Долг по услугам ЖКХ в доме-новостройке

Начисление коммунальных платежей в новостройке

Оплата ЖКХ

Оплачивать коммунальные услуги, согласно статье 155 и 156 ЖК РФ, необходимо до 10 числа.

Сумма указывается в платежке, которая рассылается собственникам ежемесячно. Одновременно с получением квитанции вносятся показания счетчиков.

Если платеж не поступил до 10 числа, то оплата должна быть произведена в течение следующего месяца.

Начиная с 31 дня задолженности начисляются пени. После трех месяцев неуплаты управляющая компания может приостановить предоставление услуг, отключив свет или воду.

Законодательство

Для всех видов жилой недвижимости действуют единые правила:

В статье 155 ЖКуказано обязательство оплачивать коммунальные платежи не позднее 10 числа каждого месяца
Статья 153 ЖКперечисляет виды ЖКУ
В статьях 156 и 157 ЖКуказаны полномочия управляющих компаний и правила корректировки тарифов по услугам ЖКХ

Что входит?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Жильцы платят за:

Когда начинать платить коммунальные платежи в новостройке?

Условия оплаты прописываются в основном договоре, что позволит в дальнейшем отстаивать свои права в суде.

Второй вариант – заключение отдельного договора, в котором уточняются условия и требования к внесению квартплаты.

Однако такой документ практически не имеет юридической силы. И нарушение его условий не будет рассматриваться в судебном порядке.

Оплачивать придется не только коммунальные платежи за расходование ресурсов в квартире, но и за другие услуги:

  1. Капитальный ремонт здания.
  2. Вывоз мусора.
  3. Обслуживание лифта.
  4. Содержание дома и придомовой территории.
  5. Охрана, видеонаблюдение и т.д.

Видео: начало оплаты ЖКУ в новостройке

Начало оплаты коммунальных услуг связывают с тремя событиями:

Ввод здания в эксплуатациюили получение разрешения на это
Передача помещениядольщику после ввода дома в эксплуатацию
Передача квартиры дольщикунезависимо от фактического состояния дома

Официальное завершение строительства

Оно подразумевает:

Передачу управляющей компанииобщего имущества дома
Оформление документовна присвоение права собственности

Завершение строительства не всегда является началом оплаты услуг ЖКХ.

Данный момент должен быть указан в договоре. Если застройщиком не предъявлено условие вносить квартплату до ввода дома в эксплуатацию, то с момента оформления документов на право собственности ЖКУ должны оплачиваться дольщиками.

Акт приема-передачи

Согласно статье 153 ЖК РФ, лица, принявшие квартиры по акту приема-передачи, обязаны оплачивать услуги ЖКХ.

Если помещения приняла управляющая компания, то она несет ответственность за квартплату.

Далее она передает жилье участникам долевого строительства на тех же условиях.

Следуя нормативам данной статьи, удается передать ответственность за оплату услуг ЖКХ собственникам помещений в момент подписания акта приема-передачи жилья.

Этот момент может оговариваться в договоре между дольщиком и застройщиком, что является законным действием.

А вот принудить собственников оплачивать коммунальные услуги до передачи квартиры незаконно.

Если застройщик требует погасить задолженность, образовавшуюся за период до составления акта приема-передачи, стоит обратиться к юристу для решения данного вопроса.

Право собственности по договору

Оформляется оно на основании акта приема-передачи или договора долевого участия.

После завершения данной процедуры на руки выдается свидетельство.

Оплата коммунальных платежей, читайте здесь.

С этого момента ответственность за оплату ЖКУ придется нести в полном объеме.

Если образуется задолженность, то коммунальные службы вправе приостановить подачу ресурсов, как и в случае с уже эксплуатируемой квартирой.

Образец претензии застройщику

При обнаружении недочетов после оформления акта застройщик должен указать решение проблемы в договоре долевого участия.

При отсутствии данного пункта вопрос решается только в судебном порядке.

Если были обнаружены недочеты до подписания акта, то собственник имеет право предъявить застройщику претензию. Она оформляется в письменном виде.

В ней указывается, что строительная компания не выполнила условия:

  • частично;
  • полностью;
  • при строительстве использовала материалы низкого качества, не соответствующие требованиям безопасности;
  • дом был построен не по проекту.

Документ нужно оформить в двух экземплярах. Один передается застройщику, другой — у собственника.

