующая неявка свидетельствует о согласии со всеми условиями, поэтому утверждение бумаги может состояться без их присутствия.

    3. Составление искового заявление и экспертиза
    В некоторых случаях сложность может возникнуть из-за нежелания соседей подтверждать процедуру согласования границы прилегающей территории. Такие вопросы рекомендуется решать исключительно через суд. Для этого следует обратиться туда с исковым заявлением. Его должны подписать владельцы участков, которые заинтересованы в решении спора. В качестве ответчика будет привлекаться хозяин прилегающей территории, чинящий препятствия для проведения необходимых проверок, включая землемерие.
    Назначение экспертизы производится по ходатайству любого лица (одного из участников конфликта). Инициатива может исходить и от судебных органов. Главным недостатком экспертизы считается ее стоимость. При обычном процессе межевания требуется привлечение порядка 15000 руб и выше. В случае проведения экспертного исследования потребуется сумма, почти втрое превышающая предыдущую (около 40000 руб.)
    Сбор спецкомиссии и проведение госэкспертизы во время ведения дел, связанных с землемерием, не относятся к обязательным процедурам. Установлено, что земельную экспертизу назначают в 90% случаев по решению членов суда и лишь при условии, если она не была проведена до обращения несогласных сторон к представителям правоохранительных органов.
    Экспертиза необходима, если имеют место быть конфликтные моменты во время изучения в суде иска от стороны, имеющей в собственности один из наделов.

    «Dura lex, sed lex»

    Процесс может идти по 2-м направлениям:

    1) Если документация, предоставленная членам судовой инстанции, несет мало информации для вынесения решения по спорной земле, назначают практическую экспертизу. Все работы курирует Роскомзем. Экспертиза аналогична той, которая проводится во время обычного процесса землемерия. Для его проведение требуется участие кадастрового инженера, который обладает официальным разрешением, дающим право заниматься кадастровыми и геодезическими работами. Этот человек обязан поставить подпись в экспертном заключении, где подробно описываются итоги процесса. По поводу сроков, в течение которых необходимо выявить объективные границы наделов, в законодательстве России ничего не сказано, но следует обращать внимание на соглашение, заключенное с экспертом, в котором должны определяться эти сроки.

    2) Необходимо выполнить госпроверку документации, включая кадастровую, руководствуясь №78-ФЗ (ст. 6). Требуется проверить документы по частным участкам, чтобы определить, совпадает ли план участка с исходными границами. Кроме того, предстоит выполнить проверку техусловий и требований, отраженных в действующих нормативных актах страны. Инициаторами этих работ могут стать третьи лица и представители муниципалитета, которые заинтересованы в ее проведении. Ответственными за ход работ являются члены Росреестра, которые работают в регионах. Максимальный срок данной процедуры может достигать 3-х месяцев со дня поступления документов, подлежащих исследованию.
    Отсутствие результата по поводу решения споров с соседями должно сигнализировать о том, что без привлечения суда и написания иска не обойтись. Для грамотного составления документа целесообразно проконсультироваться с юристом по земельным вопросам, который подскажет, как сделать все правильно, учитывая особенности дела.

    Куда гражданам подавать исковые заявления

    Подача исков осуществляется в территориальные суды, то есть в места, на которых находится природный объект – земля. Мировой судья заинтересован в том, чтобы как можно быстрее разрешить конфликт, причина которого заключается в невозможности установления истцом порядка использования имущества/земли.
    Представители районных судов могут разрешить конфликты, связанные с землемерием и установлением территориальных периметров спорных земель.

    Исковая давность и ее сроки

    Все конфликтные ситуации, которые имеют отношение к земле, разрешаются при условии соблюдения срока исковой давности, который не должен превышать 3-х лет. Отсчет следует вести с момента, когда заявителю становится известно о наступлении обстоятельств, по которым происходит нарушение его прав.

    Иногда, рассматривая дела, представители судовых инстанций сталкиваются с трудностями при определении точной даты, свидетельствующей о нарушении прав граждан, обращающихся с иском. В связи с этим суд может оставить за собой право продлить время, которое требуется для изучения иска.

    Судебная практика: случаи из жизни

    Даже в суде иногда могут возникать накладки. В основном речь идет о нарушении порядка, который определен действующим законодательством.

    Например, судебная коллегия пензенского облсуда посчитала правильным отменить решение, принятое 22.10.2013 года Ленинградским судом этого же города. Причиной явился отказ лиц, которые владеют смежными территориями, участвовать в рассмотрении дела и работ, связанных с изменением границ.

    Чтобы воспользоваться доказательной базой, необходимо учесть показания свидетелей, разницу грунтов, обратиться к архивным материалам и обратить внимание на постройки, находящиеся на землях. Без проведения исследования решить возникший спор не представляется возможным.
    Если документы не содержат четких указаний, касающихся границ участка, границами принято считать линии, которые сложились 15 лет назад и более, закрепленные с применением искусственных или природных объектов. Данным правилом необходимо руководствоваться и в том случае, если речь идет о проведении в отношении этих земель процедуры землемерия 10-летней давности.

    Заключение

    В любом случае спор, даже при его рассмотрении в суде, всегда подлежит разрешению. Однако, лучше не доводить до судебных разбирательств и решать земельные вопросы вовремя. Для этого нужно провести межевание своих участков и внести достоверные и узаконенные данные в Кадастр.

    Точные границы раз и навсегда решают все споры с соседями и не приведут к суду в случае их возникновения.

    Заказать уточнение границ земельного участка вы можете здесь.
    Получить консультацию по любому земельному вопросу Вы можете, оставив заявку ниже или по телефону +7 (499) 350-80-89

    Ссылка на основную публикацию