Также можно отправить претензию заказным письмом. Если строительная компания оставляет ее без внимания и не устраняет недочеты, дольщики вправе обратиться в суд.

Возникновение задолженности

Наступающая ответственность

Отыскать должника коммунальщики попытаются по указанным в договоре данным — место регистрации, телефон, работа.

Если данных оказывается недостаточно, долг продолжает расти, дело передается в суд.

Меры воздействия

Основные:

Начисление пениза просрочку платежей (за каждый день)
Приостановлениеподачи услуг ЖКХ
Продажа долгав коллекторское агентство
Выселение из квартирыконфискация имущества

Пени за просрочку платежа начисляются с 31 дня задолженности.

Приостановить подачу электроэнергии или водоснабжения могут с четвертого месяца задолженности.

Предварительно они обязаны оповестить должника. На практике данное действие проводится лишь при большой задолженности, когда нет иных вариантов воздействия на нарушителя.

Решение о выселении может быть принято только в судебном порядке. Квартира изымается для погашения долга только при условии, что у ответчика есть другое жилье.

В ином случае судебные приставы могут конфисковать для дальнейшей реализации дорогостоящее имущество — бытовую технику, электронику, счета в банке и т.д.

Как рассчитываются коммунальные платежи, читайте здесь.

Где можно оплатить коммунальные платежи без комиссии, читайте здесь.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

КонсультантПлюс:Форумы

Страницы: 1

  • Список форумов
  • ::Актуальные вопросы
  • :: Коммунальные платежи до права собственности.

#1 24.06.2016 20:51:32

Коммунальные платежи до права собственности.

Добрый день! Помогите, пожалуйста, советом.

Я являюсь собственником квартиры в новостройке, которая приобреталась по договору об участии в ЖСК. Дом был введен в эксплуатацию в 2013 году. Поскольку квартира не была передана застройщиком по акту приема-передачи, право собственности было оформлено через суд в ноябре 2015 года. Договор с управляющей компанией был подписан в мае 2015 года. УК требует оплатить коммунальные платежи, содержание и ремонт, а также взносы на капитальный ремонт за весь период, начиная с 2013 года. В квартире ремонт не производился, соответственно никто не проживает и никто не прописан.

Вопрос: С какого момента возникает обязанность оплачивать коммунальные платежи, содержание и ремонт, а также капитальный ремонт – с момента регистрации права собственности? На какие статьи закона следует ссылаться при разговоре с УК? Заранее спасибо!

#2 27.06.2016 09:02:58

Re: Коммунальные платежи до права собственности.

C какого момента у дольщика возникает обязанность нести расходы за коммунальные услуги: с момента получения разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию или с момента подписания передаточного акта? Можно ли в договор долевого участия в строительстве включить условие, устанавливающее обязанность дольщика внести плату за коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а не с момента подписания передаточного акта?

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Перечень объектов, включаемых в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, установлен п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность”.
В пунктах 1, 2 ст. 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствии с п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Однако в силу подп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором сумму и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 8 указанного Закона N 214-ФЗ предусматривает, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. А обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту. До этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных норм права.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 19.03.2012 N ВАС-15726/11, Постановление ФАС ВВО от 03.09.2012 по делу N А38-5171/2011, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.10.2011 N 33-15452).
Следовательно, условие договора долевого участия в строительстве, устанавливающее обязанность дольщика внести плату за коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а не с момента подписания передаточного акта, может быть признано недействительным.

Читайте также:  Охранная зона газопровода пересекает участок ИЖД, не разрешают строить, как быть?

И. Дубровская,
юрист, г. Санкт-Петербург

“эж-ЮРИСТ”, N 25, июнь 2013 г.

Спорные вопросы по внесению платы за коммунальные услуги (В. Котов, журнал “Жилищное право”, N 8, август 2015 г.)

[. ] В завершении, учитывая актуальность проблемных вопросов, связанных с новостройками, разберёмся, кто обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги за помещения, не переданные от застройщика участнику долевого строительства в связи с наличием незавершённых участков строительства, но при уже состоявшемся вводе дома в эксплуатацию.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 214-ФЗ), обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. 8 Закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. Передача объекта долевого строительства осуществляется после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Снова обратимся к вышеуказанным Правилам, согласно пп. “а” п. 3 которых коммунальные услуги предоставляются собственнику жилого помещения и проживающим с ним лицам начиная с установленного жилищным законодательством Российской Федерации момента, а именно с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Поэтому после ввода жилого дома в эксплуатацию и до момента передачи квартир участникам долевого строительства застройщик обязан оплачивать расходы на содержание жилых помещений и на оплату потреблённых коммунальных услуг. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.01.2013 по делу N А46-15059/2010 подтверждает такой вывод.
Резюмируя приведённые примеры, следует сделать следующие выводы:
– долевые собственники не отождествляются с проживающими членами семьи собственника жилого помещения, поэтому управляющая компания не вправе возлагать солидарную ответственность по оплате коммунальных услуг на другого долевого собственника;
– если управляющая компания фактически оказала услуги по управлению имуществом многоквартирного дома, его содержанию и ремонту, собственники обязаны возместить ей понесённые затраты вне зависимости от наличия заключённого договора с управляющей компанией;
– управляющая компания не вправе производить расчёт за оказанные услуги исходя из фактически выполненных работ;
– факт признания жилого дома непригодным для проживания не является основанием для отказа в начислении и взимании платы за содержание и ремонт помещения;
– управляющая компания не вправе возлагать на ТСЖ обязанность выплатить ей долг по договору управления в размере задолженности собственников жилых помещений по оплате жилищно-коммунальных услуг, оказанных управляющей компанией;
– после ввода жилого дома в эксплуатацию и до момента передачи квартир участникам долевого строительства обязанность оплачивать расходы на содержание жилых помещений и на оплату потреблённых коммунальных услуг лежит на застройщике.[. ]

С какого момента нужно оплачивать коммуналку в новостройке?

Как не купить рукава от жилетки?

Мои соседи купили свою трешку в ипотеку. Выплаты рассчитали, что называется, впритык. Сразу после переезда пришла квитанция по оплате коммунальных услуг. Цифра, повергла всех в шок. Долг был около 100 000.

С момента сдачи дома прошло больше года. Все это время трешка была бесхозной. И вот теперь новоиспеченные хозяева обязаны возместить все расходы на содержание своих 76 квадратных метров за 14 месяцев.

Платить пришлось бабушке. Благо, пенсионерам тоже дают кредиты. Молодежь пообщалась с разными юристами и поняла, что шансов выиграть дело нет. Урок: нельзя подписывать документы, не глядя. Иначе вам непременно продадут рукава от жилетки…

О сроках не спорят

Дату начала платежей по содержанию квартиры в новостройке, закон и судебная практика определяют очень четко. Это момент передачи вам квартиры и подписания акта приема-передачи. Как пережить этот момент, мы уже обсуждали

Внимание! О праве собственности здесь речь не идет. На оформление этого документа потребуется еще какое-то время.

Но коммуналка будет капать с того момента, когда вы подпишете акт! Дальше возможны варианты. Без паники, дорогие новоселы. Чтобы разобраться в них, юридическая подготовка не требуется.

Вариант первый – законный

Вы купили новостройку по 214 ФЗ, о котором мы уже писали в нашем блоге . Закон определяет порядок передачи квартиры дольщику. Застройщик обязан получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, показать квартиру покупателю, устранить недоделки, и только потом может приступать к оформлению акта.

Как только под актом приема-передачи появляется ваша подпись, застройщик умывает руки. Его обязательства исполнены. Теперь за ваши квадратные метры отвечаете только вы и оплачиваете их содержание тоже вы.

Это правило. Бывают исключения. Например, вам предлагают подписать дополнительное соглашение, по которому вы обязаны оплачивать ЖКУ за два (три) месяца до подписания акта приема-передачи. Такое бывает нечасто, но на то оно и исключение.

Рекомендация одна – внимательно читайте все, что подписываете. Если вы обнаружили дополнительное соглашение и отдельный пункт по оплате ЖКУ – стоит насторожиться и оценить возможные потери. Почему насторожиться? Да потому что при покупке квартиры по 214 ФЗ, такие операции незаконны. Так что можете отказаться подписывать допсоглашение. А уж если подписали, помните: в новой квартире нет счетчиков на воду и электричество – так что плата может быть очень большой, и ваши расходы на покупку жилья возрастут.

Вариант второй – договорной

Не все квартиры в новостройках оформляют по 214 ФЗ. Существуют другие варианты – предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, уступки права требования. Процедуру передачи квартиры в этих случаях закон не регулирует.

Застройщик может предложить вам подписать акт в любой момент еще до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Чаще всего в договорах фигурирует момент завершения строительства. Так новоселов провести проще всего: работы завершены, коммуникации подведены, состояние объекта не вызывает нареканий. Практика показывает, что от завершения строительства до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может пройти год и больше. Об этом пишут на форумах дольщики

И все это время вам придется вносить квартплату по самой высокой ставке – без счетчиков, по нормативу. Как раз в такую историю и попала моя соседка. Дом еще на стадии строительства. Коммунальных услуг еще нет, а оплачивать их уже нужно.

Ответ на вопрос о сроках начала платежей за услуги ЖКХ в новостройке прост и понятен. Чтобы его найти, юридические знания или услуги не требуются. Достаточно незамысловатой схемы.

Инструкция на все случаи жизни:

  1. Выбирайте проверенного застройщика. Об этом подробнее здесь .
  2. Коммуналку при покупке квартиры в новостройке начинайте оплачивать после подписания акта приема-передачи квартиры. О том, что это такое, другой наш пост .
  3. Внимательно изучайте договор, в нем должен быть пункт об оплате ЖКУ. А еще лучше – покупайте квартиру по договору долевого участия . Платежи до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию могут серьезно усложнить вам жизнь.

Помните об этом, чтобы ваши реальные деньги не уплыли на оплату не оказанных вам услуг.

Новый дом: кто заплатит ЖКУ?

Возведение нового дома – это забота застройщика. Однако его эксплуатация – это уже сфера жилищно-коммунального хозяйства. С какого момента дольщики обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги? Какое ключевое условие должно быть выполнено, чтобы ресурсоснабжающая организация имела право взыскать с ТСЖ задолженность за поданные в дом ресурсы? Кто должен нести расходы на содержание дома, если застройщик позволил дольщикам пользоваться квартирами до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Застройщик и дольщик

Бремя содержания жилого помещения и оплаты коммунальных услуг в только что построенных домах нередко становится камнем преткновения и причиной судебных разбирательств между жильцами, застройщиками и организацией, осуществляющей управление домом (ТСЖ или управляющая компания).

Жилищный кодекс возлагает на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). Ссылаясь на данную норму, граждане отказываются платить за жилое помещение, пока не получат свидетельство о регистрации права собственности. При этом закон не устанавливает предельных сроков для обращения в регистрирующий орган, а регистрация носит заявительный характер. Следовательно, момент возникновения права собственности (см. ст. 8 ГК РФ) зависит только от жильца, которому ничто не мешает «затянуть процесс».

Читайте также:  Кто несет ответственность за оплату коммунальных платежей?

Вместе с тем, право собственности подразумевает так называемую триаду прав – право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве[1] гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом. Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им.

Кроме того, из ст. 153 ЖК РФ следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также Определение КС РФ от 18.07.2006 №-373-О).

Подчеркнем, что неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. п. 11 ст. 155 ЖК РФ, Определение ВС РФ от 24.04.2007 № 78-В06-64, Постановление ФАС ЗСО от 29.05.2007 № 04-3181/2007(34456-А75-11)).

Споров, по которым сделаны подобные выводы, все больше в арбитражной практике. Их можно разделить на две группы. Первая – когда ТСЖ пытается взыскать с застройщика плату за ЖКУ в отношении квартир, переданных дольщикам, не зарегистрировавшим право собственности на них. Если факт передачи жилых помещений дольщикам по акту будет установлен, то все претензии ТСЖ к застройщику необоснованны (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 09.06.2008 №-А33-2625/2008). Однако если материалами дела подтверждено, что квартиры не передавались дольщикам, то вывод будет однозначен: расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от застройщика дольщикам по актам приемки-передачи, не могут быть возложены на дольщика (постановления ФАС ПО от 19.03.2008 №-А65-24128/07-СГ1-18, от 06.03.2008 №-А65-24136/05-СГ1-17, ФАС УО от 16.01.2008 №-Ф09-10699/07-С5). Такие расходы относятся на счет застройщика.

Еще одна категория споров – это обжалование постановлений управлений Роспотребнадзора о привлечении управляющих организаций к административной ответственности. Чиновники полагают, что заключение договора управления многоквартирным домом, подразумевающее внесение платы, с дольщиками (инвесторами), еще не зарегистрировавшими право собственности на помещения в доме, ущемляет права дольщиков и нарушает Закон РФ от 07.02.1992 №-2300-1 «О защите прав потребителей». Однако арбитры принимают сторону управляющих организаций и отмечают, что в случае, когда квартира передана застройщиком дольщику по акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Поэтому установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона о защите прав потребителей (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 №-Ф09-2002/08-С1).

Если дом еще не сдан

Как мы выяснили, до передачи квартир дольщикам именно застройщик выступает владельцем и несет бремя содержания имущества. Следует добавить, что в силу п. 2 ст. 8 Закона о долевом строительстве передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В свою очередь, согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного (реконструированного, отремонтированного) объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

На практике бывает так, что еще до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (и соответственно, до подписания актов приемки-передачи квартир дольщикам) застройщик дает дольщикам возможность пользоваться квартирами (например, для их отделки). Естественно, что в течение этого времени потребляются коммунальные услуги. Для решения вопроса об оплате таких услуг застройщику наиболее удобно создать ТСЖ в строящемся доме. Заметим, что после вступления в силу ЖК РФ застройщик не может быть учредителем ТСЖ (ранее это позволяла ст. 48 утратившего силу Федерального закона от 15.06.1996 №-72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»). Принять решение о создании ТСЖ в строящемся доме может только собрание будущих собственников помещений (ст. 139 ЖК РФ). Такое собрание проводится в том же порядке, что и собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 – 48 ЖК РФ). Число голосов будущих собственников пропорционально доле площади помещения, строительство которого он финансирует, в общей площади помещений в строящемся доме. Площади помещений фиксируются в инвестиционных договорах, договорах участия в долевом строительстве.

Жилищное законодательство не делает различия в статусе товарищества, созданного в строящемся доме, и ТСЖ, образованного в обычном порядке – собственниками помещений. Отсюда следует вывод, что ТСЖ в еще не введенном в эксплуатацию доме также является способом управления домом в смысле ст. 161 ЖК РФ. Иначе говоря, ТСЖ имеет все права и обязанности, которыми обладает ТСЖ в эксплуатируемом многоквартирном доме.

Товарищество, созданное решением общего собрания дольщиков, еще не зарегистрировавших право собственности на квартиры в доме, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию, ФАС ВВО признал полноправным ТСЖ, имеющим право истребовать у застройщика и организации, эксплуатирующей дом по договору с ним, техническую документацию. Арбитры не приняли доводы застройщика о том, что до регистрации права собственности дольщиков они не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом, а сам застройщик является единственным собственником, решающим вопросы управления домом ( Постановление от 10.06.2008 № 43-10275/2007-34-315).

Таким образом, ТСЖ вправе заключать договоры на коммунальное обслуживание строящегося дома. Здесь очень важно определить момент, начиная с которого именно ТСЖ обязано платить за коммунальные ресурсы, поданные в многоквартирный дом. Арбитры приходят к выводу, что решающее значение имеет факт приема товариществом от застройщика энергопринимающих устройств. Например, в Постановлении от 16.06.2008 №-А38-2205/2007-10-206 судьи ФАС ВВО удовлетворили иск энергоснабжающей организации о взыскании с ТСЖ стоимости поставленной электроэнергии. Товарищество возражало, что оно не обязано оплачивать энергию, потребленную до ввода дома в эксплуатацию. Однако такой довод не был принят арбитрами, поскольку материалы дела содержали акт о передаче на обслуживание ТСЖ внутренней электрической установки, которая была в дальнейшем проверена и допущена в эксплуатацию в присутствии председателя ТСЖ. Судьи отметили, что товарищество не доказало, что электроустановка в спорный период находилась в собственности, аренде или хозяйственном ведении у другого лица.

А в Постановлении ФАС ПО от 07.04.2008 №-А12-10612/06-С25 сделан вывод, что ТСЖ может нести бремя расходов по объекту лишь после передачи ему этого объекта, что должно подтверждаться актом. С тем, что существенное значение имеет вопрос о передаче ТСЖ энергопринимающих устройств, согласился и ФАС СЗО в Постановлении от 19.06.2008 №-А13-8317/2007[2].

Застройщик и ТСЖ

В ситуации, когда дольщики вселяются в квартиры и пользуются ими еще до подписания акта приема-передачи с застройщиком (пусть даже и после ввода дома в эксплуатацию в установленном порядке), есть еще один нюанс. Товарищество, созданное такими дольщиками, оплачивает потребленные коммунальные ресурсы ресурсоснабжающим организациям (при условии передачи ему на обслуживание систем жизнеобеспечения здания) и чаще всего перевыставляет их стоимость жильцам. Несмотря на то, что жильцы вносят платежи в добровольном порядке, ТСЖ вправе взыскать с застройщика суммы неосновательного обогащения в размере расходов на содержание дома, понесенных до момента передачи жилых помещений дольщикам. Это подтверждает в первую очередь арбитражная практика. Например, в Постановлении ФАС ВВО от 01.10.2007 №-А43-35340/2006-20-770 рассмотрена аналогичная ситуация в отношении дома, построенного по договору простого товарищества и с привлечением денежных средств дольщиков. Суд пришел к выводу, что застройщик неосновательно обогатился за счет ТСЖ. То обстоятельство, что ТСЖ выставляло жильцам к оплате квитанции и фактически расходы по оплате коммунальных платежей за свой счет не несло, не имеет существенного значения. ТСЖ при предъявлении иска действует в интересах жильцов. Денежные средства, поступившие от застройщика, подлежат учету в счет будущих коммунальных платежей жильцов.

Несколько иначе сложилась ситуация между застройщиком и ТСЖ в споре, по которому принято Решение Арбитражного суда Алтайского края от 18.04.2008 №-А03-14047/07-33[3]. До ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам застройщик выступал абонентом ресурсоснабжающих организаций и заключил с созданным в доме ТСЖ договор об оплате потребляемых коммунальных ресурсов. По этому договору ТСЖ вносило в кассу застройщика денежные средства, собранные с жильцов, однако в дальнейшем обратилось в суд с требованием взыскать суммы неосновательного обогащения. Арбитры поддержали товарищество, поскольку до момента передачи дольщикам законченных строительством и сданных в эксплуатацию помещений бремя содержания дома должен был нести ответчик, у которого отсутствовали правовые основания предъявлять истцу к возмещению расходы по коммунальным услугам. При этом договор между ТСЖ и застройщиком был признан незаключенным ввиду отсутствия в нем существенного условия о количестве (лимитах) поставляемых ресурсов.

[1] Федеральный закон от 30.12.2004 №-214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Читайте также:  Документы на доставку обедов

[2] См. также Постановление ФАС ПО от 14.03.2008 №-А55-5615/06.

[3] Решение было обжаловано в апелляционной инстанции, но на момент сдачи журнала в печать результаты судебного разбирательства неизвестны.

Как оспорить счета за оплату ЖКУ в новостройке, если мы не поживаем в квартире?

Муж приобрёл квартиру в военную ипотеку, но там никто не проживает, квартира в новостройке, даже без ремонта. Управляющая компания каждый месяц выставляет счёт за квартплату, отопление, вывоз мусора, домофон, антену и ОДН тоже стали включать и капремонт. Подскажите правомерно ли выставлять такие счета на пустую квартиру? Всё ли мы должны оплачивать? Возможно ли хоть за что то не платить ведь мы там не живём? Спасибо!

Ответы юристов ( 3 )

  • 9,1 рейтинг
  • 6449 отзывов

Подскажите правомерно ли выставлять такие счета на пустую квартиру?
Анастасия

да, УК вправе выставлять счета даже если Вы в квартире не проживаете.

нет. за мусор можете не платить поскольку не пользуетесь, но надо предоставить документ о проживании в другом месте; домофон и антенну необходимо отключить, чтобы не платить.

тоже стали включать и капремонт.
Анастасия

Здравствуйте Анастасия.Уточните пожалуйста сколько лет дому в котором куплена квартира?

Владимир,дому три года

Муж приобрёл квартиру в военную ипотеку, но там никто не проживает, квартира в новостройке, даже без ремонта. Управляющая компания каждый месяц выставляет счёт за квартплату, отопление, вывоз мусора, домофон, антену и ОДН тоже стали включать и капремонт. Подскажите правомерно ли выставлять такие счета на пустую квартиру? Всё ли мы должны оплачивать? Возможно ли хоть за что то не платить ведь мы там не живём? Спасибо!
Анастасия

Анастасия. если ВЫ квартиру покупали по договору долевого строительства, то у ВАС новый дом.В соответствии с п.5 ст 7 «Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации » Застройщиком предоставляется гарантия на возведённый дом 5 лет “Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

5. Гарантийный срок для объекта долевого
строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования,
входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается
договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок
исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства,
за исключением
технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта
долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не
предусмотрено договором” .

Региональными программами вводятся отсрочка оплаты взносов за капитальный ремонт в новых домах.Эта отсрочка может быть от трёх до пяти лет.Подробнее узнать об этом ВЫ можете в местной администрации.

В соответствии с ст 153 Жилищного Кодекса РФ ВЫ как собственник обязаны вносить плату за коммунальные услуги Оплачивать поставку воды и отопления.Иные платежи за антенну, домофон не обязательны и вносятся только если ВЫ пользуетесь помещением… Если у ВАС в квартире установлены счётчики на воду и электричество то ВЫ предоставляете фактические показания.В случае если у ВАС счётчиков нет то в соответствии с п.86, 88, 91, 92 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354). ВАМ управляющая компания может сделать перерасчёт.Пересчитают всё кроме потребления тепла.Для перерасчёта ВАМ необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением в котором указать адрес ВАШЕГО фактического проживания и приложить копии квитанций об оплате услуг ЖКХ по адресу проживания.

Коммунальные платежи в новостройке

Порядок осуществления оплаты коммунальных услуг

В соответствии с нормативами ст. №155, 156 Жилищного Кодекса РФ квартплата должна начисляться до 10 числа.

Итоговая сумма платы за ЖКУ отмечена в платежном документе, который каждый месяц отправляется владельцу жилья. Параллельно с получением платежки вписываются значения учетных приборов.

При условии, если до 10-го числа не будет перечислена оплата, это значит, что оплату необходимо произвести на протяжении следующего периода.

Пеня автоматически начисляется с 31-го дня неуплаты. Спустя 3 месяца задолженности управляющая контора вправе на время приостановить подачу ЖКУ , отключив воду либо электричество.

Законодательная регламентация

По закону, для всех видов недвижимых объектов жилого типа предусмотрены универсальные правила:

В нормативах ст. №156, 157 ЖК РФзафиксированы полномочия управляющих организаций, а также общий порядок урегулирования коммунальных тарифов
В ст. №153 Российского ЖКперечислены все разновидности коммунальных услуг
В положениях ст. №155 ЖК РФописано обязательство по перечислению ежемесячных коммунальных платежей не позже 10-го числа

Какие услуги входят?

Жильцы обязуются оплачивать за такие ЖКУ :

  • уборка придомовой территории;
  • вывоз отходов;
  • обслуживание лифта;
  • капитальный ремонт дома;
  • водоотведение;
  • газ;
  • свет;
  • холодная, горячая вода;
  • отопление.

Когда должны начисляться коммунальные платежи в новостройке?

В основном соглашении указаны условия оплаты, таким образом в дальнейшем допустимо защищать свои права во время судебного процесса.

Еще один способ – подписание отдельного соглашения, в котором детализируются требования, условия истребования платы за квартиру.

И все же данный документ по факту не имеет законной силы. А значит, несоблюдение его положений не может рассматриваться в порядке судопроизводства.

Доведется заплатить не просто за использованные коммунальные ресурсы в квартире, а и за прочие услуги, в частности:

  1. Система видеонаблюдения , охрана.
  2. Содержание придомовой территории, дома в надлежащем состоянии.
  3. Капремонт МКД .
  4. Обслуживание лифта.
  5. Вывоз отходов.

Как правило, начало оплаты ЖКУ сопряжено с такими событиями:

Передача помещения гражданину-дольщикувне зависимости от фактического состояния постройки
Получение разрешительной документациина ввод здания в эксплуатацию либо же ввод дома в эксплуатацию
Передача квартиры лицупо факту ввода здания в эксплуатацию

Официальное окончание строительства

Такое событие предполагает:

Передачу управляющей организацииобщего имущества МКД
Оформление документациипосредством которой происходит присвоение права собственности

Однако на практике окончание строительных работ далеко не в каждом случае означает начало оплаты коммунальных услуг.

Такой нюанс в обязательном порядке должен быть зафиксирован в соглашении. При условии, если девелопер не предустановил условие перечислять коммуналку до момента ввода МКД в эксплуатацию, это значит, что со дня оформления документации на право собственности квартплата должна перечисляться вкладчиками.

Штраф управляющей компании при неправильном начислении коммунальных платежей, читайте здесь.

Акт приема-передачи

В соответствии с положениями ст. №153 Жилищного Кодекса, граждане, которые приняли жилье на основании акта приема-передачи, обязуются производить оплату коммунальных услуг. Однако если квартиру приняла управляющая организация, она ответственна за перечисление квартплаты.

В дальнейшем она передает помещение участникам паевого строительства на аналогичных условиях.

Согласно положениям вышеуказанной статьи, можно передать ответственность за перечисление оплаты за коммунальные услуги владельцам недвижимости в момент заключения акта приема-передачи квартиры.

Такой момент может быть зафиксирован в соглашении между девелопером и вкладчиком, что считается правомерным действием.

Тогда как насильно заставить владельцев перечислять оплату за ЖКУ до момента передачи жилья – не правомерно.

Если девелопер ставит условие погасить долг, появившийся за время до оформления акта приема-передачи, необходимо обратиться к правоведу с целью урегулирования такого момента.

Передача права собственности по сделке

Такое право оформляется в соответствии с соглашением долевого участия либо актом приема-передачи.

По факту окончания данной процедуры владелец на руки получает свидетельство.

С такого момента вся правовая ответственность за перечисление квартплаты в полном объеме возлагается непосредственно на собственника.

При условии формирования долга, коммунальные службы имеют право на время приостановить предоставление коммунальных ресурсов, так само, как и для эксплуатируемого жилья.

Образец составления претензии застройщику

При условии выявления неисправностей по факту подписи акта девелопер обязуется определить решение проблемы в договоре долевого участия.

В случае отсутствия такого пункта вопрос может быть урегулирован в порядке судопроизводства.

Если недочеты были выявлены до момента оформления акта, владелец вправе предъявить на имя девелопера жалобу. Такая претензия составляется в письменной форме.

В ней отмечается, что строительная организация — застройщик не выполнила условия:

  • полностью;
  • отчасти;
  • МКД был возведен не по заявленному проекту;
  • во время строительства применялись низкосортные материалы, не соответствующие нормам безопасности.

Претензия составляется в 2-х экземплярах. Первый остается у владельца, а второй предъявляется застройщику.

Кроме того, жалоба может направляться заказным письмом. Если строительная фирма игнорирует претензию, не ликвидирует выявленные проблемы, вкладчики могут обратиться в суд.

Формирование долга: наступающая ответственность

Неплательщика коммунальных услуг коммунальные службы могут найти по сведениям, указанным в соглашении — телефон, место прописки, место работы.

При условии, если такой информации недостаточно, а задолженность продолжает увеличиваться, дело может быть передано в суд.

Меры воздействия

  • — Выдворение из помещения с конфискацией имущества
  • — Продажа задолженности коллекторским агентствам
  • — Приостановление предоставления коммунальных услуг
  • — Начисление штрафа за каждый день просрочки оплаты.

Примечательно, что штраф за просрочку оплаты ЖКУ начисляются начиная с 31-го дня неуплаты.

Тогда как приостановление подачи водоснабжения, света допустима с 4-го месяца неуплаты.

В предварительном порядке коммунальные службы должны известить неплательщика. В действительности такое действие реализуется исключительно в случае формирования большого долга, если не существует прочих способов воздействия на правонарушителя.

Постановление о выдворении может утверждаться в порядке судопроизводства. Помещение изымается с целью погашения задолженности исключительно при условии, что ответчик располагает иной жилплощадью.

Как разделить коммунальные платежи между собственниками через суд в статье: как разделить лицевой счет по коммунальным платежам.

В противной ситуации приставы суда вправе конфисковать для последующей продажи дорогостоящее имущество собственника квартиры — банковские счета, электронику, бытовые приборы и прочее.

Видео: Начало оплаты коммунальных услуг в новостройке:

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей


Как правильно брать ипотеку


Всегда ли нужны услуги риэлтора?


Справка БТИ о принадлежности объекта недвижимого имущества


Особенности аренды недвижимости в Болгарии

Ссылка на основную публикацию